プレミスト京都西院ってどうですか？

前向きに購入検討していたのですが、自転車置き場の使用料が高いので、迷ってしまいます。
一年とめたら、安い自転車買える…

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リモートワーク主体になるとわざわざ駅ちか割高のマンション委すまなくてもよくなるしね　

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管理費の件、検証した。
３３７について、概算として間違いはない。
決算書等の正式書類は外部に公開されない以上、充分に根拠のある内容。
批判するなら、具体的な数値をもって行え！

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エレベータの件。ここのは、２台が同一場所にあって協調制御。低コストで待ち時間最小を狙うものだが、朝夕など、その分、混む。

９階建の１５０戸なら最低でも３台は欲しい。プレミアム物件なら４台。

感染症問題に、皆が気がついた以上、この先、こういう物件は、なかなか出てこないと思う。管理費はプレミアムだし。

いまや、与党の国会議員でないかぎり、コロナに罹っても自宅療養しろ。と言われるのがふつう。自宅で死亡者がでると新聞記事になるが、そのうち、これが当たり前になるかも。。。。

インフルなんかでも、団地の棟ごとや個別のマンションごとに広がる。小学校あたりの中の人は知っているはず。

ここを買った人は、一切、気にしないと決め込むか、個人で対策して、ハコに乗るか。外階段が開放的なタイプなら、当面、そちらを使うのが良いと思う。

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モデルルームに行くと、山科の物件も、西院の物件も、管理会社として同等のサービスを区分所有者に提供しているから、同じ料金なんです。とかいう説明をしているらしいな。

ふたつのプレミストが、ダイワ所有の賃貸物件なら、この理屈は正しいが、分譲物件では、不当な説明。分譲である以上、所有権は区分所有者全員にあり、それをどう管理していくかは、所有者だけが決められる。まずはコストベースで競合管理会社含めた価格とサービスを比較しないと。

区分所有者は、分譲後、管理組合結成時点から、この問題の解消へ動くことを強く推奨する。

まずは適正価格・適正利潤への変更を要求。呑まないのなら、他の管理会社へ変更。
カンタンだよ。普通決議で済む。他社だって、こんな高利潤物件からの変更なら大喜びで、いい条件を出してくる。

正当な理由のある管理会社変更は、管理組合の勲章。リセール時に評価されるで。（ここでは説明を省略するが大規模修繕などもデベ紐付きの会社をかませないほうが、良い結果が出ることが多い。特殊な工法で作られた特殊なタワマンとかでない限りだが・・・）

ただし、変更の理由と、その決定プロセスだけは明確に記録しておけ。そうでないと、この掲示板のように、あとからイチャモン付けるヤツが出てくる。

追加：ダイワだと防災系のグッズを組合共有物として管理会社で用意するはずだが、これらは、一度準備すればすむ耐久品（共用の防災トイレだの残骸を破壊するハンマーだの）以外の水や食料等は、管理組合ではなく、区分所有者各自が持つようにしろ。というのが防災上の鉄則。人任せでＯＫという意識がもっとも危険だし、水や食料や調理熱源など、個々の家庭で、大きく必要量が異なる。一定基準での食料や水のメンテナンスは、コストが跳ね上がるしな。

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こまかい話だが、プレミスト西院は、キッズルームで幼児向けの読み聞かせ会をやる。とかいう話だったかな。（コロナで当分無理だが）

こういうのもダイワ管理会社のような一流企業を通すと、高いものになるが、その筋のＮＰＯなり教育機関なりに直で話をすると、モチベーション高く、薄謝で済む。

ここは京都やで。幼児教育や図書館学を専門にする学校や研究室はいくらでもある。

１５０戸も入居するのなら、棟内に専門家か、その知り合いがいる可能性は、１００％。

本人は、ふつうやらないもんだが、知り合いを紹介してよ。といえば、まず断られない。

別に専門家でなくても。と割り切るなら保母さん経験者でもいいのだし。

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あ、保母さんも専門家です。失礼しました。

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>>355 マンション比較中さん

そんな気に食わないなら自分が入居して管理会社変えたら良いのでは？笑

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>>358 マンション検討中さん
私もそう思います笑

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一昨日、医療ヘリの音が聞こえてたように思いますが、頻度はどの程度なのでしょう？

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>>360 マンション比較中さん

近所のマンション住人です。
ドクターヘリはひと月に1回程度だと思います。窓を閉めてるとあまり気にならないです。

通りすがりなのですが、管理費の話が勉強になるので拝見してました。皆さん、意外と管理費に対して大らかですね笑
管理組合に交渉力のある方が入ればいいですが。

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>>356
>>キッズルームで幼児向けの読み聞かせ会をやる。
図書館では無料開催だったりしますよね。お金を払ってまで受けたい人がいるかどうかは不明…
あと、今はYouTubeでも絵本読み聞かせの動画があったりして、子供と一緒に楽しんだりしています。

幼児教育に熱心な方なら有料でもいいかもしれないですけど、自治体主催の安い方に行っちゃうなあ…

駐輪場はなぜ700円から2000円の幅があるんでしょう？
平面がやはり高いんでしょうか。

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800円でも他より高い感じがします。一般的には200～400円程度なのでは？
ただ、高価な自転車も増えているので、オートロックだと安心感があっていいのかもしれません。

デザインはけっこう好みです。全体的に見てどうかは実際に見てみないとイメージできないけれど、部分的に見ていくととても素敵に見えます。
町屋をモデルにした格子が特に素敵だなと思いました。多彩な素材を使って変化のあるデザインに仕上げているのはオリジナル感があっていいなと思うのですが、手入れは大変そうに思います。

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>>364 匿名さん

確かに駐輪場代としては、若干、割高感があるような、、、

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たまたまこちらのマンションをバスから見てたんですが、一階の天井が少し低いような、そのため二階も少し見えそうな。植栽の隙間や、格子の間から見えそうで、大通りなんだから、もう少しプライバシー保護のデザインにしてあげたほうが良かった気が。。気のせいだったら良いのですが。

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>>366さん
実際にそれですよね。実際に建物が出来て見に行ったら
道路側から部屋の中がマルミエなのは気持ちが引くレベルでした。
今からでも設計を変更して高い塀を作った方が良いと思います。
こんな建物絶対におかしいです。

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>>367 職人さん
絶対おかしくないと思いますよ。
カーテンしたら終い。以上。あざした。

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>>367 職人さん

嫌なら1階買わなければ良いだけでは？
おかしいと思うなら買わなければ良いだけですよ！
意見を言うなら考えて意見して下さいね。

塀をすれば、日差しが入らず暗い部屋になるでしょ？

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>>367 職人さん
おかしいとは何がおかしいのですか？
植栽が最初からそんな生えてるわけじゃ無いのぐらい普通ではないですか？
1階の方はそれを承知で購入してるんじゃないですか？ホームページの外観から見たら普通に分かると思うのですが。。。

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>>367 職人さん
１階に住んでいる人はプライバシー保護のデメリットは承知して購入されています。また、ニトリなどでも光が入り外から見えにくいカーテンなどもございます。新築で高い塀があるマンションは現代ではあまり見かけません。一級建築士の資格を持っておりますが、デザインに関しては大変魅力的なマンションだと感じますよ。

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上の方達の話って売り手側の言い分ですよね。
ホームページと実物にギャップがあるって指摘に「嫌なら買うな」なんて、景気の良い話だなぁ。

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>>372 評判気になるさん

ホームページに載ってるのはあくまでイメージ図ですよ？しっかり日本語を読みましょう！
逆にホームページと実物が少しでも違ったら即キャンセルですか？笑

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間取り自体は本当によくあるタイプっていう感じですね。特に特徴もないので、立地と値段がどう感じられるかで評価が変わるのかな？というふうに感じました。
1階の住戸にかんしては、それぞれに需要はあるかと思うので、中が見えないように工夫は色々と皆さんされるのでは？
介護の必要がある家族がいると、やはり1階はいいなぁと思うところがあります。

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マンションで敢えて１階てよくわからなかったけど、
家族の形態によってはニーズがあるってトコですね。

植栽って、CGだと育ってからの状態が描かれていますよね。
マンションが建ったばかりのときって、
まだまだ植樹したばかりのときだから、
生い茂っていないっていう感じがする。

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いよいよ入居始まったようですね！
実際に住まれていかがでしょうか？

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今、第４期７次まできているんですね。
４期まででも多いと思いますが、７次…。
この立地で、この価格ではどうかなと思っていましたが苦戦するようですね。
ファミリー向けではないとは思いますが西院まで徒歩圏内ですし
もう少し価格が下がられば人気が出ると思いますが。。完売までもう少し時間がかかりそうですね。

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前を通りましたが、1階は、ほぼ完売してるみたいですね。カーテンが殆ど付いてました。
1階はやっぱり格安なので、人気みたいですね。
2階3階ぐらいが良い狙い目ですかね？

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>>378 マンション検討中さん
このマンションの一階はすぐに完売しましたね。以前、マンションギャラリーへ１月頃に行った際、５階までほぼ完売だったような気がします。個人的に気に入った物件ではありましたが手が届きませんでした。住めている方が羨ましいです。

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私も前を通りましたが、一階はほぼ入居されてて、低層階もかなり埋まってる感じでした。
ここでは不評だった一階が完売しているのは驚きです。割安と判断された方が多かったんですね。ネットの評判ってあてにならないものです。

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先日、内覧に行きましたが、マンション内も、内覧した部屋も非常にきれいで、良い印象を受けました。

それと、南向きと東向きの棟は、すでにかなり埋っていて、購入可能な部屋は、以前伺った際より、かなり少なくなっていました。売れ行き、かなり良くなってました。

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やはり西向きは人気がないのですね…
自宅のベランダから見る限り、ガラガラです。

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西棟は70m2以上の部屋ばかりなので、ほとんどの方は手が届かないんじゃないでしょうか。
西大路に面していないので、採光や騒音を考えると多少のメリットはあるのかもしれないですが、あまりにも高過ぎでした…。

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価格表見ましたが、階の差をつけすぎですね。普通1階上がると30-50万円なのに対して、100-200万円も差をつけてます。その結果最上階の価格がスゴイ事になってます。。

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そういえば、たしかに階の差がスゴかったです。
私がみた価格表では最上階は一階違いで400-500万差がつけられてました。
それでも最上階の角部屋から埋まったようなので、庶民とは感覚が違うんでしょう、、。

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フロアーによる価格の差は一階あたり何万円というより、同じサイズの部屋の価格の何パーセント（10％くらいかな）という感じではないでしょうか？部屋が1億くらいだと、一階上になると1千万以上の差がついてるような・・・。

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>>386 匿名さん
部屋の価格から計算したとしても割高なのは変わらないのでは？その計算だと相場より3-4倍も物件価格が高くないと計算合わないです。
そもそも、10%も価格差つけてるマンションは市内では見たことないです。5000万だと500万ですよ？

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あちこち見学してましたので、そういうマンション見たことあります。

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市内でもフロアによって価格をかなり変えているマンションはたくさんありますねー。
1000万円程度の差だとありえることかと！ただ、それをするとグロスが高くなるので、値段をカバーできるほどのエリアでないと動きが鈍くなりますが。

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386, 388です。

最上階が1億台、その下が9000万円台という値付けを見ました。
とっくに、売れたようです。差額が１千万だったかどうか身の程に合わない価格ですので忘れましたけど、500万などという金額ではありませんでした。

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8,050万円の部屋は、何向きの、どの間取りタイプの部屋なのでしょうか?
知っている方おられたら、教えてください。

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>>391 マンション検討中さん
1番高い部屋なので1番広い間取りタイプの最上階ですね。
このマンションだと西向きの6階のVrタイプ。西向き棟は段々状になってるので、この間取りはこの部屋だけです。サイトにも間取りが掲載されてますよ。
価格や方角を気にしなければ、このマンションで1番良い間取りだと思いました。ルーフバルコニーが広く、大通りに面していないので比較的静かに暮らせるんじゃないでしょうか。

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>>392 評判気になるさん
ありがとうございます。

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西向きの部屋はまだまだ残っていると聞いていたんですが、ほとんどが80平米以上の部屋でした。70平米台の部屋は残り少ないようです。
あと、西向きといっても他の棟より安くはなかったです。

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>>394 評判気になるさん
151戸のマンションですが、何割くらいすでに埋ってる状態でしょうか？

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>>394 評判気になるさん
西向きは、大通りに面してないので、交通量が少ない点が良いと思います。

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>>395 マンション検討中さん

予算の範囲でしか確認していないので、全体で何割かは分からないですが、東向き、南向きはかなり埋まっている印象を受けました。西向きは3割くらいじゃないでしょうか。といっても、広い部屋ばかりなので、手が届くものとなると僅か、、、といった感じです。

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>>397 評判気になるさん
そうなんですね。
広い部屋だと、予算厳しくなりますね。
ありがとうございます。

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こちらの物件は、ジオ京都二条と比べると価格が非常に安いですが、二条駅と西院駅では、それほど路線価や地価が異なるのでしょうか?

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西側はやっぱり夏の西日は強烈でしょうか?

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