Brillia（ブリリア） Tower 聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス・ブルーミングテラス

一括購入しても、4LDKとかは駐車場込みだとランニングだけで月々10万円。
3LDKも月々８万円だから、売る時のランニング含めた総額だと1,000万円上のマンションと同等になるよね。

何気にこれが資産性を崩しかねない。

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正確な数字を書いておきます。
管理費、修繕費合わせて平米499円なので
仮に60平米なら29940円、70平米なら34930円です。
駐車場は月額17000円?24000円となります。
修繕費は段階的に引き上がる予定となります。

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正確に言うなら、修繕費が初年度の安いモノを言うのはどうなのかな？
２０年目の数字は8-10万で間違い無いと思うが？

東京建物の重要事項で言ってるはずです。

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あえて触れないようにしていたのですが、議論の方向がずれそうですので書きます。
20年目ってことですよね。
あくまで予定ですが、管理費394円/㎡の修繕積立金345円/㎡で、739円/㎡になります。
つまり、60㎡なら44340円、70㎡なら51730円です。
管理+修繕費込で739円/㎡はなかなか高額な維持費となりまして、リセールにはマイナスとなりますのでご留意ください。

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>>3424 住民板ユーザー3さん

郊外なのに、、、
コスパは良くないですね。。

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8から10万というのはミスリードですね。
事実をモデルルームで確認するようにしましょう。

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駐車場代2万円入れたら7万円以上ですよね、何もミスリードではないですよ。

739円/㎡× 73㎡＝53,947円　駐車場2万円
合計73,937円

739円/㎡×66㎡＝48,774円　駐車場2万円
合計68,774円

739円/㎡×88㎡＝65,032円　駐車場2万円
合計85,032円

修繕費の上振れで8-10万はミスリードでは無いですね。

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将来管理費や修繕費が不足する可能性もありますし、東京建物が提示している管理・修繕案よりも高くなる可能性はあります。
駐車場もおそらく抽選になりますので、駐車場が取れない場合は近隣の高い駐車場を契約という事もあるかもしれません。（私は車持ってないので、詳しいことは分かりませんが…）
様々な事をリスクを検討し、高めに見積もっておくことは、とても大事なことだと思っております。

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維持費高い問題ってタワマンだと選択肢なくてどうしようもない議論だと思うんですが、そこ踏まえた上で維持費コスパいいぜなんてタワマンあるんです？
逆に言えば軽視されるはずの板状が取りこぼされた検討者拾えているのはこういう観点もあるでしょうね。

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1番広い部屋で20年後で駐車場まで含めて8.5でしょ。8から10は大げさでは？10ってどこよって話。

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何と比べるかなんでしょうね。
うちは一次取得なので家賃と比べたらとっても安いです。
そして車無いので、住宅ローン払い終わったら月5万でタワマン住めるってことです。

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ここを契約して4ヶ月、日々マンションの管理費を調べて、色々見えてきたことがありますので、現時点での管理費の話を書いておきます。
まず、管理費は年々上がってきてますので、築年数が古いほど安い（つまりコスパがいい）ですね。
築10年ちょっとのシティタワー品川は管理費約150円/㎡、シティタワー有明は管理費約190円/㎡ですので、タワマンに住みたくてコスパを考える人は、中古という選択肢は合理的なのかもしれませんね。
最近のタワーマンションは高めの所が多いですね。シティタワー国分寺は管理費約328円/㎡、武蔵小金井クロスは管理費約350円/㎡。
都心に目を向けるとブランズタワー豊洲は管理費約444円/㎡です（どういうこと）
まずは「新築マンションの管理委託費の相場」というものがどんどん上がってきているということは言えそうですね。
管理会社としても昨今の人件費・原材料費等のコスト上昇を既存のマンションの契約変更（値上げ）でカバーするよりも、新築マンションの新規契約にオンしたほうが楽ですからね。
「外廊下なのに…」「大規模マンションなのに…」「共用施設しょぼいのに…」
お気持ちほんと分かります…

いろいろ調べていくと、最近の物件でも、管理費が安いマンションがあることが分かります。
今回は幕張ベイパーク スカイグランドタワーの管理費約220円/㎡を取り上げます。
幕張ベイパークと比べると、色々見えてくることがあります。
まず、幕張ベイパークはここと似ているところが多く、外廊下・各階ゴミ置き場・24時間有人管理・コンシェルジュありです。
違うところといえば、ここは総戸数520戸ですが、幕張ベイパークは総戸数826戸で、うちの1.58倍です。
総額の管理費を520で割るのと826で割るのでは、大きな差が付きます。
しかし管理費は戸数あたりではなく、平米あたりで出しますよね。
幕張ベイパークは広い部屋も多いので、延床面積は91,020㎡です。
たいしてここはコンパクトな部屋が多いので、延床面積47,613㎡です。
幕張ベイパークが1.91倍も広いんですよね。
つまり、同じ管理費の総額でも、うちのほうが1.91倍高いんです。
もし同じ管理費だとして、220円/㎡に1.91倍を掛けると420円/㎡。あれ、実は394円/㎡でも足りない可能性あるんじゃないのって思います。
もちろんうちのほうがコンパクトなマンションな分、メンテナンスコストも下がるため、単純に1.91倍とはならないとは思いますが、人件費など下げられない部分もありますので、「大規模マンションにしてはコンパクトでスケールメリットがうまく効いていない（＆公開空地の維持費）」というのが管理費が高い主な原因かなと最近は思っています。
もうちょっと高さや広さを出したかったですね。（容積率の上限でやむなしなのですが）
これを踏まえると、ここの半分の延床面積であるC敷地マンションの管理費は大変なことになると思いますね。
C敷地マンションは現実的な管理費にするために、コンシェルジュはもちろん、各階ゴミ置き場など、かなり削らないといけないでしょうね…

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管理会社側でコスト増加に伴う既設マンションの管理費不足分を新築マンション管理費で賄うようなことってほんとにありえるんですか??
マンション業界を詳しく知りませんが、そんな自転車操業しないでしょ。
じゃ新築マンション管理組合から管理会社変えられたら終わりじゃん。
てかコスト増加で管理収益が不足してるなら管理会社としてもそんな既設マンションたっかい見積もり掲示してわざと手放せばいいじゃん

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一般意見として…。
各種委託契約には「契約期間」があります。1年更新の場合もあれば、複数年にまたがって一括契約をすることもあります。この場合、契約金額の改定は契約更新のタイミングとなります。（期中更改は違約金が発生したり、携帯契約同様に結構面倒です）

恐らく今後はどの建物でも各管理会社から委託費増額の提案を受けることになると思います。それを受けるか否かは、それぞれの管理組合の判断となるので何とも言えませんが、いづれにせよ管理費が増額となることは市場の流れだと思います。

>>3433さんがおっしゃる「自転車操業」云々については、ごもっともな指摘で、現時点で他の物件へ付加するというよりかは、今後の契約更新で増額を狙っているのではないかと推測します。

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>>3433 匿名さん
新築マンション管理費で賄うというよりも、新築マンションには管理会社が思う適正価格を提示しているという方が正しいと思います。
みんなの管理組合.comというサイトを見ると、管理会社は既存のマンションにも管理委託費の値上げを要求しているようですが、なかなか満額の値上げを飲んでもらえないようですね。
管理会社も売り手市場のようで、値上げを飲まないなら管理会社側から契約打ち切りを申し出られるケースもどうやらあるようです。
https://xn--q9ji3c6d128t8d1bnel29c.com/user/questions/1041
https://xn--q9ji3c6d128t8d1bnel29c.com/user/questions/1175

今管理費が安い中古マンションも、値上げを飲んだ結果、管理費不足に陥っているみたいな実情もあるかもしれませんね（こればかりは証拠を集められないので想像ですが）
管理会社のリプレースは、大手から大手への変更は難しいご時世のようで、大手から中小へのリプレースは住民間で揉めるでしょうね…
住民の多数が大手管理のほうがいい場合は、東京建物アメニティーサポートさんと良好な関係を築いて、契約を打ち切られない程度に委託費の交渉をしていくというのが現実的かもしれませんね。（少なくとも今の売り手市場が続く限りは…）

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とはいえ、ただただ管理会社の言いなりというのは問題だとも感じていまして、管理費・修繕費削減の成功例・失敗例みたいなのも調べております。
https://xn--q9ji3c6d128t8d1bnel29c.com/user/questions/457

闇雲に相見積もりをするとかコンサルを入れるとかだと失敗しそうですし、その失敗をマンション住民全員に背負わせるわけにはいかないので、まずは他の様々なマンション（例えば多摩市内にはブリリアが2つあります）等と情報交換をして、その上で管理組合運営をしていくのが良いのかな等、日々考えております。

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>>3436 住民板ユーザー3さん
私の雑なコメントに丁寧に回答くださりありがとうございます!
マンション検討初心者ですがリンク目を通してみます！

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>>3437 匿名さん
いえいえ、疑問はもっともだと思います。
契約当初はデメリットを掲示板に書かれるのさえ嫌だったんですが、今は逆で、どんなデメリットにも中立的、客観的に包み隠さず全てお答えすることをモットーとしております。（掲示板でやり取りしながら、自分の知識の無さを痛感し、やはり私もマンションのこと、本気で勉強しなきゃと心を入れ替えたという事もあります）
デメリットも多い本マンションですが、検討していくうえで疑問に思ったことは何でも書いてもらえればと思います。

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少し矛盾を感じるのは、このマンションはタワーにしては手頃というのも、トータルコストでは中々高いと言う事で結局ポジションが中途半端に感じる。

管理費削減なども、防災センターや各階ゴミステーションそれにエスカレーターなどの高コストかつ削減が難しい装備が多い。
それと駐車場収入見込みも8割など‥、住民努力で削減できる項目がかなり少ないのと、管理費余剰金が極めて少ない方式で逆に値上がりもあり得る危険です。

タワーマンションでも、防災センター外したりしてコンシェルジュや管理人の運用で安くしてるとこが多いのだが、東京建物のこの方式は削減が難しい超高コストだからそこは覚悟が必要。

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それと、管理会社を変える手法だが防災センター運用やタワー管理などは格安系列はなかなかノウハウが少ない。

管理費での高コスト最大は人件費だが、防災センターなどによる有資格者の必要性や、各階ゴミステーションなどの運用、24時間管理が絶対なシステムを維持するのに、他のマンションの様に削減はうまくいかない。

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管理に関しては、進んだ考えのデベロッパーはすでに24時間管理をしない、駐車場からの収入は5割以下しか見込まない、共用部分での人件費や清掃員が逐次必要な施設の合理化と作らない。

など、住民運営での組合で合理化や弾力運用しやすい体制をとっている所も出ている。

残念ながら、ブリリアタワーのこのマンションは、タワーは管理費が高くて当然という感じでガチガチの特に人件費高コスト体制をしている。しかも防災センター絡みで削減不可など少し遅れている気がする。

ゲストルール有料化や細かい有料化は焼け石に水程度。一番効果あるのは、駐車場の大幅値上げぐらいだと思う。

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>>3441 匿名さん
そうですね、調べれば調べるほど、大幅な管理費削減が難しいマンションであることが分かってきてつらい所です。
逆に管理費が足りなくなるシナリオまで見えてしまいます。
契約して入居する人は管理費394円/㎡は（しょうがないと思いつつも）了承しているという前提で、これ以上管理費が高くならないようにする動きが必要とも考えています。
防災センターや24時間有人管理の見直しは、簡単なようで、かなり難しい感覚を持っています。（勉強中です）
なんにせよ管理費の見直しはすぐすぐできるものではなく、住民のニーズを掴んでカスタマイズを検討する所からかなという考えです。
現状工夫できるとすれば、修繕費の方かなと思っています。

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今の時点では東京建物アメニティーの管理ありきでしょうが、結局はサービスビジネスなので中小も伸びえる可能性はあり得ます。
これからの駅近物件で管理費は高騰を予想するなら早く良い物件を見つけるしかないのかなあと思ってしまいます。決して手の届かない物件ではないので、やはりアリなマンションかと。
なお、自然災害は対策ない不動産全てよりマシに見えています。一軒家など丘上でないとリスクしか感じ得ません。防犯はマンションと一軒家でどれだけ違うか、新しい方が安心でもあります。集合建物に強盗などが入る怖さは少し考えても、やはりマンションは即決できる安心感です。駅前の強みも含め駅近のブランドは崩れないでしょうし。

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急に営業っぽいプレゼンですねw

管理費高騰は、大規模かつ人員計画の弾力性があればある程度コントロールも可能です。
だから、他が高騰するからここ買おう！って単純な話でもない。

防災センターが置かれているマンションはそう多くなく、これには有資格者の管理人や24時間管理計画など、制度が変わらなければやめられない体制です。住民がやめますで廃止不可能です。

それにエスカレーターや、災害対策装備それに高層マンションはこれらの修繕費が恐ろしく高くつきます。
端的には、管理修繕費は早々に5万円は超えると思い買うべきですね。

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>>3444 匿名さん

おっしゃる通りで…
高騰ゆえに買うべきとは思いません。営業になってれば良いのでしょうが笑
購入者のほとんどの方が即決推奨じゃない気すらしてます笑
見た目のハザードヤバすぎですし笑笑
自分は手放す気がないのであまりリセールにも関心ないです。

防災センター勉強になります。住民が資格取れば解決でしょうかね笑

たしかに即決物件とは思えません。聖蹟の良さが見えなかった時代があった自分としては特にです。

でも、行けると判断してからは即決でした。その理由は個人差あって然るべくですが。

聖蹟は土地が恐ろしく無いです。それだけは客観的事実だと思っています。あ、現状の面積的なレベルでの話です。

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そもそも月々数万程度の管理修繕費増加を心配する人は無理してタワマンを選択肢に入れない方が良いと思われる。板マン、戸建が安定かと。

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買って10年以内に売ったほうがいいのでは。

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ローンを35年とした場合に10~20年目くらいの時期が子供持たれてる人だと支出増が重なってものすごいキャッシュフローきつそうですね。
いわゆる住みながら投資の残債圧縮して事実上の含み益を確保するためとは言え若干本末転倒では？と思えてくる気持ちもありますが世の中グロスもっと高い物件ばかりだからな…

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>>3446 マンコミュファンさん

本当これ。
月々2,3万円多く払うのが嫌だと言うくらい金持ってない連中が見栄張るために買うもんじゃない。5000万円の買い物をしようとしてるんだぜ。
身の程にあった物件で満足しないとね。

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高いランニングコストに見合うだけの価値を持ったマンションかどうかという所で判断してもらえればいいかなと思います。
少なくとも「ランニングコストは見直せば下がる」ことを前提に契約はしないほうがいいですね。

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ハザードに建てるから管理費が高い
無駄に災害対策設備の維持管理がある

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月々2-3万多く払うのが嫌なら、板マン買ってろというのがよくわからない。

2-3万円って、ローンにすると1,500万借りてるのと同じ計算なんだが？
坪280万位で買える！安いってことが破綻しないか？

ここの3LDKが5,800万位だとして、1,500万実質多く管理修繕費にかけるなら、7,300万円で全然安く無いのと調布のマンションも買える。

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ハザードエリアで、表記価格は5千万円だが実質支払い価格は7千万円。

本気で比較検討してる人は、月々たかだか２-３万円の中で考えてると思った方がいいですよ。

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本気でランニングコストを計算している身とすれば、月2-3万というのはやや極端だなと思いますが、それぐらい多く払うことを前提にライフプランを組み立てるというのは悪いことではないかなと思いますね。
それを基にして実質支払い価格は7000万円というのもやや極端だなと思います。（もちろん、月2-3万というコメントを基にしたカウンターであることは分かりつつ）
調布のことが書かれていますが、ここの契約者が言うのはおかしいことではあるんですが、調布のマンションを魅力に感じる人は調布を買ったほうが良いですね。
今の相場ですと、調布が安すぎるんですよね。
私は川崎在住の広域検討者だったので、未だに惰性で川崎周辺のマンションに書き込んだりしてますが、いつも調布をオススメしてますね。（ここじゃないんかーいというツッコミはありそう）

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タワマン検討して比較していると、管理費は2倍まではいかないけど月1～2万ぐらいは高い感じ（修繕費は大きくぶれない）。

よってMAX2万高いとすると、
1年 24万 = 10年 240万 = 35年 840万

これを高いとみるか低いとみるか、はあるかもですね。

過去にどなたかが書いてましたが、「イニシャルの金額」と「月払いの金額」では、現在価値と将来価値として価値が異なるので、後払いのほうが金利的にも有利なんですよね（ぱっとわかるような説明だと、ようはローンにおける金利の対象外になりますよね）

まあ、ここはタワマンの中でも少し高いランニングコストがかかる、というところは意識して買ったほうがよさそうですね。

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2期1次は50戸以上販売するらしいですね。これでざっくり総個数の半分くらいですか。4月の1期販売からまだ4ヶ月足らずですからネガさんの期待を裏切って販売は絶好調のようです。笑

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>>3452 マンション検討中さん

調布を買えばいいんじゃない？
身の丈にあったところで満足すればいいよ。

調布も買えないなら、聖蹟桜ヶ丘のそこらへんの小規模の板マンを買ったらいいんだよ。管理費も安いし。

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世の中は需要と供給で金額決まるので、お金ない一部の人たちが文句言っても金額は変わりません。逆に高すぎる物件は黙ってても金額下がります。この掲示板で無駄に吠えるよりも直接販売員に行った方がまだいいと思います。
あと調布の物件より2-3万高いって、調布のどの物件がいくらで、この物件のどの部屋がいくらだからとか具体的に話してほしいです。ここの最上階の部屋であれば新宿の物件すら買えますよwww

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ここは地元民か聖蹟桜ヶ丘が好きな人でかつ金銭的に余裕のある人という条件がマッチするね。特に後者の条件は必須かと。

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管理費が高いけど買ったという物件と
管理費が安いから買ったという物件では
住民の気質も違うし管理組合の雰囲気も違うので、とにかく自分に合った物件を買えば良いと思う。

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このタワーマンションの修繕費が大きくブレない根拠がわからないんですけど？

タワーマンションの修繕費上振れなんてありそうでしか無いですし、逆にここまで大規模でありながら管理費が劇高なのはタワー云々よりも問題が深いだけです。

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>>3456
2期スタート時に貰った価格表だと、2期販売予定戸数（先着物件除く）は143戸でしたね、2期1次で50戸だとざっくり3分の1ですが、この比率は1期1次と比べてどうか、わかる方おられますでしょうか？

当方は1期3次からの検討者なので様子わからずで、勢い具合いを推し量りたく、ご教授いただけますと幸いです。

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1期は1次170戸、2次10戸、3次17戸の197戸
ですが当然ながら最初の1期1次が全ての販売期で1番売れますので1期の割合と比較しても意味がありません。
調べて頂ければわかると思いますが全体の半分近くを約4ヶ月間で販売すると言うのは郊外物件では相当に好調と言えると思います。東京都市部では今1番売れている物件と言って良いでしょう。
郊外は都心と比較して集客が大変なのでここから先は時間がかかると思いますが安売りするつもりは無いようなので時間をかけて少しずつ高くしていくと考えられます。

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私は諸事情により2期の販売予定戸数など聞いていたんですが、50は聞いていた数より多いです。
一番の要因は、要望書ベースで南側の購入希望者が予想以上に多かったということなのかなと思いました。

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Iのモデルルームを見て思ったんですが、
洗面所が開き戸なの使いづらくないですか？
毎日ぶつかりそうです。
ドア変えられますか？

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>>3465 マンション検討中さん
同じく気になります。最初風呂場が隠れて見つかりませんでした。G以外は全タイプ同じかなと思うので、我慢です。

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>>3465 マンション検討中さん
ドア不便ですよね。
ドアはオプションで用意されていないため、変更できないです。
変更したい場合は、引渡し後にリフォーム業者等を個別で手配する必要があります。

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我慢か自分でリフォームするかなんですね。
リフォームしたとしても、
他の場所は同じような色のドアなのに洗面所のドアだけ少し色味が違うとかになりそう…難しいですね。

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リフォームしても50万円くらい、いいですかココは郊外でダントツ人気の伝説のマンションですよ？

リフォームでも30年で50万円の差額です、他のエリアと比べても即決ですよ！

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2階の自転車置き場へのエレベーター3基、
ベルトコンベアみたいになってる自転車用のスロープにすればよかったのにな
管理費も安くなりそうだし、待ち時間も少なくてすみそう
メリットしかない

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府中のパークハウスの方が良くない　って思えてきた

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>>3471 匿名さん
もし聖蹟桜ヶ丘も検討に入るのであれば、そろそろ出てくるであろう「ザ・パークハウス聖蹟桜ヶ丘」（（仮称）多摩市関戸2丁目計画）を待ってみるのも良いかもしれません。

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>>3470
これは私も思いました。
1階と2階を繋ぐだけのエレベーターは遅いので近場にすいと出るには不便だなというのが残念です。
避難所兼用とはいっても本来の用途として不便なのはよくないです。

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北側、散らしてもらって何とか買える見込みではあります。なんとか、他の人が申し込みしませんように。


それにしても、好調ですね。うれしいです

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こちらのマンションは外廊下だと思いますが、外廊下の写真やエレベーター周り、タワーパーキングや機械式駐車場がわかる写真をお持ちの方いらっしゃいませんか？

ホームページや実際にモデルルームにも行きましたが聞かなかった私も悪いのですが
特にそういったことがわかる資料が見当たりませんでした。

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>>3475 マンション検討中さん

>>3475 マンション検討中さん
これでよいです？

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>>3476 Eマンションさん
ありがとうございます！
AタイプとIタイプは内廊下感があっていいですよねー。

タワーパーキングや機械式駐車場がわかる写真、私もいろいろ探したんですが、これというものは見当たらなくてコーチエントランスのCGしか持ってないです。

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写真がないなら図面見たほうがいいと思いますよ。ある程度はどんな形なのか想像できると思います。

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>>3475 マンション検討中さん

このHPにも外廊下の写真やエレベーターホール？周りの写真がUPされておりましたのでよろしかったらどうぞ。
https://redblog7.com/blog/b-seiseki-madori/

間取りや眺望、物件の詳細など公式HPには記載のない部分まで詳しく書いてあるので検討されているかたは一度見てみることをお勧めします。

https://redblog7.com/blog/brilliatower-seisekisakuragaoka/

ちなみに外廊下で33階建てとなると、もっと高層な48回建てとなる幕張ベイパークスカイグランドタワーの外廊下は高層から下をのぞくとかなりの恐怖感がありましたがこちらのマンションは2か所に外廊下が分散されているので写真を見る限りだとそれほど高所感がなくて良いなと感じています。実物を見てみないとなんとも言えませんが。

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ほんと迷うわ。多摩にしては贅沢過ぎるのが気になるが笑

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やはり北と南の形がきれいな住戸を推してますね、このブログ記事も。

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>>3476 Eマンションさん
掲載頂いた画像の資料はモデルルームで閲覧できるものでしょうか?それとも営業からもらえるものでしょうか?私も入手したくお願いいたします。

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>>3482 匿名さん

モデルルームの壁にはってあった感じですので、見に行くしかないです。

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3476の写真はモデルルーム2階のF'タイプの部屋の入口近くに柵の展示がありまして、その近くに貼ってあるものだと思います。
ちなみにモデルルームの部屋のPCからも見ることが出来ます。（言えば自由に触らせてもらえます）
なぜか3476の写真、Web上に載ってないんですよね…（載せたほうが良いのでは的な事は契約時にお伝えしました）

あとはなぜか光井純さんのインタビュー動画でしか登場しない画像もありまして、なかなかの隠し画像ですのでここにも貼っておきます。
この他にも隠し画像あった気がするんですが、在り処を忘れてしまいまして、探しても探しても見つからず…
在り処をメモしておけば良かったです(笑)
https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_tama/nc_67720126/report/N003102...

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>>3483 Eマンションさん
ありがとうございます!次回チェックします!

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>>3484 住民板ユーザー3さん
場所まで詳細ありがといございます!
隠し画像笑そんなのあるんですね!参考にします!

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ここは南向きより北向きの方が人気ですか？

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ここは北向きだとリセールも現実的なんですよね。
また、眺望を望む場合は低層の方が川の水面が見られる部分が逆に高層に得られないメリットなので、そういう世帯には人気なのかもしれません。予算も抑えられますし。
ただ、担当に隣の敷地の話を聞いた限りですが、西部屋も検討し出しているところです。

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外廊下って夏は熱がこもって暑かったりするんですかね。詳しい人教えて頂きたいです。

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タワーマンションの外廊下は高層階になると風が強かったりはしますかね？

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今回の日本の降雨を見ても、今後は川沿いやハザードが緩和される事はないのかなって思う。

毎年過去最高雨量を更新する現状で、ハザードエリアに対する保険などはガンガン上がっていくだろうと予想するよ。

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私の中で京王線で良かったのは

1位　85点　ザパークハウス　府中
1位　85点　パークホームズ　調布
3位　80点　ブリリア　聖蹟桜ヶ丘
4位　78点　シティハウス　調布
最下位　5点　ブランズ　調布
でした

ブランズ以外は駅近が揃っていると思います。
本当にブリリアのネックは、ハザードよりも　都心から離れていることand管理費の高さです。

メリットは圧倒的な安さです。それから、衰えていないタワマン人気←リスクでもありますが。三井三菱住友の次、野村東京建物のブランド力。
マンマニさんの評価も都心距離以外は印象良かったようですし。ブランズシティ調布の記事を読めば差がわかりやすいです。

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実際、ここのMR予約したきっかけはマンションマニア氏の記事を読んでからでした。
マンション評論家の意見について賛否両論ありますが、今までいろんなマンション見てきた人が高評価をしてると安心はありますよね。ブログ記事は完売後も残るので、リセールの時も良い影響になってくれたら住民は安心です。

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申し上げにくいのですが、リセール視野に入れてるならわざわざこの物件にはしないと思います。
上流下流関わらず多摩川沿いで少しでも溢れることがある度にどうしても価格に影響してしまうので、当物件だけが万全だと言ってもそこまで意味がないのではと。
リセール含めて物件探している層にとっては常識かもしれませんが、この様に一般の方もリセールしやすいということを鵜呑みにしてしまうのもどうかと思い恐れ入りますが投稿しました。
当物件は、川沿いということが得てして値段を抑えていることで、リセール目的ではない層にとっては廉価で入居できるというところがメリットではないでしょうか。
ただ、そこが逆にデメリットと感じている層も私含め少なくないであろうということは頭に入れておいたほうがいいのかもしれません。

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リセールを殊更言うのは確かに疑問ですね。
ハザードエリアならではの価格帯の安さが、聖蹟桜ヶ丘の良さですからね。

しかし、このマンションは管理費と修繕費のトータル支払いだと、1,000万上とほぼ変わらないので結局は安い訳ではないのが痛い所。
強いて言うなら眺望を買う感じですね。

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>>3492 匿名さん

参考にさせていただきます。
個人的にはアンビシャス府中武蔵野台も立地と値段のバランスも良く、タワーにこだわりない人にはいい物件と考えてます。

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タワマンなので管理費高いのは仕方ないけど、それに見合った仕様でないのが×
マンマニの評価もそれほど高くなかったと思うけど？

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>>3489 マンション検討中さん
私もこれ気になります。
外廊下タワマンはどこもそうなんだと思いますがタワマン住んだことないんでわからず、気にならない感じでしょうか?

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マンションマニアさんが、このマンションを高評価って言ってたが記事を読んだけど、金額以外はそれほど高評価でなかった感じでびっくり。

管理費高そう
駐車場動線優しくない
サッシュなど、タワマンにしては装備がショボい
郊外で利便性が悪い
中古相場は坪230レベル

装備面や基本的な造りは、しょぼいタワマンだが安いから　嫌なマンションじゃないって言い方だったよ

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ここのマンションは、-18階までピーク時はエレベーター2基って多分すごい待つか、時間ものすごいかかる仕様だけど大丈夫なのかな？

一回、15階建てで60戸のマンションに住んだ事あるけどエレベーターが一基で朝とか宅配なんかでめちゃくちゃ時間かかってストレスだった。

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>>3499 マンション検討中さん

マンションマニアさんが書いてた、「嫌なマンション×3」ではないっていうのは、
耳をすませばの、「嫌なやつ！×3」のオマージュ？ですよ。
分かりづらいですよね。深い意味はない気がします。

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マンションマニア氏の話になった途端、急にネガティブコメントが増えたのは気のせいでしょうか？

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・「タワマンにしてはテンション上がらないなぁ～」
・広域の方におすすめしやすいかといえば難しい
・検討エリアに入る方には候補
・この単価で勝負するならもう少し味付けがほしかった
　今のままのグレードであと1割安いとか

というコメントから、「多摩地区、聖蹟桜ヶ丘周辺で探している」という条件付き
であれば、検討してもいいでしょうというレベルで、手放しでお勧めして
いる感じは全くしませんね

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>>3498 匿名さん

気になりません。
もちろん基本は外気温ですので涼しいということもありません。

最上階とその下の階以外は雨は外廊下部分に吹き込みませんので廊下部分が濡れることも稀です（柵の近くは多少濡れますが）。

中層・下層は日の光が殆ど入って来ず、昼でも薄暗いことが多いです（言い方を変えると内廊下ライクと言えるかもしれません）。

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でもこれは凄いですよね。

「上記相場からブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンスの将来価値を予想すると

B´タイプ　2LDK　54.93㎡　8階　4099万円(新築時)　→　3900万円(築10年時)

となります。」

他の記事見れば分かりますが、ほとんどの物件は10年後、1,000万円近く下がると予想されてます。
ちなみに上で出てたザパークハウス府中はJタイプ　3LDK　76.20㎡　9階　8000万円～8399万円(新築時)　→　7000万円(築10年時)、
パークホームズ調布はBRdタイプ　3LDK　67.72㎡　6階　6870万円(新築時)　→　5780万円(築10年時)
とのことです。

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ポジのコメントがダメな訳ではないが、やりすぎというか過剰広告気味だからネガが集まると思うよ。

マンション色々見にいってるが、3流デベほど全部ポジトークや、最上級表現使いまくり、他のマンションをディスりすぎ根拠薄い子供騙しトークなどがすっごい鼻につく。

気をつけた方がいい、いいマンションでも嫌いになる。

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それに資産性の記事も嬉々として出してるが、その坪単価は新築時250万で、中古では235万って事だよ？

70平米だと4960万ぐらいが、10年後適正って言ってるわけで、そんな資産性劇高ではない

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>>3504 匿名さん
ご意見ありがとうございます。参考にします。

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豪雨の時期になると川の氾濫が気になってくるところですが、こちらの物件近くの多摩川は見た感じだと大きな氾濫はなさそうに見えますが、実際どうなんですかね。心配なところではあります。

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>>3507 検討板ユーザーさん

郊外の割に坪230万くらいまでしか下がらないというのがすごいのであって、売却益を狙ってここを買う人はいない（いても東向き低層のパンダ部屋くらい）でしょう。

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>>3509 マンション比較中さん
河川管理者に多摩川治水の限界設計雨量を聞きましょう、それを越えたら洪水の恐れが高くなります。

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>>3505 マンション検討中さん

こうやって一般の方の判断に影響するところが、ブロガーの影響力は良くも悪くも強いんだと改めて実感するところです。
ただ、実価格には全く反映しませんので、くれぐれもお気をつけください。

あまりにも純粋に間に受けすぎです。
こういった最上階プレミアムがあり、かつ500以上の戸数がある物件という時点でも、資産価値の下落は個人的には想定以上の値下げがあると考えています。
駐車場8割埋まったとしてもこの管理修繕費なところが非常に痛いです。
そもそもこの設備環境ですと、8割埋まるのか非常に厳しい物件の様にも感じますので、想定以上に管理修繕費はかかるものとして考えておかないといけないかと。

他の方も書いてますが、リセールや資産価値の下落を考える様な物件ではなく、
下記の様な方に適した物件だと考えています。

・聖蹟桜ヶ丘にこだわりがある。出勤範囲内でかつ郊外の雰囲気が好き。
・都心のタワマンには手が出せない
・未曾有の災害が起きても致命傷にならない（本人または親族に所有物件がある、法人等で高額保険を掛けても問題ない等）
・管理修繕費に数万のブレがあっても許容できる所得がある
・板マンではなくタワマンがどうしても良い

一個人の考えなのでもちろん皆様お考えは違うと思いますが、（専門家ではない）ブロガーの意見を鵜呑みにされて後悔される方がいると非常に心苦しいので僭越ながら、書き込みいたしました。

一生に数回の買い物なので、どうか他物件も含めて、ご自身でやりすぎなくらいリサーチされることを強くお勧めいたします。

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ポジに対してことごとく反対意見言ってくる人ってどういう立場なんですか？
純粋に気になります。

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本気で購入を検討している人にとって、登録期間に掲示板がポジで盛り上がるのは、倍率が上がるだけでメリットは一つも無いですからね
1期の登録期間もこんな空気でしたよ
お気持ちわかるので、ポジ投稿は控える＆スルーしております

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まさに。検討者だけでなく、関係者も投稿してるという可能性も考慮すべきですね。

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いろんなブログ記事を比較してみると面白いかもですね。
私あんまり詳しくないですが、マンマニさんぐらいだと個別事業もしてますしプロとみても良いような気はします。

掲示板の匿名の意見と、どちらが正確な情報っぽいかは各自が判断すればよいのではないでしょうか（もちろん、ブロガーの中には提灯記事書く人もいますので）。

https://mansion-madori.com/blog-entry-7920.html
https://kentaliteracy.com/brillia-seiseki/
https://stormio.hatenablog.com/entry/2021/03/09/171136
https://redblog7.com/blog/brilliatower-seisekisakuragaoka/

リセールの話がいつも出てきますが、影響を与える要素としては一部の特殊な地域を除けば全体として「市況」が最も大きい要素だと言えると思っています。

聖蹟桜ヶ丘という地理性を考慮するのであれば、以下のサイトなどの中古相場感が参考になるのではないでしょうか。
https://kentaliteracy.com/mansionresale/

市況が大きく変わらないという前提で考えると、10年後において
・購入価格より上がるということはあまり考えられない
・良いシナリオとしては価格帯の維持（10年払っているのでトータルではプラス）
・一般的なシナリオとして残債割れしない程度の価格帯の維持
・残債割れのリスクも多少はある

という感じですかね。根拠ないですが笑

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長期優良住宅なので住宅ローン減税が最大500万＋アルファなのは事実としてメリットですかね
残債割れのリスクを多少ヘッジできるかなと
(見直しの動きもありますけどそれはここだけの話でもないので割愛

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ここは長期優良住宅ではなく、認定低炭素住宅です。税制メリットは同じですが。

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>>3512
貴殿の予想精度を計りたいのですが似たような物件で大幅に値下がった物件挙げられませんか？
専門家ではない、という枕言葉を付けるということは貴殿が専門家と同等の知見と予想ができなければただの言いっぱなしということになりますが。

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>B´タイプ　2LDK　54.93㎡　8階　4099万円(新築時)　→　3900万円(築10年時)
>ほとんどの物件は10年後、1,000万円近く下がると予想されてます。
>ちなみにザパークハウス府中は
>3LDK　76.20㎡　9階　8000万円～8399万円(新築時)　→　7000万円(築10年時)

4099万はパンダ部屋だし、価格が倍も違うのに、値下がり金額で比較しても無意味でしょ

4000万の1000万値下がりなら25％値下がり
8000万の1000万は12.5％

ブリリア聖蹟の平均坪単価270万が10年後235万としたら値下がり率は
13％だから、8000万が7000万になるのとほぼ同じなんだが。

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