エクセレント ザ タワー

>>3723 匿名さん
アナウンスしたあと、予期せぬ理由でテナント変更があったりすると、契約違反にはならないけど説明がめんどくさいですからね。

決まってたとしても、直前までは公にされないイメージです。

＞３７０６

住友とは会社の財務力が違うからね。

公式ホームページの間取りを見ると、プレミア厶はMタイプしか掲載されてないので、他のプレミアム間取りは全部売れたんですかね。

今日現地見たんですが今22階あたりを建設中ですね。もうすでにかなり迫力あり、初見27.8階位まで建ってるかと勘違いした程です。
いや完成がたのしみですね。

>>3727 マンション掲示板さん
1階と2階のゲタ、3階のエントランスも、住宅フロアより天井高が高いからですかね？
4階の時点で、普通の板状マンションの7階くらいの高さはありそう。

15日に南側のクレーンも脚を伸ばしました。現在22階の柱を施工中です。19日には屋根まで行きそうです。
11月末までに23階、年末までに27階の屋根まで行くかどうかという感じです。
手摺も19階まで出来ていますので完成時のイメージがしやすくなって来ましたよ。

賃貸棟（エクセレントセンタービル）は今年竣工の予定でしたが、こちらはもう囲いとれてるんでしょうか。

>>3730 買い替え検討中さん
まだ賃貸募集もされてないみたいなので、後ろ倒ししたのかもしれませんね。

賃貸等に住む立場で考えても、隣で大規模な工事してるところに住みたいとは思わないような。
タワーの内装工事終わるまで音もしそうですし。

この物件、下駄部分との管理費負担比率ってどんなもんなんでしょうか？

>>3732 マンション掲示板さん
管理費も修繕積立金も面積割りで決まっており負担割合は下駄部分が13.3%。残り86.7%が住戸です。

今日（19日）で22階の屋根まで行きましたよ。
手摺も20階まで来ています。隣の棟のシートはそのままです。

>>3733 マンコミュファンさん

下駄にテナント入らなかったらどうなるんですか？

>>3735 マンション掲示板さん
下駄部分の所有権は新日本建設が持ち続けるので、テナントの入居有無に関わらず新日本建設が支払います。
たぶん最初の質問もTwitterとかで話題に出てるのを見て不安になったんでしょうけど、彼らが最悪の状況で想定するような「元々の地権者が権利を持っているせいで起きるあれこれ」はここにはないので安心していいと思いますよ。

>>3736 マンコミュファンさん
なるほど、3732さんではないですが。
地権者が下駄の権利を持ってるがゆえに、管理費の割合がマンション住民で極端に高くなったり、借り主が決まらない場合の管理費滞納っていうのは、商業一体の再開発あるあるですもんね。

下駄部分の権利を地権者が持っていた場合に、その部分の管理費を権利保有者の地権者ではなく住民が負うというようなマンションが存在するということでしょうか。下駄部分の収益は権利保有者が取り、その管理費は住民が負担するなどというのは道理に合わないと思いますが、世の中にはそのようなマンションも存在するということでしょうか。

下駄に所有者の事務所・商業が入ったマンションで、管理費がマンション全体管理費と住居部分管理費に分かれていた経験がありました。
マンション住人は全体管理費と住居部分管理費のみ支払い、事務所・商業はエレベーター使わないのでマンション全体管理費のみ。もちろん住居部分管理費の方が3倍くらい高かったですが。
その経験からはエクセレントザタワーの管理費はそういうふうに分けていないので良心的なのかという印象をもったのですが・・・

>>3738 匿名さん
具体的にどこ？と言われるとぱっとはでてきませんが、ありますよ。
一例ではありますが、管理組合での議決権の割合が異なるケースがあります。
https://gentosha-go.com/articles/-/35431

地権者にとっては、自分の土地をデベロッパーに売り渡すわけですから、土地価格相当のマンションを要求するだけならマシなほうです。
場合によっては、修繕積立金を永久的に無しにする、というようなケースもあります。

そういった意味で、ここの土地が綺麗な四角ではないのも、地権者ともろもろの条件が合わなかったのでしょうね。

>>3738 匿名さん
残念ながら存在するようです。企画段階から入り込んで管理費負担割合を自分の都合のいいようにゴネたりだとか、議決権は多めに取って修繕に反対したりとか面倒くさい話も中にはあるようで、それが嫌で権利関係が複雑なマンションは最初から避ける方もいます。

スーパーいなげやなの？

目の前の公園のイルミネーションがとても綺麗でした。マンションの飾りになってます。

>>3743 マンション検討中さん
26日からなのかと思ってましたが、もう光ってました？

>>3744 評判気になるさん
光ってました！

>>3742 マンション検討中さん
まだ決まってないとのことでしたよ。この前ですが。

>>3745 マンション検討中さん
ありがとうございます！
そうなんですね、こんどみにいってみます！

3738です。
管理費の件でご教示頂きありがとうございました。
こちらの管理費の算出方法が当然と思っていましたが、下駄部分に商業施設等が入るマンションの場合には必ずしもそうならない場合があるということを知りました。
それにしても下駄部分の管理費も住民が負う場合には、重要事項に該当しないのでしょうか。そのようなマンションを購入した方はしっかり認識して納得した上で購入しているのかが気になりました。こことは関係ない話で独り言です。

>>3748 匿名さん
宅建持ってるわけではないので正確ではないですが、重要事項説明の管理費のところで割合が説明されるんじゃないですか？
そこで、フーンと思うか、理由を聞くかのどちらかかと、ほとんどの人はフーンとしか思わないような気がします。
大規模修繕や管理費値上げの話しが出たときに、まじか！ってなるのかと。

借地権みたいな売り方もあるわけで、それでも納得して購入する方も多いのでOKなんでしょうね(借地権の場合はマンション価格が安く設定されるのでマシですが)。

めちゃめちゃ良い立地に建つ大規模マンションとかは地権者が多数いるし、強気に出れるので、複雑になりがちと聞いたことがあります。

よく分からないのですが、結局のところこのマンションの管理費ってどうなんでしょうか？
相場？でいうと高いのか低いのか。

>>3750 口コミ知りたいさん
70平米で管理費2万くらいですよ。
近隣の板マンより5000円くらいは高いかもですね。

共用施設の必要性は置いといて、
ゲタに商業施設ありで、内廊下、各階ゴミ置き場、ジム、キッズルーム、ゲストルーム、パーティールームがあるようなマンションにしては安いほうかと。

>>3751 評判気になるさん
普通に今建つタワマンとしては安い

中央公園のイルミネーション
安藤美姫(ミキティが点灯式に参加
スケートショーもあったらしい

今日の14時頃の南側。

もう280戸終わってそうですよね。
竣工半年前までには完売してそうですね。

>>3753 匿名さん
今日、スケートに遊びに行きましたがイルミネーション綺麗でしたよ。
公園の外には音が全く聴こえなかったので、北側低層階であろうとイベント期間中に窓を開けてても問題ないレベルです。
スピーカーで音楽流してますがリンク上と付近にだけ聴こえるように、音量と向きを調節してるみたい(係員の方に教えてもらいました)。

なので北側低層階で部屋の中からイルミネーションが見えるのであれば楽しめそうですね。
あとパーティールームからも見えるはずなので、友達呼んでも楽しいかも。

>>3756 評判気になるさん

ぜひロック音楽イベント、和太鼓イベント時に改めて現地をご覧下さい。

>>3757 検討板ユーザーさん
何したいのか知らないけどネガキャンしても意味ないよ。残り110戸暗いしかない上に、広域から割安な千葉に検討者が集まり始めてるんだから。

>>3758 匿名さん
寂しいやつなんです、許してやってください。

>>3757 検討板ユーザーさん
さすが掲示板チェックが早いですねー！
いつもお疲れ様です！これからも頑張ってください！

>>3755 マンション検討中さん
どこかで鈍化するとは思いますが、来年の今頃には完売してそうですね。

>>3761 評判気になるさん
この値段で千葉駅近のタワマン(しかも階下にスーパー)は最後だと思うので早めに買ったほうが良いですね。

>>3762 匿名さん
海浜幕張のベイパークはスケールの大きな開発と人工的な美しさで人気が高いが、こちらは内廊下のタワマンで下駄部分にスーパーも入り、総武線のビッグターミナル駅であり県随一の街の賑わいを誇る千葉駅にも程よい距離で、普通に考えればこちらのほうが魅力が大きいと思う。

>>3763 匿名さん
タワマンという共通点はありますが、特徴違うので好みは大きく分かれそうですよね！
どちらも素敵なマンションだと思います！

11月29日で23階の屋根まで行きましたよ。
隣の棟のシートはそのままです。

>>3765 建築ウォッチャーさん
ありがとうございます、隣は12月30日完了予定と書いてありましたね。

エクセレントセンタービルの賃貸情報出てますね。
https://rent.tokyu-housing-lease.co.jp/rent/8027674

>>3767 マンション検討中さん
来年2月入居ですね。
全55部屋埋まるまで時間かかりそうですね。

>>3767 マンション検討中さん
総戸数67戸、賃貸戸数62戸、募集中55戸とありますね。
7戸は（賃貸戸数-募集中）は、関係者が確保済みということでしょうかね。
賃料は3千円/㎡（55㎡で16万円台）なので、購入者目線でみれば物件価格に対して良い利回りだと思います。都内では物件価格が上がりすぎていてとてもこれだけの利回りは期待できず、さすが千葉ということだと思います。

今日のかなり存在感ありますね。

>>3770 名無しさん
ありがとうございます、でかいですねー。

数日前に千葉駅いきました。千葉駅のエスカレーターおりて左に少し歩いたら、
もう物件が見えました。大通りのまっすぐ先（真ん中）にたっているので、物件も
大きいせいか徒歩9分？え？もっと近くない？と錯覚しますｗ
妙に近くに見えてしまいました（笑）
でももっと高くなるわけで・・
完成して照明などもつくと駅降りてすぐ、めちゃ目立つと思います。
早くその姿が見たくてたまりません♪
そして下駄の正確なスーパー情報も早く知りたいです笑

前の公園は一時市民会館の移転候補地だったので
どちらにしても人が多く集まる施設になってしまう