ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ

南西側完成予想CGというのを見ると、明るそうでとても快適そうな室内環境のように思えました。外観も圧迫感や威圧感の感じられないナチュラルなデザインが好印象な感じです。
仕組みがいまひとつ理解できていないのですが、ZEHマンションということで年間の一次エネルギー消費50%の削減を実現するのだとか。50％ってかなりすごくないですか？

家は機械式駐車場であることと、5年縛りがあること、駐車場付き1F住戸が半地下住戸であることがネックになり家族会議の結果検討を取りやめました。投資かセカンドハウス(気に入ればメインにも)を考えていたのですが残念です。

>>242 周辺住民さん

半地下住戸とは確かな情報ですか？
私も気になり以前窓口に確認したところ、
地上50cmに建つため半地下ではないと回答がありましたよ。

以下ご参考まで。
http://urayasu-fan.com/quwon-update-20170416/

本当に地下を掘ってというわけではなく、周りがかさ上げされている状態であるので相対的には半地下になり、リビングからの見え方も↑のリンクのようになる形です。本来は3Fが限度の高さ制限です（第一種低層住居専用地域)

>>245 周辺住民さん

半地下は半地下です

近くのグランデのように、億越え住戸は確約された駐車場があるとかなのですかね。機械式は大型SUV載らないでしょうから困りましたね。カイエン、ウルス、ゲレンデ、カリナンなど。

空堀地下室マンションってやつね。地所は世田谷区で連発して周辺住民の反対で条例が改正される原因を作ってる。浦安でも条例が改正されたらここは既存不適格に。

リスクは承知しておいた方がいいよ。

横浜では過去に盛り土してそこを地盤面にしたマンションで、裁判になって建築確認取り消しになった事例もある。デベが知らないわけないから悪質だね。

>247

詰駐車場って共用部分だから本来住民間で平等であるべき。売らんがために高額住戸を優遇するのっていかがなものかね。

>250 グランデはそうなんですよ。屋根付き駐車場の住戸入り口に一番近い場所が最上階テラス付き等の住戸分リザーブされてるんですよね。同じ三井のモアナとかもそうなのかな？

ここの建築確認、都市居住評価センターだね。小石川で建築確認取り消しになった物件手掛けたところ。

デベは分かってるから訳アリでも通してくれるところに依頼する。

>>241 匿名さん

電気を使ってお湯を沸かすエコキュート（エコキュートは商標なので、専門的にはヒートポンプ）を、屋上に設置した太陽光パネルで沸かすみたいです。

お湯をガスではなく電気で作ることと、自家発電にすることで託送料金（発電所から自宅までの電気の送料）分のコスト削減と環境負荷削減を実現する試みですね。

>>253 匿名さん

書き忘れました。お湯は太陽光パネルで沸かすので、天気が良い日には電気代は無料かもしくはかなりの低料金で沸かせます。

エコキュートってリプレース費用が高いから省エネで羽化したお金でペイできるか微妙。あと、低周波振動の問題がある。エコキュートって主流派戸建てで戸外に設置されてなので、住戸のそばに設置するマンションでどうなるかはフィールド実験に近い。

太陽光発電って初期費用を回収するのに15年かかるといわれている。一方で10年までに何らかの故障ってアンケート結果も。

太陽光を始めとした再エネ発電は本質的には限界費用0なので、いずれは普及すると思うけど、過渡期のいま都市部の自家発電で太陽光やるのは災害時の緊急電源ぐらいしか明確なメリットは無くて、ただ、それだけだと勿体ないので色々活用しようというのが今ですよね。

太陽光発電はタカラが数年前まで売りにしてたけどやめちゃった。実際の販売にはつながらなかったのかもね。

エコキュートを日中に使用って説明で、従来の電気使用が昼間に下がる図になってるから昼間は外出って想定なのかな。在宅勤務だと昼間も電気使うようになるからその辺対応できるような設計になってるか要確認だね。

その辺対応できないと昼間にエアコンとエコキュート動かして一時に電気いっぱい使うと、かえって電気代かかっちゃうかも。

モデルルーム見学に行った方はいらっしゃいますか？

まだ行ってないよ！

今日モデルルームへ行ってきました。高い、そして仕様が低いとの感想です。
買い替え検討していましたが、だいぶトーンダウンしたのが正直なところです。

今日行ってきました。
人はたくさん来てました！

天井高2.45mで少し低め
床暖房無し
駐車場のEVスペース少なめ
部屋のオプションプラン無し

等私にとって悪い部分もあったものの、共用部分や間取りなど総合的に見ると良かったとは思います！
海側で検討中

うちは来週の予約なのですが、もう行かれた方、最低価格帯でおいくらぐらいだったでしょうか？
説明含めて2時間以上とのことで、あまりにも予算と合わないようでしたら辞退しようと考えております。

>264

予算的に無理でも練習に見に行くってのもありだよ。大手だと強引な営業ってないし。

ちなみにお見合いの法則では最初の3人は無条件で断って、そのあとで今まででベストと思った人に決めると確率的に最高の選択ができる。

来場者は、地元習志野ナンバーが半分、残りは品川、足立、横浜等、結構広いエリアから来られている感じでした。

昨日行ってきました！
262さんと全く同じ感想で、高い、それ以上に仕様が低すぎな印象でした。
この価格で出すなら、せめて仕様は頑張って欲しかった。。それだけ土地代が高かったんですかね。
環境はとても素敵だと思いましたし、間取りもいいので、新浦安に地縁があればお見合い住戸なら検討可、ってとこでしょうか。
海側住戸は戸数少ないので、価格を高くせざるを得ないのは仕方ないですね。。もはやあの価格は趣味の領域でしょう。
周辺の中古相場とのバランスが正直取れていないと思います。

詳細の価格表はまだいただけなかったのですが、一部だけメモさせていただく形でした。
ちなみに以下のような感じです。
海側126平米　9千万から１.１億（角部屋４階は１億超ばかり）
海側112平米　7.5千万から８.５千万
海側107平米　7.3千万から8千万
海側99平米　7千万から7.7千万
中住戸86平米　5.7千万（今日見せていただいた価格表では最安値）から6.4千万

全体平均226万円／坪という話でした。

ただ海側はかなり高かったです。

まあそれでも海側は売れるんだろうな

この価格にしては残念に感じたのは以下の点です。
各部屋のカラー、キッチンの高さ等、何も選択できない。カラーは狭い部屋がライトブラウン、中間がホワイト（薄いグレー）、広い部屋がダークブラウンであらかじめ固定。
そして床暖房もなし。バルコニーのスロップシンクもなし。二重床ではなく一重床。
各ウォークインクローゼット内に梁が出ていて、上部の棚が使い物にならない。廊下や洗面の収納が奥行きが全くなくて、これも使い物になりそうにない　等。
（なお床暖房がないため、リビングと主寝室にはエアコンがついているそうですが、ビルトインではなく、普通のエアコンでした）

>266

そりゃテレビCMしてるくらいだから広いエリアから集客が必要なんでしょ。地元ではける見込みだったらそんなコストのかかることしない。そのコストも物件価格にオン。

逆に頑張っているなと思ったのは液状化対策。周辺で敷地全体に液状化対策をしてあるのはUR物件とクオンぐらいだったと思うのですが、ここも敷地全体に対策実施。ただ建物直下は支持地盤まで杭で支えていますが、他は地下５メートルまでの地盤改良。どこまで有効かは若干疑問でした。ただやはりここに相当コストがかかっているゆえのこの価格帯なんだろうなと感じました。

ちなみに、１階1が半地下？みたいな情報がありましたが、そんなことはなかったです。

＞どこまで有効かは若干疑問

液状化対策していたみなとみらいでも３・１１の時、液状化しなかったけど免震物件でも被災。表層が緩いと揺れが大きくなる。

273さん

なるほど、、、逆に全戸の天井高及び2重床と床暖房スペースを諦めて1階を半地下にしなかった形なのですね。新しいアプローチですね、少し驚きました。

各階３メートルで１２メートルギリギリになっているそうです。そのため二重床は採用できず（もともと長谷工は二重床はやらないみたいですが）、床暖房も犠牲になっているようです。一重床でクッション＆防音材の上にフローリングが貼ってあるので、床がプニョプニョ柔らかい感触で、個人的には若干違和感を感じました。

液状化ネタを進めたいなら、TDRの噴砂・不同沈下の状況はどうだったのか？だろう。
TDLの地平駐車場は地盤改良をしていなかったため、大規模な噴砂と不同沈下が起きていたが。
東北地方太平洋沖地震後、TDSの園内を見た事が有る。
園内では縁石ブロックとの間にわずかに隙間が出来ているのを見かけたが、殆ど無傷。
ただ、東京ディズニーシー・ステーション駅周辺は、地面の起状が見られた。
液状化ネタを挙げて過度に心配するのであれば中町・新町エリアは向かない。

277さん
新浦安がらみのスレッドで液状化の話題になるとよく登場されますが、何を仰りたいのか皆様理解に苦しむと思いますので、ご遠慮いただけませんでしょうか。

新浦安の海側新町でも311でほぼ無傷のエリアがありますよね。例えば海園の街から先はびっくりするぐらい何も起きてなかったですね。
あの辺りの道路は311以降一度も工事入って無いはずです。
私当時大手町から浦安経由で歩いて帰って来たのですがヨーカドーあたりの破壊っぷりをみて完全に諦めて絶望しました。ですが海園の辺りまで来たら地震どこという感じでしたよ。

>276

買い替え検討中のようだけど前回購入は10年以上前かな。最近は長谷工でも二重床だよ。それだけにここは異例。

ちなみに直床ね。

>>276 買い替え検討中さん

うそ、

３メートルなんてないよ

>>276 買い替え検討中さん

まず、土曜日モデルルーム行っての感想。

プニョプニョというより、ぐにゃぐにゃ。

それと、50センチかさ上げしているから、平均250センチ程度、詳しくはパンフ参照。

モデルルーム来訪者も小さな子ども連れ多く、シアター、相談ルームでもうるさく、親も全く注意しない。

価格的に合わなさそうなイメージあるも、うるさくて、また、騒がしい。
こういうのと一緒の棟になるのも？と思える雰囲気でしたね。

海側、110～120平米、４階
8000万円強
ちょっと海の眺望も大したことなく、この値段はあり得ない。

３階以下も、同じく、価格は、立地条件悪すぎ。

目の前がバス停始発駅だけが取り柄？

まして、エントランスの前に車寄せのロータリーもないので、駐車場から人や荷物を降ろすのに相当苦労する物件。

マンション内遊歩道も一般住民通行可能、駐車場もチェーンさえもなく、マンションだけオートロックでは、、セキュリティレベルは相当低い。

これを買うのは、地所ブランドだけに踊らされる者か、最後の新浦安大規模物件ということに、慌てるものだね。

現地初めて見たのですが、海側に視界を遮るような電柱が連なっているのが気になりました。こちらは、建設終わったら撤去されるなどあるのでしょうか？
高洲地区は未だプラウド新浦安を始めとして周辺を電柱で囲われるような感じだと、実際に見て回って思いました。

電線地中化するなら工事前にやってるでしょ。

>281

エレベーターの上が少し出っ張るから12m/4ってならないんだよね。

>> 283　買い替え検討中さん

新浦安の電柱地中化は新町地区の日の出と明海に限定されています。境川渡れば
高洲も電柱が立ってますし、今後地中化するかどうかは未定でしょう。ですので、
どうしても新町地区でも日の出、明海に比べると高洲は駅から遠くなるし景観も
良くないです。このことは新町住民はみなさん周知のことです。

>> 286さん
貴重な情報ありがとうございます。新浦安の海側と言ってもそのような違いがあるのですね。マンションHPにもそのような説明も当然ながらありませんし、助かりました。
低層ということもあり、ちょうど電柱が視界にかかりそうで少し残念な気持ちです。
完成CGには当然省かれていますしね。

もう少し安ければなー。。。
周りの環境は悪くないし、車生活をしたい私にとっては良い物件なんですがクオリティと価格が合わない気がするんですよね。。。

直床
天井高2.45
セキュリティ

などなど

大型SUV所有しているのですが、平置きに当選しなかったら売却ですかね・・・
将来売却する時にも、購入候補者が同じようなジレンマになってしまうかと思うと購入迷いますね。

駐輪場、子供用と来客用を設置してるのはめったにないし評価するけど、二段ラック式ってのがね。上段に割り当てられちゃうとつらい。

>289

駐車場の抽選って契約の後だから判断、難しいよね。

147平米の価格気になるなー

147平米のお部屋（川沿い北側角）は、海側角部屋127平米と同じぐらいの価格帯だったと思います。確か1億をギリギリ超えないぐらい。メモしてこなかったので、不確実なのはご容赦ください。

駐車場は広い部屋から順に、希望の場所を優先的に割り当てする予定だとの説明がありました。

>294

住民同士平等なはずなんだけどね。高い部屋を売らんがためにそういうことするのっていかがなものか。

管理費・修繕積立金は未定（検討中）との事で、9月中旬に説明できそうと言われました。おそらく100平米で4から5万ぐらいになると思うとの事でしたが、分譲時のデベ設定の修繕積立金では全然足りないのが通例なので、入居10年後ぐらいにはさらに2万程度は引き上げを検討せざるを得ないでしょうね。そう考えると、世帯数が多い割に各戸負担が大きいですね。

海側の価格で特徴的だったのは、同じ間取りでも2階と3階でいきなり3から4百万ぐらい上がる点。海眺望のためとの説明でしたが、いくら何でも価格差つけすぎでは。周辺マンションの高層階に比べてそれほど眺望が良いとも思えないのにと感じました。

>296

長期修繕計画で段階的値上げになってるのが一般的。早いタイミングで確認したほうがいいよ。

ただ、販売時に計画する期間以降に、竪配水管、エレベーター、機械式駐車場の交換といったそれまでにない大物が控えている。計画以上の値上げは必至。

本仮屋ユイカの収録、公開でやったら行きたかったな。

>>295 匿名さん
高い額出してる方からすれば不平等だろ
平等にするのであれば駐車場を与えるのが一般論
ペントハウスは平置き枠が当たり前だが？
こんな意識の貧乏人が新浦安には居るのか

>300

駐車場は共用施設。公平という観点であれば専有面積割合（＝管理費負担割合）に応じた優遇倍率くらいまで。専用枠なんてのは明らかに不公平。

専用枠付けるなら駐車場付きで分譲すべきだよね。

海沿いなのにスロップシンクがついてないのはいかがなものかと。バルコニーに溜まった塩はどうやって流すんですかね…

>303

スロップシンクないのは数年前からのコストダウンの傾向。問題なのは後付けできないんだよね。

＞管理費・修繕積立金は未定（検討中）

モデルルーム初期でこのパターンが多いんだけど眉唾なんだよね。プランニングの段階で管理や修繕の内容はある程度固まってるはずなのに。

情報を小出しにして何度もモデルルームに越させる作戦だと思うんだけど。

ちなみに物件価格は来場者の反応を探って、部屋ごとの価格を調整する。早期来場者はモルモット。

>>301 匿名さん

事業主からすれば、それなら、高い物件を購入せよということ

>>305 匿名さん

プラウド浦安も人気の部屋以外は当初の予定から数百万さげてますもんね。ここももう少し下がるのでは…？

クオンとほぼ同じような価格帯ですが、立地的にはクオンより遥かに悪い。海の近くと言うだけで、逆に言えば潮風で車、自転車など錆を気にしなくてはいけない場所。クオンですらまだ完売していないのに、ここは同じ高価格帯で売れるのかと思いますね。

明海か日の出にあったら売れていたような気がします。。。

すいません言葉足らずでした。海側という意味です。例えば三井ガーデンホテルが無くなってマンションになるならかなり引きがありそうな気がしています。

クオンよりは坪単価40万ぐらい低いですよね。
オイコスと同じぐらい。
クオンがこの坪単価まで下がったなら
立地考慮してマリンヴィラよりクオンを選びます。
個人的にスロップシンクと床暖ないのはかなりのマイナス打撃です。

絶対売れ残る。
私も買うのは辞めました。
これなら中古買った方がマシ。

皆様のご意見を聞いているとマイナスな部分がかなり目立っているようですね。

おっしゃる通りこのエリアは海風が強く窓の汚れも目立ったりするので、スロップシンクがないことはマイナス要素でしかないですよね。。。
電線、スロップシンク、直床、床暖無し、天井高低め、床のカラー変更不可など私が気になる部分です。

ポジティブな要素もあれば教えていただきたいです！

良い所は、リゾートの雰囲気と共用棟がアジアンリゾートライクな点ではないでしょうかね。
ところで、新浦安駅行きのバス停へは、いったん道路をまたいでいく必要があるんですかね？距離も150mあるとありますし、結構余裕見て出ないとですね。

良い点：
・開放的でリゾート感満点
・海が見える
・幼稚園/小学校/中学校/スーパー/病院が近い
・新浦安だけでなく舞浜も混んでなければ車で10分程度と近い
・緑が豊か（総合公園と高州海浜公園に近い）、ペットとお散歩するコースが多彩
・太陽パネルが設置されており、エコである

>>310 買い替え検討中さん

一緒、一緒。

いまなら、低層しか出来ないから

>>314 職人さん

共用棟もメリットではなく、デメリット。

いらないし、無用の管理費払わないといけない

価値観は人それぞれなので、あれこれ意見はありますがここに住むか住まないかは自分で見て判断すれば良いのではないでしょうか。
近隣在住ですが、この地域は良いところだってあります。だからこれだけの人が住んでいますし、合わないと思った人は出て行ってるのかなと思います。
私も検討していましたが、理想と違ったため外しました。ちなみに電柱にこだわるのもわかりますが、地中化すればコストがかかるのでさらに値が上がりますよ。

周辺情報だけど舞浜陸橋の開通で、時間短縮効果とケートブリッジまでの到達時間が短縮されストレスが軽減された（平日朝の物流トラックで混む時間以外）。
この物件からは中央公園通りを走れば、R357へ出やすいだろう。
でもいつも思うのだが、今川付近の信号切り替わりタイミングが調整されておらず、青信号になったと言えば次の信号で必ず赤信号で止められる。

>>315 匿名さん
病院、近いですかね？
近くのタムスのことを指しているなら
リハビリ特化した病院なので一般診療には使えないのでは。
高洲のインシップビルもありますが整形外科と歯科しかテナント入ってませんし。
高洲に小児科、耳鼻科なども点在はしてますが徒歩はちょっと厳しい距離。
駅周辺にクリニックが集中しており、
バスで10分かけて新浦安駅まで出ないといけないので
むしろマイナスポイントかと思うのですが。

オイコスは完売してたけどマリンヴィラはどうなるんでしょうねー

資産価値考える物件ではないんだろうけど、やはり気になってしまいますねー。。。

>321

将来売る必要が生じたときに売れないと身動き取れなくなる。資産性は考えないと。

周辺マンションの取引価格が、築年数に多少バラツキがあっても、だいたい100から120平米が5から6千万（明海のグランデはもう少し高いかもしれませんが）に収斂されているのを考えると、マリンヴィラだけが中長期的に高値維持できるとは考えにくいですよね。10年以上新しいのに、仕様はむしろ劣ってる感もありますし。

何でこんな高価格なんだ
もっと安いかと思って期待してたのに

ルーフテラス付きは億越えですか？
角度的に公園の山しか見えない気もするのですが。。

仕様の低さについては、地所レジの推進担当は考え直してほしい。今からでも変えられるものは変えないと売れるものも売れないと思う。

>>325
8500台でした。海はかすかに見えそうてすが、北側のマンションから丸見えなんですよね。。

>>324 マンション検討中さん

いきなり買ってすぐに含み損ですね。

>>327 検討板ユーザーさん

ルーフありとなして、価格差500万円。

いくらなんでもという感じ。

価格差の設定根拠が不透明。

仕様の低さは気になります。。。

三菱の推進担当？の方に訴えかけていけば仕様変更あり得るんですかね？
他マンションでそういう事例あります？

もしあるなら本当に仕様について考え直してほしいです！！！！

是非！！

ルーフがあると言っても専有の共有部分だから、毎月その分の管理費払いますよね。高いだけならいいですが、そうなると負動産では。

330さん、
ですよね。半地下物件の方が1Fを犠牲にして他を普通にしているからまだ良かったのでは。今時階高低すぎでしょう。

>>327 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。
確かに。そもそも低層で見下ろされているので多くの家から丸見えですね。

>>333 匿名さん

確かに後ろの潮音の街やパークシティから見下ろされて、丸見えですよね！

どのあたりの部屋なら、資産性の高い部屋となり得るんですかね？
海側（テラスかベイ）の3階が狙い目なのかなー。

ルーフテラス付や角部屋は高すぎて購入直後に下がるイメージしか湧かないです。。。。

購入検討していただけに残念。。。

>>335 マンション検討中さん

元々資産性なんてないから、どこの部屋でも同じです。


あなたは、資産性をどういう定義で使ってるの？(笑)

>>336 マンション検討中さん
10年後に売却を検討した時に、売却価格が新築時価格から大きく下がっていることがないようにしたいです。
例えば、8000万円で購入した物件が10年後30％減の5,600万円になるのであれば資産性低いなーと判断してしまいます。

であれば、引っ越さなきゃ良いじゃんって話もあるとは思いますが、気にしているポイントではあります

>>337 マンション検討中さん

買った時から、10年経ち、10年後に損が出るか出ないかは、資産性ではない。

10年後、減価償却こみでも、不動産価格(当該マンション価格)が上昇しているかどうか。

資産性ではなくて、当該地の不動産価格が減価償却以上に上昇するかの判断。

>330

物件告知してから仕様を変更すると、錯誤が無いように変更を周知しなくてはならないので手間がかかる。基本ないよ。

おまけだけど、施工上の都合によりってのが結構あるんだよね。ちゃんとしたデベだと変更があると契約者に変更の内容の連絡と合意を求めるんだけど、ひどいところは内覧会の時にここが変わりましたでお終い。

資産性は物件ごとの優劣を指す場合が多いんだけど、売却価格ってそのタイミングでの不動産相場の影響がかなり大きい。今買ったら高値つかみになる確率が高い。

アベノミクスマンションバブルで4割上がってるからね。バブルはいつかはじける。