プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

>>324 評判気になるさん
電線が見える部屋は嫌ですね

残念ながら南面の高級部屋はどこからも電線と電柱が丸見え…

南側のお部屋は始めから検討していないのですが、ここはエントランスですよね？もうがっかりです。地中化なんてマンションが建つだけで決まるような事じゃないですからね。これは残念です。でも教えて頂けてよかったです。

三菱地所の定期借地物件なので市谷加賀町レジデンスと比べちゃいますね。地所はなんでこっちを高級仕様にしたんでしょうか？
市谷加賀町レジデンスは四方接道で特に南は市谷の杜が整備され、歩道も広く、電柱電線がありません。隣の中学校の外壁も再整備されて綺麗になってます。市谷の杜はDNPが高層ビルを建てる条件で整備したんじゃないかと思うので少なくとも市谷加賀町レジデンスの定借期間が終わるまではずっとあの環境でしょう。
加賀町のほうは駅から離れますが、むしろ電車移動前提のこちらを廉価仕様にして向こうを車移動前提の高級仕様にすればよかったのにと思っちゃいます。定借期間も向こうは70年ですし、戸数を減らし駐車場を増やして豪華版にしても売れたんじゃないでしょうか。ここの銀杏を貫く電線を見ちゃうとあちらの立地のほうが断然良いように思えます。

>>329 口コミ知りたいさん

えっ？

>>330 マンション掲示板さん
比較の話ですよ。市谷加賀町レジデンスと比べればこっちの方が高級仕様ですよね？

>>331 口コミ知りたいさん

ブランド名をよくご覧になってください。地所レジは定期借地を高値でうりつけるようなマネはしないのでは？

地所はやらないけど野村はやるってことなんでしょうか。これは失礼いたしました。

ヒルトップって言う名称、流行ってるのかな
あんまりヒルトップって印象の土地じゃないんだけど
標高的には高いのかも知れないけど周囲を見下ろすような立地にはなってないよね？

>324
そもそも、車両通行のジャマになる公道上に越境してる樹木の方が悪いと思う。
野村と新宿区で協議して敷地内に移植すればイイのに。

ジオの隣の払方町の空き地は、三井ホームの名前があるので、分譲ではなく
賃貸でしょうね。

100平米北向き2億円
定借60年でこれ買う人はかなり変わり者だな
周りの道狭くて景観悪いし

野村はなんか路線を間違えた気がしないでもない。
立地に駅近以外に売りになるようなものがあるんだろうか。駅近って言っても直近でもないし、道路狭い印象だし、あの電線……。
150平米超は２億超えるよね？ そんな物件を買う層の食指が動くかなあ？
７０～８０平米１億前後くらいのレベルのものの方が良かったんじゃ？
電線どうするつもりなんだろう？ せめて黄色のカバーは目立たない色にするとかあるんだろうか？

>>338 匿名さん
100平米で2億超えてました

>>339 マンション掲示板さん
いよいよ資産インフレですかね
楽しみですね

>>338 匿名さん

3億超えますよ。

うひゃー
ここの立地にその額出す人いるのかなあ？
ウエリス市谷加賀町みたいに苦戦するんじゃないのか

これは冷える

野村の最高傑作はステアリでしたね・・・.
アフターステアリは微妙だったりすっ高値な物件ばかり。

とはいえ抽選ゲーになると思うな
グレードが神楽坂随一なのは間違いない

いや、、定借で南向き100平米超えが軒並み2.7億?はやりすぎですね…埋まるんでしょうけど…
第二期の70平米台の価格が気になります

南向きは2.7億どころか3億～4億近くでしたよ。
正気か。

２億超えたあたりの購買層は世界違うから埋まる
プラウドを超えるハイブランドが出てこない限りマンションコレクターが買い続ける

>>348 eマンションさん
その世界違う人がこの立地、電線に手を出すのかどうか。
私、電線にこだわりすぎ？
でも、すごく気になる。エントランスの特徴として利用している大木なのにあれはひどい。プラウドが出している完成予想図との落差が……。

2011年築（築10年）で、定借70年（残り60年）のサンクタス神楽坂の11階75平米2LDKが9880万で中古に出てたけど、売れたみたいだね。成約価格はわからないけど。

坪単価どの程度？

>>338 匿名さん
黄色のカバーは工事用の養生なので工事が終れば外されます
みんな知ってることだろうけど

>>352 検討板ユーザーさん
黄色ではなくなるんですね
それでもこれかあ

木が燃えませんか？

これまで燃えていないから何らかの対策されているんだろうけど不安ではあるね。これで大丈夫なものなんだろうか？

色は変わってるけど気持ち太いから何か対策施されてるのでは？
知らんけど。

とりあえず売れ残るか抽選になるか教えてくれ

電線の黄色カバーは、工事中の断線や感電対策の為で、工事終了後は外す物だよ。
又、おそらく東電かNTT管理の電線と思われるが、有料の電線纏めを依頼すれば
見掛けの本数を1/2とか1/3に纏めて、目立たなくすることが出来る。

黄色のカバーは工事用じゃなくて、銀杏の木を守るためのものですよ。このマンションの建設が始まる前からずっとあります。

>>359 匿名さん
googleマップだとすでに解体工事が始まっている2019年4月のストリートビューに黄色のカバーはなく、2020年2月のストリートビューでは黄色のカバーがついています。ずっと前からではないようですよ。
>>353は2017年10月のストリートビューです。

間違いなく、黄色カバーは工事車両から電線を守る物です
近隣の他の工事現場でも、樹木の有無に限らず、黄色カバーは付けてます

目の前の銀杏って雄？雌？
臭くなるのか知りたいです…

>>354 匿名さん
電線にとまってるカラスやスズメはなんで感電しないんでしょうね？

>>363 検討板ユーザーさん

チコちゃんに聞いてけろ。

銀杏落ちてないので雄かもですね。今の時期でも特に臭くないです。

>>365 マンション検討中さん

ありがとうございます！

担当に話を聞きました。60年定借でそれ？という価格でした。
所有権、作り、広さ、交通利便性含めた立地、土地のブランド。数年前の案件とはいえ全てに優れると思われる市ヶ谷砂土原町を大きく突き放す価格設定。
昨今のマーケットの上昇傾向を差し引いてもgreedyさが過ぎるように思います。
説明会には一応参加したいと思いますが、本気であの価格で売ってくる積りなら流石に我が家は撤退です。

すでに撤退しました。南側も人気がある部屋とない部屋の差が激しいっぽいですね。。

買いですね

南面プレミアは、高仕様にすれば高価格でも、広域検討の人が買うだろうけど
それ以外の多くは、売れ残り間違いなしの予定価格だね。
だって、管理費と共に、価格は未定だけど、別途地代を60年間払うんでしょ。

中古物件も見たけど、神楽坂エリアが伸びてるみたいね
適切なプライシングかと

都心3区に比べれば、かなり値上がり率は見劣りしますけどね。
ここだけは別ですが。。

確かに都心3区で同条件ならば間違いなく格安となるだろう
これは神楽坂が都心3区と戦える水準まで盛り上がるかの試金石である

港区や千代田区と戦うとかありえないでしょう。近隣の人もそんな事考えている人いません。

>>374 住人さん
港区や千代田区なんかよりは神楽坂の方がるかに住みやすいと思いますが、私の思い込みですかね

これなら近隣砂土原や若宮町あたりの所有権中古の方が全然いいな。なかなか出物がないけど。

>>375 通りがかりさん

住みやすさと価格が必ずしも比例する物ではありません。
それは地価を見れば一目瞭然です。
マンション価格はデベロッパーがわがままにつけているだけです。

３７７さんの書かれている通りですね。
住みやすさと価格って逆にピッタリってところあまり見たことがないかも。
マンション価格はずっと高騰しています。
オリンピックが終わったら価格も下がるだろうなんて噂もありましたが
コロナ禍もあって、まだまだ下がることもなさそう。
だからこそ、しっかり検討して購入しないといけないなと思っています。

>>378 匿名さん

旧来型産業の業績は、悪いですけど不動産は上がってますね。

2年前に都心の新築物件買ったんだけど、それと同じような立地と仕様の新築物件が2割増しくらいで売り出されてます。
このままいくと10年後には2倍を超えそうな勢いですね。

まあこの辺が天井でしょう。パワーカップルでも低金利でもこの辺が支払いの限界のはずです。利回りを考えたらここなんてとても買えないと思います。特に中住戸は売れ残り必至でしょうね。南面の広い部屋はお金はあっても、残りの人生短い人からすれば値段関係ないから売れちゃうかもしれませんが。

ここらが天井って話も何年も繰り返されてるからなあ。そして毎年高値更新。洗足の定借プラウドも坪400越えて難なく完売したからね。買い手はパワーカップル以外にもいると思うよ。

第1期いつになりますかね
高すぎて買えないけど神楽坂×プラウド×この価格でどこまで戦えるのだろう

6F東南角で屋上付のDr-TYPE_171.78㎡が、坪800万で4億円と言われてるけど
地元じゃなく、この部屋だけ狙いの広域の富裕層はいると思う。
但し、他の部屋は、今言われている予定価格では大苦戦するだろう。

予定価格から売行き見て値下げする事ってあるんですか？

2.3億出して買えるマンションも候補そんなにないから法人名義とかで買う層に刺さりそう

当方にとってはあり得ない価格なのですが、やっぱり売れてしまうんでしょうか。
加えてオンライン商談会の野村の担当の上から目線の失礼な態度もどうかな。と、思いましたが。
これでまた都心部の新築マンションの値上げ競争が加速するのでしょうかね。流石に天井かな。と思ってましたが。
今や定借60年の案件で、予算2億というのは平民レベルの扱いなんですね。
撤退です。

ここが苦戦しないようだと周辺の所有権物件なんかさらなる高騰になりそうですね。番町英国大使館の一部を地所が開発するってことで話題になっていますけどものすごいことになりそう。

>>387 マンション検討中さん

2億出せるんだったらここじゃなくても中古でいくらでもある気がするんですが、ここのどこに惹かれたんですか？純粋な疑問です。

>>389 口コミ知りたいさん
中古のオススメ教えてください。今売られてる物件で

>390 エリアは違うけど、コレなんてどう？
アルファグランデ千桜タワー 最上階25F 103.16㎡ 3LDK 2018年4月築
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_chiyoda/nc_94728999/

>>391 マンション比較中さん
ありがとう！これ見て思ったのはエリアもそうだが低層マンションを希望してるから、候補がなかったのだなという気持ちに

>>392 マンション掲示板さん
ちょっと予算からはみ出ますが、こちらはどうでしょう？地位も資産性もこちらのほうが上だと思いますが

Brillia一番町
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz195...

パークコート元麻布ヒルテラス
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz196...

>>393 口コミ知りたいさん
確かに良いですね！
パークコート元麻布は南向き1F90平米でc3・Bgあたりが競合ですかね。
最後は街の好みでしょうか。
定借で4000万円(20%)くらい安くなってれば戦えそうですね

>>393 口コミ知りたいさん
Brillia一番町はものすごくいいマンション（ただし低層マンションではない）だけど、紹介先のsumoに掲載されてるのはオーナー・チェンジ物件だよ。まさかオーナー・チェンジ市場を知らないわけじゃないよね？
しかも、この物件の場合は現在の賃貸契約の「表面利回り」が約3％になってる。つまり、現在の賃借人が住み続けている限りは実質ほとんど実入りのない状態が続くと考えられる。
いずれにしても、オーナー・チェンジ市場の物件と新築物件との比較は条件が違いすぎてナンセンスだと思う。

>>397 匿名さん

すいません、よく見てませんでした。オーナーチェンジじゃ検討の対象になりませんね。

この競合がいないというのが最大の価値なのか
高立地・低層・100平米前後・築浅
この条件で2億割る物件を教えてくれ

ウエリス市谷加賀町が苦戦してるけどここはあそこよりは立地いいね。そのウエリスも残り3部屋になっているようだ。

>>400 マンション比較中さん
ウエリス売り切れそうだね
ヒルトップの価格見るとウエリスに流れる人も出そう。上げ相場だと高めに設定しても実勢が追いつくから売れるんやな

>>401 マンコミュファンさん

ウエリスはグッドデザイン賞をとりましたね。

>>402 評判気になるさん
野村不動産も20年連続くらいで取ってるよ
そんなに意味ないよ

>>403 マンコミュファンさん
金払えばノミネートされますからね。グッドデザイン賞価値なしです。

C3気になってるのですが、いくらくらいでしょうか？

都区部は契約率かなり低調みたい。

https://mansion-madori.com/blog-entry-8319.html

東京都内のマンション価格が高騰しているとニュースを読みました。
確かにコロナの影響がありそうなものなのに、割高な気がしていました。

神楽坂、いい街です。
ちょっと街並みが古い気もしますが、落ち着いていていい感じ。
マンションは100㎡より広い部屋もあるようです。まだ売れていないですか？

掲載間取りもほとんどが100㎡以上で、Lタイプ、Jタイプの2つしか100㎡未満じゃないようです。

なるほど、国外の方も都内物件を広く検討されているから高くなるんでしょうね。この掲示板を見て実感しました。

>>407 匿名さん
まだ、販売開始してませんよ

ここは、坪650がラインだな。

>>410 検討板ユーザーさん
100平米なら2億くらいか

>>411 通りがかりさん
そんなもんでしょうね、この立地なら。

なかなか販売開始しないのは、高値でふっかけるも、要望書あつまんないだろうな。

>>410 検討板ユーザーさん

定期借家60年で平均坪650万が相場とすると所有権であれば坪800万円強はつけてもおかしくないというのが今の相場ですかね、掛け目が仮に20％程度として。

そう考えると神楽坂も上がりましたね。
たしかに中古の駅徒歩約2分の矢来町の方のプラウド神楽坂も今は500万円を明らかに超えてもすぐに売れて出物を待っているウェイティングリストがいると野村さんも言ってましたから。

新宿区アドレス内では屈指の好立地なんでしょうね、ここは。

しかしこの価格帯で天井はどの部屋もMAXでも2450で、2100の下がり天井だらけって…
南側のサッシ部分も2050しかない。

下がり天井も1840とか1870とかあって、ほんと野村さあ…と思ってしまう。賃貸マンションか…

>>413 検討中さん
要望書が集まった段階で販売開始されるのですか？
ステップを教えて欲しいです。

野村の販売戦略は、1期販売では条件の良くて広い80㎡～の南面部屋中心とし
2期以降で、62.99㎡～79.72㎡の部屋を販売する作戦のようです
又、1期分の予定価格は以下で、当初の予定価格よりは10%程減額された様だが
まだまだ定借としては高いと思うので、この戦略が吉と出るか凶と出るか？
尚、1期分の販売スケジュールの予定は、11月中旬に申込～下旬に抽選

南西角_A-type_150.56～172.37㎡_26000万台(坪570万)～36000万台(坪692万)
南_B-type_97.67～148.74㎡_19000万台(坪641万)～31000万台(坪688万)
南_C-type_80.03～148.33㎡_16000万台(坪659万)～31000万台(坪689万)
南東角_D-type_134.98～171.78㎡_26000万台(坪635万)～36000万台(坪692万)

西_K-type_96.28㎡_14000万台(坪481万)～19000万台(坪652万)
北西角6F_P-type_144.58㎡_28000万台(坪639万)

東_H-type_102.62㎡_15000万台(坪485万)～20000万台(坪647万)
北東角6F_O-type_144.26㎡_29000万台(坪663万)

>>415 匿名さん

この辺は高さ制限があるのに、無理に階数増やしたからでしょうね。
とんだ「高級」マンションです。

>>417 マンション検討中さん

ありがとうございます、たいへん参考になります。
これで来月中旬には1期1次やるんですね、すごい相場ですね。
南は軒並み600万円台中盤程度はいき、眺望のない最安値の部屋で約500万を切る程度。眺望のない部屋を専有坪480万円台で買うなら、個人的には所有権のあるプラウド神楽坂を520万円などで買う方がいいなと思ってしまいますが、そう考えるとさらにまだ中古の所有権は神楽坂エリアにおいては上げて出てくるんでしょうかね。

完全に坂下にある赤城下町のモリモトさんのピアースなどでも550万円などで流通しているようですから、そう聞くと相場っていろいろ面白いなと思ってしまいます。当初は否定的な意見も多く苦戦していたブランズやサンウッドもこの相場上昇で気がつけば全戸完売していたことにも驚きました。

と思ったらキャンセル住戸が1戸、64㎡の2LDKが9890万円ですか。
ここを510万円で所有権の方が個人的にはいいかなと思いました。好みでしょうが。

>>419 周辺住民さん
坪単価もさる事ながら80平米超の神楽坂物件の少なさが値を上げてますね。
上でも話がありましたが、競合が少ないんですよね

>418
ココの立面図を見ると判りますが、販売概要では地上6階建ですが
建築確認上は地下1階地上5階建で、実質は地下2階地上4階建なので
販売表記上の1階部分は完全地下室で、2階部分は半地下部屋ですね

>>421 ご近所さん
正面のイメージ写真から一目瞭然ですね。

3階の部屋を買ってもほぼ1階で、南側の部屋は道路を通る人やマンション入口を出入りする住民から部屋が丸見えという…

企業の節税対策マンションですね。わかります。

>>424 通りがかりさん
法人所有なら3割引きみたいなもんか