ブランズタワー大崎

>>219 マンション検討中さん

竣工は3年後でも販売開始は今年だったりしますよね？
となれば東急の社員は流石にわかっている可能性はあるのでは？

違うにしても思い込みが激しすぎて害なのでそちら側がいなくなっていただけると。
坪単価予想は検討側としても気になっているので嫌ではないです。

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他の状況みれば1000万でも違和感ない市況って事でしょう。それくらいの感覚持っておけばいいだけ。

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>>221 マンコミュファンさん
確かに、いつまでも強い相場が続くとも限らんので、早めに分譲して案件を捌いていかないと資金繰りの問題も出てくるからね
坪1000万で分譲できれば再開発事業としては成功でしょう

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>>223 匿名さん

いや、新築マンションって竣工直前から販売開始なんてしないですよね。
着工してから数ヶ月でホームページ上げるものだからそろそろ上がってくると思いますよ。
そもそも東急不動産レベルでこの案件レベルで資金繰り云々はないし、契約したって竣工まで資金はほとんど入ってきませんからね。

家買えていない可哀想な方がギャーギャー言ってるだけで、半年後は現実は坪1,000万でも安いとなるマーケットではないでしょうか？

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一連の流れ見たが、中立の意見が必要そうなので。
まず、自分は別の地区でポジションセットしていて、次のスゴロク物件を探している者だが、この地域でさすがに1000万はないと思う。笑
広域で探している自分からすると、
・都心の3区ほど高値チャレンジに成功していないエリア
・リビオは港区バイアスが強く、ここより検討している層が圧倒的に多いため、リビオ以上の単価は考えにくい
・金利差は大きく縮小する可能性が高く、円高に完全に転換した可能性が高い
・日本の住宅ローンの金利は上がる方にベクトルが確定している
・私は全く気にしてないが、地震リスクがより意識されリスクオフムードが漂ってきている
・個人的には嫌いではないが、五反田は世間からのイメージが本当に良くない
と悪材料が多すぎると思います。
そして、ここは2027年後半の竣工なので、これらのリスクが何倍にも膨らんでくる。
これが現実だと思います。
よって私の予想はポジティブに見積もって750万ですかね。
そういう意味でも私はここよりもリビオタワー品川の動向に注目しています。

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>>224 口コミ知りたいさん
会社全体で資金繰りに困らないからといって、案件単位で資金繰りが悪くていいなんてことにはならない。きちんと案件単位で経営するのが普通。貴方の会社は、そんな雑な経営してるのかな？

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>>225 検討板ユーザーさん
近隣の築浅のパークシティの条件良い部屋が@950で成約してて、普通の部屋でも@800～850で成約している中、@750はあまりにもこのエリア相場知らずの音痴かと思うけどね

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>>225 検討板ユーザーさん

よって私の予想はポジティブに見積もって750万ですかね。

分かった風に語っているけど、これは大外れだと思いますw
この予想よく覚えておきますね

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坪1000万なら売れるでしょ。
販売戸数もそれ程無い物件だから売れちゃうよきっと。高いけど欲しい。
リビオタワーなんかとは比較にならんな

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ここの再開発エリアの北東にある大崎フォレストビルの更に東の駐車場（昔、パークシティのモデルルームがあったすぐ北のとこ）がクローズになって、なんか工事してますね。
ここのモデルルーム建てるのかな？

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>>231 通りがかりさん

あそこは三井の所有地なのでは？
いずれ三井がマンションを建てるとのことでしたが。
すみふのツインビルができたで計画変更したのかと思ってました。
まあ、三井が東急に期間限定で貸すという可能性もありですかね。

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名称は大崎ではなく五反田になるっぽい
東急の人が言ってた
坪単価は1000万越えも多数

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>>232 マンション検討中さん
元々パークシティのモデルルームだったところは今リパークになっているので三井所有と思われますが、その北のパーキングはリパークでは無かったので権利変換までは別な所有者がいて、東急に貸し出すという感じですかね。推測に過ぎませんが。。。

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>>234 マンコミュファンさん

232です。なるほど。それならあり得ますね。ありがとうございました。

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こちらの購入を検討しているのですが、先日の台風のレベルで氾濫警報がでるのか、、と少し考えさせられてしまいました。皆さまいかがお考えでしょうか。

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下水幹線の整備が進んでいるから、今はこの辺が氾濫することは無くなりましたよ。氾濫するとしたら下水の行き着く先である高浜水門周辺だけだと思う。

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>>237 匿名さん
なるほど！ありがとうございます！

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名称はブランズ五反田って聞きました
位置的には大崎だと思ったのだが住所優先なのか
五反田のイメージが微妙なんですよね

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>>239 ご近所さん
五反田のイメージが微妙という地縁の無い人が排除できていいのでは？
地元民だと城南五山のイメージだけどな、五反田は

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>>240 匿名さん

五反田でなく、東五反田ね。

五反田の一般的な印象は西五反田の特定宿泊施設や地面師事件の舞台ってとこだろうから、そうした印象と一線を画す意味からも、東五反田でしょう

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>>241 評判気になるさん

そう思います。
イマジカの現住所は東五反田だからそう名乗っていいはず。

地元民からは東五反田＝島津山、池田山のイメージです。

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>>239 ご近所さん

大崎のイメージが良くなったってことで感慨深い。当初、パークシティ大崎は、なんでパークシティ御殿山じゃないのかとがっかりしたものだけど、それも今は昔。プラウドタワー東五反田みたいに、ブランズタワー東五反田でもいい気はするけど、それだと紛らわしいのかな。

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>>243 口コミ知りたいさん
坪1000万のタワーマンションなら、ブランズタワー東五反田の一択でしょう
高級感出すなら、24時間空調、バレー、プライベートダイニングも欲しいとこだけどね

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地面師の舞台だとイメージ悪くなるのか？

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>>245 評判気になるさん

地面師たちの舞台は高輪五丁目だろ

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>>246 eマンションさん

ここからJR五反田駅はかなり不便。
歩道橋渡らないといけないので足腰弱い方は無理です。

大崎駅も写真のような人通りのない道路の下を歩くか、大崎ニューシティ経由でいけるけど結構歩く。大崎駅徒歩4分の情報が出てるけど嘘です。改札までは10分歩きます。

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>>246 eマンションさん

誰が地面師たちと言った？

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>>247 匿名さん

目黒川沿を歩けば五反田まで10～12分。
気持ちのいい遊歩道です。
五反田駅近くは猥雑だけど。

大崎駅もグランスカイとの間の道から小関通りに出れば6分です。

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>>249 マンション比較中さん
グランスカイからは徒歩8分ですよ。

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>>250 マンコミュファンさん
そう、このあたりのタワマンを買える人は勝ち組ですよ

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五反田大崎エリアは周辺環境も良いし人気の高い街ですよね。

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252はいつもの荒らしテンプレか

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>>253 検討板ユーザーさん
少なくとも、この再開発地域周辺は環境いいと思うけどなー。パークシティのタワーとかも、価格２倍くらいになってるし人気もあるのは事実。

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ここって免震・制震どちらになるのでしょうか？

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>>255 匿名さん

断面図見ると免震には見えませんね。免震じゃないとやっぱり揺れが直接来るから、どんなに立派に仕上げてこようが、選択肢から消えそうです。

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>>243 口コミ知りたいさん
東五反田はないんじゃないかな？
アトラスタワー五反田が高値で取引されているのを見ると五反田という名前でも問題ないかと。
立地的にはブランズタワー大崎でもブランズタワー五反田でも成り立つが。

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>>257 名無しさん

この辺りでブランズ一番の開発だからもっと大袈裟な名前になると予想します。隣のパークタワーグランスカイみたいにどこのエリアのマンションか分からない困ったネーミングはやめてもらいたいですけどね。

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>>258 eマンションさん

五反田か大崎の名前入れてほしいですね笑
東急と鹿島のJV比率次第でしょうね。
60％以上ならどちらかのマンションブランドでしょう。

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ブランズ五反田リバーサイド
ブランズ大崎タワー
ブランズザ・リバー大崎
東急鹿島ビルヂング
ザ大崎ブランズ東五反田2丁目

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直基礎ならもともと揺れが小さいから免震じゃなくても大丈夫だと思う。

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>>260 マンション検討中さん
だっさw
全部ない

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>>259 eマンションさん

施工は竹中工務店と書いてありましたけど？

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>>261 匿名さん

直基礎でも免震か制震にしないと大丈夫ではないと思いますよ。
建築基準法が2025年に改正されます。
ここはそれに順じた厳しい耐震基準を採用するのではと期待してます。
また浸水対策もしてると書いてありますね。

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>>263 マンション検討中さん

ミスでした

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>>264 マンション検討中さん
今時、耐震の新築タワマンは絶滅危惧種ではないかと

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>>266 匿名さん

せめて制振構造ですね。
てかそれで十分では？

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>>267 匿名さん

タワマンの高層階、中層階住むなら免震だよ。
高層階の揺れが全然違う。中層階は一番破壊されやすい。

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>>268 マンション検討中さん

へー知らなかった
エビデンス教えてもらえます？

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>>269 口コミ知りたいさん

ググれば分かるだろ。こんな事常識だと思うが？

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築20年以上建ってるとコンクリートの劣化も進んでいて倒壊リスクが高くなる。安全性を重視するなら新築だよ。

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>>271 匿名さん

言ってることが矛盾してるよ。築19年以内の築浅なら良いとなるのに、新築限定はおかしい。新築の必要はないよ。それに築20年の基準もよくわからない。建築基準法の改正で新耐震基準になった年からのタワマンで倒壊リスクが高いという根拠を示さないと。

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大崎にモデルありますね

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本当にここ欲しい。

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欲しいなら買えば良いよ。
今週から水面下で販売していくと聞きましたよ。
一般的な売り出しも来年初頭からスタートするのでは。
個人的にはここを購入するので有ればもう少しまって大崎東口直結の再開発タワマンにしますけど。

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>>275 ご近所さん

坪1,000近くと聞いたんだけどどうですかね

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>>275 ご近所さん
すみふでお高いんでしょ。
アドレス、周辺環境含め、自分はこっちの方が好みかな。

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>>275 ご近所さん

東口直結、どこだろう？
大崎駅西口F南地区すみふのタワーとは別ですか？

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>>278 マンション比較中さん

超大分先で2030-2035年竣工予定だよ。待ってられないね。
一応東口まで繋がり、タワマンも徒歩6分くらいになる。
ど真ん中のブリリアタワー大崎は地権者組織に入ってるようだが、周りにビルマンション立ちまくりでお見合い部屋が大量発生するだろうね。

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>>275 ご近所さん
それは確かな情報ですか？
ここは区の補助金が大量に投入される公共再開発事業なので、アンダーによる販売は、区民からの反発で一発アウトになりそうですが。
ちょっとケースは異なりますが、最近だと、グランドシティタワー池袋が区民から反発をくらって、投資家の転売を防ぐ規制を設けた経緯があります。

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>>273 口コミ知りたいさん
坪1000万円弱、アンダーで販売開始ということでしょうか

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この掲示板を過去から読むと分かるのですが、坪1000万ということにしたい周辺住民が混じっているようです。
かなり前から連呼していますし、内容から信憑性がかなり低いです。
誰かも書いていましたが、購入検討者にとってみれば、高いバイアスの坪単価予想なんて一切メリットないので、周辺住民で連れ高を狙っている人たちの妄想でほぼ間違いないでしょう。
この掲示板に限らず、この傾向はかなり強いので惑わされないようにしたいですね。

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>>282 通りがかりさん
周辺相場がすでに@850～950での取引
別に1000で売り出してきても別に不思議はないよ。
むしろ君の方が、なぜそこまで周辺相場を否定したいのかわからんね。
含み益が羨ましいのか

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大崎駅東口の方の再開発は西地区と東地区に分かれていますので、片方のタワマンは徒歩1分、もう一方は6分になります。その他にオフィスビルが3つ建ちます。
2033年頃なので少し時間は有りますが、駅直結にはなります。
スミフが建てている西口のf南地区も地権者なら他は全部賃貸とされてましたが、ここに来て一部分譲になるのではと話が出てきています。
竣工は2026年１月なのでこちらはもし分譲出てくるなら有りかと。
まだ地権者交換が終わっていないので分譲するなら早くても2025年４月頃からとの噂です。

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東急ですからね。アンダー販売は毎回行なっていますよ。

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>>282 通りがかりさん

高いバイアス？
どこが高いバイアスなんだろうか。
ここより条件悪いと思われる、西五反田のタワーでさえ坪1,000万を優に超えて制約しているのに。

信憑性が低いとはいう判断は何故？
自分の無知を曝け出しているだけに思います。

まぁ掲示板なので何言っても構いませんが。

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販売価格についてはプレミア以外は下が坪660万～上が1000万との噂です。
高層プレミアムは１１００万～

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>>287 販売関係者さん

本当だとしたら思ったより安いですね。

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>>288 eマンションさん
@660～が本当なわけないでしょ。
恐らく、武蔵小山の再開発と間違えているのでは？

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マンションコミュニティには、本当の購入検討者は30%もいないです。
残りの70%は周辺のマンションポジションセッターで、あり得ない予想価格を何度も投稿して、既成事実化により、含み益最大化を狙っています。
さらに、物件の周辺環境などに対して、ポジティブな意見しか認めない為、かなり注意が必要です。
分かりやすい特徴を持っているので、彼らの発言をまともに受けないようにしましょう。

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>>290 通りがかりさん

。。。
あり得ない予想価格と仰る根拠を教えて下さい。
1,000万程度という話の方が周辺価格を元に話されていて納得感があります。

あなたこそこのエリアのアンチなんじゃないでしょうか？
普通に価格を想定して他物件と比較したいだけなんですが？
邪魔しないでいただきたいです。

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まあ、今の時期は、物件のホームページが立ち上がっているわけでもないし、色んな思惑の人が混じっていても無理ないんじゃない？

自分は、2年前くらいに販売してたアトラスタワー五反田が平均坪単価670万くらいだったけど、そこから今の市況考えても、上に書かれてた下660万～上1000万の範囲はまったく違和感ないですね。
平均750万くらいって事でしょうから。

確かにそれを超えるようだと、五反田じゃなくても魅力的な選択肢は沢山ありますからね。
この周辺だと、目黒Marcもアトラスも、バンバン抽選されるほどの人気物件ではなかったですし、デベロッパーは値付けが慎重にならざるを得ないと思います。
僕は、北東の高層がそれなりの価格で出てくれれば、買いたいなと思います。
皆さんは、どの方角を狙ってますか？

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>>292 マンションオタクさん
築14年のグラスカの成約が@750前後なのに、新築が同じなわけなかろう
流石に楽観的すぎ

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いやいや、別にあなたが思うより低い単価を言っても良いでしょうよ！笑
これがまさに僕が言ってる周辺ポジションセッターバイアス。
変に噛みつかれて可哀想。
ここを真剣に狙ってる人は、出来る限り安く買いたいに決まってる。そのバイアスの方が自然だと思うぞ。
それの何が悪いんだ？笑
質問に答えてあげなよ。どの向きが希望なの？
そんなこと考えたことないだろうけど。

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>>294 通りがかりさん
言論の自由というのであれば、現在の中古市場から乖離した予想に対して反論するのも自由

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>>295 匿名さん
そう、売れなきゃデベは苦戦する。
中古売り出しが適正価格とは限らない。やっとそれで買い手が出たくらいかもしれない。パワカも買えない坪1000万以上の寝付けは簡単にはしない。
誰狙ってマンション建てるの？って感じ

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>>296 検討板ユーザーさん

パワカの定義も変わってるんすよ。
坪1,000万ごときで誰買うの？なんて言ってちゃもうだめだよ。
港区1,500万買えない人が品川区に来る。
そんな時代ですよ。

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>>296 検討板ユーザーさん
自分の財布の物差しでしか価値がはかれない人と、市況という物差しで価値をはかってる人との視野の違いだな。
ちなみにデベは後者ですよ。

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>>298 匿名さん

まさに自分の物差しでしか測れない人ですね～
そう言う人ほど人に噛み付く不思議。

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292のものです。
僕の坪単価予想というか、「販売関係者」さんのリークに対して違和感ないと同意しただけなんですが…。
個人的には、全く違和感ないと思ってたのですが、どうしても単価を引き上げたい人ってやっぱりいるんですね…。

広域でいろんなデータを眺めていますが、ここ一年で大きく伸びたのは、中央区と港区で、他はそこまで過熱感ない印象です。
特に郊外は明らかに潮目が変わっています。
浦和ザ・タワーはまぁという感じですが。笑

シエリアタワー南麻布のような3Aエリアの単価、リビオタワー品川のような大規模再開発メガステーション駅遠エリアの単価など最新の市況も取り込みながら、この物件の特徴や周辺相場を加味してシミュレーションしているのですが、個人的には「販売関係者」さんのリークは本当のデータかもと思ってます。

ここは三井様のグランスカイを超えるランドマークにはなり得ないですし、囲まれ感もかなりありますし、何より五反田のイメージは世間的には良くないのが現実です。
この物件が相場を引き上げてくれる事に期待し過ぎるのもあまり健全ではないので、単価に関してはデベロッパーの発表を静かに待ちましょうよ。
それで、僕らの予想が合ってれば検討者はみんなハッピーですし、そうじゃなかったら、周辺住民の方おめでとうございます、で良いかと思います。

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最近のアトラスタワー五反田の成約平均が坪1000超えてるし、ここもそれくらいの値つけだろうね。

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>>300 マンションオタクさん

自分も意見を言いながら健全でないって言葉使うの違和感ありません？
自分の物差しでしか会話できないんですね。。。

アトラスは仰る通り1,000超えて成約していて、今はほぼ1,000以上しか売り物がない。
これだけでかなりの理由になるので釣り上げるような会話にはなっていないんですけどね。事実に基づいています。

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アトラスは、成約件数が少なすぎて、全く参考にならんわ。笑
実際、ほとんどの物件が全く売れずに放置され続けてるし。
湾岸の盛り上がりとは、全く様相が違うのだよ。
400戸も五反田で捌かなきゃいけないデベロッパーがそんな価格で販売するかっちゅう話や。
ただの周辺ポジションセッターと購入検討者。
デベロッパーが、どっちと向き合って値付けすべきかは明らかやろ。
周辺ポジションセッターは、本当にしつこいな。笑

俺も平均750万に一票やし、それなら選択肢に入ってくる。平均だから600台の部屋もあれば、900台の部屋もある。PC中野みたいなイメージ。
言っとくが、港区エリアも買えるだけの資産は全然あるから悪しからず。

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>>303 通りがかりさん
デベが向き合うのは、株主です。
土地の仕入れ、建材費等考慮すれば、＠750だとあまり利益出ないな。彼らもボランティアではないので

最低でも@850平均～だよ。

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>>305 匿名さん

デベ利益出まくってるじゃん。暴利貪り状態。

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>>306 評判気になるさん
今まではな。
これからは土地の仕入れで苦慮する時代

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すみません。
600万台後半というのはかなり条件の悪い部屋と聞きました。
平均に慣らしたら700万後半～820前半だと思います。
高層のプレミアム使用を除いての事なのでプレミアム含めばもっと上がりますよ。
しかし一部の方のおっしゃる平均坪1000という話は聞こえてきません。
平均坪１０００は五反田・大崎地区では今の所ないかと。
後もう少しで詳しい情報も解禁されると思います。

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>>306 評判気になるさん

ポジションセッターww
ポジションセッターも購入検討者もデベから見たら同じだろ笑
ポジションセッターだって買うかもしれないでしょ。
自分に都合のいい妄想お疲れ様です。

再開発がどれだけ時間がかかって、工事費も上がって大変なことか。。。リスク負っているんだから。
まぁ謎な持論を展開する人には買えないような価格でしょうね。

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>>308 販売関係者さん
情報ありがとうございます。
とても参考になります。予想より少し上ですが、違和感ありません。

おっしゃる通りで、抜けてくる31階以上はそれなりの価格になりそうですね。
さらに、計画書を見ると、最上階はたった4部屋のスペシャルなペントハウスになるようなので、ここはすごい価格になるでしょうね。買える方が羨ましいです。

グランスカイが五反田と大崎の両駅からともに6分と考えると、大崎5分、五反田7分の表記になると思われますが、東急としては、駅と商業施設を五反田に保有していることから、「ブランズタワー五反田」で展開したいだろうなと推察していますが、その辺も含めて楽しみですね。

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>>308 販売関係者さん
というわけで、@850平均という事でよろしいか？
@750平均なんて相場音痴にと程がある

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相場音痴とは失礼だなぁ。
名前の通り、マンション大好きなので、色んな物件のデータを眺めては毎回予想してますが、殆ど外したことないですよ。

そう言えば、ふと思い出しましたが、リビオタワー品川の掲示板でも同じようなやりとりがありましたね。
ベンチマークとなるプラウドタワー芝浦が1000万で一件成約したことから、リビオの平均もそれくらいになるに決まってる！と息巻いた人が大勢いましたが、結果はご存知の通りです。
信頼のおけるブロガーの2LDKさんもここを平均750万で予想してましたし、そこから50万くらいの上下幅はあれど、それくらいでくるんじゃないかという意見は変わらないですね。

なんなら、市況としても、円高、利上げ、インフレ鈍化、原油安、米国のリセッション不安、などなどと年初よりも不動産市場にとってかなりネガティブな状況が続くと思うので、より下を掘る可能性も全然あると思いますよ。

さてどうなることやら。
デベロッパーの価格発表が楽しみですね！

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ポジショントークの人は地上げ屋みたいなもんかも。
坪1000万は給与所得の会社員は買えません。部長クラスでもカツカツじゃないですかね。

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>>313 口コミ知りたいさん
なぜ1次取得前提な話なのか

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>>314 匿名さん

何故2021年以前に買ってたまたま含み益を得た人達前提なの？

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>>315 検討板ユーザーさん
別にそれを前提で話してはいない。
君がサラリーマンは無理というから、なぜ一次取得前提なのか述べたまで
サラリーマンでも、二次取得だっているし、投資で稼いだ者もいる。サラリーマンだから@1000の物件買えないは暴論でしかないね

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>>316 匿名さん

坪1000って2LDKも2億でしょ？
30歳で年収平均1000万に届く我が社でも2億の買える人はいないわ。
40歳でもいないわ。年収1500万でもきついわ。

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詳しい事あまり書けませんが案内が有るものはある程度上層限定で全て坪１０００万以上。
ペントハウスにおいては五反田・大崎エリアでは桁違いな価格。
ペントハウスは４戸。
坪単価２０００万以上が有るとのこと。
ここのペントハウスは五反田・大崎・品川・目黒のエリアのタワマンで最大面積が売りのようで300平米手前とのこと。
もしこのマンションの平均坪単価を算出するのであれば38.39階が物凄く高いので９００万近いかもしれません。
価格を見た感じでいえば２５階より下の部屋で坪１０００万越えの部屋はないかなと思いました。

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>>318 販売関係者さん

平均900-950くらいじゃないですかね

自分の会社の人が買えないからその値付けはないと言っている人謎ですね。なぜサラリーマン起点、自分起点で物事を語るのか。なぜ買える人がいないと言ってしまうのか。
マーケットという概念をご存知ないのかしら。

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アンダー始まったくさいですね

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