Brillia（ブリリア） Tower 聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス・ブルーミングテラス

侵食までかにされる方もいらっしゃいますが、この建設地は聖蹟駅前ではトップで高地ではないでしょうか？
浸水するレベルなら、低地はいくらでもあります。つまりこのマンション自体は地上部は浸水すらしないかと。地下はやられるかもですが、それなら内水氾濫でどこも似たり寄ったりかと

川が近いと水と土地の塩梅など、気になることは山ほどですが、それを超えるほど美しさもあるかと。求めない人には魅力は半減な気もしますが、綺麗は正義とも言いますよ？笑

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聖蹟桜ヶ丘駅前でトップの高地ではありません、事実でない事は控えた方がいいと思います。

綺麗は正義なのかもしれないが、ここの購入者が建物浸水なんてしない、盛り土すれば災害は安全などの認識の人が多い事ですね。
いざ災害が起こると、ここの組合は大紛糾する可能性がありますね。東京建物がどれだけ周知してるかにもよるが、何かリスク薄いと認識してる人が多い予感。

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3281さんは果たして購入者なんですかね。
購入者を明言しているのは私ぐらいで、私は割とマジメに水害に向き合っているのに、「購入者はリスク薄いと思っている」と書かれるということは、まだまだ住民板ユーザー3は精進が足りない、もっと勉強しろって事なんですかね…
勉強がんばります。

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ただここは避難場所になっているのも確か。安全じゃないところが避難場所に指定されますかね？

あと誰かがコメントしてましたが、保険入ってるから浸水しても住民の負担がないことが確かなら何が懸念でしょうか？

河岸浸食は年間何メートルですか？何センチですか？わかる人情報提供お願いします。

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>>3282 匿名さん
駅前では他に土地自体が高地な所はないと思って投稿しました。土手の高さに建物があるとこは無いかと。
聖蹟の駅付近で決壊するとしても早く流れてしまう低地箇所は戸建ての方だと思います。
氾濫した過去を持つ地域です。リスク回避というよりか、あったとしてもの発想で購入に至っています。水害に関しては丘がいいのは明白ですが駅が遠くて厳しく、永住環境として車を持たずにの、その快適さが判断として上回りました。

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小杉のマンションで発電機やられてないところは値下がってないように、浸水が起こってもきっちり耐えきればそれをもって市場は評価してくれると思います。
ブリリアの備えだけでは足りないところは住民が主体的に備えていく必要があります。
私がその一員になるかどうかは、抽選受かってからの話になるでしょうが、仮に受からなかったとしても災害に翻弄されている姿なんか見ても別に面白くないですしね。

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北向き高層階で心が決まりました。抽選に挑みます。

若干、高層階はエレベーターと、資産価値がきになりますが、、、高層階なら、乗れないことはないと信じて。

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武蔵小杉の浸水は多摩川氾濫ではなく、多摩川に流れ込む川からの内水ですね。それと、武蔵小杉などの都心に近いマンションと比べるのは危険。

あくまで郊外や地方での浸水実績が出たところと比較すべきでは？

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>>3287
当たるといいですね、応援してます！

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東５Fの間取りE,Dが第一期では販売されてませんでしたが、第二期に含まれてますか?
また価格は上下フロア比較して第一期から変動ございますでしょうか?

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>>3290 検討板ユーザーさん
2期のどこかで売るようですが、すぐすぐでは無さそうですね
価格に変動はないです

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>>3274 マンション検討中さん
川が流れているから可能性として行政はハザードを作成している。
どんな対策を行ったとしても大丈夫と言う事は無い。
じゃあ、何も対策を行っていないかと言えばそんな事は無くて護岸工事や掘削を行って流量を増やす対策を行っている。河川事務所の資料に色々書かれてる。
説得力と言うのは受け取る側の要素じゃないの？
車に乗っても、鉄道に乗っても、航空機に乗っても大事故に巻き込まれて死んじゃう事はある。
ハザードはそんな感じで対策は取っているけど最悪の場合はそうなる可能性があると言う事を書いている。可能性はあっても必ず起こるのか？は誰にも判らない。
それを判断するのは個々人と言う事。

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>>3288 匿名さん
内水氾濫と言う視点で言うなら東京都の浸水実績を調べたら支流の大栗川周辺は過去に何度も内水氾濫が起こっているしマンションと京王線を挟んだ下流側の関戸地区も同様の記録が残っているけどマンションの地籍(１丁目)に関しての浸水記録は見つからなかった。
関戸と言う地籍で発生した浸水でも多摩川では無く支流の大栗川、乞田川で地形を考えてもこのマンションが対象なる事は考えられない。
まあ、絶対に起こっちゃいけないと言う人は何も考えず別の絶対に安全な物件をお勧めするけどね。

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もう、これ以上は売れ行き良くならないですな...

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>>3291 マンション検討中さん
ありがとうございます!
価格決まっているなら今開催してる２期相談会に出て要望か希望を出せば売りに出る感じでしょうか??マンションの販売流れがよくわかっておらず。。

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EとDは隣の高さが確定するまでは売らないと営業に聞きました。
眺望を踏まえた値付けする気でしょうね

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>>3290 検討板ユーザーさん

東向き低層は
3F：第一期第一次
4F：第一期第三次
5F：第二期第？次
ですね。

いわゆる客寄せパンダ部屋なので、第二期第一次で放出するかどうかは集客次第だと思います。
第二期の集客が売主の想定よりも悪ければ、第一次では売り出さず、引続き客寄せパンダとして残し続けるかもしれません。

残っている間は「2LDK 4000万円台-、3LDK　4700万円台-」と広告で謳え続けられますので。

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５階は2期の最後で売ると言ってましたよ

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＞いわゆる客寄せパンダ部屋なので、第二期第一次で放出するかどうかは集客次第
＞残っている間は「2LDK 4000万円台-、3LDK　4700万円台-」と広告で謳え続けられます

X期第Y次で放出しないなら、広告に表示することはできません。
広告違反にならない為に、「抽選に申し込む」ことは可能なはずです。
但し、抽選が行われるのは、X期第Y次の販売期間よりずーっと後で
基本的には最後になるでしょう。

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南向き低層階ってどうなのでしょうか。1期でも売れ残るくらい人気がない感じでしょうか。個人的には陽当たり重視なので南向きがいいのですがこちらの掲示板ですと北向きが人気とのことで不安になりました。

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自分が良ければそれでいいんじゃないの？
人気を気にして北向き買うつもりでもあるの？

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今のところ南向きは抽選にならず買える所が多いですね。
期が進むごとに南も抽選になっていきそうですから、狙い目かもしれませんね

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隣のマンションの詳細わかる方います？

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>>3303 マンション検討中さん
C敷地マンションについては現段階で決まっているものはありません。
色々と情報収集していく中で、現時点でこんな感じかなと言えることは

・詳細が出るのは年末から年明け
・本マンションの高さの半分
・イメージとしてはA敷地マンションを半分に切ったようなイメージ
・住居のみ
・A敷地マンションでは2LDKが人気なので、2LDKを1列増やすかも

という事でしょうか。
C敷地につきましても日々情報収集をしておりまして、写真も撮っております。
といっても現在はA敷地建設現場の駐車場になっておりまして、毎週駐車場の写真を撮るだけになっています(笑)
はっきりとした詳細がわかりましたら、随時書き込みたいと思います。

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>>3300 マンション検討中さん

個人的には、南の低層は車の排気ガスがきになるので迷ってます。でも、それって日中だけだし。。

北の高層階狙いですが、資産性重視すると、低層だし、南だし、また、迷い始めてます。。

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北の中住戸は日照悪くて後悔すると思うけどなあ・・・
南の高階層の角が理想だけど、予算の制約あるなら仕方ないですよね
また、川沿いなので低層だとどの方角でも虫がうざいので少なくとも10階以上が望ましい
10階でも余裕で虫飛んでくるけど、低層階よりはマシ
７階以上は虫来ないとかいう人いるけど、20階くらいまでは余裕で飛んできますよ

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毎週現地行って車通り眺めてますが、マンション前は車通りほとんど気にならないと思います。
駐車場が渋滞しているときも、C敷地前・S字カーブの方が圧倒的に混んでます。
ストリートビュー見ると分かります。

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>>3307 マンション検討中さん

駐車場の入口あるので、車で行くと、混んでると待たされること結構あります。最近はそれでも、少なくなりましたが、今後また、新たな商業施設や、横断歩道の設置なんかもあったりすると、車のアイドリングからの復帰の影響なんかもある気はしてます。

リセールだと、南が強いと言いますよね。なやみますね。

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京王線近郊に住んで長いけど、2年前の台風の時も避難勧告はでたけど水害は全然なかったし、数十年前河川氾濫しかけた時も大丈夫だったかな。あの頃よりは浅川近辺もだいぶ補強されたし、気にするとしたら生産緑地関連の方じゃないかなぁ。いい土地出てボコっといいマンションが立つ可能性があるけど、そんなこと言い出したら永久的にそれが続くんだよねぇ。。

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生産緑地の類は私はあまり気にしてないです。影響はごく限定的になるだろうという見方がいくつか出ているのでそれを支持してますね。

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Twitterで、タワーマンションの「好みの向き調査」というのをされてる方がいましたよ。
眺望が全方位同じ条件と仮定して、1353人中、南33％、北32％、東28％、西7％という結果でした。
タワーマンションの場合は、リセールは南向きがいいというのは当てはまらないかもですね。
西以外ならよさそうです。
そしてここのマンションの場合眺望は南より北が良いわけですから、リセールでも北が強いんじゃないですか。

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もっと都心側でレインボーブリッジとか眺望の目玉になるようなものがあれば北側
が第一選択になる場合はあるけど、ここは眺望という意味では目玉がほとんどないからなあ
北側はリバービューだけど、田舎だから夜は真っ暗でつまらないし
明るい橋や船が通るんだったら眺望的にもありだと思うけどね

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>>3313 匿名さん
夜に船が通るベランダのある家に一年半過ごしました。確かに綺麗ですよね。人工的な光の良さもあります。
しかし、自然な、水面に映る静かさは永住に向いてる環境とも言えます。最後は個人の好き好きですが、歳をとっても綺麗と思える環境を探せると、リセール以上の価値がある気がしています。

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>>3312 名無しさん

都心と郊外を一緒くたにしない方が良いと思います。

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郊外のタワマンはリセールを気にしたら買えない

自己満でしか買えない

売るときは次のマンションの頭金ぐらいに考えたほうがメンタルはやられない

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>>3315 匿名さん
眺望が全方位同じっていう前提のアンケートだったので私は結構参考になると思いました。
多分このアンケート回答者は大半が都心タワマンをイメージして答えてるだろうと思いますし、都心と郊外だと購入検討層が異なるとかが考えられますので、おっしゃるとおりだと思いますが、
アンケートのようなもの参考にするのであればここの第一期の販売推移がわかればいいんですけどね。第一期と2期では価格変動がありましたが。営業に聞けばそういったもの出てくるのかな??

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リスクは高いマンションだな

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リスクが高いとか、検討に際してなんの参考にもならないただのネガ投稿は何がしたいのでしょうか？検討対象外なら別のところ行ってください。
抽選倍率を下げたいからネガ投稿してるのでしょうか？？

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リスク高いのは、東京建物のタワーマンションって修繕費の一時金があったり、修繕費の上がりが急だったり将来的なランニングの問題がありそう。

ここは管理修繕費で６万近くいきそうですからね。それに免震装置って修繕計画に入ってないですが、交換するにはかなり掛かると聞いたのでそのあたりのリスクも考慮すべきかもですね。

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>>3320 匿名さん

たしかに、管理費と修繕は、計画はみせてもらいましたが、それにしても高すぎる印象です。購入者のひとが「各回ゴミ置き場をやめますか？」とか色々いってますが、飛躍もいいとこで、根本的に武蔵小杉などとくらべても明らかに高いと感じます。

このマンションの、大きなリスクですよね。

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黙っていましたが、このままだと「購入者は各階ゴミ置き場を廃止したがっている」と言われかねないので書きます。
「各回ゴミ置き場をやめますか？」という話は、委託費の中で特に人件費が多く見積もられているので、手っ取り早く安くするにはそういう道もありますよという一案を提示しました。
今のサービスは全部必要というのは前提となっております。

飛躍と言われて複雑な気持ちもありますが、そう言いたくなる気持ちは分かります。
確かに管理費はとにかく高いですよね。
どうすれば安くできるのか、数ヶ月考えています。
仕事で使っている机の上に管理の冊子がありまして、休み時間ににらめっこするほどですが、本当に、未だに結論が出ていません。
もし契約される運びとなりましたら、一緒に考えていただけると嬉しいです…

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>>3322 住民板ユーザー3さん
とりあえず引き渡し完了して管理組合立ち上げたらいろんな会社に相見積取らせたらいいんじゃない??やっぱ高いんで、私は買うならそれをしようと思って検討してます

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スムログの記事によると、現在は人件費の高騰に伴って新築はどこも管理費を上げざるを得ない状態であると聞いています。
一時的に我慢しながら、人件費の下方圧力が強められそうな買い手市場で有利な契約を結び直す、という動きが重要になるのではないでしょうか。

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ここの駐車場の収支ってどんな感じ？
タワマンだと、駐車場からの収入で修繕費や管理費を抑えることができる場合が多いけど、ここは田舎で駐車場料金が安い（月1-1.5万くらい？）ので、駐車場の維持管理費用を賄うのに精いっぱいで他に回す余裕がないのかしら？

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>>3325 マンション比較中さん
営業に聞いたところ、駐車場8割埋まる前提の管理費らしいよ、それを信じると10割埋まっても浮くのは駐車場費の2割ぐらい、だいたい平均1.9万としても全体で最大月80万ぐらい浮くぐらいだと思います。この数字どう感じるかは人それぞれだと思いますが、私はあんまり他に回す余裕があると思える数字とは思っていないですね。
いま売れた住戸のうち駐車場希望者はどれくらいなんだろうか?

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駐車場料金は月1.7万-2.4万で、駐車場の維持管理費用は賄えております。
駐車場収入は管理会計の収入にも含まれております。
ただ、都心ほどの収入ではなく、ほとんどが共用部分経費に当てられるため、管理委託費にまでは回っておりません。
駐車場設置率は200/520で約38%ですが、1期契約者の駐車場希望率は約53%と聞いております。

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>>3327 住民板ユーザー3さん
>1期契約者の駐車場希望率は約53%と聞いております
あざす!私は8割り切るおそれはなさそうだと思いました、そのうち希望の駐車場タイプがうまく分かれるとですが。

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今なん割荒れてるの？

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>>3329 匿名さん
駐車場何割埋まってるの?ってことっすか?
1期が190戸契約あったとしてそのうち53パーで101台、残り320戸のうち99台埋まればいいんです、次期以降で3割希望者が出れば満車ですね、8割でいいなら2割弱でいい感じですね

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コンシェルジュはいらないかなーと思います。
朝はそのままエレベーターで1階におりるだろうから2階のコンシェルジュと挨拶もしないし、
帰りも最初こそエスカレーターで2階へ上がってから帰宅するかもですけど次第にポストに用がなければ1階からそのままエレベーターであがるでしょうし。
共用施設の予約はネットですし、コンシェルジュ無駄だなと感じます。

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>>3331 匿名さん

そうなると、郊外のタワマンが無駄と言う根本的な話に戻る

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管理費も高い割には駐車場8割を収入見込みにしてるとこと、少し杜撰というか大丈夫か？と思う所は修繕費の上がり方ですね。

修繕費だけで3万程いく計算だった気がする。
そもそも、ハザードエリアで特別修繕などが出ると一気にこれも上がる可能性もある。
管理修繕費で6万円位払うのは流石に高すぎじゃないだろうか？

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ハザードマンションですから
資産価値はとっても低いでしょう

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>>3322 住民ユーザー3さん

簡単にですが
今の書類をみても管理委託費の内訳が記載されていないので、見ても分からないと思います。
そもそも東京建物、野村不動産は他物件の管理委託費を上げられない分を新築物件に乗せているような気がするので、そこが主要因と感じています（ここの管理委託費も、23区の800戸規模のタワマンの管理委託費よりも高額になっています）。
それではリプレイスできるかと言えば、メジャー7の管理会社は互いにリプレースを取りにいかない傾向があります。なので今回リプレースで声をかけても応札はないと思います。
ここが緩和されるのであれば、メジャー７系列で現在唯一リプレース営業を行っている三菱地所コミュニティは有力候補だとは思います。聖蹟桜ヶ丘、府中にも三菱の新築物件ができますので、フロント、スタッフの融通もつきやすく、効率的な提案が期待できそうです。（が、おそらく辞退かなと思います。）

メジャー７以外でタワマンの管理経験のある管理会社は大和ライフネクスト、合人社くらいでしょうか。それらの管理会社にして何かトラブル（例えば修繕費が他よりも高い等）があったときに誰が責任とれるのか、といった話もあるので、苦労はすることになると思います。

それ以外は管理会社経由ではなく、管理組合と直接契約を結ぶことで個別業務で価格の競争力を働かせることも選択肢としてはあります。
ただ、事業者選定、監理、結果の責任取るのを数人の理事のみが負い、他の区分所有者がフリーライドして文句だけ言う構造は、それで多少安くなったところで極めて歪な構造だと思います。

他には、サービスをどんどんケチる、コンシェルジュをなくす、窓拭き階数を減らす、廊下の機械洗浄の階数を減らす、といったやり方もできるでしょう。
それらはタワマンとしてのサービスの低下につながりますので、中古価格は管理費削減以上に下がることにつながり普通は選択しないため（貧すれば鈍するの典型例）、そこまでしてこのマンションを買うよりも、最初から管理費が安くサービスがない小規模物件を買う方が双方にとって幸せな結果になると思います。

光熱費については高圧一括受電の採用による低価格化も選択肢としてないではありませんが、専有部も電力会社を統一させる必要があるため、電力小売り自由化している現状では事実上選択肢として存在しない状況でしょう。

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上記の「管理組合が個別業務で直接契約を行う」のは、コンシェルジュ契約、植栽維持契約等で実際に前例があります。

いずれにしても、他のマンションより管理費が高い低いと言うのはただの思考停止で、他のマンションよりも「清掃員の時間単価が高い」「植栽面積あたりの植栽維持費が高い」「エレベーター保守費用が同速度のエレベーターよりも高い」といった、個別要素の多寡を比較しないと前に進みません。

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>>3332 匿名さん

なんで？
なんでコンシェルジュが不要だとタワマン自体が不要になるの？

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なんで郊外広々としたハザードの立地なのに
天井高さを比較したのだろう

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>>3337 匿名さん

私もここは同感です。コンシェルジュ＝タワマンではないとは思います。
これは必ず必要だ という固定観念でサービス組み立ててると上長になりがちなので、精査が必要かと思います。明らかに管理費高いので、修繕積立たかくなってくると、どえらい金額になってきて、リセールで、かなり不利になる気が。。。

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コシェルジュも省略するみすぼらしいタワマンとか最低なので
そんな議案が総会に出れば反対するし
理事会にいればそんな議論決議の段階で反対するし
理事長なら議案にのせない。

これは価値観だから別に何が良い悪いではないね。

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>>3335 匿名さん
ご返信ありがとうございます。色々と真面目に回答下さり大変うれしいです。
ご意見には同意する所も多いです。

管理委託費の内訳は、「管理に関する説明書」34ページにざっくりとしたものが載っていて、そちらをベースに考えているとことです。
特に目立つのは、

防災センター要員・24時間管理人・コンシェルジュの人件費で35%
各階ゴミ置き場の運搬や共用施設の清掃員の人件費で28%

といったところでしょうか。
最低賃金もどんどん上がり、人件費も高騰し、人手不足にあえぐ現代社会に置いて、一から人材を確保するというのは大変なことだと考えています。
安さを求めての管理会社の変更は、今以上に安い人件費で人を集めるわけですから、サービスの質の低下やサービスの削減となっていくことになると思っております。
サービスの質の低下やサービスの削減は多くの方が気にしていらっしゃるリセールにも響いてくるところであります。
住民の皆さんそれぞれの価値観があって簡単ではないですし、それにより住民同士で喧嘩や分断が起きたら最悪ですよね…
サービスの質の低下やサービスの削減をしない方向性でどうにかするならば、駐車場利用料を…とかも考えはしますが、言うと喧嘩になるのは間違いないので考えるだけです(笑)

私個人の考え方としては、管理委託費をむやみに削減する方向ではなく、管理委託費に見合う上質なサービスを提供していただけるような方向性が一番良いと考えております。
「管理費は高いけど、その分しっかり管理も行き届いていてサービスもすごく良い」というのも一つの理想形ではないでしょうか？
管理会社である東京建物アメニティサポートさんとは良好な関係性を築き、住民と一緒になってマンションの品質維持・向上を考えていただける良きパートナーになっていただく方が、良いのではないかなと考えております。

大きく削れる部分があるとすれば、管理委託費ではなく、「共用部分経費」かなと考えております。
こちら実費請求となっていますので、削れば削るだけマンション住民の利益となります。
共用部分の光熱費、マンション総合保険費、植栽維持契約(こちら管理会社を通さない直接契約となります)、カーシェアやデジタルサイネージ利用料など、たくさんあります。
「管理に関する説明書」27ページに金額が載っていますが、結構な額が見積もられています。
これらは個別に見直せますので、ここを削ることができないか、当面考えているところです。

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どうしても
　郊外×低スペック
でがっかりした人は多いと思います

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購入者さんに質問があるのですが、ここは７４㎡で管理費約31,000円。
修繕費が8,000円ですが、修繕費が20年目辺りには38,000円ほどになるといわれてますが、これは本当でしょうか？
合計で69,000円の管理修繕になるとの事ですかね？
それに１０年ごとに４０万円の一時金を払うみたいな事もあるのでしょうか？

質問ばかりですいませんが、お願いします。

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もう現役を引退された居住者のかたに時給を少しだけ落としてその人たちに管理の仕事をしてもらえば、質もサービスも高そうな気がしてきた・・・。

それか、共有部と言えば2室あるゲストルームが無料で使えるのは、逆に予約できない人やとりあえず予約だけして使わないとかもでてきそうなので、1泊3,000円とかでもいいので取れば管理費の足しになると思う。

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>>3343 マンション検討中さん
頂いている修繕案では、初年度の修繕費は105円/㎡、20年目は修繕費345円/㎡です。
74㎡であれば、初年度は 7770円、20年目は25530円となります。
修繕案には一時金はありません。
修繕案はあくまで案ですので、今後の相場や建物・設備の劣化具合により価格は前後いたします。

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20年目では管理修繕費が56,000円ですか…ありがとうございます。
人件費問題は、修繕費ほど重くなってきそうですから心配ですね。
他の大手不動産業者は、駐車場は４割ほどしか管理費見込みに入れておらず、その他収支も大きく修繕費にまわせるように予算化していると言っていました・・・・
ここは駐車場８割収入化や防災センターなど、予算に余裕がなくしかも、修繕計画見込みが25,000円程度でなど、管理修繕計画に不安を覚えます。

ブリリアタワー所沢は、修繕計画が20年目は３万円と一時金４０万でした。
理由は、タワーマンションは修繕にお金はかかるがちゃんと修繕して価値を維持するでしたが、ここは同じデベロッパーなのに修繕計画思想が大きく変わることに違和感を感じます。

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修繕費は高くつくのはまだ分かるんですが、管理費がいくらコスト高といえど、高すぎて、最初の管理組合も入っての、2年知育などのイベントとか、要らないので、管理費はどうにかしてほしいと考えます。
500戸超えのメリットが全然生かされてない気が。。。

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将来的に一時金を取るのは販売時に少しでも安く見えるように少し前まで一般的でしたが揉めるので最近は取らない事が多いですね。駐車場の8割という数字は稼働率の話です。どこのマンションでも稼働率は7割前後で見立てており、駅前で設置率が高くない物件では8割、場合よっては9割もあります。4割うんぬんというのは駐車場収入使い方の話で稼働率とは別の話です。

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>>3346
だから稼働率の問題ではなく、駐車場収入の何割を管理費収入で見込んでるかという事ですよ。
ブリリアタワーは８割埋まる前提で管理費計算してる。
駐車場稼働率が４割なら、管理費ショートするし
駐車場稼働率が９割なら、管理費見込み以上の収入となる。

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ここは初期設定でゲストルームは無料（リネン代のみ負担）、コミュニティラウンジも無償で貸切可能となっております
これではゲストルームの光熱費はもちろん家具、ベッド、ユニットバス、トイレといった什器もゲストルームを利用していない人で負担することになります
また、タダで貸切可能ならモラルハザードを生むことにもなるでしょう。
せめて15年で更新するとしても、その減価部分は利用料を徴収しないとやっていけないと思います。
レンタサイクルも同様ですね。

…といったように初期設定は色々と粗があります。

ただ、こうした利用料を徴収したとしても収入増は精々年間数百万円程度、戸あたりで月々数百円いったところです。

他にも、保険については単年度更新になっているでしょうから、これを5年契約にするだけで数十万円は浮きます（5年契約でも途中解約でもお金は戻ってきます）。

結局、何か特効薬がある訳でもなく、チリツモでチューニングしていくしかない地道な作業です。

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ゲストルームの話は宿泊料を取ると旅館業法に引っかかるからNGで実費のリネン代のみとしているのではなかったですかね。たしか。

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マンションの管理費では、防災センターあるとこは維持費高い、消防法上その他によって削減や人を減らすなどできないので辞めた方がいいって良く言われます。

ここも細かい管理費削減はできても、将来的に人件費高騰などによって削減できる項目少なくて防災センター24時間管理など身動き取れなくてなり逆に値上げ懸念が大きいです。

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あとコミュニティラウンジも年間数万円程度の収入より費用徴収や税務処理などのコストの方が上回るので赤字になる為に無料にしているような話だったかと。

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プランニングが苦しい

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>防災センター要員・24時間管理人・コンシェルジュの人件費で35%

防災センター要員・24時間管理人は、タワマンの場合、消防法や建築基準法で
必須となっていると思われます。
業務の性質上、当該タワマンに無関係な会社に委託するのは無理があると思われます。
コンシェルジュや清掃要員は他社への振り替えは可能かと思いますが、管理費削減への影響は軽微かもしれません。

タワマンの場合、管理費や修繕費が高いのは当たり前で、立地が良ければ駐車場からの収入で、かなり補填できますが、郊外では難しいでしょうね。

それだけ高いランニングコストを払ってでも住みたいタワマンかというと、やはり
外廊下といった低仕様タワマンでは、なかなか正当化できない人が多いかと思います。新築信者は一定数いるので販売は順調だと思いますが、リセール時に、低仕様＆高ランニングコスト＆低立地・利便性で中古購入者は限られると思います。

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タワマンで防災センターや24時間有人管理が必須な訳ではありません。
消防法などの案件により、防災センターありなしが決まります。

因みにありだと管理が高コストなので回避する設計も可能ですね、タワーでも。あとは商業施設を入れても高コストになるので回避もあります。

要は設計思想。ここが管理費や修繕費費を考えた設計とは思わないし、削減予知があまりない。

東京建物が言うようにタワーならではの高コスト管理体制でいく設計思想ですね。だから管理費削減はないですね、怖いのは修繕費ですね。

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今回の失敗を反省して、次に生かして欲しいと思います

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>>3351 匿名さん

区分所有者とその関係者のみ利用、かつ償却費用（修繕費用の範囲）の実費負担であれば利用料をとっても旅館業法違反にはなりません。

そこの確認を管理会社が面倒がってリネン代以外無料とか安直なことをするので、管理組合が苦労する羽目になります。

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より正確には、ゲストルームが「日頃から交流のある親戚、知人、友人を泊める場合」に限定した利用であるため、旅館業法の許可が必要な４要件に適合しない、というものですね。この場合には、宿泊料をとっても問題ありません。

もちろん、ゲストルームが無関係な第三者でも誰でも泊まれるとするならばアウトですが、普通はそのような運用にはしません。

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月1万円高いとして20年で240万円。
240万円予算を高くしたとして他に良い物件ありますかね？
しかもこの240万円には利息がかかりません。
あれば他にいけばいいでしょう。
物件が安いのは正義です。

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無駄な管理費は設計の失敗に起因するところが大きい

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物件の金額安いのは正義ですが、安いのに買ったのに管理修繕費払えないって人が多いと管理崩壊します。

都心のタワーなどは安いを全面に出さないのは、それを払える余裕を含めての資産性なんですよ。安さにつられて管理費負担で将来的にも売却ネックになるなら、200万以上の損失ですね。

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>>3362 マンション検討中さん

さすがに買う時は管理費計算するでしょ。

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辛いね。。
ここ。。

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修繕費計算してないでしょ？
このタワーが本当に高いのは、修繕費だと思いますけどね。特に免震装置とかタワーとかの修繕費は、30年で高いと60億とか言いますからね。

60億だと戸あたり30年で1,100万円ほど、月当たり3.2万円ですね、当初7千円は安すぎですしエレベーターとかタワー駐車場とか高コスト修繕費を多数抱えるから、あまり安くできないし階数高いマンションはタダでさえ修繕費高いから、ここは考慮すべきですね。

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先すぎる話なのでアレですが、免震装置は修繕計画に計上されてない場合がほとんど、ここもその恐れが大きい。
免震装置の寿命が30年以上あるので、長期修繕の計画に入れなくていいのが理由だったりする。

また、タワーパーキングやエスカレーターなどは、修繕コストが大きくそれにハザードエリアは災害時にマンション本体は無事でも敷地などに被害が出るので直さない訳にもいかずこれも高コストになる。

あとは地震などでの特別メンテナンス費用が何気にタワーは高くて、地震の後の調査費用もコスト食う。結局は、20-25年目は少なくとも3万近く修繕費がかかると思った方が良いと感じるね。

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どこのタワマンもそうなのでは。
払えない方は板マンいってください。。

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話が発散してきているので、どなたかファクトと不確実性の意味合いのリスクの観点でPros/Consまとめてくれないかな。
将来的なことは上がるも下がるも市況にもよるし議論は楽しいだろうけどあまり有益じゃないかなぁと。購入者は楽観視してそうだし、ネガな人はしつこく不安視することいってるけど、どちらもどうでもよく挙がった項目を見て検討者が考えればよいので。

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エレベーター数をどうやって計算したのだろう

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高いですか？タワマンとしては一般的なレベルの範疇だと思います。そりゃ板マンよりは俄然高いですが。24時間有人管理でコンシェルジュがいて各階にゴミ置き場がある生活を魅力的に感じる人は高い管理費を払って住めばいいし、そんなの不要と思う人は板マンに住めば良い話では？

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聖蹟なのに、管理費は都心並
このまま維持管理は難しそう

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そうですね。高いと言ってもケア付き住宅に住むよりはよほどリーズナブルだし元気なリタイヤ層にはやっぱりなんだかんだ言っても駅近のタワマンが人気です。

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楽観的というよりは、東京建物が出している管理・修繕計画をベースに話をしているだけという所です。
ちなみに修繕費は30年で37億集める計画となっています。

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ところで明日で2期の要望締切ですね。さて何戸売れるか！？

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今回の反省点は
エレベーター
価格
ハザード
仕様
管理費
が大きいと思います

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相変わらず盛り上がってるね。人気そうでなにより。

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東京建物都心のマンションで忙しいのか
ここの力を入れていない具合がちょっと

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これだけ嫌悪されるものがあると、賃貸ならともかく、購入は躊躇する

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>>3374 匿名さん
とある間取りの低層はすべて抽選とのこと。
祭りや。

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2期1次で何戸くらい出ますかね？40戸くらいかな？

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