Brillia（ブリリア） Tower 聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス・ブルーミングテラス

>>3335 匿名さん
ご返信ありがとうございます。色々と真面目に回答下さり大変うれしいです。
ご意見には同意する所も多いです。

管理委託費の内訳は、「管理に関する説明書」34ページにざっくりとしたものが載っていて、そちらをベースに考えているとことです。
特に目立つのは、

防災センター要員・24時間管理人・コンシェルジュの人件費で35%
各階ゴミ置き場の運搬や共用施設の清掃員の人件費で28%

といったところでしょうか。
最低賃金もどんどん上がり、人件費も高騰し、人手不足にあえぐ現代社会に置いて、一から人材を確保するというのは大変なことだと考えています。
安さを求めての管理会社の変更は、今以上に安い人件費で人を集めるわけですから、サービスの質の低下やサービスの削減となっていくことになると思っております。
サービスの質の低下やサービスの削減は多くの方が気にしていらっしゃるリセールにも響いてくるところであります。
住民の皆さんそれぞれの価値観があって簡単ではないですし、それにより住民同士で喧嘩や分断が起きたら最悪ですよね…
サービスの質の低下やサービスの削減をしない方向性でどうにかするならば、駐車場利用料を…とかも考えはしますが、言うと喧嘩になるのは間違いないので考えるだけです(笑)

私個人の考え方としては、管理委託費をむやみに削減する方向ではなく、管理委託費に見合う上質なサービスを提供していただけるような方向性が一番良いと考えております。
「管理費は高いけど、その分しっかり管理も行き届いていてサービスもすごく良い」というのも一つの理想形ではないでしょうか？
管理会社である東京建物アメニティサポートさんとは良好な関係性を築き、住民と一緒になってマンションの品質維持・向上を考えていただける良きパートナーになっていただく方が、良いのではないかなと考えております。

大きく削れる部分があるとすれば、管理委託費ではなく、「共用部分経費」かなと考えております。
こちら実費請求となっていますので、削れば削るだけマンション住民の利益となります。
共用部分の光熱費、マンション総合保険費、植栽維持契約(こちら管理会社を通さない直接契約となります)、カーシェアやデジタルサイネージ利用料など、たくさんあります。
「管理に関する説明書」27ページに金額が載っていますが、結構な額が見積もられています。
これらは個別に見直せますので、ここを削ることができないか、当面考えているところです。

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どうしても
　郊外×低スペック
でがっかりした人は多いと思います

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購入者さんに質問があるのですが、ここは７４㎡で管理費約31,000円。
修繕費が8,000円ですが、修繕費が20年目辺りには38,000円ほどになるといわれてますが、これは本当でしょうか？
合計で69,000円の管理修繕になるとの事ですかね？
それに１０年ごとに４０万円の一時金を払うみたいな事もあるのでしょうか？

質問ばかりですいませんが、お願いします。

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もう現役を引退された居住者のかたに時給を少しだけ落としてその人たちに管理の仕事をしてもらえば、質もサービスも高そうな気がしてきた・・・。

それか、共有部と言えば2室あるゲストルームが無料で使えるのは、逆に予約できない人やとりあえず予約だけして使わないとかもでてきそうなので、1泊3,000円とかでもいいので取れば管理費の足しになると思う。

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>>3343 マンション検討中さん
頂いている修繕案では、初年度の修繕費は105円/㎡、20年目は修繕費345円/㎡です。
74㎡であれば、初年度は 7770円、20年目は25530円となります。
修繕案には一時金はありません。
修繕案はあくまで案ですので、今後の相場や建物・設備の劣化具合により価格は前後いたします。

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20年目では管理修繕費が56,000円ですか…ありがとうございます。
人件費問題は、修繕費ほど重くなってきそうですから心配ですね。
他の大手不動産業者は、駐車場は４割ほどしか管理費見込みに入れておらず、その他収支も大きく修繕費にまわせるように予算化していると言っていました・・・・
ここは駐車場８割収入化や防災センターなど、予算に余裕がなくしかも、修繕計画見込みが25,000円程度でなど、管理修繕計画に不安を覚えます。

ブリリアタワー所沢は、修繕計画が20年目は３万円と一時金４０万でした。
理由は、タワーマンションは修繕にお金はかかるがちゃんと修繕して価値を維持するでしたが、ここは同じデベロッパーなのに修繕計画思想が大きく変わることに違和感を感じます。

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修繕費は高くつくのはまだ分かるんですが、管理費がいくらコスト高といえど、高すぎて、最初の管理組合も入っての、2年知育などのイベントとか、要らないので、管理費はどうにかしてほしいと考えます。
500戸超えのメリットが全然生かされてない気が。。。

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将来的に一時金を取るのは販売時に少しでも安く見えるように少し前まで一般的でしたが揉めるので最近は取らない事が多いですね。駐車場の8割という数字は稼働率の話です。どこのマンションでも稼働率は7割前後で見立てており、駅前で設置率が高くない物件では8割、場合よっては9割もあります。4割うんぬんというのは駐車場収入使い方の話で稼働率とは別の話です。

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>>3346
だから稼働率の問題ではなく、駐車場収入の何割を管理費収入で見込んでるかという事ですよ。
ブリリアタワーは８割埋まる前提で管理費計算してる。
駐車場稼働率が４割なら、管理費ショートするし
駐車場稼働率が９割なら、管理費見込み以上の収入となる。

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ここは初期設定でゲストルームは無料（リネン代のみ負担）、コミュニティラウンジも無償で貸切可能となっております
これではゲストルームの光熱費はもちろん家具、ベッド、ユニットバス、トイレといった什器もゲストルームを利用していない人で負担することになります
また、タダで貸切可能ならモラルハザードを生むことにもなるでしょう。
せめて15年で更新するとしても、その減価部分は利用料を徴収しないとやっていけないと思います。
レンタサイクルも同様ですね。

…といったように初期設定は色々と粗があります。

ただ、こうした利用料を徴収したとしても収入増は精々年間数百万円程度、戸あたりで月々数百円いったところです。

他にも、保険については単年度更新になっているでしょうから、これを5年契約にするだけで数十万円は浮きます（5年契約でも途中解約でもお金は戻ってきます）。

結局、何か特効薬がある訳でもなく、チリツモでチューニングしていくしかない地道な作業です。

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ゲストルームの話は宿泊料を取ると旅館業法に引っかかるからNGで実費のリネン代のみとしているのではなかったですかね。たしか。

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マンションの管理費では、防災センターあるとこは維持費高い、消防法上その他によって削減や人を減らすなどできないので辞めた方がいいって良く言われます。

ここも細かい管理費削減はできても、将来的に人件費高騰などによって削減できる項目少なくて防災センター24時間管理など身動き取れなくてなり逆に値上げ懸念が大きいです。

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あとコミュニティラウンジも年間数万円程度の収入より費用徴収や税務処理などのコストの方が上回るので赤字になる為に無料にしているような話だったかと。

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プランニングが苦しい

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>防災センター要員・24時間管理人・コンシェルジュの人件費で35%

防災センター要員・24時間管理人は、タワマンの場合、消防法や建築基準法で
必須となっていると思われます。
業務の性質上、当該タワマンに無関係な会社に委託するのは無理があると思われます。
コンシェルジュや清掃要員は他社への振り替えは可能かと思いますが、管理費削減への影響は軽微かもしれません。

タワマンの場合、管理費や修繕費が高いのは当たり前で、立地が良ければ駐車場からの収入で、かなり補填できますが、郊外では難しいでしょうね。

それだけ高いランニングコストを払ってでも住みたいタワマンかというと、やはり
外廊下といった低仕様タワマンでは、なかなか正当化できない人が多いかと思います。新築信者は一定数いるので販売は順調だと思いますが、リセール時に、低仕様＆高ランニングコスト＆低立地・利便性で中古購入者は限られると思います。

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タワマンで防災センターや24時間有人管理が必須な訳ではありません。
消防法などの案件により、防災センターありなしが決まります。

因みにありだと管理が高コストなので回避する設計も可能ですね、タワーでも。あとは商業施設を入れても高コストになるので回避もあります。

要は設計思想。ここが管理費や修繕費費を考えた設計とは思わないし、削減予知があまりない。

東京建物が言うようにタワーならではの高コスト管理体制でいく設計思想ですね。だから管理費削減はないですね、怖いのは修繕費ですね。

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今回の失敗を反省して、次に生かして欲しいと思います

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>>3351 匿名さん

区分所有者とその関係者のみ利用、かつ償却費用（修繕費用の範囲）の実費負担であれば利用料をとっても旅館業法違反にはなりません。

そこの確認を管理会社が面倒がってリネン代以外無料とか安直なことをするので、管理組合が苦労する羽目になります。

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より正確には、ゲストルームが「日頃から交流のある親戚、知人、友人を泊める場合」に限定した利用であるため、旅館業法の許可が必要な４要件に適合しない、というものですね。この場合には、宿泊料をとっても問題ありません。

もちろん、ゲストルームが無関係な第三者でも誰でも泊まれるとするならばアウトですが、普通はそのような運用にはしません。

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月1万円高いとして20年で240万円。
240万円予算を高くしたとして他に良い物件ありますかね？
しかもこの240万円には利息がかかりません。
あれば他にいけばいいでしょう。
物件が安いのは正義です。

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