東京建物のブリリアシティ西早稲田

隣のお墓は皆さん気にしない感じでしょうか？

>>401 ご近所さん

お墓って敷地のどちら側にあるんでしょうか？

現地に行った際に雑司ヶ谷から歩いたのですが、驚く程きつかったです笑
これから三十年近くの電車通勤を考えると厳しいですね。。。

このエリアにしては価格は安いのでしょうけど、良い所は山手線の内側というワードだけかなっていうのが私の感想でした。
(定借物件なのでリセールのリスクもありますし。。。)

>>402 検討板ユーザーさん

401さんではないですが、現地北側ですかね。
サウス以外のルーバルからは目に入るかもしれませんが、私はそこまで気にならないと思います。

>>403 匿名さん
雑司ヶ谷からの道のりは下り坂だから楽なはずですよ(笑)
歩くのが嫌なら都電で鬼子母神前まで行くとメトロ雑司ヶ谷駅まですぐです。
都電はピーク時は5分間隔で来るので、結構便利。
そういえば、鬼子母神前のメロンパン屋が美味しかった。

>>405 元近隣住民さん
雑司ヶ谷”から”ではなく”まで”でした。失礼しました。
仰る通り現地に行くまでの道のりは楽でした。笑

確かに都電を利用するのは良いですね。
終電が早いことを考慮しても帰りは歩けるので。

土壌汚染があって工期が伸びたけど
その辺とか気にする人ていないですか？

>>407 匿名さん
しばらく土壌汚染改良工事やってましたね。
十数億円かけて土壌を入れ替えたようなので、問題無いと思いますけどね。

この辺りはハザードマップだと1-2m浸水域のように思えるのですが、地下の電気系統は50㎝引き上げているだけと聞きました。
近年の大雨を思うと少し不安なのですが、その辺りはどうなんでしょうか？？

>>409 匿名さん
えっ？
それって武蔵小杉のタワマンと同じ目にあうやつじゃない？

>>409 匿名さん
電気室には防水板も設置すると聞きました。また、環七の下に水を流す施設もあり、水害対策は一定程度講じられていると思います。また、現地は平成以降は水害の履歴がないということでした(それ以前は記録なし)。
もちろん自然現象で不確定要素が大きいですし、ハザードにかかっていることは事実ですから、リスクを自身がどのように考えるか、ということではないでしょうか。

>>411 マンション検討中さん

ありがとうございます。
やはり個人の判断、ですよね…。
100年に一度の災害が起こるかもと思うか大丈夫だろうと思うか…。
ハザードマップで危険なところは買うなと言われたんですが、生きてるうちは大丈夫だろ～と考えてしまう自分もいます。
410さんのおっしゃる通り、武蔵小杉のショックが大きくて…自然相手に絶対はあり得ないと思い知らされました汗

>>412 匿名さん

今日も熊本で氾濫したよね。
昔と比較できなくなってきてます。

>>413 マンション検討中さん

やっぱりここ買うか悩みます。
どうしましょうか？

ハザードがどうしても気になって迷うなら辞めておいた方がよいのではないでしょうか。いざ何かあったときに後悔するようなら。。

そうだね。。
コロナといい、今回の水害といい、とんだ逆風だな。
神田川が氾濫しないなんて保証はどこにもないからな。

平成に入ってからは氾濫してないし俺も氾濫はしないとは思うけど
夜中響き渡るあの警告音を聴くとかなりビビると思うよ
2～3年前も鳴り響いてたよね

平成に入って反乱してないからこそ、じゃあこれから70、80年の間に…とか想像してしまいます…心配に思うということは、後悔するということですよね…。
皆さま、貴重なご意見ありがとうございます。

こういう大型マンションの場合、コロナ禍では共用施設は使用禁止になるものなのでしょうか？？
早くおさまって欲しいものですが、完成時点でもまだワクチン普及は難しそうなので、少し気になりました。

定期借地でリセールバリューは本当に大丈夫なのでしょうか？

ハザード気になるなら川沿いのここはやめたほうがいいでしょうね
または、専有部のことのみを考えて中層階以上にするかでしょうね
中層階で6500くらいなら、この立地がすごく気になった方にはいいんじゃないかなと！
逆に低層はハザードリスクもあるので、おすすめできないな?

>>420 マンション検討中さん
中古で売るときに、買主のローンの選択肢が減ると、見送られる可能性はありそうですよね
定期借地で残存30年とかで流通してる事例があればいいのですが、歴史的にはまだまだ不明ですよね

>>422
期間50年の定期借地権マンションで築後23年、残り29年（多少計算が合いませんがそこは目をつぶる）という事例があります。偶然なのかこちらも東京建物です。
分譲時はとても安かったという口コミしか探せませんでしたが、残り30年を切っても流通はするようです。

プランヴェールＥＸサザンウイング
https://www.homes.co.jp/mansion/b-1170260009886/

>>423 匿名さん
ありがとうございます！
このあたりの成約実績が増えてくると定借でも買いやすいですね！
とはいえめちゃくちゃ安い、分譲時からの値下がりは不明ですが、将来このくらい値下がりしたら恐ろしい笑
こればっかりは市況や元の物件価格にも左右されるだろうし難しいですね

いざ水害が発生すると、ハザードマップ通りに被害が起きるからね。気になる人は避けた方がいいかもね。

>>425 匿名さん

そうなんですそうなんです！
これと同じことを建設会社の災害対策本部の方からアドバイスされました汗
何でハザードマップで警告されてるのにリスクヘッジしないのかと…

敷地の南側道路にホームレ●が寝込んでおり衝撃的でした。そういう地区なんですか？

>>427 マンション検討中さん
近くの戸山公園は元々ホームレスの聖地みたいな感じだったんでエリア一帯で見れば多いかもしれませんね

>>428
近くの戸山公園？？？
アノ距離を近いと感じるのはどういう人でしょうかね。

>>429 匿名さん

ここの立地不便すぎて相当ヤバいわ
買う気失せた

土日、モデルルーム行かれた方いかがでしたか?

検討レポお願いします。

週明けMR訪問予定ですが、マンションマニアさんも詳細なレポートされてますし、スレ内でも色々情報交換が活発ですが、現段階でほかに有益な情報って何がありますかね。
仕様の程は自分の目で確かめてこようと思います。

>>388 eマンションさん

よく取材でテレビがきてるくらい急ですよ笑
高田馬場は遠いので、なるべく避けてます。
でも東西線使うときは高田馬場まで歩きますよ！
実際に使ってるのはもっぱら雑司ヶ谷か学習院下ですね。

てか九州の避難指示出てるような豪雨が来たら、ここはどうなる？

去年だかに台風で豪雨きてたじゃん(ムサコが死んだやつ
あれクラスでは死なないというのはわかるよね

2003年から数年間、目の前の愛国製茶ビルに賃貸で住んでました。元々のオリジン工場は、まさに川を挟んで目の前のロケーションです。
交通は、高田馬場駅を使ってました。歩くと10分ではつかないので駅前の自転車置き場を契約してました。自転車なら数分で高田馬場駅まで着きます。ただ、鍵をしていても年一回くらいは盗まれました。防犯登録で最後見つかりますが、二箇所鍵かけていても最寄り大学の学生なのか不思議とやられました。
なお、東西線の西早稲田も徒歩10分くらいでした。
一番印象にあるのが、大型台風の時に目の前の川が増水し、地元の消防団が、まさにオリジン工場と都電面影橋駅の間の橋を通行止めにしていた時のことです。あの比較的小さい川でしたが、水がどんどん上がっていき、橋の欄干に叩きつけて濁流が橋上に来た時にはとても驚きました。春先の川沿いの桜並木ののどかな雰囲気とは一転した、なんだかんだで川なんだ、ということを強く意識した瞬間でした。
都電の音は、いわゆる電車の音のような大きな音では無いので、ほぼ気になりません。面影橋で停車するのでスピードも出てませんし、むしろ、昭和時代の古き良き時代の雰囲気の音で心地よい印象でした。
買い物は、よしや、しかありません。一通り揃うスーパーですが、独占しているので少々高めかもしれません。
何か聞きたいことがあれば追加でコメントします。
長文多謝。

すいません、東西線の西早稲田駅は、間違いで、早稲田駅です。徒歩10分強です。ただし自転車置き場が無かったので、私は高田馬場に出てました。東西線はこちらから東京駅方面はすいていたので、通勤は快適でした。

>>437 目の前に住んでましたさん

ありがとうございます。また色々教えて下さい。

>>437 目の前に住んでましたさん

愛国製茶の所に住みながら神田川の名前を知らないとか、スーパーは三徳に行かずよしやに行くとか、いろいろ不思議な自称元住民さんですねぇ。

買い物にわざわざ坂を登ってまで三徳には行かなかったですね。平坦な道で距離も近いよしやに行ってましたよ。

九州の豪雨や近年の異常気象を見ていると、神田川クラスが氾濫したらどうなってしまうんだろうと恐ろしくなります。。。

>>437 目の前に住んでましたさん
なんか嘘っぽい。エビデンスはあるの？
そこまで水位が上がるなら、もっと低い馬場駅前辺りで溢れてるでしょ。

エビデンスって笑　
具体性もあって全然疑わしくないと思いますけどね(地元の消防団が通行止め、とか作り話でできます？)。少し調べたら2005年の台風が凄かったようなのでそれのことかな？と思いますが。
昔近くに住まわれてた人のお話は参加になるので、お聞きできるのは嬉しいですね。

ハザード真っ赤なのは自明なのに誰かの体験談を必死に否定している人って何なんだろうね。

ご返信ありがとうございます。
リビング床暖はあっても使わなかったりもしますが、やはり無いと辛いので、、

去年の台風の時の水位がどれくらいだったかわかる方教えてください。

マンションの三階以上であれば、神田川の氾濫が起きてもなんとかななるのかなんて思ってしまうのは甘すぎますかね。。停電や断水が起きても数日で復活するかなと、、。

>>448 匿名さん

いやぁ、武蔵小杉とかの例をみても電気系統やられたらすぐには復旧しないんじゃないですかね。。。
そして一回そういうことが起きてしまったら転売はキツいでしょうね。。。

>>447 匿名さん

リンクを貼っていいのかわからなかったので参考になるかわからないのですが、神田川 水位 台風 で検索すると動画が沢山出てきました。
また、ネットの記事でも昨年の台風19号で、神田川などの水を地下に溜める地下調節池「神田川・環状７号線地下調節池」でも、総貯留量５４万トンの約９割程度まで水が達したというものがありました。
地下が溢れたらもうあの一帯は壊滅的被害でしょう。
テレビでも再三ハザードマップの有効活用が叫ばれてますから、楽観視せずにきちんとリスクを考えるべきかなと思います。
ただ、コロナが猛威をふるっている昨今、避難所での生活も不安ですよね…。

どうせ氾濫するんなら購入決める前にお願いしたい…

ここは売れない。不人気物件。

新築で希望してるエリアで予算がハマるのがここくらいしかないんですよね

>>452 マンション検討中さん

「売れない」と思うのは自由ですが、「不人気」というのには何か数字や根拠があるんですかね。

今回の九州の見てると買う気失せてきた。
気候は昔と比較できなくなってきてる。

>>453 検討板ユーザーさん
そうそう。
背伸びしてギリ買えそう。
そこなんですよね。

リスク許容度なんて人それぞれ
ここがハザードマップで赤いことなんて既知の事実
そのリスクを許容できるかどうかなんて自分で考えるべきで、掲示板で人に聞くようなもんじゃないし、人に対してどうこう言うべきでもない

本物件のこれまでのまとめ

・大規模454戸
・共用施設が充実
・占有部は残念仕様
・定期借地70年
・駅遠
・激坂立地
・ハザードマップ真っ赤っか
・交通、買い物利便性低
・保育園少ない、かつ激戦区
・背伸びしてギリギリ買える金額設定

>>458 検討板ユーザーさん

ホーム●ス忘れてます。

>>458 検討板ユーザーさん

地下電気系統50センチ引き上げのみを追加。

気になるのは気になる。
踏ん切りがつかない。

>>461 マンション検討中さん

マジで不便すぎる。コロナ影響あるしやめとけ

平日レポ早よ！

もう新規情報は出尽くしたんじゃないか。事前説明会行った人の第二弾MRが4連休で始まるから期待。眺望と日陰シミュレーションが出てくると聞いた。

>>464 口コミ知りたいさん
サウスで6,000万円出んやろか？
説明会はかなり入ってるみたいやけんど、このご時世ポンポンはけへんやろなぁ。

完成しても半分は売れ残るぜ。

氾濫豪雨きたらアウトですかね？

ここはもうアウトだよ

各地氾濫のニュースを見て、両親とも相談したけど、やっぱりここはやめておけと
もはや過去の常識なぞ自然災害には関係なく、神田川が氾濫する可能性は高まってくるだろうと
当初金額だけで釣られてたけど、正気になりまして、こちらは検討から外すことにしました

この辺の出身なら知ってるけど、この場所で洪水が起きたことはないんだよ。
もちろん局地的に地下が水没したとかはあるけど。
過去に豊島区新宿区の神田川があふれたのは山手線外側の一部と山手線と明治通りに挟まれた区間だけ。

それには理由があって、
山手線外側すぐの所で神田川と妙正寺川が合流、その合流点すぐ先に山手線と西武線とのクロスポイントがあって川幅が狭くなる。だからあふれた。
それで分水路を作って明治通り手前で合流させたので、今度はそのあたり（大同病院などがあるエリア）の低地であふれた。

明治通り内側に入ると上流2箇所の堰もどき（山手線と明治通り）で流量が調整されるので溢れるほどの水量にならない。これが真実。

とはいえ現在、神田川に限らず東京の治水は2013年に定められた50ミリ/時間想定が基本。昨年基準が改定されて一部が75ミリになったけど、最近は毎時100ミリ超の集中豪雨も珍しくないので今後はどうなるかわからない。

>>470 匿名さん
登録倍率が上がるからそういうコメントはやめてほしい。。。

土地の成り立ちを見ると埋立地であることは間違い無いので、地盤改良をどこまで徹底して行っているのかは気になりますね。神田川の氾濫リスクだけでなく地震が発生すれば液状化のリスクもある地質です。
この点詳しく話聞いた方いらっしゃいますか？

南向きのお部屋で5階くらいだと、だいたいいくらですか？

>>473 マンション検討中さん
マンションマニア氏の記事によれば3LDKで7,000万円前後ですかね。

>>472
う、埋立地だと？　東京の歴史を勉強し直したほうがいいぞw

>>473 マンション検討中さん

MRでもらった価格表だと、サウスコートは一階～五階で最低6900万円～ですね。
人気度を見てこれから100万円単位で根付けしていくようですが、五階だと7000万円台になると思います。

古地図を見ると、埋立地とまでは言わない気がします。
田んぼがあったようです。
神田川の流れは直線に変えてますね。

>>473 マンション検討中さん

MRでもらった価格表だと、サウスコートは一階～五階で最低6900万円～ですね。
人気度を見てこれから100万円単位で根付けしていくようですが、五階だと7000万円台になると思います。

それでも高くて買えんしゃい！

>>477 マンション検討中さん

なるほど、現地の新宿区西早稲田になっている部分は、元々神田川流域だったわけか
昔は神田川の北側が豊島区高田、南側が新宿区西早稲田できちんと分かれてたんだな

コロナ第二波き出したね。
当面ボーナスもカットだし、ここに限らず高値掴みの新築マンションをローン組んで買う人はいないでしょう。冷静な判断なら、ペンディングです。

https://matome.naver.jp/m/odai/2157086524795771601

確かにこれを見ると神田川のハザードも怖いですね

>>482 マンション検討中さん

こんな事になってたんだ！
たまたまギリギリセーフだったけど、これはどう見てもアウトじゃない？
100ミリ200ミリの豪雨に耐えられますか？

欲しいけど南69は無理！

南向きで6900万？めちゃくちゃ安いですね

>>474 マンション検討中さん

えええここ安いですね
立地？ハザードマップ真っ赤だからですか？

マンション価額は10年前から右肩上がり、サラリーマン、専業主婦の世帯には手が届かなくなってきてますわ。このコロナで調整でしょう。高値掴みの土地仕入からでしょうから、安易に値下げできないでしょうが、買い手がいなければ、バブルとして弾けるでしょう。デベはきついでしょうが、実態経済として1,000万円近く安くなってもおかしくない。

安く感じるのはデベの術中にはまってますよ。
このスレを頭から読んだら、検討から外れますよ。
定借&急坂&駅遠&ハザードエリア&内装コストカットですから。寧ろ割高です。
コロナ影響があるからといって、メジャー７は値下げなんかしないですよ。

>>483 マンション検討中さん

ほんとですね、これ見ると470さんの言うことはあてにならないような…これつい3年前ですよね？
しかもコロナの影響と不動産バブルがこれから弾けると値下がりはさけられないでしょうね～
数年後にもっと手頃に安心な都心のマンション買えるようになってるかもね。

イーストコートの低層階は狙い目な気がする

>>491 評判気になるさん

東向きは気にしませんか？

>>492 マンション検討中さん

491さんではありませんが、私も東向きがなかなか良いと感じています。モデルルームでも、本物件では東向きが人気で、センターコートは価格帯が上がる可能性もある、と聞きました。

>>493 マンション検討中さん

東向き、西向きは日が当たらんでしょう？

コロナヤバイね。
こりゃマンションどころじゃなくなってきた。

>>493 マンション検討中さん

センターコートの中層階以上値段が安いならいいなと思っていたのですが、人気出ちゃいますかね…しかも価格帯上がるのか…

最近の台風
MRでは絶対に出せないエビデンス（笑）です
どうぞご査定下さい

少し上流

>>497
わざわざ見て損したわ。
>>470 さんが書いた事実を補強するだけじゃん。
上流の下落合駅付近はヤバいけど、このへんまで来るとだいぶ落ち着く。そういうことでOK?

コロナでやばい、といっていつまでもマンションを買えない人間は、別に書き込まなくていいのでは、、
多少の上下はあれ、5年以内に売るとかじゃなければ、基本的に物価は上昇するから、マンマニのいうように定借70年で20年住んでも50年残っている。
山手線内側で3LDKを7000万円で買えるなら、欲しい家族はたくさんいるでしょ。

加賀町の方が良くないですか？

>>500 検討板ユーザーさん

値段の差、わかりませんか？

＞MRでは絶対に出せないエビデンス（笑）です

台風でも、３ｍ程も水位に余裕があることが判ります

>>497 匿名さん
去年の猛烈な台風でもその程度の水位だったんですね。少し安心しました。

はやくモデルルーム行きたい
そしてはやく買いたい

2022年5月ってことは、住宅ローン控除は無しか。。

>>506 マンション検討中さん
今のところはそうですが、税制改正で延長されるのではないでしょうか。推測にすぎませんが、今の状況で延長しないという政策判断は難しいと思います。

>>507 マンション検討中さん
やはりそうですよね。
延長されることを期待して待つのみですね

家探し中だが、50年も続いている住宅ローン減税は、おそらく延長じゃないかとは（0になることはない）、どこのディベロッパーからも言われた（もちろん、保証はできないがという注釈付き）
ただ、逆にコロナで大変なときに家買える余裕のある人に金を出さない、、という政治判断もありそうなので、それはそれで怖い。。。減額はありうると思う。

モデルルーム見てきましたが、コストカットしつつも内装は頑張ってる感じがあって好印象です。リビングのサッシが連窓仕様なのは良いですが、リビングと洋室の間の袖壁をなくして、全てウォールドアを開いた時にもっと良さが際立つのになと思いました。

北側にポストや宅配ボックスが集中しているので、サウスコートの住人で西早稲田を常用する人はポスト見に行くのが大変そうですね。

>>511 マンション検討中さん
これ、イーストの人はどうするんだ？
外出る動線がよくわからん。

ゴミ置き場の上とか横とか近くに普通に部屋あるよね。大丈夫ですかね？

とりあえず、ポチッとエントリー？

こちらのマンション、リセールはどうなんでしょうか？

定期借地権についても70年と長いのと、結局所有権でも70年後は建替のハードルが高すぎて、更地にして返すという方がめんどくさくなくて良いかもですよー？というような、意外とデメリットを感じさせない美味い説明を受けましたw

６５年後にエレベーター壊れてもしっかり
治して貰えるのかのぉ？
爺になったワシは階段とか嫌じゃ

>>517 匿名さん
あと5年でぶっ壊すんで勿体ないから歩いてください、あれ、おじいちゃんまだ死んでなかったの？

ってなりそうww

65年後まで地代払えるのかしらw

>>519 匿名さん
ローン完済しても後から重くのしかかりますね。
亡くなったら免責にもなりませんし…。

定期借地権末期のマンションってまだ日本で実績ないよね、どんなスラムになるんだろう

ここのような借地権のマンションって、フラット３５使えるんですよね？
フラット３５の保証型（アルヒのスーパーフラットみたいな商品）も使えるんですかね？

>>521 マンション検討中さん

管理費と修繕積立金の未払いの人がいなければ、修繕計画通りだと思うけど。

>>520 マンション検討中さん

ローン完済したら人に貸しては？たとえボロボロになったとしても流石に地代分を超える賃料になるのでは？ボロボロでも一応は山手線の内側であの広さだと6万とか7マンとかで借りれるってなったら借りたい人いそうですけどね

洪水大丈夫？

住宅ローンのご相談です。
皆さんは変動狙いで金利はいくらで組みますか？金融機関はどのように選びますか？

>>525
無問題のようですよ。
どなたかが、台風襲来時でも大丈夫な証拠動画を貼ってました。
そして、今でも大丈夫な上に、さらに今後も治水工事が進みます。

洪水よりも、駅遠で周りに何もないことを憂慮したほうが。

そもそもさ、23区の分譲マンションでスラムになった例ってなんかあるの？築50年のマンションも普通に都内あるけど普通に皆住んでるじゃない。都心、城南なら大丈夫じゃないの。定期借地権のリスクはあるけど修繕積立金が計画通りに積まれてれば大丈夫だと思うけどね

エントリー3,000組突破！
即完売ですね？

ご苦労さん

ここの購入検討中のご家庭は、専業主婦のご家庭が多いんですかね？？

>>532 通りがかりさん
うちは共働きです。
でも子育て世代が多いでしょうから、専業や育休中の家庭も多そうですね。

共働きなら山手線外側でも駅近のほうが通勤が楽なのでは？　地下鉄乗り入れの落合・小竹向原・練馬とか、最近だと王子エリアとか赤羽とか。ここから駅へ出る時間はけっこうかかりますし、往復で２倍、毎日ですよ。
ここは専業主婦家庭やリタイア層に向いた立地だと思います。散歩したりのんびり過ごすにはいい場所ですから。

勤務先にもよるし、勤務形態にもよるし、一概には言えませんね

うちも共働きで検討中です。そのため、保育園や小学校などの教育環境が気になるところです。

通勤に副都心線（西早稲田駅）や都電荒川線（面影橋駅）利用なら徒歩10分以内なので許容範囲かと思いますが、JR高田馬場駅までは距離ありますよね…。

高田なので学区的には高南小ですよね。評判は良さそうです。
保育園は心配ですね。豊島区内だと最寄りの園に落ちたら基本的に坂を登って登園でしょうからちょっと厳しそうです。のぞき坂はベビーカー絶対無理だなと思うので（自転車もしんどそう）他の行き方検討しないと…ちゃんと周辺の園の調査進めないといけないですね。

>>みなさま

まとめてのお礼ですみません。
ありがとうございます。

我が家も共働きなのですが、入居の頃は学童&保育園の年代なので入れなかったらと思うと怖くて…保活で苦労したのでみんな一斉にと思うと物凄い倍率だろうなと…兄弟加点もないし絶望的でしょうか。

似たような家庭環境のご近所さんが多いのは心強いです♪

そういえば、こちらのマンションは5月入居開始ですが、4月から小学校に上がる子ってどうするんだろう…
保育園も年度途中入園になるのかな？
1ヶ月くらい、高田地域の賃貸暮らしが必要なんですかね？もしくは現住所から通うか。
現住所からの通学が認められなかったら、今の住まいの学区の小学校で入学式出て1ヶ月過ごしてから転校…

あぁ、どうなるんだろう。
どなたか豊島区に聞かれた方いますか？

豊島区は居宅訪問型保育事業を
やってますよね。
自宅に招いたマンツーマンの保育で良いなら
それも選択肢になります。
竣工6月だから空きがあるかは微妙ですね。。
私は別の区の居宅訪問型保育事業で
1歳の子がお世話になり、
大変ありがたかったです。

そうなんですよね。5月入居開始予定と出ていたので、保育園・幼稚園・小学校問題がどうなるのか気になりますね。3月中旬～下旬入居開始だと、多くのファミリー層にとってありがたいことかと思います。

個人的には、敷地が広いのだから敷地内に保育園があると良かったのではと感じました。400戸以上の大規模マンションでファミリー層が主体なのではと予測しています。

>>541 マンション検討中さん

ダブルインカムじゃないと、普通のサラリーマンだったら中々手が出ませんよねぇ。
みんな無理してローン組むのかしら。

>>542 マンション検討中さん

ここ、めちゃ安いのがポイントなんじゃないの

ウエストの低層を検討しているのですが、下記のタイプはいくらになりますか？
Bタイプ
Cタイプ
Dタイプ

不動産経済研究所が１５日発表した２０２０年上半期（１～６月）の首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）の新築マンション発売戸数は、前年同期比４４・２％減の７４９７戸で、過去最少となった。新型コロナウイルスの感染拡大で、不動産業者が営業を一時休止したことが響いた。１戸あたりの平均価格は６６６８万円で８・７％上昇した。

　６月の発売戸数は前年同月比３１・７％減の１５４３戸だった。

地縁のある知人に聞きましたが、この物件の近くにある認可保育園は、凄い倍率でよほどの加点がないと入れないそうです。
もともと保育園が少ないエリアで、皆さん仰るように坂上の雑司ヶ谷エリアまで預けに行く人もいて、激坂に慣れずに引っ越した人も多々いるとか。

あと小学校は１クラスしかないのでは、といってました。６年間クラス替えなし。
千登世橋中学校はそこそこ評判いいそうですが、私立に行かれる方が多いらしいです。

うーん、うちも共働きですが認可保育園に入れないリスクが悩ましいなあ。。。

>>546 マンション検討中さん
保育園落ちたらローン返済にも影響大ですね。

ウエストの低層を検討しているのですが、下記のタイプはいくらになりますか？
Bタイプ
Cタイプ
Dタイプ

>>548 匿名さん
別の場所ですが、ハザードエリアでは、玄関付近に土のうを設置するなど１年中対策をします。
戸建てを購入した住人は「土地のことを調べずに購入を決めて後悔している」とのことです。以上は戸建てへの影響であって、マンションの場合は、どうでしょうか。
一番怖いのは、地下への浸水です。地下室にはエレベータの機械設備、駐車場、電気設備などがあるでしょう。高層階に住んでいても心配です。

電気系統は一階にあって、幾分高く作ってると言ってましたよ。
模型で確認できます。

>>541 マンション検討中さん

確か5月下旬から順々に入居でしたよね。
私も個人的に大規模だしファミリー世帯だし保育園出来るかなと期待していました…。
保育園途中からでは絶望的ですよね、認可の場合4月中に通わせて職場復帰することが条件なので、2ヶ月は賃貸かなと覚悟しております。。。

>>546
その小学校情報は古いですよ。
一時期児童数が減って各学年1クラスの時期もありましたが、周辺人口が増えたため今は2クラス。
以前は児童が多かった学校なので教室数には余裕があり、もう1クラス増えても大丈夫です。

>>550 匿名さん

50cm高くしてるのみと伺いました。
この辺の浸水予想(1～2m)を考えると対策と言えるのか謎です。

高南小学校は３クラスもある学年もあり、クラス替えも２年に一度ありますよ。
小４からは金管バンドに入部出来て、かなり力をいれてます。
あと、これは習い事をしている方からの情報ですが、ジュニアバスケをやっており、週３回ほど体育館を使用しているそうです。文京区からも習いにきているとのことで、けっこう活発のようです。

２ヶ月賃貸って、現実的なんでしょうか？
最低一年は住まないと違約金が発生する物件がほとんどかなと。
マンスリーに入居するとかですかね…周辺にあるのか分からないけど
無駄な投資は嫌だなぁ…

>>555 マンション検討中さん

マンスリー、坂上を含めると多少はありそうですね。
当方毎日通えるような距離でないため、借りるか転校しか選択肢がありません…何かいい方法知ってる方がいらっしゃれば是非教えて欲しいです。
何で3月受け渡しじゃないんだ…。
保育園組は諦めた方がいいのかもしれませんね(休職延長できるなら別ですが)。

保育園ですが、アウルの一階とか坂上には都の認証もあるから、
もし今都内在住なら4月の時点で申し込んでおけばどうでしょうか？
もし入れれば、近場の保育園が空くまでは都電で通園。

我が家にとって保育園はかなり重要です。。
アウルって東池袋ですよね？保育園は毎日のことなので都電利用なんて絶対に無理です。
近場で通えるのは高南か目白ちとせぐらいだけど、最低指数や空き状況見ても人気すぎて無理。

うちは今認可の待機中で認可外に通わせていて、毎日電車で登園です。
通勤経路上であればまだしも、そうでないとかなり骨が折れますよね…。

豊島区に入園入学周りで何か取れる方法が無いか、メールで問い合わせしてみました。
返信いただけたら共有しますね。

マンスリー見てたけど1Rばっかりだな
しかも賃料くそたけぇw

ほんとに、大規模になればなるほど
デベは入居時期を3月末より前にすべき。
せめて10月から3月くらいの入居にしないと、
ファミリー向けなんて言葉だけでしかない。

認証と認可外も選択肢アリなら豊島区高田付近には何か所かあります。
通勤が高田馬場からのアクセスなら途中にあるので便利かと思います。
今のうちから申し込めればいいですね・・・。

うちの子は園庭ありの認可保育園に通っているので、今さら認証、認可外なんて無理や～
認可外はたまに事故とか報道されてるし

選択肢アリならの話。

私も認可外入れるまでは、割と不安だったんですが、今の所は少人数だしかなり良いですよ！日記も丁寧だし、風邪も貰ってきたことないし、ほぼマンツーマンです。難点はやはり保育料が高いことですね。
認可でも認証でも認可外でも、一概に安心とか不安とかは言えず、やはり園の方針とかによるんだろうな、と改めて思いました。

でも認可園以外には通わせたくなくて、都電通園も無理となると、5月入居開始の西早稲田は厳しくなりそうですね…
うちは認可園に転園出来なかったら認証か認可外、それもダメなら最悪は待機児童として家で私が子どもを見ながら仕事するしかないかなと思ってます。

>>565 マンション検討中さん

ファミリー向けだけど、これじゃファミリーの人買えないね。リストから除外。

>>565 マンション検討中さん

子供が0、1歳の頃はいいけど、2歳以上になると園庭で体を動かすことや沢山の友達と関わることって凄く大切な気がします。
だからみんな園庭がある認可(コロナの影響で前ほど散歩行けないし余計に)を希望して待機してるのが本音でしょ？
子供の成長って1日1日が本当に大切だし、いい環境で育てたいなぁ。
3歳児クラスで小規模から異動してきた子とか慣れなくて泣きまくってるの見るとかわいそうになります…。

保育園の話はきりがないですね。
うちは私立小なので引っ越し時期も転校も関係ありません。そういうお宅も多いと思います。

保育園問題はここに限った話ではなく、どこでもついてまわる問題かと思います。

>>567 匿名さん
私はあなたの価値観を否定しないような返信を心掛けたつもりだったのですが、あなたはそうではないようですので、コメントを見ていたら悲しい気持ちになってしまいました。
園庭のない認可も、園庭がある認可外もあります。
人間関係は保育園だけではありません。習い事や家族、ご近所さんとの関わりもあります。保育園を選択せず幼稚園から通うお子さんだっているでしょう。
これ以上はこのスレにはそぐわないのでやめます。

結局は無理だと思うなら買わない、しかないのでしょう。
私はここが良いと思ったので抽選通ったら買います。

>>570
あなたのスタンスを支持します。
567さんは物件否定のために書き散らかしているだけなので情報交換になりませんよね。
自分に合わなければ黙って他を探すのが普通だと思いますが、おそらくどこを買う気もないから持論をこねくり回してるのだと思います。

https://www.sumu-log.com/archives/23029/

定借がリセール可能か否かですが、可能とは思いますが上の記事を見ると全て立地によるものだと思いました。
近場の桜プレイスの値下がりが凄いので、ここも同じ状況になりそうです。

桜プレイスが苦戦しているとなると、ここもリセールが心配です。桜プレイスの定借年数が50年、ここが70年なので、その違いがどのように資産価値に反映されるのか気になるところ。

定借残り30年とかだと売却は苦戦するでしょう。(35年ローンが通りづらいため)
残り50年なら売れるんじゃないでしょうか。(桜プレイスを定借50年で買った人がいるように)
おそらく価値下落の曲線として等価に下落していくのではなく、ある年数を境に急に価値が落ちるような線を描くんだと思います

きっと皆、10～20年後に売り逃げようとして大量の中古が出回るんだろうな
大規模あるあるだが、そうなった場合ライバルが増えてなかなか売れないリスクがある

やはり定借はリスク高いか。最初の告知出たときに価格が随分と安かったので注目してたけど、まあそんなにうまい話はないよね。

幾らで売却できるか計算しやすい分、リスクはないでしょう(リスクとは不確実性のことですから

20年後に4000万後半?5000万前半くらいで売れると考えれば、住居費がトータルで幾らになるか計算できます。(売らないならマンションの時価など関係ありませんが)
流石に4000万円であそこに50年住めるなら普通に買う人はいますよね。

そのコストと見合う便益が得られると考えられれば買えばいいんじゃないでしょうか。

定借物件は合理的に考えましょう。

定期借地ってだけで知人から冷たい視線を浴びそう

売らずにずっと賃貸で運用したら、相当利回り高いべ

>>578 匿名さん
いやいやどこの世界の話？プラウド南麻布に新築時に買ってたら今頃大儲けですよ。
要は立地と価格のバランスです。レッテル張りは辞めましょう

話題切り替わったのにすみません。豊島区から返信がきました。
とても丁寧な長文の返信を頂いたので、要約して記載します。

認可保育園：
申込締切日までに、入園希望月の前月中に転入することがわかる書類等を用意する必要あり。
つまり令和4年4月の入園申込は、令和4年4月入園申込み締切日までに令和4年3月中に豊島区へ転入することが確認できる書類※1 を提出する必要がある。

　※1：「売買契約書」等のコピーを提出する場合、契約者(売主・買主)全員の押印完了かつ、豊島区の住所と引渡し日または入居予定日のページが必要。

「令和4年3月中に豊島区へ転入することが確認できる書類」を用意できない場合(令和4年5月中に転入される場合を含む)は、転入予定なしでの入園申込みが可能な場合もあり。
ただし、この場合、歳児によって申込み可能な園が限られていたり、豊島区民(転入予定ありの方を含む)と異なる条件での利用調整になる。

必要書類や利用調整については、以下URL参照。
https://www.city.toshima.lg.jp/260/kosodate/kosodate/hoikuen/nyuen/028...
令和4年度版は令和3年10月1日発行予定。

区立幼稚園：
豊島区に住民登録があることが入園条件。
転入手続き後、各園該当歳児クラス園児数が申込時点で定員を下回っている場合のみ申込可。
※私立幼稚園の入園については、各幼稚園へ要問い合わせ。

区立小学校：
住民票を移す前に豊島区立小学校への入学を希望される場合は、「区域外就学申請」という手続きが可能。
区域外就学につきましては、豊島区が定めている「許可基準」に該当する必要がある。（
今回の場合は「３　区内転入予定」に該当する）

ただし、豊島区は安全性を理由に徒歩通学が必須。
電車やバス、自家用車などの交通機関の利用、自転車での通学を原則禁止。

（参考：区域外就学許可基準https://www.city.toshima.lg.jp/353/kosodate/gakko/sho-chu/tennyugaku/0...）


以上です。ご参考になれば…

結局ここはどうなの？
安いの？高いの？
安くないんだったら、デメリットが目立って躊躇しちゃう

国土交通省は17日、住宅の購入・入居希望者に大雨が降った際の水害リスクを説明することを、8月28日から不動産業者に義務付けると発表した。豪雨による大規模水害が頻発する中、居住者が逃げ遅れるのを防ぐ狙いがある。

　赤羽一嘉国交相は17日の記者会見で「各地で大きな被害が発生している。住民に水害リスクを把握してもらうことが大変重要だ」と述べた。

　浸水想定範囲や避難場所が示された市町村のハザードマップで物件の所在地を説明するよう義務付ける。説明を怠った業者に対しては、悪質な場合は業務停止命令などの行政処分を行う。

>>583
その判断を他人任せにする？w
高いか安いかなんて検討者一人一人違うでしょ。

>>577 マンション検討中さん
つまり、中古で買ったほうがいい、という結論ですね。

良いか悪いか物事を単純に捉えられると、どうして思うのですか？

サウスで最安は68M?

仮住まい先なら豊島区内に範囲を広げてみたら…板橋駅の辺りまでなら豊島区ですよ。板橋と聞くとびっくりするかもしれませんが、多分この物件より利便性では上ですよ。

>>589
たしかに。板橋駅前のプラウドシティ池袋本町も豊島区だもんね。
共働きならあっちのほうがいいかも！

…と思って調べたら築9年の中古のくせにコッチより高い！！
おかしい！世の中どうかしてるよ！

>>590 匿名さん

あちらは駅徒歩２分で、所有権ですから。
ここと比べても仕方がない。

MRレポートお願いします！

>>592 マンション検討中さん
週明け訪問予定ですが既出の情報以外に何がお知りになりたいですか？

>>592 マンション検討中さん

価格どうなってました？

価格は前回から変わっていません。

サウス　　6700万円台～
ウエスト　5900万円台～
イースト　5700万円台～

サウスを除き、中層階でそこそこ条件の良いお部屋は大体6400万円台～と思ってください。

サウスがやはり人気でどんどん申込入っているようです

あと管理費が物凄く高いです
大体平米300円で、全戸21,000円超
やはり共用部に力を入れすぎた感が。。

ヤバすぎる位高いやん。ちょっと見当し直さないけまへんわ

サウスはやっぱり眺望もよいので人気ですね。
ウエストの２階で5700か、5800万円台はございませんでしたでしょうか？

>>596 匿名さん

え？聞いていた想定より6,000円も高い！

21,000×70年＝約18M…