ユトリシア（東習志野・その3）

中古になった途端に、７０平米台の部屋は、２０００万円以下だろうな。
資産価値とかに関係なく、本当に必要な人だけが買うべき物件と思われる。

千葉ニュータウンの３年前竣工マンションでさえ３千万以上で売り出してるんだから、２千万なんてことはない！

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JRならまだしも、京成でこんなに遠いのは厳しいでしょうねぇ・・・

ん？
ユトリシアの低層階70㎡って、新築でも2200万円から2500万円位ですよね。
購入から五年、十年後に2000万円を切っても、別に大して値崩れしている感覚はないですけど。
逆に、1000万円台後半で売れたら御の字だと思いますよ。
むしろ、実籾の他のマンションの中古相場を見ていると、十年後に1000万円台前半になってしまうリスクを考えた方が良いんじゃないですか？
あまり中古市場に流通しなければ下がらないと思いますが、球数が多く供給されちゃうと、立地も良くないので危ないですね。
駅から近いマンションなら中古でも買い手が見つかりやすいです。
中古は購入者の検索に引っかかり易いかどうかがポイント。
大抵の中古マンション購入者は駅から徒歩十分以内で検索をかけますから、千葉ニュータウン中央のマンションと異なり、ここは引っかかりにくいです。
結論から言うと、資産価値や転売を優先的に考えるなら、ここじゃなくて別の物件を買った方が良いです。
反対に、資産価値云々ではなくて、末永く家族と一緒に充実した共用施設を活用しながら暮らしていきたい人や、物件値スペックは最低限でいいから、とにかく安く大規模の新築マンションを購入したいと言う人にお勧めです。

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30戸以内でしたが、価格帯が2000万前半の物件だけは、ほぼ売り切れたみたいですね。
三番街も弐番街より高い価格設定で売ることは無いと思うから、2500万円位が予算の方は、無理して弐番街で購入しないで、三番街の売り出しを狙うのも手ですよ。
それか決算月なので、2000万円台後半の物件を値切って前半で買うか。
今は来場者のほとんどが2000万円台前半の予算の人たちみたいですので、2500万以上の物件をどう捌くかが見ものです。
今はほとんど空いてますが、３月で一気に埋まったら値引きをしたって事なんでしょうね。
そうなると、三番街はスペックを劇低にして弐番街より価格をさらに下げて捌くかもしれません。

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三番街の最低価格が二千万円を切って売り出したら、もう一回火がつくだろうね。
最多価格帯が二千万前半になれば、今の検討者の需要とマッチするだろうし。
それでも、この立地で270戸を売り切るのは大変だろうけど。

ただ、そうなったら一番街を購入した人がなんだったのかという話になるし、赤字になるだろうから売れば売るだけ損だね。
となれば、四番街、五番街を建てなくてもいいかっていう判断になっちゃう。
販売戦略的にはすごく難しい物件ですな。

とっとと他の売りやすい物件に人も資源も移した方が良いだろうから、上記のようなシナリオも、決して悪くないけど。
管理費と修繕費は、共用施設の計画を途中で頓挫させれば上げずに済むもしれないし、バーベキューエリアなどの土地と、四番街五番街用の土地を売っちゃえば、幾分赤字を補填できますからね。
売れなくても価格を下げずにかなり長期的に販売していったり、値下げして三番街まで一気に捌いて途中で計画を頓挫させたり、色々なシナリオが想定されますが、最終的にどちらが赤字を少なくできるかでジャッジすべきでしょう。

買う側もしっかりとした販売戦略の見極めが大切になってきます。

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四と五は無理して建てなくてもいいんじゃない？
だけど、市営住宅と大規模マンションに挟まれた土地って買い手が付くのかな。
ハイグレードマンションを建てるには適していないエリアだし、ユトリシアのような低価格マンションでも販売が苦戦する。
商業施設も、このエリアには過剰なイメージがあるし、高い建物に挟まれているから戸建て分譲にも向かない。
フィットネスクラブやスーパー銭湯とかのレクリエーション施設ならユトリシアや近隣住民とのシナジーが効いて客が集まるかもね。
あ、スーパー銭湯は大久保の仙人風呂と二宮のみどりの湯があるからバッティングするか。
前に誰かが書いてたけど、「温泉大陸 湯トリシア」なんていうネーミングにした日にはは、滅茶苦茶に住民から非難を浴びそうだけど。
フィットネスは駅近の方が人が集まりやすいけど、この付近は車生活の人が多いから、集客はできそうですね。
ユトリシアのコミュニティーと連動すれば、面白い取り組みもいっぱいできそう。
あとは、映画館とかできると良いのですが、さすがにこの立地に出店する自殺願望のシネコンは無いでしょうね。
無難で現実的な線ではインターネットカフェやパチンコ屋かな。

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景気が回復すれば買いたい人も増えるだろうし、気長に売っていくんじゃないでしょうか。
長谷工は仕入れが上手いし、たくさん建てている分、業者も安く使ってるから、更に値下げしても赤にならないかもしれませんよ。
四番と五番も宣言通り建てると思います。

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↑
そりゃいえてる。
長谷工の徹底したコスト削減低スペック開発なら、今の弐番街の価格でも利益出てると思う。
それより、パチンコ屋とか銭湯とか勘弁。
老人ホームなら、若夫婦世代と近くで暮らしたい親が集まっていいかも。亀戸レジデンスはそんな感じだよね。

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１月始めの頃にモデルルームに行ったのですが、値引き率が悪くて購入をせず、安くなったら連絡してと伝えて放置していたところ、電話がかかってきました。
○○様が納得できる条件でご提案ができそうですとのこと。
伝えていた条件だと、定価から15パーセント位、下げてくれないと買わないと言ってあったのですが、本当に納得できる条件なのだろうか。
実は他の物件に、ほぼ決めようとしていたのですが、とりあえず値段だけ確認しに、もう一回行ってきます。
決算月で焦っているのかな？

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２５００万位の物件で１５％って普通だと思うよ。

ここからが勝負ですよ！

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インパクトのある値段を出せば、即日完売。
南船橋のGHは全く売れなかったが、
売主が変わり、大幅値下げで、超人気物件に変身。

ここも80㎡、1500万なら即日完売。

千葉ニューのドアシティあたりが一つの指標かな。

８０㎡ １９００万円台～
９０㎡ ２６００万円台～

このくらいなら現実的かな？

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80平米で1500万、南向きで中層階以上なら文句なし。
備え付けの食器棚とか数百万かかっても好きなオプション付けちゃいますね。

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うーん、

こういうレベルの客を相手にするのは大変そうだ(笑)
大人しく古公団にでも住んでりゃ良いのに

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８０平米新築で２０００万円以下って、すごいね。JR総武線徒歩１０分、築２０年超物件並み。

↑みたいなのを買うなら新築買った方が賢いだろうな。

水回りや配管はどうしようもないしね。

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15％引きは当たり前ですか。
まあ確かに、定価が3000万でも450万円引きですもんね。

でも、定価ですら壱番街に比べて既に10％強の値下げをしているわけですから、壱番街を定価で買うのに比べて25％程度、安く買えますね。

あと、売れ行きが良いのは2500万円以下の低価格の所で、人気がないのは2750万円以上の真ん中より価格帯が上の物件です。
ここを安くして、売れ行きが良かった所と同じかそれ以下で買えれば、まあまあかな。

それでも中古市場に晒されれば他の物件に比べて資産価値の下落率が大きいでしょうし、割高なんでしょうが。。。
ここは現代版公団団地みたいなもんです。

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>>325

確かに大変ですね。
でも、そういう予算の人たちに買ってもらわないと売り切るのが難しい現実もあります。
事実、二番街の販売状況がそれを物語っていますから。
この中だけの話ですが、一番街の購入者が、一番のリッチ層になりそうですね。

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ここの住民さん、削除依頼し過ぎだろう。
これでは本当に検討している人のためにならんよ。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/68285/

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/68288/

他の物件に比べれば少ない方じゃないの？

よく現れる良いことしか言わない一部の住民の方の話は興味ありません。無視してデメリットもしっかりと情報交換していきましょう。メリットだらけの物件が、この価格で買えるわけではないのですから。デメリットを受け入れられるかどうかが、納得した購入に繋がります。この掲示板は検討者が住民に質問するだけのために存在する訳ではありません。買わなかった人の意見だって検討者にとっては重要な情報なんですから。

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オッス、久しぶり。
相変わらず荒れてるね(笑)
火に油を注ぐだけだから放置が一番賢いのに。
言いたい放題言わせておけばいいんだよ。
別に、こんな掲示板どうだっていいじゃん。
どうせ、どーしようもない書き込みは暇人やオタクの仕業だって。
物件を気に入らない人間がたくさんいるのはどこでも当たり前なんだから、いちいち反応してないでその時間を家族や自己成長の為に使った方が利口だよ。
この掲示板の情報が、まともな人間に与える影響なんて無いと思っときな。
本気で購入をしようとしている人間は、こんなとこの情報を真に受けたりしないから。
○チャンネルとかと同じレベルだよ。

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通りすがりさんへ
お久しぶりですね。確か契約されたって言われてましたよね。
ひょっとしたら、前に我が家が住んでた地域の近くに買われたんじゃ
ーないかと思ってたんですがどーなんですかね。
今風で白っぽくて割に手頃で割に装備が良いやつ。
ここ買っときながら私も興味があるんですよね。
ちょっと駅からは距離があるけど丘の上で安心だし。
あんまり詮索しちゃいけないですね。
それはさておき楽しい時期なんじゃないですか？

まぁ私もそう思いますよ。
それにもう住民の書き込みも減ってますよ。
暇じゃないし、別に変なことは書いてなくても誰が
書いてるとかバレるの嫌でしょうしね。

我が家もそろそろ落ち着いてきたので、追加でもう少々家具
等に手を入れ始めようかなと思ってます。
通りすがりさんも、家具選びとかで忙しいくも楽しい日々
をおくられてるのかもですね。

私の評価（弐番街）

【マイナス査定】
①駅から10分以内ではない。
②通勤の際、京成だと乗り換えが必要。
③実籾駅は停車しない電車がある。
④駅前が寂しすぎる。
⑤隣接するエリアの建物が好きではない。
⑥営業が不快。
⑦自分にとって必要の無い共用施設がある。
⑧売れ行きが悪くて後から値下げされる心配。
⑨四番街・五番街まで続く工事。
⑩建設計画の中止による管理費と修繕積み立て、駐車場代の値上げリスク。
⑪中古時に売りにくく、買いたたかれそう。
⑫今時どの新築マンションでも当たり前のものが標準装備されていない低スペックさ。
⑬土壌・地下水汚染の風評。
⑭町並み全体の老朽感。
⑮駅前にたむろするヤンキー。
⑯公立学区のレベル。
⑰財政悪化の習志野市。
⑱近隣住民にしか通じない無名な住所。
⑲マックスバリューへの食料品購入以外、何をするにも車移動。
⑳三番街で遮られる陽当たりと眺望。

【プラス評価】
①キッズルームが素敵
②同じような家族構成の方が多く、子供も親も友達が作りやすそう。
③クリーニングは使いそう。
④ゲストルームが立派で利用料はシーツのレンタル料金のみ。
⑤勤務先まで一時間以内で通える新築マンションの中でトップクラスに安いのに、売れ行きが悪いので強気の交渉ができる。
⑥ベイエリアまで屋敷を通ればそんなに混まない道でススッと行ける。
⑦井の中の蛙だが、地域内では目立てる。
⑧割と昔から知っているエリア。
⑨親族が近くに住んでいる。
⑩保育園や幼稚園が入りやすそう。

以上を加味すると、まだ今の値段では買う気になれませを。
一千万円台なら検討します。
他の物件には4000万円払っても良いかなと思ってるのですが、やはりメリットとデメリットの比率が、その物件に支払っても良い値段を決めるのでしょうね。

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メリット以上に存在するデメリット。
受け入れても良いかなと思えるほどの割安感が出てくれば、みんな買うかもね。

壱番街の価格は大型マンションの話題性でごまかし割高。
弐街街はこの立地とスペックでは当然の価格。

三番街が同じ割合で値下がりしたら、ようやくデメリット分納得させる割安感が出る。
最低価格が2000万円を切ってくれば、検討者に与えるインパクトも大きいし、一気に行くかもね。

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東向き低層階70㎡最安値物件の場合

壱番街の定価：2650万円
弐番街の定価：2200万円（17％の値下げ）
三番街の定価予測：1830万円（同じ割合での値下げを想定）

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３３５さんの評価、大変参考になりました。
箇条書きにしたら解かりやすいですね。

私は、５０代です。
メリットは、私の場合、１個も当てはまりませんでした。
買わないと決めてはいたのですが、安くなれば、買っても言いかと思い、ここのスレを参考にしていました。

私にとって、資産価値低下と、管理費、修繕費の値上げ問題は重要です。
二人暮らしなので、配偶者がいなくなれば、売るか、貸す事になります。

しかし、子育て世代には、メリットの方が多く、賃貸に住むよりは、リッチに暮らせるのかなと思いました。

＜＜やはりメリットとデメリットの比率が、その物件に支払っても良い値段を決めるのでしょうね。
　と、言われています。

まさに、その通りです。
迷いが消えました。

　

ファミリーの広さで1800万円台とか、土地の買値がゼロじゃないと不可能！

願望ばかり書いてるやつは賎しいねえ

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だな。

素直に高根公団や小室あたりの中古に住めばいいのに。

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数部屋をオークション形式で販売したら面白そう。

僕はユトリシアを買いませんでしたが、この物件と出会えたことで、様々な角度から物件を検証する経験を積むことができ、いろいろな事が学べました。
住宅を購入するときに大切なことって至ってシンプルなんですね。
実際に購入した物件も、ユトリシアを検討する過程の中で見えてきた事がヒントとなって自分の軸を定めることができたので、納得感を持って選ぶことができました。
僕にとってのきっかけが、たまたまユトリシアであっただけの話ですが、やっぱり「動いて・見て・感じる」ことって大切ですよね。
問題のあった営業の方にも、見学の時にイメージを膨らませていただいた住民さん方の幸せそうな表情にも、ネガレスを含めてここに書き込んでいらっしゃる様々な想いを持った皆さんにも感謝しています。
何を言ってるんだコイツってなってしまうような書き込みをしていますが、私にとって良い物件と出会えたお礼をしたいと思い、板を汚させていただいています。
掲示板を運営していただいている会社さんも、このような場を提供してくださり、ありがとうございます。これからもがんばってください。
長文、失礼致しました。

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>>335

わかりやすいです。
うちは子供が小さいから、メリットは共感。
でも、デメリットも本当に多いよね。

だから安いし、売れずにドンドン値段が下がってるんだろうけど。
どこまで下がるかが解らないから、いつ買ったら良いか、みんな解らないんだろうな。

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>>339
>>340

みんな、お金がないから買えないんじゃなくて、ここに払う価値をそれくらいにしか感じていないだけだよ。
予算があっても、物件によって支払っても良いと考える値段が異なるのは当然のこと。

公団の人達にもキャッシュがある人はいるんだから、金がない人が公団に住むみたいな印象を与える失礼な書き込みは辞めなよ。
ここだって、千葉県では最安値群の新築マンションなんだから、現代版公団団地みたいなもんだって。

みんな冷静に、物件の市場価値と価格を検討してるだけでしょ。
赤字じゃなきゃ売れない物件だって世の中にはたくさんあるんだから、そんなの有り得ないみたいな事を言ってさわがないでほしい。
そういう物件は開発と企画の目利きが悪いんだよ。

>>335

弐番街は駐車場が近いけど、人によってはメリットにもデメリットにもなるだろうね。

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しょうがないですよ。
購入する側はみんなが少しでも出費を抑えたいと思うものですが、購入してしまった人や販売に関わる人は、安くなってもらいたくないのですから。
でも、確かに書き込み方がゲスですね。

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公団が分譲団地を辞めなければ掲示板もこんなに荒れる事が無かっただろうに。

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まあその分、長谷工がユトリシアとか昔の公団分譲みたいな安い団地を建ててくれてるんだから、いいじゃない。
役人が作ったら税金が使われちゃうからね。

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共有施設の種類を考えても、ここでメリットの大きいのは小さい子供を持つか、これから子供を考えている比較的若い世帯。リタイヤが近い方にはあまりメリットはないかもしれませんね。

実際買った住人の目で言わせてもらうと、↑で色々ぼろかす言われている程悪くはないと思うんだけど、ここをご覧の方で、実際に検討されている方は、実際物件や周辺環境を見てみることをお勧めします。完璧なところはなかなか無いだろうし（そんなところは既にそれなりの値段がする)、メリットでメリットは実際に見て見れば解ると思いますよ。ギャラリーに行ってみるのもよし、周りから自分の目で見るのも良しですね。

これからコンスタントに収入増が見込まれる方は高望みをしてもよし、リスクを避けたい方は月の支払いを抑えた物件を選ぶという選択肢もありだと思いますよ。個人的にはマンションに購入時、資産価値に重きを置くのは今のご時世無謀では？と思います。そういう人は都内の好立地の物件をそれなりの値段で買えばいい。

ぼろかす言われているのはユトリシアではない。

公団だよ。
マジで失礼な人種だ。

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>>335
私も都内勤務のサラリーマン、子供が小さいファミリー世帯なので、非常に納得できました。
私もまだデメリットの方が大きく感じており、今の価格であっても、ここは微妙です。

>>338
メリットはただ、安いというだけで、物件の特徴に魅力を感じていなければ、やめた方がいいですね。
価格以外にも何かメリットがある方が購入してるんだと思います。

>>339
どう考えても賤しいのはあなたです。
1800万円台から販売するというのは、願望ではなく、それくらいしないと売れないよということ。
実際、弐番街がどの価格帯しか売れてないのか、どれくらい値引きしないと売れてないのかを知ってますか？
百歩譲ってみなさんが願望だけで書いてたとしても、購入希望者としては安く買いたいのは当たり前。
デメリットが大きいと感じているならなおさらね。

>>340
公団住民をバカにしてるの？
昔、戸建てが高い頃に、戸建てを買えない中流ファミリー世帯が多く購入したのは確かだけど、ユトリシアだって今の世の中での位置付けは同じじゃん。
高い駅近マンションが買えなくても、ここは激安だから買える
あと、買えないんじゃなくて、お金はあるけど住居にはあまり比重をかけたくなくて安く買いたいと言う人間もいる。
公団にだっている。
他人を見下すコメントは自らに向けた方が良い。

>>341
オークションねぇ。
売れ行きからすると、本当に低価格で落札されちゃうだろうね。

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>>346
荒れてないでしょ。
あんたが公団を持ち出すから荒れるんだよ。
公団住民もいい迷惑だ。
>>348
支払いを押さえた購入が今のご時世にリスクヘッジとして好まれるのは納得。
ただ、それでも資産価値を無視してよいことにはならない。
なぜなら、例え転売を考えていなくても、新築購入時にだってその物件の価値以上の出費をしたくないのは当然だから。
まだまだ安くなるなら、それを見極めた方がいいし、見極めるにはどれだけの人がどれだけの価格なら購入するのかという資産価値を判断するしかない。
あと、公団と同じに考えられていることがぼろくそに言われていることにはならない。
それは、あなたが公団をぼろくそに言っているにすぎない。

基本的にはやっぱり、
>>335
が、よくまとめてくれていると思う。

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>>335 さん


まとめていただき、ありがとうございます。
メリットに感じる部分は人によって差がありそうですが、デメリットはある程度みんなに共通しそうですね。
しかし、今月の商談の内容はものすごいことになってきてますな。
どうしても売りたいんでしょうね。
私は買いませんが。。。安く買いたい人は、定価に惑わされず、行ってみることをお勧めします。

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行ってきました｡
確かに私がされた内容と同じ条件でみなさんにご案内してたら、結構売れるかもしれないですね。実際、壱番街より安くしてると強気だった以前より、契約は埋まってきてますね。
弐番街決算月の今が底なのか、三番街売り出しが底になるのか、見極めが難しいですな。

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ユトリシアは現代の公団団地か？
難しい問題だと思います。
公団も今だって分譲マンションをしていれば、この様な物件を造っていたのかも知れません。
でも公団風って事と物件の良し悪しは全く別問題です。現に今公団(UR)でやってる都内の賃貸って凄いですよ。

だから何と言われてもオチはありません。悪しからず。

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