クリオ市谷柳町ってどうですか？

>>117 マンション検討中さん

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47381/
ここ見て情報収集するのもひとつ。
大手ディベと比べると信頼できないって考える人の方が多いと思うよ
内部の欠陥とかってもしあってもすぐにはわかりにくいし、それに対する保障ができる地盤の方が、デザイン性よりも大切だと思う
高い買い物だから、デザイン性だけじゃなく、何かあった時の対応とか考えた方がいいと思うよ

>>120 匿名さん
三井三菱野村住友のマンションが乱立してるエリアです。中古で出にくいのは永住も賃貸も需要が高いためです。出るとすぐ売れます。そしてこの物件は他と比べて外苑東通り向きではないというのが中々良いと思います。間取りはコンパクト過ぎてアレですが。

ここって売れてるんですかね？
価格表持ってる方いますか？

>>122 マンション検討中さん
柳町駅近には新たにマンションを建設出来そうな土地がもう残っていません。
中古も良い物件が少ないのでクリオは順調に売れると思います。

柳町駅付近に新たなマンションが立つような土地がない、という話は、もう１年くらい前から色んなスレで言われてきたことなんですけど、なんだかんだ言って、新しいマンション、建つんですよね。

ここのクリオだって、まさかこんなところにマンションが建つなんて思ってませんでしたよ。
ここの通りは、普通に営業していたお店が、マンションに変わってしまう例が多いです。
以前この付近にあった郵便局でさえ、マンションに変わってしまいましたからね。

同じような条件の土地なら、まだまだあります。あとは、土地のオーナーが土地を手放そうと思うか思わないか、だけの話ですので。

>>100

クリオの土地は508.54m2（登記簿）、スミフは敷地面積　1307.33 ㎡らしいです。
同じ容積率５００％だとして、
クリオ：61戸で2500m2 = 40m2強が平均(1LDKないくらい、この物件だと2LDKだけど…)
スミフ：121戸で6500m2 = 55m2程度が平均(住宅ローン控除対象になる2LDK住戸)
なので、そこまで対象者がかぶるイメージはあまりないですね。
ここに合わせてスミフさんが平均坪５００で売ってくるなら、２Fで坪４７０のクリオももしかしたら割安に見えるかもしれない、という私見です。

>>126 坪単価比較中さん
定期借地権ですがザパークハウス加賀町レジデンスも気になりますね

ここはもともとお店があったという投稿がありましたが
地権者さんは特にこちらには入られるというわけでもないようですね。
特に非分譲物件とかのことは書かれていないし、
お店がマンションにできるということもありませんでした。
駅まで近い場所にできるので、大江戸線ユーザーにはいいと思います。

お店の経営者と、土地のオーナーは別だったようです（要は、賃貸の店舗だったということ。ここらへんのお店は、たいていそうです。）。元あったお店は、別のところで営業中と聞いています。

大江戸線の駅まで徒歩1分の好立地ですが、駅のホームまでは実質何分かかりますか？
まだスレッドを遡っておりませんが、既にどなたか実測されているでしょうか？
ここは電車だけでなくバスの便もよさそうなので売主のオススメ通り賃貸での活用にも良さそうですね。

>>130 匿名さん
ホームまで正味5分といったところだと思います
大江戸線は他の地下鉄に比べて空いているので通勤は楽だと思います
来年には外苑東通り拡幅が完成するので街並みは綺麗になる反面、車の騒音が気になるかもしれませんね
賃貸での活用に関しては投資額が賃料相場に見合わない気がします
諸経費を含めたところで計算すると回収には30年はかかるのではないでしょうか

オリンピックまでに拡幅完成するでしょうか。。。計画より30年遅れてるので諦めかけてます。掘ったり埋めたりの繰り返しでいい加減にキレイにしないと足に悪いです。

ところでウェリス市谷加賀町の案内来てましたね。20戸低層でどれも100平米クラスでこことは競合しなそうですがマンション用地あるとこにはあるもんですね。

>>132 マンション検討中さん
僅か20戸ですか
まとまった土地が残されてない以上、これからは小規模な物件ばかりになりそうです
それにしても20戸だと管理費の負担がかなりなものになると思います
100平米クラスしか売らないというのも高い管理費の負担能力がある顧客にしか売らないということだと思いますね

大江戸線はホームまでたどり着くのに深く潜らなければならず、
駅によっては乗り換え時間に余裕を持たないと間に合いませんが、
こちらはマンションから5分と意外に近いですね。
宣伝では駅徒歩1分で新宿西口駅まで6分＝7分のアクセスとありますが
実際は11分と見ればいいんですね。

大江戸線は深くて単純に時間がかかるだけでなく
・エスカレーターが無くて階段のみのことが多い
・風が強く吹いて髪がボサボサになる
というのも結構辛いです

大江戸線が深いのは、他の地下鉄よりも後にできたから深いところにせざるを得ないのであって、牛込柳町は他の地下鉄が通っているわけでもないから、たいして深くないです。

このマンションの最寄りである南東口は、エスカレーターはないですが、エレベーターがあります。エレベーターを使えば、風は気にならないと思います。

>>134
>>大江戸線
駅から近いので、ホームまでは時間の余裕を見てもそこまでかからない気がします。
駅にエスカレーターないですか？

子供がベビーカーの時はエスカレーターがない駅は大変でした。
友人や知人でベビーカーで電車に乗る時にはどうするんでしょう。

大江戸線は髪の毛がぼさぼさになるのは初耳でした。他の路線より強風なんですか？？

>>137 匿名さん
近所に住んでますが地上から改札階までのエレベーターなら二箇所にあります
改札階からホームまでのエレベーターは1箇所です。
エスカレーターは部分的に有りますがベビーカーには危険なのでお勧めしませんよ

強風なのは新宿線の曙橋ですね。牛込柳町はそんなことないです。

曙橋の強風がすごいのは、あけぼのばし通り側のA2出口の方ですね。このマンションに近いA3出口の方は、そうでもない気がします。無風とまでは言えないですけれども。

牛込柳町は（街の魅力とかじゃなくて）「電車に乗り降りする」という点だけで言えば、大江戸線の中でも一番使いやすい部類なんじゃないですかね。

エレベーターは使いやすい場所にあるし、大江戸線なのに大して深くないし、（六本木や勝どき、練馬あたりなどと違って）通勤時間帯でもわりと空いているし。

>>140 元周辺住民さん
牛込柳町駅に限っては乗り降りは普通の地下鉄駅と変わらないですね
何よりも嬉しいのは地下鉄車内が混んでいないこと
座れることも結構あります
また、新宿伊勢丹までタクシーで1000円前後
牛込柳町は穴場だと思います

牛込柳町駅で座れる事あるんですね。
それが朝の時間帯だとさらに良いのですが。
駅まで徒歩1分で、山手線の内側のエリアなど諸々
条件の良いマンションだと思いました。

朝の時間帯に座れるかと言うと、牛込柳町の時点では座れないことが多いです。
ただ、途中駅（飯田橋や春日）で人が割と降りるので、その時に座れることは多いです。

あとは、何両目かによって混み具合の差が若干あるので、慣れてきたら、空いている車両を狙うのも良いと思います。

※ 新宿西口・都庁前方面行きのほうは、私は朝乗ったことないのでわからないです。

平米単価は近くのプラウド新宿牛込柳町に揃えてきましたね
70平米換算で1億円超えとはこの界隈も高くなったものです
近くにパークハウス加賀町レジデンスが建設されますが定期借地権なので70平米換算で8000万くらいでしょうか
とにもかくにもまとまった土地が少ないのでまだまだ新築マンションは高騰すると思います

>144
https://mansion-madori.com/blog-entry-5998.html

平均420-430、広いとこでも450のプラウドと

4,598.4万円～7,992.3万円
間取 1LDK～3LDK
専有面積 30.89平米～55.16平米
今期500近いのもあり、全期でも最低470のクリオが同じく水準というのは流石に無理がありませんかね…？

>>145 名無しさん
プラウドの価格表見る限りではそれは北向きの部屋の坪単価だと思います
南向きだと坪470から490くらいです

セレクトメニューは無償でも十分そうではあると思いましたが、
有償ですと間取りまで変更できたりするんですね。
とはいっても洋室の壁を取り払って部屋をつなげるとかそういうイメージですかね？

>146

そうでしたか、ありがとうございます。住まいサーフィン等にて価格表確認して参ります。

ここって全室南向きなんでしたっけ？視界の抜けってどのくらいなんだろう…。近隣の方のご意見も知りたいですね。

>146
>148

すみません、このサイトに価格表出てるんですね。
プラウドは低層階が南で420とあるので、各階50万の差があるとして南向き平均価格は+300万->平米4万->坪13万プラスで435くらいってことでしょうか…？見てるとこ間違ってますかね…？(モモレジさんのサイトの80m2は南西角で453でした、あれはプレミアム住戸でしょうか)

聞くだけでは申し訳ないので、公式サイト見てみたんですが、南向きの窓があるのは広めのC/Dタイプのみのようですね。(だからといって資産価値への影響は想像できませんが)

https://www.meiwajisyo.co.jp/clio/854_IchigayaYanagicho/plan/planDtype...

長々すみません。これだけコンパクトかつ、公式サイトでも投資ありきの書かれ方だと、検討するにせよ、どうしても高値掴みや残債割れのリスクが気になりまして…#148は不要なら削除等対応くださいませ。

>>149 148さん
近隣にパークハウス加賀町レジデンスができますがこちらも相当な高額になりそうですね

>>150 マンション検討中さん
70年の定期借地権なので抑えめの価格だと思いますよ。

1LDK希望です。
Bタイプが分譲賃貸にできそうだと思っています。

ただ、東京ではない地域に住んでいます。
他地方の人がこういったマンションを買って貸すのって手間でしょうか。

不動産投資に興味が沸いてきているところなのですが、素人が手を出すのは難しいですか？
立地もいいですし借り手もいそうに思いますが、維持費などよく理解していない部分もあります。
将来の資産形成としてもよさそうですよね。どうでしょう？

>>152 匿名さん
分譲価格と賃料を比較考量すると採算に合わないと思います。税金や管理費等の支出を加味すると回収期間が30年にはなるのではないでしょうか。
但しキャピタルゲイン狙いならありかもです。
分譲賃貸の管理は比較的楽ですよ。
マンション共用部は管理人さんがきめ細かく管理してくれていますので手がかかりません。
集金代行と何かあった時の対応だけをどこかの不動産屋さんに委託すればokです。
その際に大手は委託料が高いので留意が必要ですよ。

こちらのマンションは無償セレクトの対象が幅広く、床や建具のカラーだけでなくコンロトップやアクセントクロスなども選べるんですね。
今は部屋の一角のみクロスを変える演出が流行っていますし、とても良いサービスだと思いました。
欲を言えばアクセントクロスの種類がもう少し多ければ言うことなしかな？

先日、ショールームへ行きDタイプの販売状況を確認しました。
意外に売れており、残り3室くらいのようでした。建設中の住友不動産と天秤にかけるのは厳しいそうですね…。
住友不動産が、クリオより低い価格を持ってくるとは思えないし…。悩みます。

>>155 マンション検討中さん
建物価格と土地価格の内訳はどうでしたか？
クリオは外苑通り沿いなので土地価格が多少高めに設定されていると思います

>>156
土地価格と建物価格は確認してません。
Dタイプで空いてる部屋は上層階と4階以下の部屋だったかと思われます。
正直、ラウンジとか余計な施設はいらないので、住友よりこちらに心が動いてます…。、

意外に売れておりって、単に一期で各タイプ2-3戸しか売らないからじゃないんですか？
第一期二次の価格がそのまま第二期にスライドしてるように見えるあたり、Dタイプ以外ほぼ買い手がついてないんじゃないかな、って思いますけど…もし購入者の方いたらコメントいただけると嬉しいです。

スミフさんはどうせ強気価格の長期戦略だと思うので、どうしてもこのエリアの所有権新築がほしいならこの物件がのDタイプが検討対象になってくるのかなぁと思います。
あと、土地価格は多少合計に反映するでしょうが、わざわざ比率は出さないですよね…？(デベがどれだけ利益載せてるかわかっちゃうし)

比率の話をしているのは残り2戸が全く売れないプラウド新宿牛込柳町の関係者かと。

>>158 名無しさん
法人で購入を考えていると言えば土地と建物の内訳は聞けば教えてもらえますよ
建物には消費税がかかるので土地の方に多少ウェイトを置く傾向にあるとは思いますが

駅徒歩1分かつ近隣にコンビニやスーパーもあって
暮らしにおいて不便に思う事は一切なさそうな印象を受けましたが、
このエリアでしいて言うならここがきになるというところはありますか？

>>161 匿名さん
その地番の地歴が気になります
寿産院事件の所在地が恐らく隣接しています

>>162 評判気になるさん
隣ならいいじゃん

>>162 評判気になるさん
隣接ではないみたいですね
隣の隣じゃないでしょうか

セレクトシステムで収納を増やせたらいいなぁとは思いますが
実際に収納を増やす場合には部屋の面積を幾らか収納に使うという事ですよね。
結構コンパクトなお部屋なので、収納を増やし過ぎるのは考えそうです。

半投半住の考え方で、こちらのマンションはシングル、DINKS、シニアの他にデュークスにもお薦めとの事、デュークスとは一体何かと思えば「Double Employed With Kids」で子供がいて共働きする夫婦の事なんですね。
子育てと仕事を両立しながら生活する世帯なので、駅の近くに入園可能な保育施設ありきが絶対条件になってくるのでしょう。

>>161
暮らしてて不便なことといえば、、、
・右折禁止や一方通行が多いから、車（あるいはタクシー）で簡単にたどり着けないことがある
・店の数が減っていって、マンションに変わっている（というかこのマンションもその１つですが）
くらいですかね。

>>166
牛込柳町駅の隣にある保育園は大人気なので、簡単に入れるとは思わない方が良いでしょう。
周辺３園くらいは視野に入れておかないと待機児童になるのは必至です。
確かに新宿区は、待機児童数は割とマシな水準ではあるのですが。

保育園は希望通りのところに入れるって思わないほうがいいと友人に言われたことがあります…
最近は
子供がいる人も都心回帰してきていると聞きますし
都心とは言え、保育園事情もなかなか厳しいのかもしれないですね。
新宿区、事情としては良いほうだったんですね…

>>169 匿名さん
近隣に住む未就学児がいる専業主婦ですが、保育園に行かせて復帰したママ友は皆、第6.7希望あたりでやっと入園できてます?
近隣で園庭のある原町みゆき、愛日こども園は兄弟加点がないと絶対に入らないと言われています。
希望園を選択肢ギリギリまでやっと受かった保育園も市ヶ谷駅やや戸山、早稲田の少し離れたところで自転車で送り通うか、それら諦めて近隣の認可外にみなさん預けています