プレミスト山科椥辻ザ・テラスってどうですか？

山科区民だけど椥辻7分は個人的にはないなぁ
１号より南もマイナス
価格次第かもだけどプレミストならそう安くはならんだろうし…

今年の冬にイオンタウンができるので、少しそれで椥辻の駅力はアップするかなという印象です。
買い物環境が良くなる印象です。
そこまで大きなイオンモールではないようですが、テナントも20くらい入るということなので
どういう業種が入るのかも大切になってきそうです。
生活に関係するお店が入るといいですね。

椥辻は東西線が出来てから、良くなったと思いますよ。昔は山科駅までバス便でしたから、山科駅や烏丸御池駅まで直通になって便利ですよ。

椥辻駅って、いまいち何もない街だなと思っていましたが
イオンタウンが出来るのであれば、確かに周辺は変わっていくかも。
あまり人通りが多すぎても治安面が心配です。
ここなら、京都駅に出やすいので電車通勤は楽かなと思いました。

正直なところ、椥辻にプレミスト？ミスマッチでは？という印象。
以前、別のプレミストのモデルルーム行ったとき、セールスの人が「うちは利便性の高い駅の徒歩5分以内にしか建てないんです！」ってドヤ顔で押してたのなんやったんや。

販売時期が令和元年11月下旬に変更になったようです。
モデルルームが10月上旬から案内会を開催するとホームページトップに出ています。
もう価格が出ただろうなと思ったら販売延期で価格は未定のまま。
気になっている人には残念なお知らせですね。

土地はほんの少し変形だけどランドプランはきちんときれいに整っていると思いました。
クランクになっていると思われるエントランスアプローチは両側に緑の植栽があっていい感じになるのではと思います。

２か月も販売開始が先延びになるとは何があったのでしょうか。
地下鉄の駅が近い以外はあまり利便性が高いとは言えないので
何か秘策を考えてオープンになるのかしら。

値段付けに悩んでるんでしょうなあ　駅7分って安くしないとダメでしょｗ

駅から徒歩7分と遠すぎるとは言えないかと。
最寄り駅が徒歩10分以内であれば、交通アクセスは良い方でしょう。
ただ、地下鉄の駅なんですよね。そこなのでしょう。
どちらにしても、人気物件となるのはかなり難しいそう。

京都の駅近は地下鉄がいちばん資産価値近い。叡電や京福除けばJRが最低。
地下鉄に次いで高いのが阪急、京阪かな。

ここはなぜか狭いプランのほうが収納が充実している感じなんですね。他の広いプランは収納がこまごました感じで、ちょっと物足りない感じもします。

専用庭使用料なるものがあるのですが、他のマンションの専用庭も使用料って取られてましたっけ？あまり見かけたことがないんですが。

ガーデニングコーナーってのがあるらしいのですが、これは専用庭とは別物なのかな？

専有面積にゆとりのあるプランの場合は、収納家具などを工夫していく余地があるということなのかなと思います。
クローゼットが大きいに越したことは無いですけれど、
広さ自体はあるので
例えばオプションでクローゼットを広めにしたりとか
そういうこともできていけたらいいのかも？

ここに永住しようってわけじゃないでしょ。
へたに部屋の構造をいじるとリセールのときに売れないよ。

なんでこんなに販売時期伸びてるんだろう
来年9月入居でまだ始まってないって遅すぎません？ダイワはどこもこんなもんなの？
真剣に検討してるからこそ、ちょっと不信感

>なんでこんなに販売時期伸びてるんだろう

問い合わせなどが予定していたよりも少ないのではないでしょうか。
ただでさえ、山科は京都市内でもあまり人気のある立地とは言い難いですし
椥辻駅が近くても、それ以外には何も・・・。
買いやすい価格帯が魅力ということ以外に感じるものは少ないかも。

ここは、閑静な環境がウリなのかと思いました。
第一種住居地域の中心あたりに建設されるので、周囲に高い建物が建つ心配もない。
ロケーションも充実していますね。
治安もよく暮らしやすそうです。
縦長の間取りだと奥行きがあり広く感じますが、採光はあまり期待できないかも。

駐車場についてサービス用駐車場1台とありました。
これは、どういうことなのですか？
カーシェアなどのステーションなのですか？それとも工事関係の方が停めるような場所なのでしょうか。
初めてこういう駐車場を見るので
どういったことなのだろうかと思いまして。

>>37 匿名さん

>>37 匿名さん
京都市の条例で設置が、決まっている駐車場かな。

社会福祉施設送迎用車両の利用等を想定した「サービス 駐車場」として設置することを求めます。

https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000243/243858/ki...

値段設定が難しいんだね　ちょっと高かったら売れないしね

>>38　ななしさん
ありがとうございます。
老人ホームなどに行くための駐車でしょうか。
ファミリーなので老人ホームなどへ送迎はしないですが、2LDKもあるのでご老人の夫婦が住まわれることもありえそうですね。
確かに、他のマンションでワゴン車が停車している様子を見かけます。
専用駐車場があれば楽ですね！

この立地で5,100の部屋はちょっと厳しい様に思います。

庭付きの物件の間取りを見たのですが、庭部分にガーデニングコーナーがあります。
ここの部分は、土に直植えができたりするのでしょうか。
直植えができるのだったら
野菜とかも育てたりできるのだろうな?って思うのですが
できるかどうかは確認が必要ですね・・・。

普通、専用庭付きのところだと、庭自体を掘り返すこと自体はNGのところは多いです。このようなコーナーを作っているということは…土を地面で使えるという可能性もなくはないでしょう。これについては訪ねて見るといいと思います。花などを植えるのも素敵ですし、子供がいる場合、夏には野菜を育てるのもいいでしょうね。

そうですね、専用庭という名前に反して成約がけっこうある場合が多くて、直植え禁止だったり移動できない物を置いたりもできないこともあるようですから、
ガーデニング好きの場合は鉢植えが基本になることが多いように思います。芝生がある場合は現状維持になるのだろうし。
このマンションのようにガーデニングコーナーが設けてあるということは、きっと直植えできるスペースなのだと思われます。
好きな花う植物、野菜も植えることができるんじゃないでしょうか。ガーデニングコーナー、良いアイディアだと思います。

>>44 匿名さん

成約→×
制約→○

駅まで徒歩７分の距離は、遠すぎず近すぎずで悪くないですが
教育施設もマンションから遠く、買い物もけして便利とは言い難い。
期待していたイオンも小規模。
ここを選びたいと思うポイントがないかなと思いました。

専用庭があるっていうことは
自由に掘っていろいろ植えたりできるというイメージでした。
ガーデニングや家庭菜園を楽しめるという考えの人多いと思います。
そういうこと、もう少し詳しいホームページなどにも書いてほしいですね。

モデルルームの見学に行きました、現地にも連れてってもらいましたが、
何というか可もなく不可もなしという感じです。

敷地の北側に大きな団地があり、数百世代が暮らしていて、
そのため周辺の施設はわりと充実してます。

7階建てで最上階の南向きの3LDKは3600万円台、
4LDKは4300万円台だそうです。

予告広告に1月下旬販売開始とありますけど、
あくまで予定で具体的に何日からスタートするかは、
販売会社の人も分からないだそうです。
まだ一気に売りに出すか期分けて売るかも決めていないそうです。

販売開始前ですけど、要望書というものは受付中だそうです。
10万円の申込金を払えば先に気に入った部屋を押さえてもらえますよ。

申込金を払うと希望の部屋を抑えてくれるなんてこともあるんですか。完成前の物件で気に入るかどうかはっきりわからない段階ではあるけれども、図面とか室内環境の予想でどうしても気に入った部屋があるという人には10万円は安いかもしれないですね。販売時期がいつになるかわからないままずっと待つより気持ちがいいでしょう。
販売開始予定時期が令和2年1月下旬になったままホームページが更新されていないのが気になります。

>48
>予告広告に1月下旬販売開始とありますけど、
>あくまで予定で具体的に何日からスタートするかは、
>販売会社の人も分からないだそうです。
>まだ一気に売りに出すか期分けて売るかも決めていないそうです。

情報をありがとうございます。
何期に分けるのかは、客足を見て決めるというパターンなのでしょう。
一気にすべてのプランを出すと角部屋などばかりが完売したりと
偏った売れ行きなどを避けるのもあるのかも。
ただ、この立地にしては価格はかなり強気な感じがします。

ここにきて客足がくっと落ちてますからここもここの近くのマンションも苦しいと思いますよ
ちょっと欲張りましたねｗ

売れ行きはどうでしょうね、他に検討されている方いらっしゃいますか？

販売代理の長谷工アーベストさんの営業マンの話によると、当初（19年11月）は「多数のお問い合わせで対応しきれなく」年明けに延ばしたそうですが、多分、本当は当初の分譲価格の設定が高すぎたと思います。それで分譲価格を見直し、2月になったんじゃないのかなと思います。そして、遂に1期目の分譲は2月16日(日)からだそうです。

買うとなった場合は3月の第2週に手付金を払うようですが、それから住宅ローンの本審査に入りますけど、本審査で落ちた場合は手付金は返してくれるでしょうか？

ここも通らなかったらアキラメロンだな

>>52
手付が返ってくるかは契約による
契約時に特定の銀行でローン特約つけとけばその銀行が通らなければ返金される
銀行名がなければ金利が高い条件が悪い銀行など意地でもどこか通さないといけなくなる
どこかは通るはずって事で返金されないから

先日プレミストを見学に行きましたが、なかなか決め手が・・・
これならジオの方がましかな？
皆さんはどちら推しですか？

今京都市内で新築買うならどっちかやね　でも半年待ったら築浅中古から下がってくると
思うで　どうみてもピークや

>>56 デベにお勤めさん
レインズ見てたけどまだまだ高いわ。ピーク過ぎて、フリー、みたいな時期になってるんとちゃうやろか？なんか時々まだ高い高いで売れてる

買い替えで高く売れた人は高めでも買いますしね　今高く買ってるのは買い替え組

新規で買える人はなかなかいないわ　金持ってる人は買わないしｗｗ

価格帯が2,700万円台～5,100万円台。
山科でこの価格帯はかなりの強気価格だなぁと感じました。
駅に近いと言っても地下鉄の駅で徒歩７分。
女性や子供の足であればもう少し時間は要するでしょう。
購入の決め手になるものが何かほしいですね。

京都市内で手が出せるのはこの物件くらいなので
かなり真剣に検討しましたが、
キッチンの仕様が「お高めの賃貸」レベルに感じたのと
椥辻駅の客層を見て、結局踏み切れませんでした。

販売時期遅れの理由を尋ねても、「私たちにもわかりません」と言われたり、
何を聞いても販売会社が他人事のように答えるので、逆に何でも聞きやすく、
しつこい勧誘が苦手な人でも気軽に見学に行けると思います。

椥辻は普通に良いところだと思います。山科駅の北側エリアが富裕層が多いですが、ほぼ戸建です。

売れ行きはどうなんだろ　やっぱり地合い悪いからあかんのかな　京都市内ではバランスとれてると思うけどそれでも厳しいのかな

椥辻で5000はキツイでしょ　コロナもヤバいしどうなるか

プレミスト値下げしてますね
2500万円台からって案内がきました
どれだけ売れてないんでしょうか？
近隣のジオは好調みたいですが

>>65 匿名さん
バナーが更新されていますね。

見学しにいったらジオさんは6割ぐらい売れましたのかな。購入した方のなかには単身者が多いと販売会社の人が言ってました。
ジオさんも検討したけど、道路沿いの排気ガスと騒音が嫌で、あとあれだけの敷地に駐車場なしで72戸を詰め込んだので、検討対象から外れました。
今気持ちはプレミストさんに傾きつつあります。
2500万円台はたぶん東向きの低層の2LDKですかね。

ここははよさばいて逃げておかないとね

>プレミスト値下げしてますね
>2500万円台からって案内がきました

随分と価格帯が下がったんですね。
山科で元々の価格帯はかなり高めだなと思っていました。
地下鉄を普段から利用している人にはお勧めかも。

販売会社に電話したら、バナーに書かれてる分譲価格はそれぞれ一室だけだそうです。本当かどうかは知りませんけど。

客寄せで一室だけ下げたんやなｗ

今が買いかもしれませんね。京都のマンションってすごく高かったりしますよね。
第1期の販売は20戸。途中で価格を変更してしまうと、初期に購入した人との格差があるので、1期から価格を変更したのはいいと思いました。

>>販売会社に電話したら、バナーに書かれてる分譲価格はそれぞれ一室
いわゆるパンダ部屋と呼ばれるものみたいですね…
全体的には値引きしていないんでしょうか。抽選販売になっちゃいそうな予感もしますね。

京都のマンションもこれから下がるでしょｗ

下がるロジック説明してみ

三井さんのスムログを読みましたが、新築はなかなか下がらない様です。割と納得できる解説でした。でも中古は下がりそうです。リンク貼っておきます。
https://www.sumu-log.com/archives/20075/

新築が下がるのは時間がかかるでしょうね　中古の換金もんから下がりますわ

第一期分譲で20戸売れました。
西向きの広い部屋と南向きの中高層が売れました。
デベさんのお気持ちで第一期を申し込んだ住戸に30万円分の無料インテリアオプションを付けてくれました。
なぜそこまで知ってるかって？人柱です。

>第一期分譲で20戸売れました。
>西向きの広い部屋と南向きの中高層が売れました。

そうなんですか。
西向きの物件って西日とかきつそうですがあんまり関係ないのかな。
30万円分の無料インテリアオプションってすごく魅力的。
今、コロナで建築関係もいろいろ影響があるようですが
、ここはあまり関係なさそうですね。

77です。
実は少し影響が出ています。


デベさんの30万円インテリアオプションにガスコンロのアップグレードと食洗機（それ以外も色々）を選択する場合は、第一期住戸に交付される予定の国交省の「次世代住宅ポイント」が少しアップされるそうです（1万ポイントほど、今年度の予算が余っているのかな）。
ところが、「次世代住宅ポイント」の商品交換締切は6月30日ですけど、つまり、入居前に使い切る必要があります。
しかし、今はコロナの影響でガスコンロのアップグレード（標準で付いてくる全住戸分は確保済み）や食洗機の取付に必要な部品を調達できない可能性が大きいと言われました。入居時に工事未完成の場合は食洗機は入居後（8月末以降）にも取り付けられますけど、国の手続きとしては交換済みの「次世代住宅ポイント」の上乗せした1万ポイント分は国に返金しないといけないです。（だから上乗せしなければいいじゃんって思う、、、）


まあ、コンロのアップグレードと食洗機を当てにしなければ、別のオプションでデベさんのインテリアオプションと「次世代住宅ポイント」を使い切ってしまえば良いというだけの話を延々と1時間ぐらい説明されました。。。


引き渡しが予定通りになればいいですけどね～

ガス関係の部品は中国製がほとんどやしね　

第２期の販売開始は６月って、とても先なのですね。
今、いろいろな業界でコロナウイルスの影響が出ているそうですし、
ここもやっぱりそうなのでしょうか。
メーカーは日本でも作っているものや部品は中国製なのか・・・って思っちゃいますね。

今販売しても誰も来ないでしょ　プレミストは売れ残っても値引き無いかもしれんけど
大不況がくると椥辻周辺なんか焦げ付くマンションいっぱい出てくると思いますよ
けっこうギリギリの人多いしねｗ
中古からガンガン下がってくると思う　
まあ焦らないほうが良い　ここ数年の高値は忘れないとチャンス逃しますよ

もうすでに契約されている人にも、いろいろと影響が出てきている、ということなんですね…なかなか大変です（汗）
いずれにせよ、販売がすごく先になっていくことを考えると、様子を見ながら諸々考えていくことになるのでしょう。
次の販売がかなり先になったのは、
すでに決まった方の引き渡しなどがあるからなのか、このことがあったからなのか。

第二期　価格下げてきてない？　ここは早く売り切りたいだろうけどＭＲ行くのも
濃厚接触になるから行けないよね

山科も随分変わってきた感じですね。
知人も来月に山科に引っ越すのですが住みやすいのかな。
ただ、84さんも書かれているように、今は見学に行くことは難しいですね。
見てみないことには契約もできないし、慌てることはないのかなと思っていますがどうでしょう。

マンションギャラリー自体がもう、GWあけるまで閉まっている状態なので、
しばらく一旦おやすみですね・・・っていうか、多分、多くのデベがそんな感じになってきていると思います。
工事が止まっているところもあるという報道も見ました。

ここの場合は工事完了が7月。
ある程度の建材は確保できているのでしょうか。それならば大幅にスケジュールが変わることもなさそう。

>>86 匿名さん
2022年春以降完成予定みたいな大阪のタワマンは確実に引き渡し時期遅れるそうで、投資で購入された方はキャンセル予定されています。それよりもヤバいのは戸建てのようですよ。マンションのようにガバッと資材確保するというやり方ではないので、完成引き渡し時期未定連発みたいです戸建て、

みなさんおっしゃるように、焦らないのがいいのかなという気がします。

ただ、次世代住宅ポイントとか期限があるものについてはそうも言っていられないのかな。

第2期、価格低めですよね？気のせいでしょうか。部屋のタイプの違いによるのかな。

第1期1次・2次にガーデニングコーナーのあるプランがあったみたいですが、売れたのかな？

次の販売自体6月下旬なので、まだいろいろと時間はあります。ゆっくり検討はできますね。敷地内に駐車場ありますが、これって機械式ですか？それとも平置き式ですか？
機械式だと出し入れに時間がかかるし、メンテコストも掛かるのが気になります。
ただ、その分、多くの人が敷地内に停められるというメリットもあるのですけれどね。。

緊急事態宣言前に朝一で下見に行きました。椥辻駅の地下通路の至る所に左側通行と書かれていましたが、ショートカットしてぶつかってくる方が多く驚きました。他にも有料駐輪場の真横に自転車が放置されていたりと、安い理由が垣間見れました。中心部までのアクセスが良いので、有力候補だったのですが、残念ながら見送りました。

確かに安いような気がします。
環境的なものなのですか？
コロナの影響はあるようだけれど
第1期1次・2次先着順申込受付中とはなっていますね。
合計12戸。
第二期は2戸販売予定で、注目が集まりそうなお値段。
工事完成予定が令和2年7月下旬予定ではあるけれど
完成後に実物を見てゆっくり買えるといいのかなとも思います。
工事は順調なのでしょうか？

テラスってマンション名はまずくなったよねえ　（笑）　プレどころじゃないわ

ザテラスは不味いよね　

なんで？

昔は山科ってどうかなという印象はありましたが
最近は新しいマンションや家も増えて雰囲気が変わってきているように思っていました。
ただ、書き込みの中にはやはり・・・と思うのもありました。
価格だけではやっぱり選べないものなのかもしれません。
同じくらいであれば、市内で他も検討できるかもしれないですね。

どのマンションにも言えるけど完璧な物件なんてない。
どこかで折り合い、妥協は必要。

確かにどの物件を選ぶにしても妥協は必要だと思います。

アクセスの良さ、物件の向き、教育施設が近いなどなど

求めるものはそれぞれ違っても、いろいろありますよね。

優先順位を決めて、選んでいくしかないだろうなと思います。

ほんと、97さんの言われる通りだと思います。購入される方々の価値観もそれぞれ異なっているのでしょうし、優先順位も様々なのではないでしょうか。
その点を踏まえて考えると、このマンションのウリは何になるのでしょうね。アクセス面も、平米数も、どちらもほどほどな感じ、ロケーションも徒歩10分前後に必要な施設があるけれど特別便利でも不便でもない感じ。ですが、何といっても価格が2千万円台～という点が一番の魅力なのかなと思います。それと2LDK～4LDKという部屋数のバリエーションがあることかな。家族の人数によって選べる部屋が必ずあるという点は検討する人が限定されなくて良いと思います。

物件に望む優先順位は、やはりそれぞれで違うでしょうね。
いずれも当てはまるって物件は
余程、予算に余裕がないと厳しいかなと思います。
それだけに、ここを選ぶには慎重になったほうが良いかな。

ここはブランド力、アクセスの良さ、安さと三拍子揃っているから、買う気があるなら、迷うことなく買いでしょう。

プレミストってブランド力ってありますか?

アクセスといっても地下鉄だけですし、便利とは言い難い気がします。

ただ、価格を優先で購入する人にはいいのかもしれませんね。

それ以外に、ここに決めたいと感じる部分は少ないような気がしました。

ブランド力のことは議論してもしかたありませんね。感じ方それぞれ。

ブランド力は財閥系だったらあるとは思うけれど。
プレミストに関しては、なんとなくDINKS系が強い印象があります。
駅にそれなりに近い場所に、単身者やDINKSが便利に住むマンションを作っている。
こちらの場合も、それに当てはまるのではないでしょうか？

>>103 匿名さん
DINKSとブランドは直接関係ないよ。

今月下旬には入居開始予定なんですね。サマーキャンペーンもやっていて、夏らしくビールのプレゼントがいただけるようです。とはいえ、ちょうど明日8月11日（火）～14日（金）は夏休みだとのこと。完売は入居後になるでしょうか。少なくともあと15戸くらいはありそうです。実物を見て検討できるのはなにかと都合が良いのではとも思います。入居の方々は楽しみなのではないでしょうか。

まだ結構、販売住戸はあるんですね。値下げとかはこの段階だとまだまだ無いと思われます。

マンションも、京都市内は全体的にすごく値段がするし
このあたりだと場所も場所だからか、相対的に見ると控えめに見える。

価格でどれだけ訴求できるか、ですね。

地下鉄は利用しやすいですが
教育施設や商業施設はかなり距離がありますよね。

京都なら阪急や京阪が利用しやすい地域と比較しても
この価格帯はかなり強きというのか高すぎるような気がします。
完売は時間を要するでしょうね。

15も残っているのですか　駅7分はちょっと遠いかなあ

>15も残っているのですか　駅7分はちょっと遠いかなあ

かなり分割した機関で販売しているので、スローな売れ行きです。
今オープンになっているのは15戸ですが
他にもまだ販売を予定している戸数があるように思います。
駅まで徒歩10分以内であれば遠いとは思いませんが
山科で最寄り駅が地下鉄となると、高めの価格設定かもしれないです。

第2期3戸の予定販売価格、どうですか？
他と比較した印象だと安いようにも思えたのですが。
2LDK、3LDKだと2千万円台、4LDKだと3千万円台。
第1期の先着順と比べても安めの設定のような気がします。
少し狭いかなとは思うのですが、
柱が少し出ている以外は整然と整ったきれいな間取りだと思います。
狭いながらもこまごまとした収納をつくってくれてたりもしますし。

価格帯だけで見ると、あまり高くないのかもしれません。
ただ、このあたりって思っている以上に何もありませんし
プラン内容を見ると、部屋もそんなに広くない感じです。
トータルで考えると高い買い物になるかもしれませんね。

ブランドでマンション購入を検討される方って多いのでしょうか。

確かに良い物件に住みたいなとは思いますが

自分的にはブランドというよりは、立地や設備、間取りを中心に選ぶ。

子供がいれば小学校や中学校が近いとか、そういうことかな。

考え方ってやっぱりいろいろですね。

「プレミスト山科椥辻ザ・テラス」は高いところでも４０００万も出せば買えるんですね。
山科で家を建てるとどんなもんなんですかね。
実際ここも管理費があるから、４０００万だけじゃ済まないだろうけどね。

全体的にあまり広くないのもあって、
価格も控えめになっているのだと思います。

管理費もそうですし、
修繕積立金や固定資産税もあるので、
結構ちょいちょい固定費って必要になってきてしまうんですよね。
なかなかに大変です。

間取りが広いマイホームに憧れますが、
価格が高いとローンだけでなく、管理費などいろいろ合計すると
確かに月額は高くなるので、少しでも抑えたいと思います。
マイホームって、立地と価格を優先的に誰もが考えるものかなと思います。

現在１期１次～の販売となっていますが、即入居可能とのこと。
よくみると７月に完成しているんですね。
完成後の販売となっているんでしょうか?
モデルルームを見学するよりも実際の部屋が見れていいですね。
エントランスやマンション外観も高級感がありますが、価格はかなり安い感じ。
これから教育資金が嵩んでいく家庭には嬉しいですね。

２ＬＤＫが月額４万円程度のローン返済であれば

賃貸物件でいるよも絶対にいいなと思います。

もちろん、管理費や修繕積立金など別の費用は発生しますが

自分の財産になりますからね。

ちなみに、住宅控除が受けられる広さか確認しておく必要はありますね。

専有面積が狭いので部屋も狭いだろうなと思ったのですが、
案外と部屋は広く設計されているように感じました。

ただ、その分廊下が狭いので、
家に入った際に全体的な狭さは感じるのかもしれません。

リビングや部屋が広ければ問題ないと思うかどうかですね。

椥辻だとこのくらいの価格帯でもさばけないんやね