ガーデンパレス吹田千里丘ってどうですか？

>>1993 マンション掲示板さん

管理人さんは、4棟掛け持ちで、やってるみたいなので、管理組合は、別ですが、管理費の削減等のメリットは、ありそうです。また大規模修繕の時期も4棟一緒になるので、ゼネコンを一緒にするとスケールメリットがありそうです。

>>1996 匿名さん

なんか必死にフォローしてますが、肝心の積立金は別建てでしょ。

吹田市千里丘という良い環境で、速くて便利なJRを利用できるってのが非常に良いですよ。岸辺とかになると同じ吹田市でも校区が微妙だったり、摂津市もやはり吹田市と比較すると劣る。ある意味絶妙な良いとこ取りの立地。

吹田市は南側はあんまり良く無いって言われることがありますね。吹田千里丘は吹田市の北東に位置していて、万博公園などにも近く、落ち着いた環境の良い住宅地です。産業道路沿いはごちゃごちゃしてますから、環境が良いのは産業道路より北側ってイメージですね。ここも間違いなく良い立地ですよ。

以下の投稿から、12月14日概要更新があり、全く同じ戸数の46戸が記載されています。

>>991 マンション掲示板さん なんの情報？？？ 概要の売出しだけで46戸もあるし！ まだ未分譲もあるから、かなりヤバいよここは！

この投稿が11月頭の更新のもので
登録3戸、先着43戸の供給数だけで46戸の概要でしたね。
この時点で未供給含め売り出しから1.5倍以上の残だと記憶してます。値引きも10%を越えている中での結果ですね。

そして、11月24日に更新された概要も46戸。
しばらく全く売れていなかったことがわかります。

そして現在は、更新予定が12月8日でしたが、更新されずに放置されています。供給数46戸のままですね。

概要欄というものは、ある程度法律があり、購入者はホームページのホメホメ内容よりも実際を分析するために参考数値として概要を見ています。ただ法律といってもけっこうなグレーな内容でも規制されることがないので、デベの倫理観次第なところがあります。すなわちこの概要欄はデベの倫理観を伺うことができます。

大手や、きちんとしているデベは、先着順の販売は更新日に関係なく売れたら戸数を落としたり、新しく供給出したら戸数を増やしたりしますね。未供給なら登録内容を上げますね。このマンションがその日の登録を上げてるのを見れるのはかなりレアケースです。

こういった倫理観や信義則的な配慮が必要な部分も共感のもてないデベですね、、、その証拠にこの掲示板で残り戸数も30戸から100戸と大きくかけはなれた推測になってしまっています。

私は底値で買うためにこのマンションと、あと数件、ボーダーラインを決めて、自分の思うボーダーを切れば購入するよう、日々追いかけています。このマンションは賃貸が弱いのでかなりシビアに見ています。

こういった投稿をすると、販売側が概要を操作してくる可能性が高いので次の更新内容には注意が必要ですね。概要操作してくるようであれば見学も販売側主導なので無意味ですね。買い手に煽りや演出をしてくることは間違いないでしょう。

概要が操作され、底値で買うタイミングが遅くなるのは本意でないので、次の概要を見ておかしな部分あればまた投稿してみます。

>>1988 住民板ユーザーさん1さん

この変更が良くなかったんでしょうね。
このあたりから販売会社への悪い書き込みが増えてます。
おそらく変更になった販売会社が概要内容などの倫理観が低いんでしょうね。

>>1995 名無しさん
そんなことないですよ。
JR沿線が一番良いエリアと思ってる人の方が多いです。

>>2001 マンション掲示板さん

嘘を並べる営業マンなようですもんね。
倫理観は当然ないでしょうね。
その販売会社へ販売を代理しているデベもデベでしょう。

このマンションの売れ行き不振は販売会社が立て続けに良くなかったのもあると思います。運も悪いですよね。

同じネタに同じ文体で同じ内容の誹謗中傷ばかり必死に繰り返してるの、全部同一人物ですよね。
みんな気づいてると思うんですが、そろそろやめましょうよ。

坪単価考察。
はじめの価格が中間値、坪単価@260万円くらい。
このエリアの中間値、坪単価@230万円くらい。
坪30万円くらい高かったんだと思います。
20坪70㎡くらいの部屋で600万円高い。
値下げ後の坪単価@230万円でしたら相場まで戻したくらいの値引きなので、売れ行き不振の中古マンションのお得感は全くありません。
相場@230万円の10%引き@210万円前後への値引きだと400万円プラスの1000万円値引き。
ここで注意なのは1000万円値引きは相場からかけ離れたはじめの価格、販売側が勝手に付けた価格からの値引きなだけで、相場から考えると400万円しか安くなっていません。
以前、書き込みにサイトの貼り付けがありましたが、販売３年以上しているような売れ行き不振の不人気中古マンションは20%値引きが妥当です。
なので相場@230万円の20%引き180万円から190万円の坪単価でようやくお得感が出てくるでしょう。

おそらく現在の売れ行きや、値引きの動向の中で、大きく値引きの舵を切ってくる雰囲気のぷんぷんするマンションなので、上記の目安は具体的に頭に入れて見学、交渉に挑みましょう。

高値掴みだけは禁物です。

御堂筋線や阪急千里線はもちろん人気です。でも通勤の都合や電車のスピードからJRを好む人もそれなりにいます。阪急北千里だと梅田まで30分かかっちゃいます。千里丘なら梅田まで半分の時間で到着できます。それもあってか、単純に地価だけで比較すると北千里よりも千里丘のほうが高いです。同じJR沿線で比較した場合は、JR吹田や岸辺のほうが梅田寄りで便利な面もありますが、環境や校区が微妙だったりして、あまり好まれない場合があります。JR千里丘は駅自体は摂津市ですが、西側は吹田市エリアであり、吹田千里丘エリアは過去から校区も環境も良いと言われてますし、最近ではエキスポシティもできて便利になりました。駅前は現状はごちゃごちゃした印象がありパッとしないですが、5年以内には大規模再開発が予定されており改善される予定です。色々な意味でお勧めのエリアだとは思います。マンション自体のことは知りませんが、過去から住んでいる住民の意見として参考にして頂ければと思います。このスレでは対立してるように見えますがJR茨木も人気ですね。快速停まりますし。

>>2004 匿名さん

このマンションの掲示板は都合の悪い内容が書き込まれると全く関係ない書き込みをかなりの量で連投して下げ行為をしてきますので、有効な情報は定期的に入れてもらえる方がありがたいですよ。
と、いうのも意見のひとつです。
現に再投稿されたものに、検討者から参考になるとリアクションがありましたよ。

連投は販売の方なのだと思ってます。

JR京都線で梅田に近いところで言うと千里丘、茨木が良いでしょう。高槻も良いですが、距離があるため別とします。千里丘（吹田市側）～茨木は住環境、校区、利便性、どれを取っても良いです。エキスポシティやイオンモール等の大型商業施設もあり、生活圏が同じでどちらも文句なしの良いエリアです。お互いに貶し合うのではなく、協力し合えたら、このエリア全体でもっと高めていくことが出来るような気がします。本当はお互いに良いところと分かってるはずなんですが、何か利害関係があって認め合えないんですかね。

>>2000 eマンションさん

・全く売れていない
・おとり広告
どちらかに該当しますよね？

>>1966 マンション検討中さん
この方が販売会社なら、信頼して取引はできませんね。

>>2009 さん
おとり広告は大手の得意技。売れてるように見せられないならおとりでも何でもなく、下手くそなだけ。

1014 マンコミュファンさん 2022/11/21 13:05:29
こちらのサイト、非常に参考になります。
https://goodbye-home.net/column/br...

特に、即日完売の広告のところの、以下の記載。

売れ行きが悪いほど、1期ずつの販売戸数が少なくされますので、第1期1次5戸、第1期2次5戸…とさらに細かく分けることもあります。

期分け販売の戸数が少ない、即日完売が強く謳われている広告は演出の可能性が高いです。

販売会社とは売買の時だけのやり取りだからね
営業マンがイマイチでも私は割り切るけど
それより大切なことが沢山ありますから

>>2010 マンコミュファンさん

うーん、、、
話のすり替え投稿なのかな？？？

内容わからず投稿しているのかな？？？

>>2008 マンコミュファンさん
JRは本当に便利ですね。
これまで千里丘駅は再開発が送れて北側がごちゃごちゃしてるのがマイナスでしたが、綺麗に再開発されるのなら、古びていくよりむしろ今から新しい状態で綺麗になるという点で長く街並みを保ててプラスになりますし。

すみません。
送れて→遅れて

>>2008 マンコミュファンさん

千里丘って普通しか止まらない駅では梅田まで距離がありますし、梅田に近いというわけではないですよね。

>>2015 口コミ知りたいさん
各駅停車で梅田まで14分、車で下道で30分くらい、ってのをどう考えるかですね。
個人的には、校区や環境の面で満足できるエリアで、梅田まで14分は価値あると思っています。
その他だと、快速に乗れば茨木も速いので、茨木も良いと思います。車で梅田に出るのに千里丘より10分～15分くらい長くかかるでしょうが、そんなに変わらないですからね。

高槻だと下道で梅田まで1時間半近くかかるからね

やはりJR速い。
千里中央から梅田は21分
千里山から梅田は23分
北千里から梅田は30分
千里丘から梅田は14分
茨木から梅田は13分（快速利用時）

>>2005 検討板ユーザーさん
＞以前、書き込みにサイトの貼り付けがありましたが、販売３年以上しているような売れ行き不振の不人気中古マンションは20%値引きが妥当です。

少しでも安く買いたいお気持ちは十分に理解しますし、その立場からはネット上にある自分にとってお得な情報を鵜呑みにしたくなるのはよく分かりますが、最近は、この地域では竣工後も数年かけて月に数戸ずつ売っていくスタイルのところが多いので昔のように２０％も引きませんよ(特別に条件の悪い部屋で、いよいよ最後の１戸とかなら別ですが)。

去年まで竣工後３年近くなっても売れ残っていた南千里アリーナで最後のブーストに近い値引きでも１０％程度です。
他にも竣工後１年以上経ったマンションで何度か交渉しましたが、あっても数％程度で、吹田市なら１０％以上引いてもらえるのは希なことでしょう。

ここはもちろん初めが高すぎたのでその分を加味して１０％からもう一踏ん張りというところが妥当でしょう。
最初の値段では見向きもされなかった状態でしたが、１０％値引き後は十分なペースで売れていますので(詳しくは書けませんがある棟の売れ行きが分かりまして、値引き後の半年で１２戸、ならして月に２件の程度ペースで埋まっています。１棟でこのペースは十分なペースでしょう)。

売れ残ってるのに！との気持ちは分かりますが、それは他の値引きマンションも同じことですから。

もちろんまだ高いと思われるのも自由ですから、合わないなら無理なことにエネルギーを費やすよりも他を検討されるか他で交渉される方が良いかと思います。

やはり圧倒的にJR速い。順番にならべてみました。
茨木から梅田は13分（快速利用時）
千里丘から梅田は14分
高槻から梅田は15分（新快速利用時）
桃山台から梅田は17分
千里中央から梅田は21分
千里山から梅田は23分
箕面から梅田は24分
南千里から梅田は25分
北千里から梅田は30分

>>2020 検討板ユーザーさん
茨木と千里丘、仲良くしましょう。隣なんですから。やっぱり便利な立地なんですよね。茨木の快速使えるのは強いです。

>>2019 匿名さん

広告と戸数が合わないのは何故でしょうか？

>>2019 さん

残戸数をズバッと教えてくださいな！

再開発を体験できるよ。おもしろい。

>>2016 eマンションさん

京都に行くのは不便になりますね。

>>2023 さん

先月70戸くらい！

久しぶりにホームページ覗いたら、二重価格終わってましたね。てことは、値引きから半年以上経ってしまいましたか。最大15%くらいの価格改定でしたね。それでもなお、概要の販売戸数が46戸かぁ…売れなかったんですね。

>>2027 マンション掲示板さん

二重価格！？どういうことでしょうか？

>>2028 評判気になるさん

根拠やエビデンスを教えてください。

なるほど。二重価格は半年の期限でしか広告できないですもんね。このあたりのルールは最低限守ってるってことですね！？

二重価格でも売れなかったとなると、これは大幅値引きの雰囲気がすごく出てきましたね！

>>2020 検討板ユーザーさん

早いだけなら梅田に住めば?
御堂筋、阪急が人気なのは事実。

ガーデンパレスの話しましょ。

>>2032 通りがかりさん
書き込みの意図が分からん
JRを好んでるから、ここを検討してます
梅田に住みたいなら別スレでお願いしますね
梅田では校区の問題や、落ち着いて子育てできないから、吹田市で検討してますよ

>>2032 通りがかりさん
御堂筋、阪急が人気とか、何かこのスレと関係ありますか？

>>2034 マンション掲示板さん

近隣住民か営業か知りませんが、吹田市でもＪRが一番人気とか投稿するから、この流れになったのかと。
荒れるに決まってるからそんな投稿やめりゃあいいのに。

>>2031 マンション掲示板さん

相場から１割以上高いので、値引きは１割以上ないとお話になりませんね。やはり目線は２割以上だね。そこ超えるまで皆んなで籠城作戦ですよ！

>>2017 評判気になるさん

その１時間の内、吹田の産業道路で20分から30分かかる。
できれば吹田の産業道路は使いたくない。
車利用の梅田方向考えてる人はこのエリア考えないでしょ？

>>2035 名無しさん
誰もそんなこと言ってない。荒らしですか？
JRのほうが速くて便利って見方もあるってこと。
実際に私はJRのほうが便利と感じてここに住んでますけど

>>2037 口コミ知りたいさん
吹田千里丘から梅田に行くのに産業道路なんて使いませんよ。
茨木といっしょにしないでね。

>>2037 口コミ知りたいさん
車を運転されない方ですか？道をご存知無いんですね。
吹田千里丘からは梅田方面のルート沢山あるけど、一例として、千里丘駅の手前からJR吹田駅の手前まで、線路沿いを岸辺経由で抜けられる新しい道があり、全然渋滞しないです。その他、千里丘駅の逆側の線路沿いを正雀のほうに抜けるルートや、イズミヤのほうから抜けるルートもあります。混んでる時間帯は産業道路はまず通らないですね。混まない道が沢山あるのが千里丘の利点です。

必死ですな。
そんなに使いたくない産業道路はこのマンションとは切っても切れないポジションでしょうに、、、

>>2041 口コミ知りたいさん
本当に地理弱いの？
産業道路を一切使わずにスムーズに梅田に到着するルートが多数ありますよ。

営業マンらしき書き込みが今日も目立ちますねぇ。
もっと値引きすればいいんですよ。
すぐ買いに行きますから！
今の値引きでは買いたくないんですよ！

あと、くれぐれも、買えないじゃないですからね！
今の値段では買いたくない！
これ、間違えないでくださいよ！

>>2043 口コミ知りたいさん
どの書き込みのこと？？？

千里丘エリアが梅田方面に出るのに沢山ルートあって便利なのは、この辺で車を運転する人なら大体みんな知ってる周知の事実。産業道路使うから時間かかるとか事実と違う荒らし的な書き込みする人がいるから荒れるんじゃないかな。