プレミストあすとテラスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：宮城県仙台市太白区あすと長町3丁目1-1（地番）
交通：JR東北本線「太子堂」駅から徒歩6分
JR東北本線「長町」駅から徒歩9分
仙台市地下鉄南北線「長町」駅から徒歩10分
間取：3LDK
面積：68.83平米～90.03平米
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-09-25 13:42:09
>>320 マンション検討中さん
完成後部屋から確認しないはっきり分かりませんが私も現場見てきましたが確実なところは、6階だと思います。5階だと、平行線上に屋根被ると思います。
>>322 口コミ知りたいさん
いやーそんなこともないと思いますよ
10年間は、住宅ローン控除で夫婦共働きで控除受ければ世帯年収500万でもギリギリいけると思います。
実際購入してる人もいるのではないでしょうか
実質、金利マイナスだし。ただし、10年後年収上がってないとかなりヤバイことになりそうですが
出産子育てで世帯年収ガラッと変わるんだけどね。
余剰をきちんと貯金できない世帯は危ない。
>>323 マンション検討中さん
収入上がること前提で勧めてくる営業いますけど、実際コロナで給料3割減やらボーナス無しとかのニュース見るとかなりかつかつで買った人は収入下がれば手放す事になりそうな買い方ですよねー。
もっと買えるビジョンを見せて欲しいのになー。
世帯年収500万で4000万のローンは詰まない？
ローン十管理費等のことも考えて、ゆとりのある返済額を考えた方が生活に潤いがあると思う。
ギスギスしたくはない。
世帯年収500万って月手取り30万もないわけですからねー。
4000万のローンとは別に管理費1.2万＋駐車場1万＋修繕費0.8万から20年後で3万って実際戸建て5500万の家ローン組むのと同じような支払い状況ですからさすがに私には無理かも。
これ位の中規模マンション求めてたけど高いなー。買えても払い続ける自信がないなー。
営業から給料上がりますよね？とか言われても、子供が大きくなればまたお金もかかるし子供が増えたらもっと支払いが多くなるし、毎年税金も上がってるため手取りは増えてないですからねー。ほんと買う人はすごいなー。
羨ましい
年収500万で4000万の住宅ローン、住宅ローン控除も加味すれば支払い比率30%切りますね。
一般的には可能になります。
そもそも、20代、30代で所得が上がる設定ない人が住宅ローン組むの難しいのでは？
>>331 匿名さん
一般的には20%が適正と言われていると認識してたのですが…。
30%でも可能ではあるだろうけど、キツキツという感じはします。
何かがあって途中で手放すようなことにはなりたくありませんからね。
全て予測することはできなくても、少々のことでは動じない返済計画を立てたいです。
年収700万でも24%くらい、仙台の平均年収と住宅価格、結構厳しいですね。東京だともっと厳しいですが。
>>336 匿名さん
実際、そうなりますね
仙台市の人気の場所で20%で住宅ローンを組もうと思ったら、買える人が殆どいなくなります。流石に返済比率30%越したらデペの営業も止めるでしょうが、20後半なら進めると思います。住宅ローンの控除を差し引くと一気に比率下がります、この辺に騙される人多いでしょうね。因みに、現在では25%までが適正と言われてませんか？流石に20%で買えてる人いるのでしょうか？
>>337 マンション検討中さん
頭金を少なくして極力4000万円近く借りて
10年後（または金利上昇時）にまとまった額の繰り上げ返済を考えています
10年間は控除を考えないと30%になってしまうけど、
繰り上げ返済分の貯金を頭金に当てたとすると20%くらい
マンションの場合ローンの返済比率とは別に管理費、修繕費、駐車場も上乗せされて年数毎に上がりますからね。
さすがにコロナで後先見通しがつかない人が返済比率30パーで買うのは、、、
>>338 匿名さん
手持ち資金を確保してフルローンは有りですね。
でも繰上げ返済でお得になるのは返済完了時ですから手持ち資金が手薄になるだけの繰上げ返済はせめて子育てが終わった時とか定年時でいいと思います。子供への相続も含めて考えたら何もしないで手持ち資金を増やしまくって死んだらチャラにしておくのがベターかと思います。無理に返すもんでもないです。
>>341 マンション検討中さん
4500万の部屋でフルローンボーナス払い無しにして計算したら毎月15.7万の支払いなんですけど、、、
ここの初年度の管理費等込みで。
うちは年収700万近くあるけど毎月家にそんな支払ったら赤字でボーナスでなんとか補填出来る支払額ですね。買った人はどんな支払い方法なんでしょうか？
手元に現金があるにしても
私の手取り30%が限度と考えて4000万円ですね
控除で月3万円ほど返ってくるので大体20%になる計算です
ちなみにこのご時世なのでボーナス払いなしで設計してます
（>>342さん 条件にてますね）
頭金を減らしてその分毎月貯金を取り崩していってもいいのですが、
考え方が性に合わないのでこの額で借りることを考えています
15.7だとして、年間支払い188万控除額40万
148万÷700万＝21%では？
年収700万の人、住宅費16万少なくはないと思いますが極端に多い金額ではないような
難しく考えすぎでは？
30歳で75㎡を借入4000万金利0.5%35年ローンを組んで安定した給料が60歳までだとしたら30年間の所得の返済計画
借入4000万
総返済額4361万
総返済額/残労働年数で約12.1万円/月
余裕持った管積均等割400円/㎡だとして3万/月
定年まで毎月（15.1万-実支払額）を貯金
車を持つならさらに車体維持費と駐車場をプラスする
これを払えるかどうかだけで返済負担率はあまり使い物にならないと思う。
返済率はストック的な見方しかしていないので
ある程度ライフサイクルの中の金額ベースのフローを見ておかないといけないですね
そういう面倒臭いことを考えたくないなら返済率は低くしておかないと
>>344 マンション検討中さん
その計算はおかしいでしょ。
手取りで計算しないといけないし、控除40万の計算もガバガバな気が。
まるで買えない人に無理矢理買わせる不動産の薦め方のような。控除だって最初の10年だけだしそこから先は控除無しで修繕費は上がりますからね。
188万÷手取り560万で33%ですよ。
20年後に修繕費2万上がって控除無しなら
212万÷手取り560万で38%ですね。
年収700万以上って世帯も割合的には多くはないですから最初買えても今後の支払いが怪しいですな。
>>349 マンション検討中さん
年収700万なら月々11.6万に抑えないといけないってことですね。
このマンションの管理費や修繕費だと3050万以内の価格に抑えられればいいわけかー。
年収700万でも意外とこんなもんなんですねー。
大規模が苦手だから、ここかプレシスなんだけど、プレシスはお部屋の中は良いけど、見た目がしょぼいのがな…テンション上がらない どこも一長一短ですね
>>348 名無しさん
控除の40万は確実に計算出来る数字です。
400万弱を計算に入れないとか、入れないなら丸丸貯蓄として計算して繰り上げを念頭に出来ないなら相当に支出ではないでしょうか？
借りれる金と払える金は別といいますが、年収700万なら、1.25%のフラットなら再大6900万まで借り入れ出来ます。現実と相当な乖離があるのではないでしょうか？
ここ買うの年収700万以下
700万以上はここ選ばない
住宅ローン控除13年延長決定ですね
>>354 マンション検討中さん
6900万をここの管理費などで金利1.25%だと月々23.3万の支払い、、、
ここのスレって他のスレと違ってやたら金利やローンに詳しい人が多いですし、買う事にたいしてネガティブな意見にはやたら噛み付いてくる人多いですね。
例えが通じてないw
年収700万の最大借入6900万までは理論上可能で支払えるかは別ですが！700万の人が4500万払えないってのは？との問いかけ。しかもその金額丸丸戻る住宅ローン控除も加味しない。
私は、営業ではないですけどw
ここまで、レベル低いとそりゃー営業も頭抱えますよ。
>>357 評判気になるさん
ここってやたらローンに詳しくて、4000万以上は高いって連呼する初心者マークさんいますよね。
誰なのかな?。長町で4000万以下の物件と言えば…
返済比率とか、年収とかの話が多いですね。
家庭によって毎月の支出が違うから一様に比べられないです。
年収500万でも帰る人もいるし、700万でも買えない人いますよ。
大事なのはライフプランをしっかりたてることだと思います。
[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
支払額について質問ですが
ここのマンションで4500万の部屋が気になっていまして、管理費修繕費駐車場込みで月々10万しか払えません。ボーナス払いは出来ませんのでこの場合支払いが完了するのに何年ローンになりますか？
頭金は子育ての資金として残しておきたいので無しとします。
車はアルファードです。
修繕費が上がった場合は仕方がないので10万越えてもいいとします。
あきらメロン 金利ゼロでも60年以上かかるよ
>>366 マンション検討中さん
この条件で頭金無しで35年ローンだとボーナス払いいくらくらいになります？
ボーナス払いして購入出来るならしたいと思ってますが時間がなくて行けなくて。
30万×2回＝60万払えば、月6.9万
何とか10万円に収まるのでは？
ボーナス手取り40万あるから30万位なら年2回支払ってもいいのかなー。
そうするとボーナス手取り10万かー。
悩むやー。
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
13階まで建設されましたね！
建物ができてくるとわくわくしてきました！はやく外観がみたいです。
この掲示板には購入者の方はどれくらいいるのでしょう。
同時期竣工予定で完売しそうな物件出てきてますね、ここはどうなんでしょうか？
いろいろできて、わくわくすっぞ
ここの管理費って12000円とかが普通だけど何を管理するの？その上駐車場代もかなり割高。駐車場の費用は駐車場の整備や電気代だけでなく
マンションの維持管理の費用にもなってるのはわかるけど、ダイワライフネクストの過剰な収入源になってそう。
>>385 マンション検討中さん
管理費はどこのマンションも1万円を超えてるとこ多いと思いますよ。共有設備あるないに関わらずこのくらいだと思います。
駐車場はそんなもんだと思いますよ。自走式じゃないと高いです。
ただ、修繕費の上がり方は高いと思います。２０年すぎると、管理費・修繕費・駐車場で５万超えます。それだけでアパートの家賃並みですからね。ローン払い終わったとしても家賃は払い続けるようなものです。
管理費は理事会で下がるんじゃないかなー
今までマンション二件住み替えてきたけど管理費下がったケースはなかったですねー。
そもそも管理会社が下げたがらないし。
また住み替えも検討してたけど、今年の冬のボーナス5割カット決まったから新築マンションは無理かなー。
>>387 マンション検討中さん
管理会社が拒否しても総会で決議すれば下げられるし、なんなら管理会社を変更することも可能ですよ。
単純に下げようとすると現在の管理会社との交渉も必要になり難しいでしょうけど、他の管理会社と相見積もりを取って提示すれば値下げに応じるかもしれませんし。
管理費を下げるということは総会で承認された予算案の内容も変更する必要が生じるでしょうから、理事会の一存では下げられないでしょうね。理事会はあくまでも管理費の値下げ（場合によっては管理会社の変更も伴う）を行なうためのお膳立てをするだけで、決定するのは総会（全住民の総意）になるはずです。
>>388 マンション比較中さん
実際に管理会社を変更するのは、かなりの労力が必要で、管理組合に余程の求心力が無いと難しい。
多くの管理組合は最初にデベが作成した破綻前提のいい加減な修繕計画から、修繕積立の適正な上昇と一時金徴収をできるだけ避ける実態に合わせた修繕計画を作るのに精一杯で、管理費まで深い議論は難しいのが現状。
総戸数75で平均12.000円だと、90万最低限の管理費するのに必要な金額です。下げて何を削るか？そもそも150戸数を超えてくる大型物件の管理費が割安に見えてくるだけで、1万2千円普通です。
ここの掲示板素人が知らない様な情報だらけですね。管理組合が変更出来るとか管理費下げられるとか。
マンション買いたい人が検討する掲示板ではないのでしょうか？
>>391 マンション検討中さん
それは「素人が知らない様な情報」ではなく、あなたが真剣に検討していないだけです。
たとえば、この掲示板を運営している会社の別サイト「スムログ」を読めば、このような情報は繰り返し何度も出てきます。
https://www.sumu-log.com/
何千万円もの買い物をするのに、何も考えずに売り手の美辞麗句だけを鵜呑みにして決めるのでしょうか？
どの物件がよいか真剣に考え、何か見落としている点はないかと情報を探し求めれば、スムログのようなサイトを幾つか見つけることができるでしょう。
>>391 マンション検討中さん
みんな素人ですよ。高い買い物だから一生懸命勉強して詳しくなってくんだよ。こんなはずじゃなかった！は回避したいでしょう。一般的な管理費の内訳もネットに転がってます。特にここの管理会社は情報発信が優れてますよ。実際高くもないんですけどね。
休みの度に電話してきて留守電になると
ダイワハウスの〇〇です。また電話します。
としつこく迷惑電話だけが来るんですけど苦情はどこにすればいいんでしょうか？
用件もない電話に折り返し電話するわけないし、折り返し電話したくなるようなネタも無しに留守電に吹き込むとか営業ならもうちょい工夫出来ないのかな？その点三井はうまいわ。
着信拒否で足りるのにクレームにして攻勢に転じなくても。ノルマを課されて気の毒ともいえますし。
>>396 匿名さん
検討はやめた理由は言わない。
→ 暫く経てばまた検討を再開してるかもしれない。
→ 忘れた頃に思い出したように電話が掛かってくる。
もう他社の物件を買った。このまま一生住む。
→ 数年経てば住み替えを検討するかもしれない。
→ 完全に忘れた頃に電話が掛かってきて思い出す。
知人の連帯保証人になっていたが、その知人が失踪したので自己破産の手続きを進めている。
→ ...（こいつアホや）
→ 売り込み先リストから削除？
マンション検討の疲れからか、不幸にも黒塗りの高級車に追突してしまう。
→ 車の主、ダイワハウスの○○が言い渡した示談の条件とは・・・
なお、上記を実行した場合に如何なる事態となっても責任は負いませんので悪しからず。
>>398 通りがかりさん
失業した。
→ 収入がなくなる。再就職しても勤続年数が0にリセットされて与信が大幅に低下し、収入が激減する。
→ 住宅ローンを組めないのでマンション無理。
→ 敵も然る者、勤務先に電話して本当に辞めたのか確認する。
→ 嘘がバレて再び電話が掛かってくる。
その手の営業は、契約した途端に逆に連絡欲しい時でも連絡してこないパターン。
>>400 匿名さん
容易に想像付きますね。
重要書類返信する際も礼文無しで封筒に入れて事務的に送る事しかしてこないくらいなんで。
資料請求してないのに資料請求者用の案内送ってきたりね。
デペロッパーの営業って、想像以上に駄目な人いますね。何千万の物件扱ってからしっかりしてるだろうは幻想でした。ここだけに限らず、大手でもレベル低い人かなりいます。
マンションの購入者でどうして営業の方にそんな上から目線なんでしょうか？
買ったらほぼ関わらない営業マンに何を期待しているのか理解に苦しむ言い方ばかりです。
レベルの高い営業ってどんなのだよ
>>403 通りがかりさん
FP1級とかCFPとかは持ってて欲しいし、銀行も詳しい人、審査通せる人、金利下げれる人、仙台だと宅建すら持ってない営業もいますね、後々面倒臭いです。担当によって、全然変わります。
担当者が宅建なくて困ることなに？嫌なら替えて貰えば？
FP持った営業に資金計画のアドバイスもらって信頼しちゃう人なの？
提携ローン嫌なら自分で申し込めば？
>>403 通りがかりさん
マンションの営業に限らず、不動産関連の企業ってダメな人が多いですよね。
複数業者と取引したことありますが、数千万円から中古でも数百万円台の商品を扱っているにも関わらず、手数料や登記費用などの金額を間違えた書類を出してきたり、話を聞きながら「何かおかしいな？」と思って、後で確認したら簡単にバレるその場凌ぎの嘘をついたり。
レベルの高い営業は求めていませんが、せめて他の業界でも通用する普通レベルの担当者と売買取引したいですね。
ここのスレは営業が叩かれるとすぐ向きになる。休みの日に看板持たせるくらい暇だし、何故か売れた物件価格を広告の目玉物件にしてますしね。売れてなかったのかキャンセルくらったのかはしらないけどそういうとこなんだよなー。
>>407 匿名さん
ではFP持つ新築マンションの営業が資金計画以外に客に提供しうるサービスはなんですか？それは必要不可欠なんですか？
もちろん君についたここの営業が宅建なかったからこんな話してるんだよねw？新築マンションで宅建持たなくても嘘なんて限定的で自分で調べられる範囲なのお詳しい君ならわかる筈だよ？
ここをネガしてる人って管理費と営業の文句しか出てこないのなんでなん？たいした問題じゃないことばかりじゃなくて機械駐とか耐震とか皆んながドキッとするようなこと頼むよ。
結局は実績なんでしょうね。大手町のレーベンも初めはボロクソに言われてましたよね。完売間際と言われ始めたらこんなにいい物件はないと思っていたとなりましたからね。
残念ですが完売しなければだめな物件と言われても受け入れるしかありません。
>>413 匿名さん
売れてるのは低階層ばかりで4000万以上は空きばかり。今なら自由に選び放題ですよ。
OPはほぼ付けれないし管理費12000円、修繕費将来的に30000円、駐車場がゲート付きの機械式で10000円前後、修繕積立金が80万前後となりますが。
最近広告で3598万円の広告売ってきましたが目の前アパートなんで眺望と日当たりは無しとなります。欲しいなら4000万以上のお部屋をオススメ致します。
ハンズフリーキーって結構良いと思うけどな。
あと管理費が高いのも余裕のある人が納得して買うって考えたら、将来的に管理組合で揉める事は少なそう。
パークタワーなんてすごい揉めてますからね。
値段が妥当なところだった場所はほとんど売れましたね。３階はまでなら広さから見ても相場より安かったと思います。特に３階は日当たりも問題ないので売れてます。
実は７階くらいまでは、ほとんど売れています。そこまでのラインだと値段的にも妥当だったんでしょうね。
それより上は耐震とか眺望もそんなに気にしないとかだったら割高ですから買う人は減りますよね。
宮城県仙台市若林区荒井東１-1-12 |
|
3468万円～9998万円 |
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1LDK～3LDK |
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45.02m2～137.31m2 |
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総戸数 43戸 |
