Brillia（ブリリア） Tower 聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス・ブルーミングテラス

>>3394 匿名さん

スルーの基準は人それぞれですから何ともですが、仮にB敷地が相当魅力的だった場合、都心からの遠距離やハザード、仕様の悪さを差し引いても、唯一無二の物件になり得る立地です。開発余地を考えてみてください。

b敷地が隣の駐車場として使用している所で、c敷地ってどこですか？

>>3402 マンション検討中さん
駐車場として使用しているところがC敷地です。公開空地とC敷地の間に縦長の敷地がありまして、そこがB敷地になります。

B敷地については年明けまでには何かしら情報は出そうです。
しかし、連絡通路はマンション住民のための連絡通路ではありませんので、マンション入居が始まったタイミングでも何も決まっていない可能性もあります。
実は連絡通路には東京建物はあまり関わっていません。
連絡通路は、北地区地区計画やかわまちづくりを基に、駅と川のアクセス性向上と、一ノ宮公園・河川敷・公開空地の賑わいによる街おこしの一環として、整備されます。
マンション住民として街おこしに協力して、公開空地をイベント会場として提供する(この旨は公開空地の規約にも書いてあります)などして川に人を呼び込めるようになれば、整備の話もグッと具体化すると思いますし、今は歩道橋の予定ですが、デッキを整備するという話ももしかすると出てくるかもしれません。

>>3404 住民板ユーザー3さん

歩道橋の予定なんですか？
どの辺りにですか？

>>3405 名無しさん
京王とあいおいの間です。
詳しい情報を住民板の178にまとめておりますので、よろしければご覧ください。

片側一車線の歩道橋ですか。
道幅狭いからそのまま道路渡る人が多数出てきて逆に危なそうですね。

デッキで京王や駅に直接繋がるならそっちが安全なので是非デッキで繋げてほしいです。

ここも本当に売れ行きが大変そう

>>3408 通りがかりさん
どうなんでしょうね。
住民板を見てみたら契約済みの方の自宅に近隣で新たにマンションを建設しているデベの営業さんが何人か売りこみに来ているようです。
このマンションに顧客が食われるのかそれとも逆なのか？
購入層的にはカテ違いな感じもありますがある程度影響はあるのでしょうね。
まあ、定期的に話題になるハザードの視点から見たら余計に選択肢としては
入らないと言うのが正直な感想ですね。

関係者が色々書き込むのは、売れてるマンションではあまり無い現象だけどねー

こちらの60平米台の部屋は、
夫婦と幼稚園児1名の家庭ですと
世帯年収1000万くらいがボリュームゾーンでしょうか？

トイレはタンクレスで手洗いカウンター付が良かったのですが、入居前にリフォームってできるんでしょうか？

>>3411 マンション検討中さん
モデルルームで契約者の世帯年収の分布を見ることができます。
ここに詳細を書いてしまうのはプライバシー的に問題になるので、詳細はぜひモデルルームで確認してみていただきたいところです。
60平米台の部屋ですと、おそらく800万ぐらいがボリュームゾーンかなと思います。

>>3412 マンション検討中さん
有償オプションでリフォレH4というトイレにグレードアップすることができます。(35万ぐらいです)
有償オプションは中低層階はもう間に合いませんので、高層階のみです。
ただ、イメージしているものとは違うと思います。（住民板では「なんちゃって手洗いカウンター」と呼ばれていました）
https://www.lixil.co.jp/lineup/toiletroom/refore/variation/variation01...

イメージされているものとなりますと、入居後に自ら手配して交換となると思います。

800万くらいがボリュームゾーンなんですね。
管理費高いのでもう少し年収ないと厳しいかと思っていました

>>3413 住民板ユーザー3さん

ご丁寧に教えていただきありがとうございます！！
高層階だと有償オプションで対応できるんですね！
詳細のリンクも貼りつけてくださり、とても参考になりました！！
ありがとうございました！

https://news.yahoo.co.jp/articles/801dab02701ff56254ec3f6477d959cba10e...

自然
都心一時間以内

最多価格が5800万円だから、ローンは0.5%計算で
15万円/月々
5.8万/?20年付近管理修繕費
2万/駐車場
合計約23万円/月々　年間276万円かな。

5,800万だと収入の3割でみて、900万は最低必要かなぁ。多分700-800万だとボーナスなし手取りは、30-35万位だから家賃以外は10万しか使えないと破綻するよね。

駐車場借りるとランニング8万円ってえぐいね

この価格帯だと一括購入出来るけどローン控除があるから一括はやめてローンを組むと言う感じの人もそれなりに居そうな感じもするけどどうなんでしょうね。
MRで見た資料を見るとそんな感じがしました。

>>3418 マンション検討中さん

買うのは簡単、維持するのは難しいパターンの典型的なマンションですね

一括購入しても、4LDKとかは駐車場込みだとランニングだけで月々10万円。
3LDKも月々８万円だから、売る時のランニング含めた総額だと1,000万円上のマンションと同等になるよね。

何気にこれが資産性を崩しかねない。

正確な数字を書いておきます。
管理費、修繕費合わせて平米499円なので
仮に60平米なら29940円、70平米なら34930円です。
駐車場は月額17000円?24000円となります。
修繕費は段階的に引き上がる予定となります。

正確に言うなら、修繕費が初年度の安いモノを言うのはどうなのかな？
２０年目の数字は8-10万で間違い無いと思うが？

東京建物の重要事項で言ってるはずです。

あえて触れないようにしていたのですが、議論の方向がずれそうですので書きます。
20年目ってことですよね。
あくまで予定ですが、管理費394円/㎡の修繕積立金345円/㎡で、739円/㎡になります。
つまり、60㎡なら44340円、70㎡なら51730円です。
管理+修繕費込で739円/㎡はなかなか高額な維持費となりまして、リセールにはマイナスとなりますのでご留意ください。

>>3424 住民板ユーザー3さん

郊外なのに、、、
コスパは良くないですね。。

8から10万というのはミスリードですね。
事実をモデルルームで確認するようにしましょう。

駐車場代2万円入れたら7万円以上ですよね、何もミスリードではないですよ。

739円/㎡× 73㎡＝53,947円　駐車場2万円
合計73,937円

739円/㎡×66㎡＝48,774円　駐車場2万円
合計68,774円

739円/㎡×88㎡＝65,032円　駐車場2万円
合計85,032円

修繕費の上振れで8-10万はミスリードでは無いですね。

将来管理費や修繕費が不足する可能性もありますし、東京建物が提示している管理・修繕案よりも高くなる可能性はあります。
駐車場もおそらく抽選になりますので、駐車場が取れない場合は近隣の高い駐車場を契約という事もあるかもしれません。（私は車持ってないので、詳しいことは分かりませんが…）
様々な事をリスクを検討し、高めに見積もっておくことは、とても大事なことだと思っております。

維持費高い問題ってタワマンだと選択肢なくてどうしようもない議論だと思うんですが、そこ踏まえた上で維持費コスパいいぜなんてタワマンあるんです？
逆に言えば軽視されるはずの板状が取りこぼされた検討者拾えているのはこういう観点もあるでしょうね。

1番広い部屋で20年後で駐車場まで含めて8.5でしょ。8から10は大げさでは？10ってどこよって話。

何と比べるかなんでしょうね。
うちは一次取得なので家賃と比べたらとっても安いです。
そして車無いので、住宅ローン払い終わったら月5万でタワマン住めるってことです。

ここを契約して4ヶ月、日々マンションの管理費を調べて、色々見えてきたことがありますので、現時点での管理費の話を書いておきます。
まず、管理費は年々上がってきてますので、築年数が古いほど安い（つまりコスパがいい）ですね。
築10年ちょっとのシティタワー品川は管理費約150円/㎡、シティタワー有明は管理費約190円/㎡ですので、タワマンに住みたくてコスパを考える人は、中古という選択肢は合理的なのかもしれませんね。
最近のタワーマンションは高めの所が多いですね。シティタワー国分寺は管理費約328円/㎡、武蔵小金井クロスは管理費約350円/㎡。
都心に目を向けるとブランズタワー豊洲は管理費約444円/㎡です（どういうこと）
まずは「新築マンションの管理委託費の相場」というものがどんどん上がってきているということは言えそうですね。
管理会社としても昨今の人件費・原材料費等のコスト上昇を既存のマンションの契約変更（値上げ）でカバーするよりも、新築マンションの新規契約にオンしたほうが楽ですからね。
「外廊下なのに…」「大規模マンションなのに…」「共用施設しょぼいのに…」
お気持ちほんと分かります…

いろいろ調べていくと、最近の物件でも、管理費が安いマンションがあることが分かります。
今回は幕張ベイパーク スカイグランドタワーの管理費約220円/㎡を取り上げます。
幕張ベイパークと比べると、色々見えてくることがあります。
まず、幕張ベイパークはここと似ているところが多く、外廊下・各階ゴミ置き場・24時間有人管理・コンシェルジュありです。
違うところといえば、ここは総戸数520戸ですが、幕張ベイパークは総戸数826戸で、うちの1.58倍です。
総額の管理費を520で割るのと826で割るのでは、大きな差が付きます。
しかし管理費は戸数あたりではなく、平米あたりで出しますよね。
幕張ベイパークは広い部屋も多いので、延床面積は91,020㎡です。
たいしてここはコンパクトな部屋が多いので、延床面積47,613㎡です。
幕張ベイパークが1.91倍も広いんですよね。
つまり、同じ管理費の総額でも、うちのほうが1.91倍高いんです。
もし同じ管理費だとして、220円/㎡に1.91倍を掛けると420円/㎡。あれ、実は394円/㎡でも足りない可能性あるんじゃないのって思います。
もちろんうちのほうがコンパクトなマンションな分、メンテナンスコストも下がるため、単純に1.91倍とはならないとは思いますが、人件費など下げられない部分もありますので、「大規模マンションにしてはコンパクトでスケールメリットがうまく効いていない（＆公開空地の維持費）」というのが管理費が高い主な原因かなと最近は思っています。
もうちょっと高さや広さを出したかったですね。（容積率の上限でやむなしなのですが）
これを踏まえると、ここの半分の延床面積であるC敷地マンションの管理費は大変なことになると思いますね。
C敷地マンションは現実的な管理費にするために、コンシェルジュはもちろん、各階ゴミ置き場など、かなり削らないといけないでしょうね…

管理会社側でコスト増加に伴う既設マンションの管理費不足分を新築マンション管理費で賄うようなことってほんとにありえるんですか??
マンション業界を詳しく知りませんが、そんな自転車操業しないでしょ。
じゃ新築マンション管理組合から管理会社変えられたら終わりじゃん。
てかコスト増加で管理収益が不足してるなら管理会社としてもそんな既設マンションたっかい見積もり掲示してわざと手放せばいいじゃん

一般意見として…。
各種委託契約には「契約期間」があります。1年更新の場合もあれば、複数年にまたがって一括契約をすることもあります。この場合、契約金額の改定は契約更新のタイミングとなります。（期中更改は違約金が発生したり、携帯契約同様に結構面倒です）

恐らく今後はどの建物でも各管理会社から委託費増額の提案を受けることになると思います。それを受けるか否かは、それぞれの管理組合の判断となるので何とも言えませんが、いづれにせよ管理費が増額となることは市場の流れだと思います。

>>3433さんがおっしゃる「自転車操業」云々については、ごもっともな指摘で、現時点で他の物件へ付加するというよりかは、今後の契約更新で増額を狙っているのではないかと推測します。

>>3433 匿名さん
新築マンション管理費で賄うというよりも、新築マンションには管理会社が思う適正価格を提示しているという方が正しいと思います。
みんなの管理組合.comというサイトを見ると、管理会社は既存のマンションにも管理委託費の値上げを要求しているようですが、なかなか満額の値上げを飲んでもらえないようですね。
管理会社も売り手市場のようで、値上げを飲まないなら管理会社側から契約打ち切りを申し出られるケースもどうやらあるようです。
https://xn--q9ji3c6d128t8d1bnel29c.com/user/questions/1041
https://xn--q9ji3c6d128t8d1bnel29c.com/user/questions/1175

今管理費が安い中古マンションも、値上げを飲んだ結果、管理費不足に陥っているみたいな実情もあるかもしれませんね（こればかりは証拠を集められないので想像ですが）
管理会社のリプレースは、大手から大手への変更は難しいご時世のようで、大手から中小へのリプレースは住民間で揉めるでしょうね…
住民の多数が大手管理のほうがいい場合は、東京建物アメニティーサポートさんと良好な関係を築いて、契約を打ち切られない程度に委託費の交渉をしていくというのが現実的かもしれませんね。（少なくとも今の売り手市場が続く限りは…）

とはいえ、ただただ管理会社の言いなりというのは問題だとも感じていまして、管理費・修繕費削減の成功例・失敗例みたいなのも調べております。
https://xn--q9ji3c6d128t8d1bnel29c.com/user/questions/457

闇雲に相見積もりをするとかコンサルを入れるとかだと失敗しそうですし、その失敗をマンション住民全員に背負わせるわけにはいかないので、まずは他の様々なマンション（例えば多摩市内にはブリリアが2つあります）等と情報交換をして、その上で管理組合運営をしていくのが良いのかな等、日々考えております。

>>3436 住民板ユーザー3さん
私の雑なコメントに丁寧に回答くださりありがとうございます!
マンション検討初心者ですがリンク目を通してみます！

>>3437 匿名さん
いえいえ、疑問はもっともだと思います。
契約当初はデメリットを掲示板に書かれるのさえ嫌だったんですが、今は逆で、どんなデメリットにも中立的、客観的に包み隠さず全てお答えすることをモットーとしております。（掲示板でやり取りしながら、自分の知識の無さを痛感し、やはり私もマンションのこと、本気で勉強しなきゃと心を入れ替えたという事もあります）
デメリットも多い本マンションですが、検討していくうえで疑問に思ったことは何でも書いてもらえればと思います。

少し矛盾を感じるのは、このマンションはタワーにしては手頃というのも、トータルコストでは中々高いと言う事で結局ポジションが中途半端に感じる。

管理費削減なども、防災センターや各階ゴミステーションそれにエスカレーターなどの高コストかつ削減が難しい装備が多い。
それと駐車場収入見込みも8割など‥、住民努力で削減できる項目がかなり少ないのと、管理費余剰金が極めて少ない方式で逆に値上がりもあり得る危険です。

タワーマンションでも、防災センター外したりしてコンシェルジュや管理人の運用で安くしてるとこが多いのだが、東京建物のこの方式は削減が難しい超高コストだからそこは覚悟が必要。

それと、管理会社を変える手法だが防災センター運用やタワー管理などは格安系列はなかなかノウハウが少ない。

管理費での高コスト最大は人件費だが、防災センターなどによる有資格者の必要性や、各階ゴミステーションなどの運用、24時間管理が絶対なシステムを維持するのに、他のマンションの様に削減はうまくいかない。

管理に関しては、進んだ考えのデベロッパーはすでに24時間管理をしない、駐車場からの収入は5割以下しか見込まない、共用部分での人件費や清掃員が逐次必要な施設の合理化と作らない。

など、住民運営での組合で合理化や弾力運用しやすい体制をとっている所も出ている。

残念ながら、ブリリアタワーのこのマンションは、タワーは管理費が高くて当然という感じでガチガチの特に人件費高コスト体制をしている。しかも防災センター絡みで削減不可など少し遅れている気がする。

ゲストルール有料化や細かい有料化は焼け石に水程度。一番効果あるのは、駐車場の大幅値上げぐらいだと思う。

>>3441 匿名さん
そうですね、調べれば調べるほど、大幅な管理費削減が難しいマンションであることが分かってきてつらい所です。
逆に管理費が足りなくなるシナリオまで見えてしまいます。
契約して入居する人は管理費394円/㎡は（しょうがないと思いつつも）了承しているという前提で、これ以上管理費が高くならないようにする動きが必要とも考えています。
防災センターや24時間有人管理の見直しは、簡単なようで、かなり難しい感覚を持っています。（勉強中です）
なんにせよ管理費の見直しはすぐすぐできるものではなく、住民のニーズを掴んでカスタマイズを検討する所からかなという考えです。
現状工夫できるとすれば、修繕費の方かなと思っています。

今の時点では東京建物アメニティーの管理ありきでしょうが、結局はサービスビジネスなので中小も伸びえる可能性はあり得ます。
これからの駅近物件で管理費は高騰を予想するなら早く良い物件を見つけるしかないのかなあと思ってしまいます。決して手の届かない物件ではないので、やはりアリなマンションかと。
なお、自然災害は対策ない不動産全てよりマシに見えています。一軒家など丘上でないとリスクしか感じ得ません。防犯はマンションと一軒家でどれだけ違うか、新しい方が安心でもあります。集合建物に強盗などが入る怖さは少し考えても、やはりマンションは即決できる安心感です。駅前の強みも含め駅近のブランドは崩れないでしょうし。

急に営業っぽいプレゼンですねw

管理費高騰は、大規模かつ人員計画の弾力性があればある程度コントロールも可能です。
だから、他が高騰するからここ買おう！って単純な話でもない。

防災センターが置かれているマンションはそう多くなく、これには有資格者の管理人や24時間管理計画など、制度が変わらなければやめられない体制です。住民がやめますで廃止不可能です。

それにエスカレーターや、災害対策装備それに高層マンションはこれらの修繕費が恐ろしく高くつきます。
端的には、管理修繕費は早々に5万円は超えると思い買うべきですね。

>>3444 匿名さん

おっしゃる通りで…
高騰ゆえに買うべきとは思いません。営業になってれば良いのでしょうが笑
購入者のほとんどの方が即決推奨じゃない気すらしてます笑
見た目のハザードヤバすぎですし笑笑
自分は手放す気がないのであまりリセールにも関心ないです。

防災センター勉強になります。住民が資格取れば解決でしょうかね笑

たしかに即決物件とは思えません。聖蹟の良さが見えなかった時代があった自分としては特にです。

でも、行けると判断してからは即決でした。その理由は個人差あって然るべくですが。

聖蹟は土地が恐ろしく無いです。それだけは客観的事実だと思っています。あ、現状の面積的なレベルでの話です。

そもそも月々数万程度の管理修繕費増加を心配する人は無理してタワマンを選択肢に入れない方が良いと思われる。板マン、戸建が安定かと。

買って10年以内に売ったほうがいいのでは。

ローンを35年とした場合に10~20年目くらいの時期が子供持たれてる人だと支出増が重なってものすごいキャッシュフローきつそうですね。
いわゆる住みながら投資の残債圧縮して事実上の含み益を確保するためとは言え若干本末転倒では？と思えてくる気持ちもありますが世の中グロスもっと高い物件ばかりだからな…

>>3446 マンコミュファンさん

本当これ。
月々2,3万円多く払うのが嫌だと言うくらい金持ってない連中が見栄張るために買うもんじゃない。5000万円の買い物をしようとしてるんだぜ。
身の程にあった物件で満足しないとね。

高いランニングコストに見合うだけの価値を持ったマンションかどうかという所で判断してもらえればいいかなと思います。
少なくとも「ランニングコストは見直せば下がる」ことを前提に契約はしないほうがいいですね。