Brillia（ブリリア） Tower 聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス・ブルーミングテラス

>>3320 匿名さん

たしかに、管理費と修繕は、計画はみせてもらいましたが、それにしても高すぎる印象です。購入者のひとが「各回ゴミ置き場をやめますか？」とか色々いってますが、飛躍もいいとこで、根本的に武蔵小杉などとくらべても明らかに高いと感じます。

このマンションの、大きなリスクですよね。

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黙っていましたが、このままだと「購入者は各階ゴミ置き場を廃止したがっている」と言われかねないので書きます。
「各回ゴミ置き場をやめますか？」という話は、委託費の中で特に人件費が多く見積もられているので、手っ取り早く安くするにはそういう道もありますよという一案を提示しました。
今のサービスは全部必要というのは前提となっております。

飛躍と言われて複雑な気持ちもありますが、そう言いたくなる気持ちは分かります。
確かに管理費はとにかく高いですよね。
どうすれば安くできるのか、数ヶ月考えています。
仕事で使っている机の上に管理の冊子がありまして、休み時間ににらめっこするほどですが、本当に、未だに結論が出ていません。
もし契約される運びとなりましたら、一緒に考えていただけると嬉しいです…

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>>3322 住民板ユーザー3さん
とりあえず引き渡し完了して管理組合立ち上げたらいろんな会社に相見積取らせたらいいんじゃない??やっぱ高いんで、私は買うならそれをしようと思って検討してます

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スムログの記事によると、現在は人件費の高騰に伴って新築はどこも管理費を上げざるを得ない状態であると聞いています。
一時的に我慢しながら、人件費の下方圧力が強められそうな買い手市場で有利な契約を結び直す、という動きが重要になるのではないでしょうか。

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ここの駐車場の収支ってどんな感じ？
タワマンだと、駐車場からの収入で修繕費や管理費を抑えることができる場合が多いけど、ここは田舎で駐車場料金が安い（月1-1.5万くらい？）ので、駐車場の維持管理費用を賄うのに精いっぱいで他に回す余裕がないのかしら？

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>>3325 マンション比較中さん
営業に聞いたところ、駐車場8割埋まる前提の管理費らしいよ、それを信じると10割埋まっても浮くのは駐車場費の2割ぐらい、だいたい平均1.9万としても全体で最大月80万ぐらい浮くぐらいだと思います。この数字どう感じるかは人それぞれだと思いますが、私はあんまり他に回す余裕があると思える数字とは思っていないですね。
いま売れた住戸のうち駐車場希望者はどれくらいなんだろうか?

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駐車場料金は月1.7万-2.4万で、駐車場の維持管理費用は賄えております。
駐車場収入は管理会計の収入にも含まれております。
ただ、都心ほどの収入ではなく、ほとんどが共用部分経費に当てられるため、管理委託費にまでは回っておりません。
駐車場設置率は200/520で約38%ですが、1期契約者の駐車場希望率は約53%と聞いております。

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>>3327 住民板ユーザー3さん
>1期契約者の駐車場希望率は約53%と聞いております
あざす!私は8割り切るおそれはなさそうだと思いました、そのうち希望の駐車場タイプがうまく分かれるとですが。

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今なん割荒れてるの？

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>>3329 匿名さん
駐車場何割埋まってるの?ってことっすか?
1期が190戸契約あったとしてそのうち53パーで101台、残り320戸のうち99台埋まればいいんです、次期以降で3割希望者が出れば満車ですね、8割でいいなら2割弱でいい感じですね

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コンシェルジュはいらないかなーと思います。
朝はそのままエレベーターで1階におりるだろうから2階のコンシェルジュと挨拶もしないし、
帰りも最初こそエスカレーターで2階へ上がってから帰宅するかもですけど次第にポストに用がなければ1階からそのままエレベーターであがるでしょうし。
共用施設の予約はネットですし、コンシェルジュ無駄だなと感じます。

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>>3331 匿名さん

そうなると、郊外のタワマンが無駄と言う根本的な話に戻る

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管理費も高い割には駐車場8割を収入見込みにしてるとこと、少し杜撰というか大丈夫か？と思う所は修繕費の上がり方ですね。

修繕費だけで3万程いく計算だった気がする。
そもそも、ハザードエリアで特別修繕などが出ると一気にこれも上がる可能性もある。
管理修繕費で6万円位払うのは流石に高すぎじゃないだろうか？

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ハザードマンションですから
資産価値はとっても低いでしょう

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>>3322 住民ユーザー3さん

簡単にですが
今の書類をみても管理委託費の内訳が記載されていないので、見ても分からないと思います。
そもそも東京建物、野村不動産は他物件の管理委託費を上げられない分を新築物件に乗せているような気がするので、そこが主要因と感じています（ここの管理委託費も、23区の800戸規模のタワマンの管理委託費よりも高額になっています）。
それではリプレイスできるかと言えば、メジャー7の管理会社は互いにリプレースを取りにいかない傾向があります。なので今回リプレースで声をかけても応札はないと思います。
ここが緩和されるのであれば、メジャー７系列で現在唯一リプレース営業を行っている三菱地所コミュニティは有力候補だとは思います。聖蹟桜ヶ丘、府中にも三菱の新築物件ができますので、フロント、スタッフの融通もつきやすく、効率的な提案が期待できそうです。（が、おそらく辞退かなと思います。）

メジャー７以外でタワマンの管理経験のある管理会社は大和ライフネクスト、合人社くらいでしょうか。それらの管理会社にして何かトラブル（例えば修繕費が他よりも高い等）があったときに誰が責任とれるのか、といった話もあるので、苦労はすることになると思います。

それ以外は管理会社経由ではなく、管理組合と直接契約を結ぶことで個別業務で価格の競争力を働かせることも選択肢としてはあります。
ただ、事業者選定、監理、結果の責任取るのを数人の理事のみが負い、他の区分所有者がフリーライドして文句だけ言う構造は、それで多少安くなったところで極めて歪な構造だと思います。

他には、サービスをどんどんケチる、コンシェルジュをなくす、窓拭き階数を減らす、廊下の機械洗浄の階数を減らす、といったやり方もできるでしょう。
それらはタワマンとしてのサービスの低下につながりますので、中古価格は管理費削減以上に下がることにつながり普通は選択しないため（貧すれば鈍するの典型例）、そこまでしてこのマンションを買うよりも、最初から管理費が安くサービスがない小規模物件を買う方が双方にとって幸せな結果になると思います。

光熱費については高圧一括受電の採用による低価格化も選択肢としてないではありませんが、専有部も電力会社を統一させる必要があるため、電力小売り自由化している現状では事実上選択肢として存在しない状況でしょう。

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上記の「管理組合が個別業務で直接契約を行う」のは、コンシェルジュ契約、植栽維持契約等で実際に前例があります。

いずれにしても、他のマンションより管理費が高い低いと言うのはただの思考停止で、他のマンションよりも「清掃員の時間単価が高い」「植栽面積あたりの植栽維持費が高い」「エレベーター保守費用が同速度のエレベーターよりも高い」といった、個別要素の多寡を比較しないと前に進みません。

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>>3332 匿名さん

なんで？
なんでコンシェルジュが不要だとタワマン自体が不要になるの？

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なんで郊外広々としたハザードの立地なのに
天井高さを比較したのだろう

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>>3337 匿名さん

私もここは同感です。コンシェルジュ＝タワマンではないとは思います。
これは必ず必要だ という固定観念でサービス組み立ててると上長になりがちなので、精査が必要かと思います。明らかに管理費高いので、修繕積立たかくなってくると、どえらい金額になってきて、リセールで、かなり不利になる気が。。。

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コシェルジュも省略するみすぼらしいタワマンとか最低なので
そんな議案が総会に出れば反対するし
理事会にいればそんな議論決議の段階で反対するし
理事長なら議案にのせない。

これは価値観だから別に何が良い悪いではないね。

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