Brillia（ブリリア） Tower 聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス・ブルーミングテラス

23区で一番安いとか都内で一番安いタワマンって何とかして新築タワマン欲しい勢からも注目されるから外からもどんどん購入者くるでしょう。

聖蹟桜ヶ丘はかなり微妙ですが、、、、まだ聖蹟桜ヶ丘より土地安そうな京王永山の方が良かった。

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>>820 マンション比較中さん

エスカレーターのあるタワマン、パッと思いつくのが豊洲のシティータワーズのシンボルとツイン、晴海のティアロ、クロノなんですが、こちらは更に内廊下にも関わらず管理費300円/㎡前後ですよ。
何故ここは外廊下で、共有施設も同じような感じなのに400円/㎡もするんでしょうねえ。

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内廊下と外廊下で管理コストそんなに違うの？　フロアの清掃はどちらもするから違いはエアコンの電気代位だと思うけど。

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マンションのエスカレーター、いつか子供とかの事故起きると思うけど。人目が常にあるわけじゃないし。

そもそもエスカレーターで2Fに行ってエレベーターだから動線が良くなるわけじゃいし。見栄えだけでしょ。

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>>823 匿名さん

エアコンの電気代でかいよ。

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>>824 匿名さん
水没対策で2階にしたからでしょ

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えっ、エレベーター2階からなの？　荷物運ぶとき困るじゃない。

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エレベーターが２階にあるとのことですが、エレベーターホールのある２階から高架橋で駅方面に行けたりするのでしょうか？

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以前の書き込みにもありますが郊外のタワーは駐車場の収入が少ない為、管理費が高くなりがちです。加えてここは公開空地の緑量が多くそのあたりの維持管理にもコストがかかっているようです。管理計画は聞けば教えてもらえますよ。
ちなみにエスカレーターがあるタワマンは珍しくありませんが主な設置理由はしっかりとしたラウンジを設ける為です。タワマンは縦に長いのでワンフロアの面積が少なくなりますが、1階にはゴミ置き場、駐車場、防災センター、などの必要最低限の共用部を置かねばなりませんのでそこにラウンジも設けようとするとスペースが足りなくなります。したがって共用部分を2フロアに分散配置、その行き来にエスカレーターを追加設置しているケースがほとんどです。そしてエスカレーターの維持管理は多少は管理費に影響していますが全体から見れば微々たるものです。1番大きなコストは防災センター、24時間有人管理、コンシェルジュの人件費です。
あと当然ながら1階からエレベーターに乗る事もできます。

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>>829 匿名さん

他に理由としてはパークタワー勝どきのように制振構造がトレンドの中、採用が少なくなってきている維持管理が大変な免震構造を採用していること
他の安全な土地では不要な防潮版等水害対策の維持管理にコストがかかることが挙げられると思います。

維持管理費用が嵩むエレベーターをこれだけ削っており、作業員の単価も都心に比べて低くなる郊外なので他のタワマンより管理費が普通なら低くなってもいいと思いますが、、、

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確かに免震の維持コストはかかってますね。浸水対策はイニシャルコストはかかりますが維持費としてはさほどかからないと思います。作業員の人件費が場所によって変わる事ってあるんですかね？物件で雇用するわけではないのでそこは変わらない気もします。駐車場収入が管理費会計を大きく左右しますのでそこの収入が少ない事が大きいですよね。修繕費は途中の一時金も無ければ上昇カーブも普通、むしろタワーとしては良心的な方だと思います。管理組合の理事をやっていますがタワーで合わせて平米500円、管理内容を見てもまあこのくらいかかるよね。という印象です。納得感のある高さというところでしょうか。

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免震って維持コストかからないでしょ。問題なのは将来の交換費用。販売時に作成する長期修繕計画の期間以降なのでカウントされてない。計画上の値上げは必至。

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>>828 マンション検討中さん

そうですよね、
多摩センターのようにペデストリアンデッキで歩車分離されていると駅まで歩くのも安心安全。
西側に商業施設とマンションが建つときにそのような構想を取り入れてもらえると嬉しいですね。

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>>827 匿名さん

メールボックスや宅配ボックス、コンシェルジュに用事がなければ1階から上がれます。

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免震装置って大きな揺れに襲われたら交換が必要になることがある。ただ、自然災害は計画できないってことで長期修繕計画には含まれていない。あと、乾式壁とALCも壊れちゃう。計画外の修繕費用をどう調達するかが問題になる。

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>>832 匿名さん
免震は維持コストはかかる
基本的にはゴム（鉄板が何層にも入っているが）で建物を支えているので点検は必須。点検する人もそれなりの人なのでコストはかかる
滑り支承や転がり支承、ダンパーもちろんあるはずだし、床EXP．Jは耐久性にドボしい
基本的には金食い虫

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その程度の点検でここまで管理費アップの要因にはならないでしょ。

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EXP.Jは要注意。変位が一定以上を超えると壊れちゃう。３・１１の時筑波でエントランスが大破なんてのもあった。

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この規模のタワマンですとどなたかも言っていましたが圧倒的に管理費全体のコストとしては人件費が高くてこれはもうタワマンならどこでも間違いないです。
ざっと見繕っても管理人、コンシェルジュ、施設全般の清掃員、ごみ収集関係人員、防災センター2名とこれだけでも5名から10名の人を雇用するはずです。
なんだかんで月の管理費支出が1,600万前後はあるとして、そのうちの1,100万くらいは人件費が占めるのが一般的ですね。
エスカレーターとかタワーパーキングとかは設置するにはそれなりに費用がかかりますが管理コストそのものはたいしたことないです。
1㎡あたり400円の管理費はしかしそれでも高すぎです。完売させるためにはいまのうちからこのコストを下げないと厳しくもっとも簡単なのは人件費を見直すことだと思います。
それ+駐車場料金をもっと上げて収益性をあげる(埋まらなければ値下げすればいいだけの話ですし)なども有効かと思います。
ところで全然関係ないのですが、
このあたりにお住いのかたに聞きたいのですが川が近くて景色はよいのでしょうが、「蚊」はやはり多いでしょうか？　川によって全然違うと思うので知っている方がいればご教授いただければ幸いです。

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蚊というより虫全般が多い気がします。また虫や住処を目的としたムクドリの大群が聖蹟桜ケ丘のネックですね。何度か糞を・・・マンションが出来たらいなくなってくれるのか・・

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>>840 マンション検討中さん
ムクドリは調布の方が多いんじゃないですか。聖蹟であまりそのイメージはないですけど。

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>>841 匿名さん

c館の横の木とか地獄やで。。すごいムクドリですよ。

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>>839
川(水)があるから蚊が発生すると思っての事だと思いますが蚊が発生する原因となるのは川のような流れのある水のあるところでは無く流れの少ない水路や池のようなところです。
蚊の幼虫となるボウフラは多摩川のように流れのあるような水の場所では生息が出来ません。ですので川があるからではなく水が滞留しやすい場所で発生すると言うのが正しいです。(池、用水路等)

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やはり朝のちんたら京王線と、すぐ乱れるダイヤでやめようかと、迷いだした。。

あともう1割安かったら坪単価的にもお得かなぁとおもうけど、あとあとの管理費も高いし、この物件、どうなるのかな。。。

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明日から申し込みですがみなさん、如何ですか？
低層階は激戦かな？

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>>845 マンション検討中さん

私は少し先の予約ですが、まだ申し込み可能な全ての部屋の価格が出てないのでこちらの物件を本気で購入検討するとしてもどの部屋を申し込むか悩みます。

>低層階は激戦かな？
ご自身でお住まいになる方だけでなく賃貸にする方もいらっしゃることを考えると倍率は上がりそうですよね。

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私が見た限りですが、以前は駅前駐在所前、OPA前にもムクドリが居ましたが、撃退音で対策して今は大群では見かけません。京王C館やスクエア前の木の辺りはそれがされていないからそこに移動したのだと思います。マンションも何か対策すれば良いのかなと思います。ユスリカは夕方沢山でますがそんな上までは行かないのでは。

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みなさん、要望書は出されましたか？

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要望書って出す意味ないよ。営業は要望書で調整するというけど、人気で倍率が付くような物件は調整しようにもできない。調整できるってことは…。

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>>849 匿名さん
価格の調整やら偏りの調整されるとおもうので、出した方がいいかと思ってました。

すでに、人気が1部の部屋に集中してるので、価格調整されてます。東が少し値上がり、南の一部が下がりしたようです。

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価格調整期待なら、出さないって方が効果あるんじゃない。

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>>849 匿名さん

ネガもここに極まれり、という投稿ですね。
普通、買いたければ要望書は出すでしょ。
出さずに騒いでるのは野 次 馬だけ。

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>>850 マンション欲しいよねさん

私もそのような理解でした。
そしてどのお部屋に希望が多いのかわかるので、抽選にならない部屋を見つけやすくなるのかな？とも。

私はこれから行く予定なのですが価格の下がったお部屋がどのあたりなのか詳しく伺いたいと思います。
確か、管理費や修繕積立金の金額も確定すると言ってた気がしますがそこも確認したいです。

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>>853 マンション検討中さん
管理費は、全く下がってません。これでFIXとのことでした。
タイプGが、少し安くなってます。特に低層階は価格刻んできてて、高層階は高めになってます。今回販売対象外のところを、どう価格付するのか。。調布の散々たる売れ行きみてると、値下げも有り得る気がして、気になります。。

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＞852

要望書出さなくても登録できるし、登録前に要望書時点での倍率も確認できる。

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>>855 匿名さん
でも、出した方が営業マンが頑張るし、偏りがある部屋の価格調整しますよね？
ってい話題でしょ。
登録できるできない、のはなしではない。

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管理費、もう少し見直して欲しいですね。何でこんなに高いのか？修繕積立が高くなっていくのはりかいできますが。。。


24時間常駐とか、この地域不要では？

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偏ったら上げて下げるの調整でしょ。出なかったら全体的に下げるを期待できる。営業の言いなりっておめでたい。

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管理費安くなってないんですか！？
24時間常駐もコンシェルジュもいらないから安くして欲しい

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>>859 マンション検討中さん

なってないです。。

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なんか価格が出ていないマンションが建つと噂の西向きは価格もっと下がりそうな予感がするのですが…

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>>861 マンション検討中さん
なんか、地域のためにコミュニティルーム解放したりする費用なんてのは、京王がもつべきで、住民が公園やコミュニティルームまで、こんなバカ高い管理費おしつけられちゃ、売れないですよね。。


設備がもう少しだけでも、お得感あれば納得できるのに。。

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>862

公園は公開空地の一種で総合設計制度で建築条件の緩和を受けているはず。地域コミュニティーに開放するのも同様。

多分、重要事項説明でそういった内容と廃止できない(廃止すると建築条件を満たせなくなるので既存不適格）って説明があると思う。営業に早めに確認すれば。

容積率緩和とかあるとその分販売価格抑えられているはずなので、それと管理費負担が見合うかを判断。デベがぼったくってたりして。

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>>862 マンション検討中さん
ひどい話ですよね?
売れ残りが多くなる気がします

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>>864 マンション検討中さん
あとは、京王がどれだけ本気で追加開発するにも、掛かってますね。

第1期で契約しなくても、あと半分あるし とも思うし。。

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固定資産税、都市計画税が高すぎて無理。管理費修繕費も高いし一般市民には高嶺の花だと諦めました。

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固定資産税は1年目だけを聞いて判断すると間違えるよ。2年目以降は建物が課税されるようになるからもっと高くなる。

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公開空地の総合設計制度で確かに容積率緩和を受けているからこそのメリットが大きいです。しかし固定資産税の話になると公開空地は何人もなんら制限なく使用できるという公共性のたかい敷地なので、多摩市の資産税課と交渉すれば土地の分は非課税になるべきものはずです。さらにいえば、都市計画がらみで歩道も空地の公園も整備しているので、せっちまでの費用は当然、東京建物が負うものですがその後の剪定やらインターロッキング、植栽の維持管理は多摩市が本来やるべきものです。このあたりは組合ができてから交渉するべき事項ですかね。建築基準法と固定資産税の賦課基準はあまり関係ありませんので(裁判上)。
ちなみに、固定資産税は1月1日現在の賦課期日で建物が完成していれば、土地は住宅用地の特例が適用されるため安く、建物も完成していれば当然家屋分も課税されます。しかし家屋に関しては当該マンションは長期優良マンションでしかも低炭素ZEHなので5年間あるいは7年は家屋の固定資産税は半額になるので最初はだいぶ安くなると思います。

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>868

公開空地の非課税等々についてはどうかな~って思う部分があるけど、実現したらメリットがあるので、是非、一年目から管理組合の理事になって頑張ってほしいですね。

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管理費はまだまだ手直しがきくので、ほんとに見直した方がいいと思う。あと1万安くないと、かなり厳しいのでは。。。

屋上用のエレベーターをなくしたり、駐輪場のエレベーターなくしたり、少し見直せないのかね。。非効率がおおい

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