東五反田二丁目第3地区再開発事業について語りましょう。
住所：東京都品川区東五反田二丁目
事業協力者：竹中工務店
Ａ地区（業務棟）……… 地上20階、高さ約110ｍ、延べ約70,000㎡、事務所、店舗
Ｂ地区（住宅棟）……… 地上40階、高さ約150ｍ、延べ約41,000㎡、住宅、保育所
Ｃ地区（公園）
◆２０１６年３月………準備組合設立
◆２０２０年……………都市計画決定（予定）
概要：https://www.skyskysky.net/construction/202706.html （日本の超高層ビル）
建設委員会資料：https://gikai.city.shinagawa.tokyo.jp/wp-content/themes/shinagawakugik...
[スレ作成日時]2019-10-10 11:37:04
五反田駅前（東五反田一丁目）の再開発が行われたら大化けしそうですが、全く進んでいる気配はないのでエリアのポテンシャルは微妙なところですね。TOCの再開発も延期になりましたし。
プラウドタワー目黒もすごい値段で取引されてる。
データを出したら急に黙りましたね。
要するに、大崎は坪700が限界なのです。
フフッ^ ^
ご自由に^ ^
何れにしても、今出ているの坪1100-1500は、
相場より、かなり高い、ということですね。
（買える/買えない、買う/買わないは、別にして。）
今出ている価格で相場より高いか安いかを議論してもあまり意味は無いかと。一般住戸の価格が出てくるのを待ちましょう。
このスレたまに訪れるとホントに面白い！
購入検討者は、割高なことを喜ぶわけないでしょ！
どうしても大崎・五反田の単価を上げたいやつ＝ハイエナの醜態が醜くてしょうがない。
別にいいじゃん、坪700万の評価でも。
それが現実なんだから。
この辺のマンションだったら、坪300万台で買えたわけじゃん？
十分含み益出たんだから、まだ儲けたいなら、実現利益取り出して、もっと伸び代のあるエリアに行けよ。
アンダー価格からするに、坪900～1000万を出せない人達はデベからしたらターゲット層じゃないから、違う物件を検討した方がいいかと。
どっちかっていうと、ここには販売関係者が多く混じってそう。
一般販売価格が出てから判断すれば良いというのはその通りだが、850より上だったら、間違いなく撤退すべき。デベの最高益更新に付き合う必要なんてない。
残債割れを回避したいなら、三井の割安物件を買うべし。以上
五反田4分 vs 大崎5分？のどちらかがいいかはわかりませんが、アトラス五反田が確かプレミアムフロアでない部屋(サッシ2.1m、3種換気)が坪1000で成約してました。
ここはスーペリアがサッシ高2.3mで多分全熱？と考えると築年数、共用部、山手線内側を考慮すると、坪1000であれば今の市況が続けば負けないのかと思います。
図面は下記でみられます
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/pdf/index_710.pdf
アトラスってそんなに売れてるイメージないんですが、成約数もそれなりにあるのですか？
中古のマーケットも確認してますが、在庫が殆ど動いていないように思います。
そうだった場合、そのデータを根拠にするのはちょっと弱いかと。
新築の場合、一気に数百戸販売しなければいけないわけなので。
それに、浅草線徒歩3分は唯一無二ですが、大崎は徒歩3分のマンションは少なくないので。
あと、全熱交換の情報はどこにありますか？
非プレミア219戸を売るのにそこまで苦労はしない。
平均@850なら高倍率抽選不可避
@900～950が打倒なライン
>>543 匿名さん
横から失礼。
偉そうに言うけどさ、あんたここを買う気あるわけ？笑
とてもそんな風に見えないけど。
それなら、アンダー販売に明日にでも行ってきて、購入証明してみろよ。
なんで、割高だと言ったら、イコール買えないになるわけ？
購入検討者が相場や市況の先行きから割高だと発言するのと、ただ相場を釣り上げたくて割安だと発言するのでは、言葉の重みが違う事は事実だろうよ。
そういう意味でも後者であるあんたの方がただの戯言だろうが。
[一部テキストを削除しました。管理担当]
まとめると、ここを買って良いかの判断としては、
坪700～800 あたりが分水嶺となりそうだね。
>>552 検討板ユーザーさん
予想するのは勝手だけど、その金額だと高倍率抽選ひなってそもそも買えない可能性が跳ね上がる。
ま、東急だからそんな相場を無視した低価格で出すわけないけどな
予想というか、周辺物件の相場をデータ通り出しただけだよ。
パークシティより高くしたら売れないだろうし。
>>556 名無しさん
今後、ここの分譲価格に引っ張られて上がっていくでしょ。
現在、低層・中層のお見合い1L部屋が@700台で買えるけど、まともな部屋は@800後半～900前半が相場
>>555 匿名さん
どうでも良いけどさ、キミはここが高くないとなんか困る理由があるの？
誰も答えてくれないけど、タブー的な質問なのかなコレ
格上のパークシティが坪809って出てんだから新築とは言えマックスでもそこが限界だよ。
眺望が抜ける3LDKを@700前後で探すのならば、パークシティ武蔵小山まで郊外にいかないと無理でしょ。
確かにパークシティ大崎よりは低い価格で出てくる可能性が高そうですね。
パークシティより安く出るわけないだろ
アホなん
ここが出来上がる時にパークシティは築12年なのに新築の方が安いわけないじゃん。
東京タワービューとかの最強立地や駅直結ならわかるけどそれはありえません。
ここは「東急」というのが一番残念な点。
渋谷の一連の駅周辺再開発、銀座のショッピングビル。
いずれも垢抜けない。どこかダサい。
悪いけど、骨の髄は電鉄なんです。
インナー向け先行販売とか、東急百貨店の発想です。
そのおこぼれを高値で買わされる。
なんか屈辱的。
ここは立地もいいのに。
せめて、すみふだったらよかった。
>>563 検討中さん
ホントにそれですね～。
Xでもそれが指摘されてて、やっぱ三井か住友しか勝たんと思いました。
パークシティ大崎が大崎寄りだとナンバーワンで、五反田寄りだとグランスカイがナンバーワン。
これらには到底及ばないわけで。
新築というだけで、アンダー販売を起点にスッ高値で売ろうとする東急は、もはやメジャー7と呼べない三流レベル。
リビオタワー品川は当初、販売を遅らせた事によって、高値チャレンジで顧客を向いていないと叩かれてましたが、結果的に適正価格で売り出してきた。
仕様も悪くないし、気合いの入りようも伝わってくる。
日鉄興和が東急を上回る未来もありうるのではないかと思う。
自分達が期待した坪単価じゃない
↓
そもそも東急じゃなければよかった
高過ぎる
アンダーやってるなんて生意気だ
云々
というのが見苦しい。
嫌ならサッサと撤退すればいい。
そもそも東急が建てることは周知の事実で、それを三井、住友が良かったとか、箸にも棒にもかからない批判をするのが意味不。
早くも苦しくなってきましたね、ここ。
アンダー坪1100-を踏まえると、
一般向けでもある程度の坪単価が想定されるので
相場から離れた、割高な物件となりそうですね。
>>564 口コミ知りたいさん
日鉄興和、赤坂や虎ノ門のオフィスビルではいい仕事してますよね。
ソニー御殿山テクノロジーセンター3号館を日鉄興和が取得し解体中ですが。
ここがコンパクトなマンションになるのか、オフィスビルになるのか・・・
興味津々です。
大崎が坪700とか800とか、
出口戦略考えるとめちゃくちゃリスキーだと思うけど
あのねー、日本は全然大したインフレなんかしてないんだわ。笑
もしそうだったら、とっくにデフレ脱却宣言してるっての。
なんなら、インフレ率は直近だだ下りなんだがそれは。
そもそも物価が上がったのは、デマンドプルではなくて、コストプッシュであって、もっというと単に超円安になったことが原因なだけ。
ドル円が75円から160円になったわけだから、そりゃマンションも2倍以上に上がって当然なわけ。
それが、今年に入ってから米国は金利を大幅に下げ、日本も金利を二段階上げたことにより金利差縮小で円高方向まっしぐらなんだから、マンション価格もピークアウトする方が自然なのよ。
金利が上がれば市況は縮小するし、それに円高になれば物価も建築費も下がるし、日経平均も上がりにくくなる。
ここの掲示板は、原油安転換がどういう意味を持つのかも分からない経済オンチばっかりでどうしようもないのよな。
さすがに呆れてものを言えんわ。
で、そんな不動産にとってネガティブな方向に色々と転換してんのに、大崎を1000万はおろか800万で掴んでしまうことがリスキーな事はなんら間違ってないのよこの人。100%正しい。
だから、割安かどうかが一番大事なわけよ。
デベロッパーからしたら、アンタみたいなインフレバカが、本当に養分として美味しいのよ、可哀想に。
近々インナー行く予定だけど、担当から残りわすがとなってると連絡あった。ペントとかは知らないですが。
五反田・大崎エリアに何億も出せる方ってどういう属性なんですかね？パワーカップルには人気だと思いますが、経営者や海外勢が好むエリアではないイメージなので気になりました。
ということは大阪では大崎駅西口と新西口の両方から駅直結の建設中の住友不動産の2026年2月に竣工するタワーマンションが最強って認識でよろしいでしょうか？
https://skyskysky.net/construction/202125.html
地権者が売りに出すだろうからこれをゲットすれば良いのでは。
駅から徒歩1.2分という最強立地×住友不動産。
大阪ではなく大崎直結でした誤字失礼。
ここより価値が高いのは間違いないでしょうね。
大崎駅からペデストリアンデッキ直結で徒歩2分以下ですし、ハザードも悪くない。
デッキ直結というのは、単なる徒歩半数と違って信号もないですから、価値が段違いになる。
東口の再開発は東京建物が主導すると思うので、ここはそこにも確実に負けないでしょう。
一方で、ブランズタワーからすると、ここが分譲じゃなかったのもマイナスポイントですね。
スミフが分譲すると周辺相場を一気に上げるので。
ここは恐らく、同じスミフのウエストシティタワーズの安めの相場を反映して、地権者の売りが出てくると思うので、弱気の掘り出し物が出てくる可能性があると思ってウォッチしてます。
竣工よりも数ヶ月前から売り出しが始まると思うので、とても楽しみですね。
皆さん目の付け所が良いですね。
ウエストシティタワーズの弱点はツインタワーで至近距離お見合いだらけだった事が大きかったから、大崎駅ナンバーワンを西口Fスミフが獲るのはほぼ間違いないんよな。
竣工もここより一年以上早いし、完成間近で購入を検討できるのが素晴らしい。
買い換えには、これ以上ない条件が揃ってる。
総評
アトラスタワーよりも知名度、五反田駅距離で負け。
パークシティやグランスカイよりもブランド、規模で負け。
西口Fやウエストシティタワーズに大崎駅距離、ブランドで負け。
と、価格だけは立派な謎の殿様商売で良いところ見つからんのよな。
良いところが見つからないけどアンダーが爆売れしてしまう、不思議なマンションですね。
近隣のグラスカの中古、枯渇してない？
ちょっと前まで結構在庫あったのに
>>589 匿名さん
だからさぁ、マネーリテラシーがない奴が絡んでくんなっての。
説明してやるから、ちゃんと聞けよ。
そして、もっと勉強してこい。
過去には、ドル円360円だったのだから、今は当時に比べたらまだまだ円高だと言いたいんだろうが、違うっての。
当時のドル円360円と直近の最高値160円を比べた時に、「購買力平価」と「実行為替レート」の観点から見た時に、現在の方が圧倒的に通貨が弱いんだよ。
その原因の大部分である金利差が縮小するんだから、それによる影響を考えろと言ってるの。分かる？
そんなバカだから、ここが割安か割高かも判断できないし、不動産市況の潮目の変わり目も判断できないんだよ。
お前みたいな単価まだまだ上がるマンがリーマンショックが起きる前にもゴロゴロいたんだけど、歴史は繰り返すもんだよ。
適正な価格、割安な価格で購入することに拘らなかったら大火傷を追ってしまうという、庶民は絶対守らなきゃいけない鉄則をあんたはよく分かってないんだよ。
だから、経済に関してもトンチンカンなんだよ。
この数年は、何も考えず、誰でも不動産買えば儲かったの。
あんたに特別な才能があったわけじゃなく、ただ市況が追い風だらけで最高の環境だったの。
それをまず認識することから始めろ。
圧倒的に正論でぐうの音も出ないですね…。
このお方は、トゲは確かにありますが、見返すと完全に正しいことを言っていて、どちらがロジカルで正しい知識のもとで発言しているかが明白ですね。
最近はもはや、実需の贅沢な嗜好品として、マンションを買い替えたいと思っているのですが、それでも割安か割高か、少なくとも適正であると言えるだけの材料が揃っているかは、やはり大事な基本であることを再認識させられます。
私としては、まだ情報として持っていない、ワクワクさせられる仕様とスーペリアの価格の発表を期待しているところです。アンダーの方が羨ましいです。
変動金利、2025.1から軒並み0.25～0.3%上がっちゃいますね。
為替を金利差、マンション価格を為替要因でしか見てない時点で視野が狭いんだよね。
マンション価格は外的要因も含めた社会構造の変化が一番大きいんだよね。
近年だと、共働き世帯が急増した事によるペアローン利用率の上昇など
そして、今後進むのは発展途上国のような社会の二極化。このエリアがその二極化の高い方に食い込めるかどうかが肝になるけど、その可能性は十二分にあると思うよ
このエリアのタワマンの話をすれば、築浅中古で＠８００を切る７０㎡以上の物件は枯渇状態。
賃貸に関しても同様の傾向。
賃料に関しては＠２４０００円の成約もちらほら。
＠２４０００の表面３％だと＠９６０になるから、平均＠９００～９５０というのは妥当なラインだと思います。
ここ全然参考にならない。。。
長文でうだうだいう人、成約事例が意図的に低く出している人、ここは安いという人。
誰かまとめてください。
>>601 匿名さん
確かにそうですね。
ありがとうございます。
過剰に高いという人、安いという人がいますが、
ここ1.2年ほどではありませんが、徐々にマーケットは上がっていく踏んでいるので、他にいい物件が見当たらずここが気に入れば、今の物件を保有をしたままここも買って、インフレ対策をしようと思います。
私は750万とかアホみたいなことを言っている人はまだ買えず一生買えないままだとは思います。
転売ヤーが群がるような値付けはやめて欲しいわ。
転売しても利益が出ない（不動産取得税、仲介手数料等さっ引いたら赤字）のが理想。
そう考えると坪900～かな。デベとしては焦って売り捌く必要ないし。
>>605 匿名さん
富裕層に選ばれる地域については住まいサーフィンが分析した年収の高い学区ランキングが参考になります。この上位に入っている地域は富裕層に選ばれる地域ですね。
有明は臨海地下鉄が通るからな。りんかい線もあるから大崎からも近い。
ひつこい
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
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35.34m2～65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
