アルビオ・ガーデンひばりが丘についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：北海道札幌市厚別区厚別南1丁目13-2,13-6
交通：地下鉄東西線「ひばりが丘」駅徒歩4分
間取： 2LDK～4LDK
面積：67.55m2～96.81m2
売主：ミサワホーム北海道株式会社
施工会社：株式会社砂子組
管理会社：株式会社KS設計室
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-11-12 12:55:51
南郷18丁目から新札幌で探していますが、隣の駅と比べたら空港への利便性や地味な場所なので、その分安くなるのではと思ってます。
よっぽど安かったら検討したいと思います。
新さっぽろ駅に近いのと、大通りからそれている点がいい。
地上５階までは壁式鉄筋コンクリート造みたいですが、そうなら室内を広く使えていいですね。
この構造だとコストを抑えることができはずですから、販売価格にも反映されるかもしれませんね。
90戸に対してエレベーターが5基ですか。
これは、維持費がかかりそうですね。
どういう設計になっているのでしょう。
ランドプランが見られないので分かりませんけど。
ちょっと気になりました。
駅近ですから当然便利でしょう。
値段いくらくらいなのかな。
11階建てらしいから、一階は部屋がなくて、9タイプ×10フロアだろうね。ニコイチのエレベターが4つで、どこか一タイプだけがイッコイチってことだろうと思う。
こういうタイプってイッコイチだけが管理費が高いかと言えば、そうじゃないことが多いんだよね。選ぶならイッコイチだ。
トランクルームが標準装備になっているので、家にしまいきれないものをしまえて活用できそうです。
エレベーターの台数が多いのは気になりますね。
棟が別れているのかしら？
便利は便利ですが、エレベーターは維持管理費が月々結構負担が多いので、管理費がどのくらいになるのか怖いですね。
総戸数がそれほど多くはないので管理費の負担は結構な額になってしまいそうです
総戸数９０戸くらいであれば、エレベーターは２基くらいで良かったと思いますが
上階の方の便利さを優先に考えられたのでしょうね。
高層階であればそれでも良いですが、１１階くらいですからね。
今後、今の価格帯よりも維持費が嵩んでいきそうだなと思いました。
近所に住んでいます。
利便性は最高だと思います。駅近い、スーパー近い。少し歩くと温泉もある。近くに大きな公園があり、週末は家族連れで賑わいます。
欠点を挙げるとするならたまに夜中に爆音でバイクで走る輩がいるくらいですかね…。
わかりやすい欠点っていうのは少ないようには感じます。便利なことのほうが多いように思います。そういうマンションって値段が結構しがちな印象強いです。こちらは価格帯についてはどういうふうに考えていくのでしょう。現実的な価格帯だといいけれど…安いと一瞬でなくなっちゃいそうな立地です。
高層と低層のコラボが珍しい。
やはりマンションを検討するなら平置きでロードヒーティング付きですよね。
それから、こちらのように最寄り駅まで徒歩5分以内。
値段も条件のわりには良心的かも。
早くも完売御礼の間取りがありますね。
エレベーターの数かなり多いこと、これは今後の課題になりそう
便利さ重視なのはわかります。しかしマンションに住んで居ると問題になるのが管理費用。これが空き家が出てしまったり、管理費を払わない
世帯が出てきたりすると運用が難しくなってくる。
エレベーターの保守費用はかなりの負担になるでしょう。
将来的に管理が値上がりすることが決まっているとしたらしっかりと掲示していただきたい。
内覧してきました。
収納スペースの多さに驚きました。
ひばりヶ丘駅が気になりますが、購入を検討しています。
ここは口コミ少ないなー
人気ないんですかね？
コロナの影響でしょうか。
＞エレベーターの数かなり多いこと、これは今後の課題になりそう
＞便利さ重視なのはわかります。しかしマンションに住んで居ると問題になるのが管理費用。
＞これが空き家が出てしまったり、管理費を払わない世帯が出てきたりすると運用が難しくなってくる。
確かにエレベーターの数が多いと便利ではありますが
実際に利用するのは中階以上の人だけですよね。
多ければ多いほど維持費やメンテナンス代はかかります。
少ないにこしたことはないと思います。
でも、こういうのって最初から決まっていることであればどうしようもないのでしょうね。
見学すると商品券プレゼントって手紙来たけど、内覧少ないんですかね？
売れ行きどうなんでしょう。
FとH2の上の階は魅力的
まだ残ってるかなー
どのプランも専有面積が広くていいですね。
リビングの広いマイホームにとても憧れていました。
このリビングなら、窓も広くて明るい日差しの中で週末を子供たちとのんびり過ごせそう。
キッチンからも子供たちの様子を見ながら調理できるのもいいです。
平日は子供たちの宿題を見守りながら夕食の準備できそうなのもいいなと思いました。
このマンションは南と西向きのリビングの
物件がメインですが、周りの住宅が
2-4階建てのアパートなので、光は十分入り、
冬場も暖かく暮らせそうです。
保育園、小・中学校が近く、
地下鉄駅までも数分なので、
日常生活は大変しやすいと思います。
西日に関しては午後から夕方にかけて西日が部屋の中に入ることにより朝日は入ってきません。
南向きよりも日照時間は短いですが、午後中心に日差しが入ることになるでしょう
冬場は暖かく、エアコンなどの光熱費の節約や、洗濯物が乾きやすいのがメリットです。しかし、夏場の強い日差しは夏中悩まされるかもしれません。
断熱性がどれ程優れているかが肝になってくるでしょう。
近くに公園があって、緑があるので週末のお散歩や
子供がのびのびと遊べる環境は、とても良いなと感じます。
交通便や家の広さだけでなく、
日々をどのように過ごせるかがマイホームの条件だと思っています。
その条件にぴったり当てはまる感じがしました。
ご近所の者です。
大通までは時間がかかるのですが、
駅から近いのは魅力だと思います。
南郷通、国道12号もすぐですし、
他の新築マンションが販売されている
地域に比べると道路も混んでいないので
車での買物もしやすいと思います。
部屋ごとの広さも他の物件より広めのものが多く、住環境をまでを考慮しても、検討の価値はあると思います。
プランもたくさんタイプがあるようなので、家族のニーズに合わせて選べそう。
3LDKでも家族4人くらいなら十分に住めるくらいの広さですね。
ひばりが丘駅まで徒歩4分程度という距離もいいなと思いました。
駅までの距離はものすごく大切。
冬場のことを思うと、駅まで5分以内の立地であってほしいですよね。
ここだと4分。しかも地下鉄駅なのでOKだと思います。
でもこういう条件が揃っていると
お値段、高くなってきてしまったりするんでしょうか。
だったらしれっと高く売っちゃえば良かったのに…とか思ってしまいますが
今のこの状況を思うと
変に高くしなくてよかったのかもしれないなと思いました。
その方が
落ち着いたときに、購入者が出やすいように思います。
ご近所の者です。
先週、5階建ての低層棟の足場が外されて
姿を現しました。
大型のクレーンが今週には撤去され、
エントランスの建設が始まるようです。
マンションの購入を検討してる方は
静かな雰囲気の立地や、
建物の外観の雰囲気を実際に見るのも
参考になるかなと思います。
今から２期分の販売のようですが
予定は８次まで予定されているようですね。
そんなに区分して販売する意味ってあるのか疑問ですが
角住戸など人気が出そうな物件ばかり偏った売れ方がしないようにでしょうか。
細かくスパンを切って販売していくのは、要望があったら都度販売していくからなのかなぁと思いました。
ある程度要望が貯まるまで待っていると
時間がかかってしまうので、それで細かく区切っている、と。
一つの考え方だとは思いますし、他に戦略があるのかもしれません。
４LDKの物件もあるんですね・・・ファミリーがメインターゲットなのかな？と思っていたのですが
やっぱりそうなんだなぁ。
マンションはとにかく設備が重要ポイントの一つだと思います
冬場も快適に暮らせる設備が整っている点はとても良いです。
ここの人気がイマイチなのはひばりヶ丘だからでしょうか？
「ひばりが丘」「栄町」「ていね」「つきさむ」「真駒内」とおい～な
立地は凄い良いですね。
いよいよ足場が外れて、姿を現しました。
今は、外構やロードヒーティングなどの工事をしています。
周りにもマンションが多いので
街並みにはすぐ馴染んできそうです。
ひばりが丘駅周辺はそれほど栄えているわけではなさそうなので、住環境としては比較的静かなのかしら。
駅の反対側には大きな病院やユニクロ、がありますが、
マンション側は幼稚園や小学校、公園などがあるので利便性というよりは、
どちらかというと教育環境が整っているといえますね。
>>33 匿名さん
ご近所の者です。
新札幌と大谷地の商業地の間にあって、
どちらも徒歩でも地下鉄でも行ける場所ですね。
ユニクロのある辺りには、新たにメディカルモールができて、ビッグハウスがスーパーアークスに改装しています。
他の新築マンションは大きな通りや鉄道に
面していて、喧騒が気になるところですが、
この物件は大きな通りから少し中にあるので、
車通りも多くなく、静かです。
通学路なので、朝のうちに道路に除雪が
入りますよ。
プランの種類が多そうですね。
どのプランも収納スペースがしっかりと確保されていて
収納家具を増やすこともなく、部屋を広々と使用できそうです。
玄関や洗面所の収納に関してもすごく考えられているので
家族が多くてもキチンと片付けられると思います。
使い勝手の良いマンションだと感じました。
バスルームなど設備は割と充実しているように感じるのですが
なぜかキッチンは、ごく普通というのか賃貸物件の延長みたいな感じがします。
価格がけして高くないだけに、仕方ないのかもしれませんね。
駅に近いので通勤通学は楽で良さそうですね。
もうすぐ完成に近づいて来ているのが見てわかります。期待ももちろんありますが、コロナがまた広がってきている中で、誰かが疑われると中断しかねないと思いますが、内覧を楽しみに待ちたいと思います。
けっこう年配の方も働いてるようでご自愛ください。
駅に近い物件なのに割と買いやすい価格帯ですね。
管理費や修繕積立金も他のマンション物件と比べたら安いのかなと感じました。
このまま低価格でというのは無理でしょうけれど、１０年くらいはこのままだと助かりますね。
修繕積立金って段階的に上がっていくって聞きますけど、どれくらいのスパンでここの場合は上がっていくんですか？
管理費は安いに越したことは無いんですが
修繕積立金って、結局後々の大規模修繕のための貯蓄的な意味合いがあるから
これに関しては安ければいいってもんじゃないんですよね。
突然なにか壊れたときの対応にも使うので
なるべくあった方がいいもの。
長期修繕計画は見せてもらわないとなんとも…
デベによって作る方針が全然違う（毎年上がる所、2年毎に上がる所、5年毎にばーんと上がる所）
それに、
管理組合で結局OKを出すものだからあくまで作っている最中に見せてもらえるのは案です。
キッチン、自分は結構いいなぁって思ったけど…もしかしたらこれって
食洗機が入っているから
いいんじゃないかなと思っているだけかも。
オプションでつけるかどうかと言われると迷うけど、
最初から入っていると嬉しい。
90㎡以上の4LDKを購入予定なのですが、栄町のルケレスと比べるとどうですかね？
個人的には、立地はひばりヶ丘が良く、間取りや内装は栄町が良い気がしています。
>>42 購入検討中さん
私も同じ比較をし、早い時期にアルビオに決めました。税制上の恩恵と立地の良さです。
いまとなっては、住宅ローン減税延長の恩恵がルケレスでも受けられますし、選択の幅が広がったと思います。アルビオは間取りの多さ、バルコニーの向きが南、西が選べるのがいいのではないかと思います。地盤の堅さや高台なのも自然災害を受けにくいと思います。
43さん
お返事ありがとうございます。
私もひばりヶ丘の立地が良いと思っています。
前向きに検討したいと思います。
私も迷っており見学と商談後、現地を色々調べました。
アルビオとルケレスだと間取りの数はルケレスの方が多いです。
アルビオはＬ字型で２棟、ルケレスは左右対称で２棟、日当たりは全邸南向きのルケレスが有利。
内装設備はほぼ一緒ですが、暖房はアルビオがパネルヒーターでルケレスはファンコンベクター。
最寄り駅から近いのはアルビオで、栄えている新さっぽろ駅までも地下鉄で１駅が魅力。
ルケレスはスーパー、ドラッグストア、公園、病院など周辺が便利なのと、札幌駅まで地下鉄で10分ほど。
アルビオは高台で地盤が硬くて良いが、ひばりヶ丘周辺が坂で道が狭いのと、駐車場が少ないので車生活や来客時には多少気をつかう。
ルケレスは平坦地で来客用駐車場やガーデンテラスもあるが、丘珠空港が近いので昼間の音が心配。
地盤は東区は全般的に弱いが、奇跡的にここだけ液状化の可能性が低いとされている。（ハザードマップ参照）
ネームバリューはアルビオ。
価格が安いのはルケレス。
立地的な資産価値としては、最寄り駅に近く新さっぽろの再開発が控えているアルビオで、住環境としてはルケレスのような気がします。
ご参考になれば幸いです。
補足
入居後のランニングコストは圧倒的にアルビオが高いです。
これは総戸数が少ないのとエレベーターがが多いことが理由ですが、その分入居者同士の接点を減らしてくれるのでご近所付き合いでのメリットもあります。
あとルケレスはアルビオより敷地外の周辺道路に雪が多い印象です。
一長一短ある印象でした。
駅に近いのはやっぱり魅力的です。
ただでさえ、電車通勤や電車通学は疲れるので
バスで駅までは避けたいと思う人が多いと思います。
駅周辺で買い物をして帰ることが出来るので、
働いている主婦にとっても良い立地。
人気はなぜかイマイチなのはどうしてかしら。
私も売れ行きが良くない理由は気になっています。
ひばりヶ丘駅周辺が栄えているわけではないので、実際の生活においては車が必須になる割には、価格が高いんでしょうか。
広告ではファミリー向けをアピールしていますが、厚別区で3Lが3500万前後、4Lで4500万前後ではなかなか強気ですよね。
確かにひばりが丘駅周辺は栄えてはいませんが、住むには程よく静かで落ち着きますし、生活に必要なお店も徒歩圏内にそろっています。
そして駅に近いのはやはりメリットです。
車があれば尚、札南ICや大谷地ICも近いですし、交通の便はとても良いと思いますよ。
子供を連れて出かけることが多い私には、
マンションの周辺道路が狭くミニバンや大きめの車だと多少運転に気をつかうのが気になりました。
あとひばりヶ丘にしては価格が高い気がします。
新さっぽろと大谷地に挟まれて
マイナーなイメージですが
静かなのがメリットだと思います。
食料品の買い物でも、
車があれば、スーパーアークスでまとめ買い、
なくても、地下鉄駅からの道に小さい生協があるので、仕事帰りに寄るのもありかと思います。
価値観は人それぞれだと思いますが
通り沿いの騒々しい物件よりも
静かにゆったり過ごせて、
使い勝手のよい間取り物件と
出会えたら、と思います。
そうですね。
完璧な場所なんてなかなかないですよね。
もう少し周辺環境が整ってたらあの価格でも納得なんですが、わがまま言っちゃいけませんね笑
個人的な感想ですが、休日に見に行った時に人通りが少なく活気がない気がしました。
この辺に地縁がある方のニースが一服して売れ行きが伸び悩んでいるのでしょうかね。
値段を比較したら戸建てを選択する方もいるのかもしれません。
実際に見に行ったが、ひばりヶ丘徒歩５分であの価格は強気すぎる。
ひばりヶ丘が再開発でもされない限り、資産価値としてリスクが高くて危険。
500万安くてもまだ適正価格以上だと思う。
まぁいまの新築はどこも高いんだが。
立地も物件も申し分なかったのですが、販売事務所の対応が雑で購入に到りませんでした。
価格的なことを言えば、この物件の坪単価は、現在札幌で分譲中の全マンション中、栄町のル・ケレスに次いで安いのです。市況全体を鑑みずに高い安いを言うことには意味ないでしょうね。
栄町は地下鉄始発駅で駅周辺に生活に必要な店が揃っているけど、ひばりヶ丘はほんとに栄えてないでしょう。
にもかかわらずあの価格というのは、リセール時の価格設定に苦労するんじゃないでしょうか。
物件はいいとは思いますが、市況を見てるからこそ恐い買い物な気がしてます。
新札幌駅周辺の中古物件と比較すると
この物件には、新築ながら大差ない値段
のケースもありました（購入検討時）。
新札幌からひと駅の格差（？）なのでしょうか。
大型の商業施設はスーパーアークスの
とこだけですけど、
近所の馬場公園では親子でそり滑りやスキーをしてたり、決して寂れてるとこではないですよ。
購入目的はそれぞれですが、
住むのであれば、自分に合った暮らしができるかが一番重要だなと思いました。
厚別に長く住むつもりなら地下鉄駅そばのわりに静かでいいと思う。
ただいつか売ることを考えるなら本当によく考えた方がいいと思うな。
仮に資産価値が今後上がったとしても、買値が高ければ意味がない話しだからさ。
基本的に郊外型のマンションは住むために買うもので、リセールバリューを優先させても仕方ないというか、そこにこだわってると都心に行くか永遠に買わないかの二択になっちゃいそうですけどね。
キャンペーン始めたようですが、そういう時って本気で売り出したいサインなんでしょうか。値下げ交渉に応じてくれる可能性が高まるとか…？
もうキャンペーンですか！
早いですね。
ミサワは基本あまり値引きしない印象です。
以前アルビオ麻生で聞いたときは、竣工後１年以上売れない場合は値引きするかもしれないと言っていましたので。
これまでもキャンペーンの案内は来てましたよ。（来場特典が主）
当たり前のことでしょうが、キャンペーンや値引きって最初に買った人達が不憫ですよね。
そこが欲しくて買った思い入れのある人が定価で、後から値引きや特典が決め手で買った人がお得になってしまうのがなんか平等じゃない気がして(^_^;)
でも最初に買うと内装色やガスIHが無料に選べたそうなのでそういうものなんだなと思いました。
私は値引き云々よりもいろいろオプションを検討したいので、こちらは見送り、別のマンションで初めに決めたいと思っています。
実際ミサワではなかなか値引きしないと言ってましたし…
キャンペーンより、以前ニュースになってたミサワの欠陥住宅のその後はどうなったのでしょうか。
営業さんに聞いても大丈夫だとしか教えてくれないですし、ニュースの内容が構造の偽装だったような気がするので、心配です。
ミサワの欠陥住宅は戸建ての話では。
マンションは施工会社が別にいますよ。
ロードヒーティングの面積を見ていると、本当にいいなーって思う。確かにお金はかかりやすいかも知れないが、やっぱり朝、すんなり車に乗れるのってものすごく大きい。駐車場の出入り口も含めて、敷地の殆どがロードヒーティングの範囲になっている。
ロードヒーティングでも、大雪の後は多少は雪かき、必要ですけどね。
駐車場以外の部分で人が通る場所とかも。
流石に何もしないっていうのはないんですが、
それでも負担はかなり楽になるのは本当にそうだと思いますよ。
無知な質問ですみません。
最近のマンションは駐車場全てのロードヒーティングが普通じゃないんですか？
>73
>無知な質問ですみません。
>最近のマンションは駐車場全てのロードヒーティングが普通じゃないんですか？
全てではないと思います。
以前に見たマンションもついていなかったと思います。
駅に近い物件などは駐車場が全戸分あるわけではないので
維持費のかかるものは省くというのもあるかもしれないです。
ロードヒーティングや管理料も確認が必要なのですね。見学に行きましたがもう半分以上契約済みでした。商品券予約したのになぜでしょう…貰えなかった(´；ω；`)
ひばりが丘駅まで徒歩圏内ではありますが
週末など家族での移動は車で移動することが多いと思います。
駐車場が全戸分近くの設置で平置駐車場であるのは嬉しいですね。
機械式は子供がいると危ないですし。
完成してから5ヶ月が経ちますが
まだ18邸販売されているようです。
南郷通から少ししか離れていませんが
とても静かです。
管理人さんの対応もよいと思います。
住んでいる方の年代は幅広く、
30代の夫婦と小さな子供がいるファミリーが
多いな感じます。
馬場公園のような大きな公園もあるので
遊び場も多そうです。
車を持って暮らすなら
新札幌よりもいい住まい環境かな、と
住んでて思います。
実際に住んでいる方の投稿、とても参考になります。なにげに、管理人さんの対応が良いところはいいと思います。
きちんと、マンションについての諸々をしてくださっているのでしょうから。
資産価値に直結しますからね、管理って。
駅は近いですが
ここの場合は基本、車を持つことが前提のエリアかな。
もう角住戸は残っていないのかな。
プラン説明のページに、完売などがかなり明確化されていますね。
今販売内のプランの中で、H2タイプが使いやすそうだと感じました。
玄関からリビングを通らずキッチンへ行くことができて家事がはかどりそう。
４LDKが今の所一番選択肢がある状態。他のところは本当にあともう少し。
３LDKと２LDKを中心に売れていったんだろうなと見ていて感じました。
４LDKは部屋数が必要な人にとってはいいと思う。
でも専有面積が結構あるので物件価格という点でやはり高くなりがち。
子供が2人だったら３LDKでっていう傾向になりやすいのかも。
子供部屋もほしいし仕事部屋もほしいっていう人だと４LDKはいいだろうなぁ。
エレベーター５基もあるんですね。
総戸数から考えるとかなり多いほうではないでしょうか。
各プランの内容も他物件と比べてかなり広い感じですし
トータルで見て良いマンションだと思いました。
いよいよこの連休が最終分譲で
モデルルームと現地事務所で使用した2邸が
HPに掲載されました。
5月には残り18邸だったので
4ヶ月のスパートはなかなかだったと思います。
新さっぽろと大谷地の間という半端な
ひばりが丘ですが、駅から4分の立地と
専有面積の広さは検討に値すると思います。
モデルルームと販売事務所含め、全90邸完売とのことです。
昨年末の竣工時には60/90程度の入居率で、今年9月頃の完売を目指すものの現実的には年内いっぱいかかりそうと担当の方より伺っておりましたが、当初スケジュール通りの完売となり感心しております。
元々一駅隣の某タワーマンションへの入居を検討しておりましたが、金額的に手が出せそうになく断念したところでこちらの物件と出会い入居を決断しました。
小中学校は近く、公園も数多くあり、子育て環境としては大満足です。
同年代のお子様もよくお見かけするので、これから育つ子どもたちにとってより過ごしやすい環境となることを願ってます。
