Brillia（ブリリア） Tower 聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス・ブルーミングテラス

まーた荒らして楽しみたいだけの人が来たんですね。
相変わらず人気マンションですね。
多摩川の堤防が崖に見えちゃう人もいるんですね。
心配してくださってありがとうございます。

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ごめんなさい、同じ画像が貼られてました・・・
盛土エリアかどうかは、地理院地図の『土地の成り立ち』→土地条件図で確認できます。

過去の水田などは、今昔マップなどで確認できます。
https://ktgis.net/kjmapw/

北側のがけ崩れ指定は、普通に多摩市のハザードマップに載っています。

ブリリアタワーは、災害対策をしてるマンションというより、周辺を含めてハザードには弱い地域で生活するうえで対策なしはあり得ない地域と感じます。
災害発生時、ほかのマンションが被災し対策不足と自分たちのマンションは無事だった良かったと思うってよりも、子供の友達含め友人などが被災する可能性があるというエリアだと、わかっていながら生活するのはどうかと少し思い書き込みました。

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>>2819 マンション比較中さん

ご自身で色々考えずとも、ハザードマップには浸水継続時間というのが載っています。
>>2225 にもある通り、ここはすぐに水が引きますよ。

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>>2819 マンション比較中さん
川の合流地点に近く元田園地帯というのは大切な話。一昨年の台風で前者が原因で川崎市内マンション内で死者出しているし、後者は武蔵小杉に通じる。ただそれらを加味した価格と言えば納得する。

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>>2822 マンション比較中さん

がけ崩れじゃないですよ（笑）
右上から左下への斜線なので、「家屋倒壊等氾濫想定区域」ですね。
ここはマンションなので関係なしです！

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そもそも利便性の良い城東エリアと、23区外のこのエリアを同一にしてる意味がわからん。

城東エリアは、都心までのアクセスと利便性によって災害リスクあっても人が住む。
川崎や武蔵小杉も利便性抜群。
聖蹟桜ヶ丘はそもそもだいぶ郊外で、災害や水害で被災したら、それこそ資産性なんてぶっ飛ぶと思った方がいいんじゃなか？

心配なら掲示板見なければいいって言うのじゃなく、災害リスクも何も気にしなければ、ここ覗かずに営業の言うように人気で災害対策バッチリなマンションなんだろうから、買えばいいと思うよ。

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>>2818さん
質問しておいて申し訳ございません。自分で確認してみました。

国土交通省が”重ねるハザードマップ”なるサイトを用意してくれていました。
http://disaportal.gsi.go.jp/
（添付資料の緑塗が大規模盛土造成地、オレンジor赤が土砂災害（地すべりや急傾斜地など含む）警戒区域です、”地図を見る”をクリックして左上から災害を選択していくといろんな情報がわかります）

これを確認すると、聖蹟桜ヶ丘駅周辺（半径300m）ではそういった土地がなかったのですが、”周辺”や”堤防”とはどの位置のことになりますでしょうか。もしくは確認方法が異なりますでしょうか？

>このタワーが無事であっても『駅を中心とした街の機能』は停止する事が考えられる
>そもそもハザードエリアは一番大変なのは災害後の復旧や災害時の通勤通学を含めた生活環境が大変になると思う。
私も同感です。私はマンション自体の安全対策以外でもそういった観点で考えるのは必要だと思います！

>>2821さん
心配や荒らしかどうかっていうよりメリット・デメリットの情報を正しく確認したいと思いましたので、伺わせていただきました！
もし私2820に対してのコメントでなければすみません。

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なるほど、ネガの人たちはマンション敷地以外の聖蹟桜ヶ丘の街がダメになったら資産価値が落ちるという論調に変化したわけですね。
災害対策をしてない住民を見捨てるとは何事かと。
いやーもはやなんでもありですね。
マンション購入者のできる範囲超えてない？
どうしろというんですかほんと。

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>>2822 マンション比較中さん
回答ありがとうございます。（ページ更新せずに書き込んでしまいました。私は2827です）

盛土
確認できました。ありがとうございます。
ただソースたどると（https://www1.gsi.go.jp/geowww/landcondition/report/D001-A01-0054u.pdf）、大正10年に田んぼだった土地はほぼすべて盛土地（主として低地に土を盛って造成した土地）になってしまうようですね。
（私のイメージしてた盛土ではなかったです。イメージってなんだよって言われると思いますが、）

水田
これも地理院地図のソースを確認すると、確認できました。

がけ崩れ
これは>2825さん指摘の通り、「家屋倒壊等氾濫想定区域」のようですね、私は鉄筋コンクリートマンションが越水や氾濫によって崩壊するとは考えていませんが、その範囲に入っていますね

情報ありがとうございました！

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タワーの住民が周りを助けろとは誰も言ってないですよね？

そもそも資産性は、エリア評価も重要な要素なのは当然ですよ、周りが被災してる状況で都市インフラの復旧や、対策をしていない戸建てやマンションがブリリアタワー以外ほとんどならば

今でも中古で3000万円程度で買えるエリアですから、修繕も復旧もなかなか出来ない街となる可能性はありますよ。
対策するにせよ、多額な金がかかるエリアであるのは間違いないが、そこまで地価が高くないタワーでもお安く買える街ならあえてそこを選ぶ人は少なくなる

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仮に駅前が浸水したとして、一晩もあれば水は引きますので陸の孤島になるというのは大袈裟だと思います。被害を受けた戸建は建て替えか住み替えか、という事になると思いますがエリアを変えたくない地元の方にとって、このマンションは聖蹟桜ヶ丘で唯一被害がなかった(少なかった)マンションとして積極的に選ばれる転居先になり得ますので、むしろ資産価値は上がるのではないでしょうか。東日本大震災の時も仙台なんかでは免震マンションに買いが殺到して値上がりもしました。本物件は周辺において唯一無二の存在であり資産性は維持されると考えます。

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郊外のタワーマンションは、駅直結で高い金額でも売れる層を取り込まないと将来、不安を残す。
免震構造や災害対策はいいのだが、その修繕費は通常よりも割高なタワーマンションであれば、賃料もそんな出ない郊外で

これだけの施設を作るのだから、かなりな負担となる。住民層が、比較的安い金額で選んでるなら、災害なんてあったら少なくとも特別修繕が発生する事もあり、安いから買ったでは後で後悔する可能性はある。

ハザードエリアで、災害や地震などで安く済むって思ってるような書き込みが多いが、ハザードエリアでタワー買うなら、修繕は高くなる金かかると覚悟すべきだと思う。

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このエリアで浸水被害出れば、唯一無二のタワーだから値上がりなんてしませんw

周辺は多摩ニュータウンや、武蔵野台地なんかがあるんだから、やっぱり川沿いは危ないねで終わりますよw

そもそも1日で水が引くからいいって意味わからん、一日も水に浸かるってわかっててあえて浸水後に買う人なんているのかと、しかも値上がりしてとかいう謎理論。

城東エリアみたいに、23区内なら将来復旧する可能性もあるが、新宿まで通勤時40分かかるエリアで浸水被害起きたら、通常は資産性も人口もだだ下がりです

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ここが人気マンションになっているのを快く思っていない人もいるという事ですね。
広域検討者に選ばれるマンションですから。
しょうがないですよ。
早く買わないとどんどん値上げしていくみたいですよ。
ご契約、ご購入は、お早めに。

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>>2833 eマンションさん
武蔵小杉は下がってないので、下がるとしたら京王線と聖蹟桜ヶ丘の評価が下がった時でしょう。

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ごめんさい、2822です。
皆様のご指摘の様にがけ地崩壊指定ではありませんでした、すいません。訂正します。

ネガティブメインな話題で申し訳ありませんでした。

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聖蹟桜ヶ丘と、住みたい街上位の武蔵小杉とか、利便性の良い城東エリアと比べるのやめませんか？

ここの管理修繕は76平米で、39500円。
災害関係なく、平時でもこの金額なんだから水害や災害起きたら、もっと上がると覚悟すべき。

それに、武蔵小杉や人気の街みたいに郊外のハザードエリアのタワーが資産性維持とか値上がりとかはそもそも期待しない方がいい。
京王線も橋本方面は開発進むが、高尾方面に目立った開発もないし。

ここに書き込んでる人のように、災害が起きても一日で水がひき、周りは復旧が遅れ戸建ては最悪な事になってるが売らずにそのまま住むって事がいいと思うよ。

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武蔵小杉は内水氾濫だから多摩川は関係ありませんが水に浸かったからと言って値下がりはしてません。
二子玉川は無堤防地帯から実際に水が溢れて浸かりましたがこれもまた値下がりはしていません。
東日本大震災の時に液状化で街がめちゃくちゃになった新浦安も短期間の落ち込みがありましたがそれはマーケット全般おいてそうであり、また一時的なものでした。今では液状化は全く気にされていませんし価格はむしろ大きく上昇しています。
将来の事は明言できませんが、少なくとも過去の教訓から不動産価格は経済情勢と連動しているものであり、災害の有無が直接影響するものではないと考えます。

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ここを荒らして楽しみたいだけの人たちに何言っても無駄です。
聖蹟桜ヶ丘やこのマンションに価値を感じてくださっている方はたくさんいます。
ムキにならず、スルーしていただきますようお願いいたします。
この話ももう何回も何回も聞かされて味のしないガムみたいになっておりまして、飽き飽きしています。

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マンションに価値を感じてくださってる方はって、なんか営業っぽい言い方だよねー

ここは住民板じゃなくて検討スレなんだから、メリットもデメリットも議論すべきでしょー

災害に対する不安に、資産性ありますよーって無責任なデベロッパーがいいそうな事だよね

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契約者ですがこちらにも書いています。理由はある事ない事書かれてこれから検討する方をミスリードしようとする方がいるからです。我々の資産を守る為に事実と異なる書き込みについては訂正の書き込みをします。よろしくお願い致します。

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≫2783
ネガな発言が多いと書いているが、ざっと過去の書き込みも見たが浸水・災害が問題ない対策済みって発言内容がかなりいい加減で心配になる。

火災保険に関しては、ここの場合は盤面より４５ｃｍ以下は補償対象外だし、火災保険料は今後ハザードの有無により金額の増額があるのは色んな媒体で出ている。
エクスパンションジョイントがあることによって、免振層への浸水時の水侵入がないとかいういい加減なウソや、もし入っても排水ポンプで排水できるというこれまたいい加減な回答が、論理的な回答だとは思わない。
エキスパンションジョイントに防水性能があるかの如き書き方は誤解を招く。
越水状況時に排水ポンプは、いったいどこに排水するのか少し考えればわかる。

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前々から言っていることではありますが、ここのメリットは「坪250前後」「東京アドレス」「駅近」「商業施設充実」「落ち着いた住環境」の大規模マンションが買えるということにあります。
その代わり、「ハザード」「都心アクセス」がデメリットとしてあげられます。
設備については都心のマンションに比べたらかなり劣りますが、近隣マンションに比べたら充分な設備となっております。
なので、坪300以上余裕で出せますよという方は、ぜひ都心や武蔵小杉の良いマンションを買ってほしいですし、都心遠すぎますよとか、ハザード無理ですよ、商業施設物足りないですよという方は、ここは検討から外れるでしょう。

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正直ここの災害対策は、盛土により地面のかさ上げによる浸水ハザードを回避する設計。具体的には、１階が南面道路よりも３ｍかさ上げしている。そして堤防側に70ｃｍかさ上げしてる。つまり、敷地で４ｍの高低差をつけているぐらい。

１～２階は住戸を作らない、あとは防災センターと非常用発電機位であり、武蔵小杉の教訓を得て設計をやり直したと言えるのは、給水ポンプのかさ上げぐらいで越水や浸水ハザードへの抜本対策なんて項目は見えない。

それと、防災センターや免振装置その他エスカレーターなどは修繕負担や維持管理負担が大きい装備であり、また災害対策上で多摩川の堤防よりも盤面をあげれない堤防隣接地なので、そもそもハザードでは３ｍまでの最大浸水なのでそれ以上の対策はしていないという印象。

もし営業がみているなら、このマンションのハザード対策は何ｍまでの浸水を想定して設計しているか聞いてみればいい。

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>>2842
なるほどです。私なりに色々と業者のホームページなどを調べて回答したのですが、知識不足で申し訳ありませんでした。
我々契約者もデメリットは全て知っておきたいという気持ちはありますので、荒れる形ではなく、穏便で建設的な議論ができたらと考えております。
火災保険につきましては、たしかに調べた所、45cm以下かつ損害割合が30％以下の場合は保障されないこと確認いたしました。
本物件は実際の所、45cm以下の浸水ではどれぐらいの被害を想定しておけば良いものでしょうか？
エキスパンジョイントにつきましては大変失礼いたしました。
多少は防げるとしても、洪水時には免震装置は水没すると考えておいたほうが良さそうですね。
「排水ポンプで排水できる」というのは、業者のホームページを参考に書きました。
https://material-r.co.jp/iroha/1410/

> 越水状況時に排水ポンプは、いったいどこに排水するのか少し考えればわかる。

もちろん越水時に大地震が来たときのことを考えて越水状況時にも排水しなければいけないという考え方はあるかもしれませんが、基本的には越水が落ち着いてから排水すればよいのではないかなと思う次第です。

しかし免震装置への浸水は大雨のときにでも起き得ると思っていまして、基本的には雨水排水処理設備みたいなものがあると思います。
「絶対に浸水しない」とは言えませんが、「絶対に浸水する」ともまた言えないと考えております。
この辺り詳しい方おりましたら、ぜひ解説していただきたいです。

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はたから見ると、他のハザード地域のマンションは全く対策してないのに、ある程度の対策をしているここだけが徹底的に叩かれてるのはかわいそう。
ここの対策でダメならハザード地域のマンションは全部ダメなんだから、徹底的に言いまわってほしい。

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>>2846
人気マンションの宿命ですね(笑)
それだけ注目されていて、検討されているマンションということなのでしょう。
最近はツイッターやブログなどでも取り上げられるようになってきましたし、私もこの人気ぶりに驚いております(笑)
https://www.sumu-lab.com/archives/8219/
https://www.sumu-lab.com/archives/7856/

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ここのマンションの2期を検討しているのですが、倍率はどれぐらいになりそうでしょうか？
やはり北向きは人気ですかね？？

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今までの最高倍率は5倍程度なのでそれは超えそうですが階数にこだわらなければどこかしら買える部屋はあると思います。基本的には安い部屋程人気のようです。少し頑張って上の階を選べば抽選を避けられる可能性はあると思います。というのが1期の経験で言える事ですが2期で更に人気は加速しているようですしなんとも言えませんね。

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>>2848 マンション検討中さん

北向きはかなり人気で、高層から低層まで結構大変かも。です。

エネファームがついてきたり、玄関は広めで、廊下がコンパクトで、公立的で広く見えるな配置。だったりするのが人気の理由らしいです。

私もAタイプ高層階狙ってます。

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時々、営業臭い書き込みが多い掲示板ですね。
契約者が張り付くとも思えないからね。
坪250位で郊外でいいなら、多摩センターや新百合ヶ丘なんかも同じ位の価格。
将来の資産性はだいぶ変わると感じる。

同じ浸水エリアなら、大田区でも似た価格で出てる

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それに契約者が倍率とか売れ行き把握ってするものなのかな？

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>>2848
1期の経験で言えば北と東が人気集中していました。
今回は東がないので、「北」と「西の高層階」が人気になりそうですね。
南も当初と違って値段もかなり手頃になっていますので、狙い目だと思いますー！

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残念ながら把握しているのです笑
モデルルームに行くといろいろと情報に触れる事が出来ます。なぜ張り付いているかと聞かれればそれはもっと人気のマンションにしたいからです。値上がりすれば即含み益になりますからね。契約者はみな販売を応援していますよ。別に普通の事だと思いますが？

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>>2851
1期のときに散々ネガ（というよりあの頃はもはや悪口に近い）を書き込まれて嫌な思いをした契約者も多いので、荒れないように見張ってる契約者は多いと思いますよ。
契約者は、買ったマンションがどんどん人気になってくれれば嬉しいですし、営業みたいな書き込みになってしまうのかもしれませんね(笑)
ファインスクェア多摩センターやパークホームズ新百合ヶ丘山手の杜も現地まで行って検討しましたが、ちょっと駅から離れているうえに、駅前の中古達が強すぎるんですよね…
じゃあ中古でいいのではという話にもなりますが、家族や親の意見を聞いたらそうもいかず…
私は新築でランドマークタワーというところに惹かれて購入しました。

大田区については同じ浸水エリアですが、別に浸水エリアにこだわっているわけではないです(笑)

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排水ポンプは設計上、越水や浸水に対応する装備ではない。敷地内への雨水の排水を目的としたものであり、かつ洪水が発生している際やその後にポンプ作動で下水本管に圧送させるのは不可能に近いし、そもそもそんな許容がこのマンションのピットにはない。
それと、越水発生時に敷地地下を守るのは、エキスパンションジョイントではなく、防潮板であり、その他の装備が災害に約に立つためにあると誘導するのは良くない行為だ。

こちらのマンションは、ハザードや浸水対策は盛土により地盤のかさ上げと、防潮板による建物内への水の侵入を防ぐ、機械室や給水ポンプなどの施設をかさ上げして設置する以上に見当たらない。盛土以外は、今時のマンションでよくある行為だ。

浸水や災害に強いのは『立地がハザード』に強い事が条件で、ハザードエリアに立つ事自体が本来は懸念すべき事なのだが、このマンションはその浸水予測を盛土でクリアしてるにすぎず、建物自体に色々と盛り込んだかのように言うのは違う。

このマンションが叩かれるではなく、災害の多い日本であえてハザード地区に住居を誘導し災害にも強いというから叩かれる。

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リセールが良くなることはないだろうから
自己満で良いと思う

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>>2856
免震装置が水没したら、その水を排水ポンプで下水本管に圧送させるのは不可能に近いので、対処はできない（つまり一生水没したまま）ということであっていますでしょうか？

他社にはなるんですが、免震装置の水没に関する質問には、以下のように回答されています。

Q. 免震装置が洪水等で水没したらどうなるのでしょう？
A. 免震建物は設計時からピット内に排水装置が設置され、免震装置が冠水しないように対策を施していますが、万一水につかった場合には、臨時点検を実施し、異常の有無を確認することになっています。
　なお、以前当社施工の建物で洪水による冠水事故がありましたが、装置に支障はありませんでした。
http://www.taisin-net.com/library/faq/b0da0e0000007fql.html

本物件はこれには当てはまらないということでしょうか？
もう少し解説をいただきたいです。

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>>2857
別に契約者の意見を取りまとめたわけではなく、私個人の意見なのですが、ハザード地域でも関係なく強気の値付けをするこの相場において、かなりハザードを意識して価格をかなり落としてくれたので、今の相場が続けば残債割れは無いのではという認識です。
家族みんなで聖蹟桜ヶ丘を気に入っていますので、できれば永住したいですが、何かの拍子に家を手放すことがあるかもしれませんし、残債割れが避けられれば御の字です。
しかしながら、聖蹟桜ヶ丘で広域検討者を集めているのはここぐらいですし、地域ナンバーワンマンションですので、想定より相場が上がればラッキーという人は多そうです。
リセールだけ考えたら都心の1LDKなのでしょうけどね。
リセールには期待していませんが、「期待できない」とはっきり言われるとしょんぼりしちゃいます(笑)
マンションなんて自己満で良いというのはその通りです。

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今時のマンションは、ほぼ地下ピット階に釜場および排水ポンプを設置しており、一時的な雨水貯水はピットにオーバーフローさせポンプで排水するという形式。
ここでは契約者さんか営業さんが、浸水対策万全のマンションであり浸水時でも排水ポンプやエクスパンションジョイントなどで浸水防げ、排水も可能などと言うのでそれは違うという意味です。

地下ピットに入った水が一生排水出来ないといってないですよね？契約者さんか営業さんは、浸水しない、しても排水ポンプあるって言説でしたよ？

越水した水が防潮板を超えれば、地下をはじめ少なくとも一階や駐車場は浸水するという事です。その時点で排水ポンプで何とかなるレベルではありません。

浸水後、水が引いたら排水ポンプで排水は可能ですが、そんな事いったらどんなマンションでも外部からの排水ポンプなんてすぐ設置出来るので、日本中全てのマンションは事後の排水は可能です。逆に一生排水出来ない建物はありません。
それに、排水ポンプが浸水やハザード対策などでは、このマンションではありません。最近のマンションはほぼあります。ハザードエリア以外でもです。

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>>2860
エキスパンジョイントについては、2845にて誤りであることを既に認めて謝っております。
浸水後、水が引いたら排水ポンプで排水は可能ということで安心しました。
読み方によってはそう捉えることもできるので念の為確認でした。
ありがとうございました！

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正直な話、ここのマンションの厳しい所は、聖蹟桜ケ丘は京王系の百貨店やショッピングセンターばかりなところですね。
コロナの影響とは言え、この百貨店やスーパーマーケット部門は赤字となってるし、京王の本体鉄道もすごい減収となっていて体力的に心配。

聖蹟桜ケ丘の商業は、ほぼ京王系なのだが築年数３０年を超えたものばかりだけど、再開発や立て直しの話を聞かない。水害や災害時に、何気にこういった商業施設が閉店しそうな怖さがある、それに商業が更新しないとこのまま古い街並みから廃れていく事も十分考えられる。

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>>2862 評判気になるさん
だからタワマン建てての再開発なのでは？

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ハザードマップではこの場所よりも上流での越水を想定しています。駅前の低いところから少しずつ水嵩が高くなるという事です。川がすぐ隣にありますので水は横からくるイメージを持たれがちですが水は下から上がってくるのです。
盛り土を3メートル行っているのはここのハザードが0.5から3メートルの浸水想定だからです。想定最大の地域浸水が起こっても大丈夫な作りとしています。それでも想定外が起こる世の中ですから浸水する事もあるかもしれません。なので機械室を2階に上げ、地下は免震ピットがあるのみとし、万が一の浸水時にもライフラインを維持する作りとしています。浸水したらお金がかかるエレベーターやタワーパーキング、拠点となる防災センターは防潮版で更にカバーしていますがそれでも絶対に大丈夫とは思っていません。契約者はある程度のリスクは充分承知しています。そしてそれを上回るメリットがあるとも思っています。

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聖蹟桜ケ丘駅の乗降者数も6.5万人ほどでここ数年伸びてはいなくて微減している。因みに新百合丘は12万人で、調布も12万人。
誰かが比較していた、武蔵小杉は30万人。多摩センターも10万人を超える、因みに府中は９万人。

大体10万人乗降者はないと、百貨店の存続は厳しいはずだし、駅前のショッピングセンターも京王次第では厳しいはず、このタワーも商業が入る余地がないから聖蹟桜ケ丘駅自体の将来性に疑問を感じてここはやめました。

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再開発でマンションだけとか、タワマンだけって一番街としてはガッカリするやつですよ。

聖蹟桜ヶ丘の商業施設が他のエリアから来るぐらい魅力的には見えず、将来を見通せないのがここをやめた最大の原因ですね。

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京王の動きが、聖蹟桜ヶ丘の将来の価値を読み切る上でもかなり重要なポイントですよね。
聖蹟桜ヶ丘は良くも悪くも京王に将来の命運を握られており、京王が聖蹟桜ヶ丘を捨てるという選択肢を取る可能性もあるにはあります。
しかしながら、京王が主導権を握って再開発をできる土地というのは限られていますので、京王が聖蹟桜ヶ丘を捨てるとなると、いよいよどこを開発するのということになるのではないかなと思います。
京王の組織図を見ますと、「新宿再開発推進室」「聖蹟桜ヶ丘プロジェクトチーム」「橋本プロジェクトチーム」がありますので、新宿・聖蹟桜ヶ丘・橋本は京王は何かしらテコ入れを考えているのかもしれませんね
https://www.keio.co.jp/company/corporate/summary/organization/index.ht...

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す、凄い。こんなところまでお調べになられているとは…

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調布・府中は高いから、どうしてもここまで足を伸ばす人が多くなると思います。

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京王の聖蹟桜ヶ丘のプロジェクトチームは、百貨店があるのである意味あるのは不思議じゃないですけど、再開発が動いている新宿エリアと、リニアなどで再開発がこれも動いている橋本エリア。

これらに比べると聖蹟桜ヶ丘は、人口も将来性も隔たりがありますね。
それに、京王に今は新宿や橋本などに分散投資できる力があるとも思えず、しかもショッピングや流通部門は現状で赤字でもある。

府中やその他エリアでもも郊外型百貨店の撤退も続く中、乗降者6万人規模の駅に投資する余力も勝算もないと感じる。

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