マンション管理組合の顧問は必要か

妥当だと思う人がいるから、そう決まったのでは？

個人的には無駄金だと思います。

理事会がチェック機能を果たさなければ、管理会社同様に顧問も利益追求に走る可能性がないとは言えない。顧問となった人物の人間性に左右される部分もあろうが。

顧問が利益追求に走るか否かはさておき、個人的にはそれだけの大金を管理組合から支出するのは無駄だと考える。顧問契約にそれだけの金を払うくらいなら、その分修繕の積み立てに多く回すべきだと思う。

とは言え、顧問起用の決議が総会を通ってしまった以上、顧問契約を覆すには反対の意思を強く持つ人が理事会に入って、理事会内で顧問契約に反対の多数派を形成するしかない。小規模マンションならまだしも、600戸もの大規模マンションでは、一組合員の立場で反対の声を挙げても、どうにもならない。

無駄と言うより愚かだ。つまらんことするより自己研鑽だ。

愚かな組合の典型。
食えない弁護士程厄介です。

最近話題になっているスクールロイヤーもそうですが、マンション管理組合の顧問契約は、司法改革によって大量濫造された食えない弁護士の利権獲得という側面が大きいですね。

結局、頭悪いのが騙されるんだよ。
世の中そんなもの。

管理組合が主体的に組合活動をまわせない場合で、
しかも、管理会社が知見や能力に乏しい場合には
ついつい弁護士を頼ってしまう。

結果、特に得るものは無く、顧問料や相談料等の
余計なコストが発生するだけです。

弁護士報酬はその仕事の量で当然変わるわけで、理事会に直接アテンドしなければなかないほどであるとなるとかなり管理組合は荒れている可能性が高い。リプレースや、大規模修繕での２派にわかれての争いや、繰り返し管理組合を被告に濫訴する特定の区分所有者のいる場合など。どの程度の作業量や、なにを引き受けているかがわからないとこの値段では高いとも安いとも言い難いかな。

弁護士を顧問にするのにそんなに報酬が高いのですか。
マンション管理で弁護士に依頼するような問題はまず発生しません。
もし、そういう問題が発生したら、必要ならマンション管理に詳しい
弁護士に依頼すればいいだけのことですよ。
ところで顧問は毎月何をしているんですか？顧問がいなければ理事会は
運用できないのですか。
管理会社の活用をすれば、管理会社のフロントが答えられなければ
管理会社の顧問弁護士や建築士、マンション管理士等が答えてくれますよ。

裁判になれば、管理士レベルでは、代理人は務めることはできませんから、
弁護士契約がほぼ必須になります。管理組合理事会が、被告になって訴えられて
いるようなケースでは負けるわけにもいきませんから、相手が本人訴訟でも
理事会側には弁護士をつけて戦うのがごく普通です。そうでなければ、裁判の
被告にでかけてこいで誰も理事長やりませんから。
これは、他の資格ではできないことですね。私が知っている例では、年に200万
という例と400万という例があります。無論なにも問題が起こっていない例では
月次の理事会の出席サポート業務はせいぜい管理士資格程度で十分です。
著しく訴訟好きな区分所有者への対応など例外的なケースでは管理士資格では
ちょっと足りないように、見ていて思いました。

裁判になるような事態が発生すれば、そのときにその事例に詳しい
弁護士に依頼すればいいだけのことでしょう。
顧問にして、一人の弁護士に依頼するより、大きな弁護士事務所に
依頼した方がいいと思いますよ。
現在は、弁護士も依頼数が少ないので、訴訟依頼となれば喜んで仕事を
引き受けてくれますよ。

理事会は組合の代表で輪番制、管理会社（一任）は共用部のみの管理、大規模修繕時コンサル（皿・竹）、これにプラスで弁護士（マン菅）は事態を複雑にするだけだと思う。
区分所有者ではない弁護士を理事に総会で可決など一寸考えらない。

　外部の弁護士には、法人の様に、定額顧問料を支払い、これにより住民がお互い牽制し、
権力の取り合いの問題が起きない睨みの役目と思う。

それとも既に問題が起きつつあり、それを見越してそうしたのだろうか？

ある事例紹介。
弁護士のホームページでは顧問報酬は月額5万円とあったが理事長は10万円で契約するという総会議案を提出した。反対を押し切り理事長は白紙委任票を使って可決した。倍額で契約した理由は今も謎である。

顧問弁護士の助言に従って理事長や理事・監事は理事会を運営したため結果、組合は提訴された。
この弁護士は被告組合の代理人となり3百万円ほどの報酬をゲットした。
理事会に過った助言をし、組合員から違法性を指摘されても放置し、訴訟されたら代理人となり多額の報酬を受け取る。

顧問弁護士は、理事会が適正に運営されるよう助言するのが責務ではないか。

理事会の違法運営を看過し、組合員に訴訟させ、代理人報酬を受け取る。
無知の理事会を相手にした新ビジネスといえる。

>13
>顧問弁護士の助言に従って理事長や理事・監事は理事会を運営したため結果、組合は提訴
>された。
>この弁護士は被告組合の代理人となり3百万円ほどの報酬をゲットした。
>理事会に過った助言をし、組合員から違法性を指摘されても放置し、訴訟されたら代理人
>となり多額の報酬を受け取る。

組合側が敗訴したのですか？　それとも勝訴ですか？

>13
おっしゃるとおり。

収支報告書を見てみたいです。予想としてはこのマンションの未来は暗いです。
顧問料や役員報酬が組合員を食い物のしているようです。
これを容認しているマンションですから経済的に裕福な組合員が多いマンション
なのでしょう？。

まず報酬が高すぎます。マンション管理は複雑ですが、問題が発生したら
その都度弁護士、会計士、建築士、マン管士等に相談すればいいのではない
でしょうか。弁護士だけでは偏りがありますし、マンションの管理をしていく
中で仕業の必要性はほとんどないと思いますよ。

弁護士を顧問にするのにそんなに報酬が高いのですか。
マンション管理で弁護士に依頼するような問題はまず発生しません。
もし、そういう問題が発生したら、必要ならマンション管理に詳しい
弁護士に依頼すればいいだけのことですよ。
ところで顧問は毎月何をしているんですか？顧問がいなければ理事会は
運用できないのですか。
管理会社の活用をすれば、管理会社のフロントが答えられなければ
管理会社の顧問弁護士や建築士、マンション管理士等が答えてくれますよ。

高すぎます。よくこの金額で総会で承認されましたね。
弁護士の利益追求に走ったらどうなるかって既に走っている状態です。
管理会社あがりのマンション管理士の方がよほど業務しますわ。
それで足らない場合にはセカンドオピニオンでは無くサードオピニオンを探すほうが健全ですね。

食ない弁護士だろう

https://career-picks.com/average-salary/benngosi-nennsyuu/
に弁護士の収入について紹介されている。
2000年後半司法試験合格者が従来の1000人から2000人と急増した。
国際化に応じた国の施策だが想定に反して弁護士業務が増えなかった。
そのため仕事にあぶれる弁護士が増え収入格差が生じた。
例えば、平均年収(中央値)
2006年　1748(1200)万円
2008年　1667(1100)万円
2010年　1417(959)万円
2014年　907(600)万円

毎年1000人もの供給過剰が続けば食ない弁護士が増えるのは当然。
毎年供給過剰が続けば企業弁護士のチャンスも減る。

食ない弁護士は開業もできずノキベン(軒先弁護士)となり他人の事務所に間借りせざるを得ない。
こうなると弁護士になろうとした理念と離れ収入優先となりなんでもありのビジネスに手をつけざるを得ないことは理解できる。

そこに目をつけたのが東京弁護士会。
マンション管理士の資格を持つ登録弁護士を管理組合に送り込もうと言うものだ。
無知な管理組合なら弁護士の助言は疑いなく信じてくれる。

さらにこれに目をつけたのが管理会社。
弁護士と管理会社が手を繋げば管理組合の資金は思いのままというもの。
東京弁護士会はそのような悪質弁護士を想定していなかったと思うが弁護士には色々の者がいる。
法律知識を悪用すれば合法的に他人の財産を手にすることは容易となる。

企業の顧問弁護士でも月額5ー10万円なのに月額27万円とは異常な金額。
こんな金額を提示した弁護士はよほど食ない弁護士と考えるのが自然だろう。

無知な理事長を操り法外な報酬をゲットする弁護士。
東京弁護士会もこの様な現実を放置するのだろうか。

no10 のデベにお勤めさんに質問

私はno17の意見が妥当と思います。
組合が訴えられたら法テラスや弁護士会に相談し事案にふさわしい弁護士を紹介して貰えば良いだけです。
企業(管理組合)の不正防止や企業が紛争に巻き込まれない様に助言するのが顧問弁護士採用のの目的ではないですか。
コンプライアンス違反こそ企業の命取りとなりますから。

管理組合が訴えられることを想定して顧問弁護士を採用したとすれば管理組合の理事長や監事が無能であることを証明していると言うことだと思います。

デベと管理会社は　身近な立場にいます。
紛争が起きない様に適切な助言を理事会に与えるのが管理会社だと思うのですがいかがでしょうか。

当マンションは顧問弁護士が特定の住民に肩入れして虚偽を記載した文書を法的見解と称して全住戸に配布して、住民はその虚偽を記載した文書をもとに総会承認しました。
法が機能していれば問題になる行為です。
虚偽の情報を用いて議決させた訳ですから。
この弁護士事務所は、マンション管理では名前が売れている京都のけやき法律事務所です。
これが顧問弁護士の実例です。そういう弁護士だけとは限りませんが、良い悪いの見極めは必要です。

京都のけやき法律事務所、のHPを見ると立派な事務所のようですがこれが怖いのかも。
マンション会で名が売れた事務所こそ危険ということか。
弁護士名を知りたいです。弁護士登録番号でも結構です。

顧問報酬　　　月額162,000円
業務　　　　　法律顧問（月一回の理事会出席、電話メールによる相談）。
理事報酬　月額216,000円+日当半日54,000円（月額270,000円）
業務　　　法務担当理事（月一回の理事会出席、議決権無し）

これ、本当の話？。信じられません。

>>23 匿名
８９３より怖いの一言です。
標準管理規約や区分所有法にも触れませんので危険です。
標準管理規約の改正で第三者管理者制度はもともと悪用される危険性を内封している。
各管理組合はこの規約を抽象的表現に留めないで具体的に表現した方がいいでしょう。
とにかく悪用しないようにまた報酬など等々を具体的に決めた方がいいでしょう。
23さんの顧問報酬、理事報酬、業務内容等が事実ならとてもまともな管理をしている
とは思いません。
わたしは、マンションの悪徳役員と悪徳管理会社の悪事を証拠を示して十数人の弁護
士に相談しましたが、
この連中を代理人をさせると管理会社と共謀するのではないかとの危険を感じました
ので手を引いたことがあります。

正義感などはみじんも感じられなかったです。組合に弁護士等を顧問に迎えるのはど
うでしょうか。疑問です。

これが基本でしょう。
まず報酬が高すぎます。マンション管理は複雑ですが、問題が発生したら
その都度弁護士、会計士、建築士、マン管士等に相談すればいいのではない
でしょうか。弁護士だけでは偏りがありますし、マンションの管理をしていく
中で仕業の必要性はほとんどないと思いますよ。

弁護士を顧問にするのにそんなに報酬が高いのですか。
マンション管理で弁護士に依頼するような問題はまず発生しません。
もし、そういう問題が発生したら、必要ならマンション管理に詳しい
弁護士に依頼すればいいだけのことですよ。
ところで顧問は毎月何をしているんですか？顧問がいなければ理事会は
運用できないのですか。
管理会社の活用をすれば、管理会社のフロントが答えられなければ
管理会社の顧問弁護士や建築士、マンション管理士等が答えてくれますよ。
削除

マンションの管理に弁護士や建築士は必要ありません。
必要な時が来たときは、そのときに雇えばいいだけのこと。

マンションに弁護士やマンション管理士等を顧問に迎えることには不賛成です。
管理会社のノウハウを利用すればいいでしょう。
今は、管理業務主任者はマンション管理士試験にはほとんど合格している。
理事長や理事や監事がそのノウハウを利用する方法を知っていれば顧問など
全く必要はないでしょう・

管理組合の理事長が組合員から提訴された。
顧問弁護士が被告代理人になったが原告に利益相反を指摘された。
慌てた顧問弁護士は知人の弁護士に代理人をするよう依頼。
謝礼の授受があった可能性は高い。
少なくとも弁護士倫理に反する行為と言える。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO56744730T10C20A3CE0000/

組合顧問弁護士は疑われるような事をしてはいけない。
いくら食えないといえども弁護士は武士でありたい。
士は侍にあらずと言えども。

ある事例。
A理事長はB組合員から不正行為(管理会社への利益供与、組合財産の私物化)を指摘されていた。
そこでA理事長は自分を弁護させるためにN弁護士を採用した。
N弁護士のHPでは理事会顧問報酬は月額5万円とあったがA理事長は10万円に上乗せして総会承認を取った。
X組合員が理事に立候補したところA理事長は弁護士と相談しB組合員が理事に選任できない工作をした。
この為、X組合員はA理事長の不当行為を組合員に知らせようと管理組合を提訴した。
後任理事長と監事(A理事長の友人)はA理事長を弁護するために応訴する議案を総会に上程した。
応訴費用は約300万円。
監事と理事長がグルになって管理会社に便益を与え、顧問弁護士もそれを弁護した結果の出費と言える。

組合員の利益を守るべき理事長、監事、顧問弁護士のお粗末な事例です。

＞この為、X組合員はA理事長の不当行為を組合員に知らせようと管理組合を提訴した。
裁判の結果はどうなりましたか？

＞管理組合の理事長が組合員から提訴された。
裁判の結果はどうなりましたか？

裁判の結果まで書いてくれないと、何をどう評価していいのかわからないのですが…。
原告が敗訴の腹いせに投稿しているのでしょうか？

組合員個人が管理組合や管理会社等の団体を相手に提訴する場合の
弁護士の選定は充分気を付けられてください。
その前にマンション管理士に相談してみて下さい。被害が少ないです。

弁護士つけずに本人訴訟で提訴してくる人もいるみたいだね。
28,29の事例はどうだったのかな。

>>34 匿名さん
事例はあるが、希な例でしょう。最初から裁判の代理人は弁護士がいいでしょう。
ただし、３３のの意見は守られた方が良いでしょう。
私は、弁護士を使わず、最初から営業妨害及び名誉棄損等の告訴を受けることを
覚悟し組合員や関係者に公開して、理事長を辞任においやり、副理事長一人と
書記、監事は区分所有権を売却して退去。もう一人の副理事長と理事長は売却し
ても抵当権を外せる金額では売れず銀行の承諾が得られないので今も住んでいます。
裁判にして勝訴したところで何も解決しません。これを機に分譲マンションの管理
とはいかなるものかを啓蒙した。大変ですよ。相手が管理組合、そのパックに
管理会社とその顧問弁護士。よっぽど確固たる証拠を手元に置いておかないと、
証拠がないとみると裁判してきます。舐められてはいけません。やる気だけでは
負けますよ。

弁護士が受任しないような内容の案件でも、本人訴訟で提訴してくる人もいるみたいだからね。
それでも組合側は弁護士つけて応訴しないといけないから、費用が大変。
組合側が勝訴しても、弁護士費用は組合負担だからね。
理事長個人相手の訴訟でも、組合運営に関することなら弁護士費用は組合負担でしょ…。

スレ主の事例には、組合の訴訟件数や頻度がなぜか書いてないけど、
報酬が高いのは、紛争を未然に回避する予防法務の域を超えて、常に紛争法務を想定せざるをえない状況でもあるんじゃないの。本人訴訟マニアのクレーマーがいるとか。
普通のマンションなら、顧問まで置かずとも、都度の法律相談で十分なんじゃないかな。

組合が被告になれば組合の代表である理事長は裁判費用（弁護士費用含む）
を理事長単独で費やすことができる（組合員への報告義務要）

組合が原告の時は規約による理事会の理事の賛否要件を満たせば総会（臨時）
を開催して組合員の合意を要する（普通決議事項）

>>36 匿名さん
当マンションの規約では弁護士費用等は敗訴側が支払う規定になっている。
３６の例でいえば組合側が勝訴したら敗訴した組合員が弁護士費用等を支払
わなければなりません

顧問弁護士の役割

顧問弁護士制度は、企業が特定の弁護士と顧問契約を締結して毎月顧問料を支払うことにより、企業活動に関わる様々な法律問題について法律の専門家である弁護士から直接サポートを受けられる制度です。
顧問弁護士は、企業が法令を遵守した健全な活動が続けられるよう、その企業の業務内容や、業界内での立ち位置なども理解した上で企業が抱える法律問題の解決支援や法的なリスクマネジメントを継続的に行ないます。企業が法律問題に直面したり法律上のリスクを回避したいと考えたりした際にいつでも気軽に相談でき、法律のプロの視点から客観的なアドバイスを受けられることから、かかりつけ医に例えられることが多いです。

弁護士というとまず頭に浮かぶのが【裁判】ですね。
裁判が提起（提訴）されると原告と被告が公開の場で言い争う（実態は書面論争）ことになりこの経過はだれでも傍聴できるし資料は開示されます。
裁判は公開ですから争いはマスコミが取り上げます。
マスコミでさらに表面化されることにより企業利益の損失は拡大してゆきます。
事実の公表が社会的意義がある限り企業はこれに対抗できません。
米国などは訴訟社会といわれ、ちょっとした違法行為も裁判に持ち込まれるとききます。
そこで登場したのが顧問弁護士の採用だと私は理解しています。

裁判になってから、不正行為が発覚してからでは遅いのでそれを事前に防ぐことが顧問弁護士の大きな仕事と思います。
最近では、弁護士を社員に起用するいわゆる企業内弁護士が拡大しています。
マンション管理組合が外部専門家として弁護士を起用することはそれに似たものでしょう。
顧問弁護士を採用する目的は、管理組合が関与する業務において紛争が生じないように適切に助言することだと思いますがいかがでしょうか。

裁判（提訴）となり管理組合が被告となればその応訴は弁護士に依頼することになります。
簡単な訴訟でも、着手金は２０－５０万円、さらに成功報酬として15-30％くらいを弁護士（訴訟代理人）に支払うことになります。

管理組合が管理する業務に関する支出を巡り提訴（違法支出の確認事件）され、管理組合は約３００万円の費用を出費した事例があります。この事件は、従前から支出の違法性が指摘されていたものを理事会が放置して（違法性はないと理事長が独断）きたことが背景にあります。もし、弁護士が適切に助言していたら避けられたと思われます。

裁判を提起される前に事前に対策を取ること、これには多額を要しません。
引用した記述に【かかりつけ医】とあります。良心的な【かかりつけ医】なら手術費（裁判）に匹敵するような費用を要求しません。
問題を提起している事例は、患者の弱点、無知をついた悪徳弁護士といえるのではないでしょうか。

38　無文才さん
＞当マンションの規約では弁護士費用等は敗訴側が支払う規定になっている。
３６の例でいえば組合側が勝訴したら敗訴した組合員が弁護士費用等を支払
わなければなりません

規約の定めがあっても勝訴側が敗訴側に弁護士費用を請求できません。
請求できるのは、訴訟費用（印紙）、郵便代、出廷費用であり、弁護医報酬は含まれません。
規約自体が意味のないものなのです。

マンション管理新聞１０１２号８２８?７?２８）
最高裁が上告規約決定
７月１日付託児所運営めぐる訴訟

分譲時に売主が用意した託児所施設の運営赤字分について、管理組合が赤字を補てんしようと「補助金」名目で赤字分の支出を決めた総会決議の有効性が争われた裁判の上告審で最高裁第２法小法廷（鬼丸かおる裁判長）は７月１日、管理組合側の上告を棄却し、上告を受理しない決定を下した。総会決議を無効と判断した、今月１月２８日の東京高等裁判決が確定した。（２０１６年３月５日付・第９９９号に関係記事）。
事件の舞台になったマンションでは管理規約上、施設への費用出費は管理費の使途に定められておらず、赤字補てんは総会で決めたが、規約の改正は否決されていた。

この裁判で管理組合は300万円の弁護士費用を払いました。

しつこいね。

>>41 監事の反省
役員はこの組合への損害をどう処理するのでしょう。
組合員も総会等で合意しているのだから組合員全員が
連帯して損害を負うのでしょう。
まともな役員を選任していればこういった事態は発生しなかったでしょう。
やはり、役員の選任は重要です。

ＭＩＴＡＫＡを紹介します。
月額３０００円です。

https://bengoshihoken-mikata.jp/ad/pb/?utm_source=president-blog-mb&ut...

>>21
この弁護士事務所は、元々の相談者と敵対する勢力に肩入れして、嘘の文章を管理組合に配布したみたいですね。
私は、ウチの管理会社からこの話を聞きました。結構有名な話みたいです。

https://profile.ameba.jp/ameba/mansion-casestudy

>>46 口コミ知りたいさん
昨今、企業ではコンプライアンスについて厳しく指導を受けるのですが、このケースは管理組合としてはパワハラ、偏った運営としてアウトでしょう?　
担当した弁護士も含めて公正公平性に問題があるという意味で。
それにしても、ここのマンションだけの話なのか、またはほとんどの弁護士、管理組合がこのような思考や行為に至るのか?　
そうであるならば、怖くてマンションには住めないですね。
マンションは管理を買え。という意味がわかったような気がします。

>>47 評判気になるさん
弁護士は正義の味方、と思ってる人は多いと思います。
しかし、法律知識を悪用する弁護士もいます。
マンション管理士の資格を持つ弁護士を第三者管理者、外部理事として送り込んでる弁護士会もあります。
この弁護士と管理会社が結託すればマンションの財産がすっからかんになってしまいます。
弁護士会の意思に反して悪事を働く弁護士に気をつける必要があります。

ある地方のマンション管理士会の女性理事がいるが、
主人が弁護士でマンション管理士でもある。
夫婦で管理士会に所属している。
ある日マンションのトラブルを相談したら管理会社の名前を聞いたとたんに相談内容も聞かずに断られた。
第三者管理者方式はどうもきな臭い制度に思えてならない。
やはり組合員同士での管理の方が良いように思えます。
食い物にされない保証があればいいでしょうが。？８９３管理より怖いように思える。

600戸で162,000円なら一戸270円/月程度。
皆さん何を批判しているのだろうか。
何十億という、管理会社からの巨額のピンハネ構造から管理組合を守る戦術としては妥当です。
批判されるような案件でもないと思いますよ。

＞49 匿名さん
>相談内容も聞かずに断られた。
第三者管理方式だと伝えたから断られたのですか？
＞やはり組合員同士での管理の方が良いように思えます。
何を伝えたいのかよく理解できないのですが。
できれば詳しく説明してもらえませんか。

>>49 匿名さん

多分、このようなケースはその管理会社または管理会社の顧問弁護士と何らかの関係があったのでは？
弁護士同士が同じ派閥ないし弁護士会の場合、臭いものにはフタをして見ないフリをし、お互いにかばい合うことがあります。
依頼人から預かっているお金を使い込んでも業務停止数ヶ月で済むヌルい業界ですから。
会社組織なら懲戒解雇ですよ。

私の住んでいるマンションは築30年になります。個数は約400個程の大規模マンション、管理費、修繕費も近隣のマンションよりかなり高く、滞納はほぼない物件です。ただ、高齢化が進み住人意識が低くなり、管理会社の思うがままになっています。新しい入居者も頑張っているのですが、30年も管理しているだけあって理事会の力も及ばない状況です。そんな事からこのサイトをみていたのですが、管理会社が不正を行えない様な活動をして頂ける弁護士さんはいないかな。と思い投稿しました。大規模マンションにもなると集まる金額も中小企業位の額になりますよね。
自分達が積立たお金が管理会社の良いなりで使われているのに、監視する弁護士は必要ないでしょうか？
確かに騙される理事会が悪いのですが、先程、申し上げた、旅行には行く体力はあるが、理事会に使う体力は無い老人ばかりなので、理事会側に立った顧問弁護士は必要なのでは無いかと思いました。
ここへ投稿された方々の主旨に合わなければ申し訳ございませんでした。

>>52 通りがかりさん
弁護士を入れてもあまり変わらないかなと思います。安かろうが高かろうが合意したら合法。改修の是非も弁護士には判断できない。
改善するにはやる気のある人が理事長となり、修繕委員を作り管理会社の年に一度の建物診断(してれば)を元に修繕を検討するのがいいかもです。

>>53 マンコミュファンさん
この方法しかありません。
ただし、組合員の利益のためにやる気のある理事長は必ず悪徳管理会社と悪徳組合員の共謀でつぶされるが、
希少ではあるが、それを計算の上で10年間君臨した名理事長は存在します。
管理会社は悪徳組合員と常に裏で脈を通じて理事に送り込むがそのたびごとに排除される。
管理会社を変更しない理由を理事長に聞いてきたら、裏では絶えず変更先の管理会社とは脈を通じているが、
現在の管理手法を引き受けてくれないので変更はできないとの返事でした。
細かく聞くと現在の管理会社には基幹事務だけを委託して、
他の業務は専門業者に委託する分散管理だそうです。

何か訴訟や紛争を抱えているのでなければ、特定の弁護士を顧問にして顧問料を支払い続けるより、他に方法を考えてみるのもいいのでは。
規模も大きいようなので、組合員の中にも弁護士だの司法書士だのが沢山いそうですけどね。
取りあえずスポットで色々な弁護士の意見を聞く方が費用もかからない。
弁護士だからということより、管理組合に特定の外部第三者が安易に入り込んだり、居座らせるのは疑問。悪徳もいるかもしれないし。
但し、弁護士には何かあったら懲戒請求できるし、懲戒処分は彼らにはそれなりに重い。マンション管理士等を入れるよりはずっと安心だとは思う。

>>46 　
のようなマンションの事例を見ていると懲戒請求も意味がないと思いますが…。
厳しい言い方ですが、ダメな(ダメになってしまった)マンションを改善するには、想像できないような努力と時間がかかると思います。
そこまでなってしまった原因を根本から断たないと難しいのでは?
大事なのはそこに住む人の常識度と高い意識です。
意識高い系住民の数が多い所ほど、良いマンションが多いと思いますが。

>>46 匿名さん
国交省や各利権団体が取り入れさせようとしている第三者による管理なんて、このような事例が起きるかもしれない可能性が増えるということですよね。
業者と癒着して管理組合に損害を与えるマン管士や顧客のお金を使い込む弁護士が多々いるような状況で、倫理感の欠如したそのような人たちに管理を委託するというのは大きなリスクだと思いますが。まず選定の段階で見分ける術もありませんから。

弁護士の裏家業ってご存知ですか。
弁護士は高学歴・高収入と言われたが今や食えない士(サムライ)とも言われる。
武士は食わねど高楊枝から何でもする貧乏士、やむを得ないのだろう。

弁護士の収入は弁護士の数が増えたために所得が減って
いるのは確かです。
しかし、稼いでいる者はべらぼうに稼いでいます。
仕事の依頼の少ない弁護士は国選弁護を引き受ければいいでしょう。

第三者管理方式なんて危なすぎるでしょ。自分達の資産の命運と財布を赤の他人に預けるんですから。気が狂った制度としか思えません。

自分たちのマンションぐらいは自分たちで管理しなさい。
戸建てであれば当然自分でやらなければならないだろう。

第三者管理方式も全て悪いわけではない。
要は選ぶ相手次第ということだろう。

マンション管理士の活用はすべきだ。

輪番制の理事では当たり外れがあるからな。

理事会に顧問をおくとしたら建築士とマンション管理士がいいだろう。

やはりマンション管理士じゃないかな。

>>58 匿名さん
「黒　転　白」で検索したら、
まぁ、こんなことまでやるところまで
士業の先生も落ちぶれたのかと思ってしまいますね。

ある期の理事長が顧問弁護士を採用した。
報酬は月額25万円を超えていた。

何年か後、疑問を持った理事が調べた。
この弁護士は管理会社の紹介だった。
弁護士のHPには
（相談料） 30,000円／時間
（顧問料）100,000円～／月
（訴訟等）300,000円～：着手金　と書かれている。

ネットで調べた他の顧問報酬は全て月額3ー5万円、相談料は時間1?2万円だった。
解約しようと思ったができない仕組みになっていた。
弁護士は怖い。

>>68 顧問弁護士報酬さん
会社じゃないんだから、マンションの組合は顧問弁護士なんて雇わないよ

マンション管理に顧問弁護士は必要ない。
つけるとしたら、マンション管理士か建築士の方が
ずっといい。

この弁護士は東京弁護士会が管理会社に紹介した人だと聞きました。

弁護士とマンション管理士のW資格の人が、顧問は弁護士でなく、マンション管理士のほうが良いって言ってました。それで、御友人のマンション管理士を紹介してくれて、法的な問題が生じたときには、その方といっしょにサポートしてくれると約束してくれました。
うちはスッポンのような悪徳管理会社が入ってしまっているから、
スッポンと戦うために（リプレイスできるまで）マンション管理士とか専門家の顧問がどうしても必要。

>>72 匿名さん
規約違反、不良入居者に対する交渉権限ないので、結局マンション管理士だけじゃ無理よ。弁護士とマンション管理士のダブルなら、一石二鳥。そういう時代ですよね

管理規約違反者に対しては、まず理事会が注意すべきだよ。

食えない弁護士の駆け込み寺になってるんだろうな
依頼者とデキてたりして笑

理事会の顧問として、マンション管理士とか建築士の
有資格者が住民にいればお願いしても良いと思いますが、
外部に依頼することまでは必要ないと思います。

■顧問は不要です。

当方は以前、中堅ゼネコンで雨漏りや水漏れなど、クレーム対応を行う部署で働いていました。

退社して、コロナ禍で仕事が激減したことをキッカケに、清掃の仕事もするようになったのですが、一番得意なのは、雨漏り や 水漏れ の原因を突き止めることです。

今のところ、ワンルームの分譲マンション（別々の住所）を2戸、区分所有しています。

一つは、管理組合の理事長で、もう一つは、管理組合の理事をしております。

7月上旬の大雨で、専有部分に雨漏りが発生しました。

現地調査と対策（防水業者との打ち合わせ）、雨漏りの被害者（賃借人）への謝罪、保険会社との打ち合わせ等は全て、理事長である当方が行いました。

管理会社へ依頼したのは、他の理事への『原因と対策』の資料配布のみです。

■管理会社まかせにしないことが、コツでしょう。

>>77 匿名さん
マンション管理は多岐にわたりますから、専門家資格を持つ顧問が必要です。
管理会社任せにしないことはもちろん重要ですが、
本当に優秀な専門家からは多くのことを学ぶことが出来ます。
あなたは雨漏りには詳しいのでしょうが、
それはマンション管理の中の狭い分野にすぎません。

>>78 匿名さん


一級建築士と1級建築施工管理技士の資格を持っています。

嘘だと思うよ。大ぼら。

>>80 匿名さん

■顧問の出番なしですね。

顧問はボランティアでやればいい。
管理組合相手に報酬をもらうことは考えなくていいんでは。

顧問はマンションの住民で、マンション管理士や建築士の
有資格者がなればいい。

顧問はいいんだけど、長老が理事長のところは採用に
反対するだろうね。
自分の意見が通らなくなるので。

>>84 匿名さん

区分所有者の中に、
建築・給排水設備・電気工事に詳しい人が
いるでしょう。

区分所有者以外の人間の、口出し不要です。

技術的なことは専門家に依頼すべきです。
へたに住民に依頼すると、それが悪い場合に交代もさせられなくなる。

理事会でできるのなら、顧問とか採用する必要はないでしょう。
できない場合どうするかの問題です。

>>85 匿名さん
>>区分所有者以外の人間の、口出し不要です。

そう言うなら、マンション管理について専門家レベルの勉強をしてほしい。
うちのマンションも顧問を格安金額で依頼しました。
自分個人としてはとても勉強になるし、有難いと思っています。
でもうちのマンションの理事になる人たちは学習能力の乏しい人たちで
マンション管理に関わる公式文書や法律文書が全く理解出来ないくせに
傲慢で態度がでかい。脳ミソがなく記憶力がおぼつかなくなっている奴ほど年功序列で威張りくさる。
おまけに無知なそいつらが管理委託費だけが安い悪徳管理会社にリプレイスしてしまったから、管理組合のカネがどんどん消えて行く。
こんな状況だから、うちは外部専門家の顧問招聘は必須だった。

自分たちのマンションに管理のプロがいないのなら、
顧問等を外部委託した方がいいでしょう。

>>89 匿名さん

一級建築士と1級建築施工管理技士の資格を持っています。

まさに、プロです！

プロ理事長　と呼ばれるような、新たな職種が生まれそうな予感。。。　

おみごと！

>>90 匿名さん
ただの建築のプロであり管理に関しては素人ですって言ってるんですね。わかります。

マンションの管理は、工事だけではないよ。
大規模修繕工事は１３年周期だし、大型設備はまだその
周期は長い。何考えているんだか。それにね、大規模修繕工事の時は
プロの設計監理に特化した建築士を雇うんだよ。
中途半端に大規模修繕工事に口出しをしたらだめだね。

>>92 デベにお勤めさん

大規模修繕工事は『２０年周期』で良しとします。

by　プロ理事長

>>93 匿名さん
修繕積立金が少ないマンションは２０年でも３０年でも
いいでしょう。
但し、資産価値はどんどん落ちていくけどね。

と宮爺が申しております。

輪番制の理事のところであれば、マン管の有資格者や
建築士の有資格者に顧問がいてもいいですね。
輪番制であれば、人材の波がどうしても生じますから。

但し、顧問の任期が長期化すれば、その顧問の力が強くなり
独裁化してしまう恐れもある。
何事にもほどほどが良い。
マンションの管理は、住民が交代でやるのにその価値があるのだが、
人材の質に濃淡があるからね。
それをカバーするのが顧問ということにはなるが。

マンションの管理をしていく中で、理事会がその役割を
果たすことになるのだが、輪番制の理事ではどうしても
実力に大きな差が出てしまう。
やる気も知識も時間もない者はただ座って時間が経つのを
待つしかない。

その時には、マンション管理に長けた顧問の活用が
必要となります。
但し、外部委託ではなく、マンションの住民に適材者が
いれば最高ですね。

ここのスレ主の管理組合の外部顧問に対しての報酬は
めちゃくちゃ高いのではないですか。
毎回、弁護士とかに相談するような問題は発生しないでしょう。
問題が発生したら、それぞれのプロの士業に依頼すればいいんです。

顧問は必要ないし、経費の無駄遣いですね。
必要があればプロに依頼すればいいだけです。

顧問がいれば安心感はあるけどね。

顧問　イラネ！

別に必要はないけど、輪番制の理事を採用しているマンションでは
とんでもない者が理事や理事長になることもあるからね。

マンション管理士や建築士がいれば、顧問というか、
相談はしてもいいかもね。

特定の理事に便宜を図るような不届きものの弁護士もいますからね

さらに、工事業社からキックバックを得ようとする輩弁護士とか

理事会費で雇用していたら組合員に対する利益相反で弁護士懲戒請求の対象になるんじゃないですか

それはないよ、勉強して出直し～

■顧問不要でしょう！

7月上旬の大雨で、専有部分に雨漏りが発生しました。

現地調査と対策（防水業者との打ち合わせ）、雨漏りの被害者（賃借人）への謝罪、保険会社との打ち合わせ等は全て、理事長である当方が行いました。

管理会社へ依頼したのは、他の理事への『原因と対策』の資料配布のみです。

昼夜逆転から治そうネ

管理組合に外部顧問は必要ありません。
必要ならそのときに該当する専門家に相談すればいいんです。
マンションの管理は法律のトラブルや大規模修繕工事ばかりでは
ないんですよ。
通常の管理が一番なんです。
弁護士は法律しか分かりません。建築士は法律は分かりません。
税理士は税法しか分かりません。司法書士は登記だけです。
全部顧問にしますか。

顧問で一番便利なのがマンション管理士かもしれないですね。
オールマイティだし、報酬も安くで済む。

マンション管理士であれば、理事会や総会にも来てくれそうだし、
頼みやすいしね。

でも、できることなら自分たちのマンションなんだから
自分たちで管理をしていった方がいいね。

顧問というか工事に関することで分からない場合は、業者とか
建築士に聞くといいよね。

顧問を採用すると、内外部を問わず、必要なくなった場合に
解雇が難しいですよ。
そのことを考えて顧問の採用に踏み切ってください。

顧問ではなく、必要なときに必要な専門家を選定して
相談なりをしたてほうがいいのでは。

管理組合、理事会に専属の顧問は不要です。
問題があればそれをいかにして解決できるかを
判断できる（専門家活用も含めて）能力が必要。

理事会が相談するとしたら、弁護士か建築士じゃないかな。

マンションの管理をしていく中で、弁護士に相談して
裁判にまでいく事案はまずないのでは。

何回もいいますが、外部の専属顧問は必要ありません。

それは大間違い。

>>121 匿名さん
外部の専属顧問といいますと、弁護士、会計士、建築士、マンション管理士、
税理士、司法書士、行政書士等がいますが、どの分野に必要なのですか。

マンション管理士が一番いいんじゃないの。
偏りがない万能向きだと思うから。

それはマン側の考え

管理士って訴訟で代理人になるわけでもなければ
細かい税務や会計の問題に対応できるわけでもない。
管理士試験の範囲が単純仕分け程度でせいぜい簿記３級レベルだし
結局のところ、偏りがないといえる一方でなにも専門性がないとも言える

>>123 匿名さん
経験豊富なマンション管理士もしくはW資格の所有者をマンションが抱えている問題の専門分野の資格を持つ人が妥当かな。
理事会はしょせんはド素人の集まりだから、管理会社のいいカモかお財布クンに
されてしまう。
外部の専属顧問は必要ないなどとここでほざくのは、だいたい管理会社の工作員だと推測する。うちも管理会社のフロントがやりたい放題やるから、外部顧問を雇ったら、フロントが急に静かになって、外部顧問によって過去の不正が指摘されて
フロント交替になったけど、リプレイスも視野に入れているので
外部顧問は絶対に必要な存在。

マンション管理士ぐらいでいいんじゃないの。
敷居が高い有資格者は扱いが大変だよ。

マンションの住民は、管理会社のフロントと比較すると
確かにマンション管理に関する知識や情報はすくないだろう。
しかし、一人か二人勉強する者がいたら十分太刀打ちはできるよ。
管理組合は管理会社にとって大事なお客様だからね。

>>128 匿名さん
うちの管理会社のフロントは無知で馬鹿で無資格で下請けとつるんでピンハネすることしか考えていない。

>>129 匿名さん
それができるということは、優秀ということでは
ないのかな。

>>130 匿名さん
それって、ある独立系の悪徳管理会社の基準だよね？

悪いことができるぐらいのフロントでないと、理事会の
手助けはできないよ。

>>132 匿名さん

悪いことをするフロントに、理事会の手助けなど誰も頼まない。

その悪いことをするかどうかは、理事では分からないのでは。
管理会社に依頼したらそのフロントが選出され、そのフロントが
たまたま悪いことをしたということでしょう。

マンション管理士と顧問契約を結ぶ場合、何年くらい継続することが多いですか？
5年程度で解約になるのか、輪番が一巡するまではそのままなのか、どちらが多いのかを知りたいです

理事をやる中でマンション管理士への不信感が募ってきたけど、助かってる部分もあるから理事会への話の持って行き方を悩んでいます

>>135 マンション掲示板さん
１年契約で毎年更新していくやり方がいいのではないですか。
何か問題があれば解約ができるようにしておいた方がいいと思います。

マンション管理士は長期契約を希望するでしょう。
それに負けてはだめです。

>>136
>>137
ありがとうございます。気をつけます

もうひとつお伺いしたい事があるのですが、マンション管理士から自発的に工事業者を組合に紹介するということはよくある事なのでしょうか。
それとも、組合から依頼した場合のみ、でしょうか。

マンションの管理について
なぜマンション管理士等の顧問等
を必要なのかが理解できない。
組合員が勉強すればいいだけで
大切な組合員の資産である管理費等
をそんなところに費やすのはどうか
と思う。
外部の者を頼らないで自分たちで
管理会社等に相談して運営した方が
賢い管理ですよ。
管理士等よりは国に登録している
管理会社の方がはるかに信用でき
ます。

>>139 匿名さん
理想はそうですが、現実的には…
コロナ禍でわかったように日本には指示待ち人間や事なかれ主義者が多く、自分から自発的に何かをする人は少ないです

>>140 マンコミュファンさん
そんなことはないよ。
決めつけるな。何が言いたいんだ。

比較的戸数が多いマンションでは、２－６－２の法則（働きアリの法則）が成り立つと思うが、小規模では難しいかもしれない。

それは、片寄ってるな。

管理組合は内部の件は内部で解決する
癖をつけましょう。
外部のマンション管理士などに依頼し
ては決していい結果は望めませんよ。
マンション内には合格者がいるでしょ
うが。

>>138 マンション掲示板さん
うちのマンション管理士は、紹介とかは一切しないという立場を貫いています。
やめたほうがいいところとか黒いうわさのある所は教えてくれますけどね。
行政と連携しているマンション管理組合ネットワークがある程度の基準をクリアした業者のリストを持っているので参考にされたらいかがでしょうか。

>>144 匿名さん
悪徳管理会社のフロントは、外部専門家の監視を拒みます。
やりたいほうだい出来なくなるから。

>>146 匿名さん
それは逆だよ。
適正化法を見れば理解できる。
それ以外のものが区分所有建物の管理
に介入された方がはるかに危険である
。
組合員の中にマンション管理士等の有
資格者いれば管理に介入させて管理会
社のノウハウを利用した方がはるかに
安全で効率的である。
団体等に所属しているマンション管理
士でなくてもいい。
組合員の中には相当数の有資格者が存
在しています。

>>145 匿名さん
やはり普通はそうですよね
そういうネットワークのリストに載っていました
管理会社もなんで指摘してくれなかったのかな
なんか誰も信じられませんね

施工会社の候補業者の選定は、その地区の年間売り上げ
上位１０社、建設新聞とかでの公募の中から選べばいいのでは
ないでしょうか。

特に管理会社や設計コンサルタント、住民からの推薦は
だめですね。

そうでもない。

住民や管理会社からの推薦があった場合、そこに決定したら
何か不都合ができたときに指摘しにくいのでは。

施工会社の候補業者ぐらいは理事会で探せないのかな。
今はネット社会だから、自分でも調べられるよ。

>>153 匿名さん
行政と連携しているマンション管理組合のNPO団体ならば、
ある程度基準を満たしている業者のリストがあるはず。
そこから、1社だけでなく、数社ピックアップして
相見積もりくらいは自分たちで取らないと
悪徳管理会社の餌食になりかねない。

それだけに頼るのではなく、その地区の売り上げベスト１０とか
建設新聞での公募とかを活用すればいいと思います。

分譲マンションの管理組合 理事長 自らが、専有部分の雨漏りを確認し、防水業者と打合せした質問と回答が、興味深い。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q13290036503

>>156 匿名さん
自作自演ですね。お疲れ様です。

管理組合に顧問をつけるとしたら、弁護士より
建築士のほうがずっといいでしょう。
裁判になるよな案件が出た場合はそのときは弁護士に依頼
すればいいだけです。

管理組合に顧問は必要ないでしょう。
つけるといろいろと面倒です。

理事のなりて不足といっていますが、小規模マンションですか？

>>159 匿名さん
学習能力のない人たちや専門用語がわからない人たちにとって
専門家はうざい存在にすぎないのでしょうね。

専門家に何を相談するのやら。
マンション管理は簡単だよ。

少額訴訟や支払督促は弁護士とかには
頼まないよ。
それぐらいは理事で簡単にできるよ。

このスレで顧問不必要説を唱えているのは、
管理組合内部で自らを長老であると信じて
大した専門知識もない癖にパワハラを繰り返す人々だと思う。
自分よりずっと賢く専門知識を持つ専門家があらわれるのが
脅威なんだろうね。

顧問って必要ですか？
理事と管理会社で理事会や総会は対応できるでしょう。
マンション管理はそんなに難しいものではないですよ。

専門家は必要ですよ。
大規模修繕工事のときは、設計コンサルタントが必要です。
そのときに雇えばいいんです。

裁判になれば弁護士が必要になります。

悪徳管理会社とその内通者は、外部専門家の顧問を嫌いますよね。

>>165 匿名さん
コンサルならば状況次第で置きたいですね。
居住者にクレーマーがいる場合は役員だけでの対処は不可能です。
規約はもとより民法他法令面からの見解をもらえれば対クレーマーとして有効な武器になります。

悪徳管理会社をけん制叉はリプレイス準備にも、顧問は有効な武器になります。

管理会社をけん制するとかいっているが
管理会社が悪ければかえればいいんじゃないの。

>>171 匿名さん
よく読め
だから、リプレイス準備と書いておるのだ

同意して貰えないと辛いね

>>173 匿名さん
読解力のない人は辛いね

１７２みたいにすぐ切れる者は扱いにくいみんなの
嫌われ者だね。

すぐ切れる者って、会社では同僚や部下、上司にも
嫌われるよね。
当然出世にも影響する。

すなおが一番だね。

無用の長物だね♪

悪徳管理会社は外部の顧問を嫌がるものです。おかげででたらめをやっていたフロントを交代させることが出来ました。次は管理会社のリプレイスです。

管理会社のリプレイスはどうやってやりますか。
次の管理会社を決めておかないと大変なことになりますよ。

リプレイスはしないほうがいいでしょう。
その前に管理会社と話し合いをしてはどうでしよう。

>>181 匿名さん
＞リプレイスはしないほうがいいでしょう。
何をめちゃくちゃ言ってんだか。。。何も知らないくせして
信頼を裏切る行為があれば、当然リプレイスだよ。
話し合ってももう意味がない。

>>182 匿名さん

こいつは頭のおかしい荒らしだから気にしない方がいいよ。
全部のスレで管理会社の擁護してる暇人だから

>>181 匿名さん
確かに179の流れからしたらわざわざリプレイスする意味はないですね。

デタラメなフロントを代えたならまともになったということでしょう。初めからリプレイスするつもりならフロント変更なんて手順を踏む意味ありませんからね。

>>184 匿名さん
>デタラメなフロントを代えたならまともになったということでしょう

まともになんかなってないよ
悪徳管理会社は永遠に悪徳管理会社のままだから
リプレイスが必要なんだよ

なるほどね。

>>185 匿名さん
住民の総意がリプレイスすべしていうのなら
管理会社の変更をすればいいだけです。

それをやるのが難しい。
だれがどうやってやるのかわかっているのかな。

裁判をする場合は弁護士をたてなければならないしね。

弁護士を立てれば費用がかかる。

管理組合に顧問はひつようだが、住民の中に
マンション管理士とか建築士がいればその方々に
顧問になってもらえばいい。

小規模マンションの場合は、人材確保は難しいかも
しれないですね。

顧問が必要なければ、管理会社のフロントと一緒に
理事会を運営していけばいいのでは。

やはり管理組合は、管理会社と理事会が共同して
マンション管理を行っていかなければならない。
管理会社と管理組合は、共存・共栄が一番です。

>>194 匿名さん
悪徳管理会社と悪徳管理組合員に共存共栄されても困ります。

悪徳管理組合員はどんな悪事を働いているのかな。
そんなことは全く憶測で何にも分かっちゃいないんだろう。

犯罪であれば、住民は動くべきです。
知っている者が動かなければ先には進みません。

全国のマンションで、管理会社や理事とかが
悪事を働いているというマンションは殆ど
ないでしょう。
あなた方のマンションでそういうことがありますか。

しかし、ここに来るものはそういう事情を抱えて悩んで
いるんでここにきて確認をしているのだよね。

>>196 匿名さん
＞悪徳管理組合員はどんな悪事を働いているのかな。
憶測ではないですね。
悪徳管理組合員（理事長）は悪徳管理会社と仲良しで高額修繕工事に際しても相見積もりを取ることすらしません。