エクラスタワー武蔵小杉(旧称：武蔵小杉駅前再開発タワープロジェクト)

＞８９８
マンションの価格は、ちょっとした条件やタイミングの違いでいくらでも変わってくるし、発注時期や
仕入原価の違いなど「何でこっちよりあっちが高いの？」っていうような値付けもその逆も出てきます。
ブリリアは、運良く新駅開業、競合物件の存在、プラン、超高層ではないこと、仕様、戸数等が絶妙に
その時点のニーズにマッチしていたのであって、必ずしもその後に出る物件の価格の前提となるもので
はありません。住友にしても同じです。
もちろん後発物件としてはそこを最低ラインとして始めたいでしょうが、結局は需給関係で決まること
ですから、戸数が多ければ多いほど、高く売るのは難しくなってきます。
坪単価１０万円程度ですら、その差を購入者に納得させるには大変な工夫、アピールが必要です。
大幅な値上がりはおよそ考えられませんね。

購入検討者か知らないけど価格に希望持ちすぎ。
小杉の駅近マンションは山のようにあるけど駅直結なんてもう二度とでないのに。

ボリュームゾーンはグロス6500万以下に抑えるだろうな。

高杉。
懐胎。

そもそも購入検討者の板なのだが（笑

＞901
駅直結ではなく徒歩３分のマンションの方が平均坪単価が高いっていう事実を知らないの？
誰しもが駅直結を望んでるわけじゃないんですよ。考えてみれば当たり前のこと。
何かというと小杉の利便性や駅近ということを協調したがるけど、値段を決める要素はもっと
多用です。

坪単価310万ぐらいじゃないの？

徒歩３分のほうが人気がある？
だからブリリアと同じくらいの坪単価かもって？
おめでたい人だなw
こういう人が予想より高値で手が届かないとネガレスで叩きまくるのかな。

じゃ、パークと比べてどうなの？

立地的には同じ駅直結の勝どきビュータワー（坪360）に匹敵する場所。
そこまで行くかは微妙だけど、それぐらいの坪単価でも全然驚かない。

エクストララグジュアリーの略なわけだしな

勝どきビューｔって平均２２０万でしょう。

>>911
それはミッドベイ勝どき

>>905

駅直結ではなく徒歩３分のマンションの方が平均坪単価が高いっていう事実を知らないの？
↓

そもそもそのニュースほんとかなぁって思う

だって
横浜駅直結１分（雨に濡れない・傘いらない）
横浜駅徒歩３分（雨に少し濡れる・傘いる）
という２つのマンションだったら、
直結のほうがほしいよね。

横浜駅や新宿駅といった巨大駅に
駅１分がなくて、
直結といっても品川駅徒歩６分とか。

駅１分があるのは、
たとえが適当か分からないけど
鶴見とか、坪単価がそれほど高くない
駅のマンションにしかない。

平均とったら徒歩３分がたまたま坪単価高かった
ということだと思う。

例

横浜クラスの駅　徒歩３分　坪単価　３６０　多数
鶴見クラスの駅　徒歩１分　坪単価　３００　多数

⇒　平均とったら徒歩３分が坪単価高かった

まぁ、武蔵小杉みたいな特殊な町に限る話だが、駅直結が最高評価にならない可能性はある。
だって駅が二つあるのだから。

①レジデンス・ザ・武蔵小杉
・横須賀線ほぼ直結
・東急線徒歩6分
・南武線徒歩6分

②エクラスタワー
・横須賀線徒歩6分
・東急線直結
・南武線ほぼ直結

③パークシティ
・横須賀線徒歩3分
・東急線徒歩3分
・南武線徒歩3分

まぁ、どの電車をメインで使用するかで個人の評価が分かれるのはわかる。

でも客観的にはエクラスタワーかな。

投資家とかではない永住前提(あるいは数十年)のサラリーマン層にとっては坪単価以上に総額こそが重要。
70㎡前半(22〜23坪)の2LDK・3LDKで7000万以下なら飛ぶように売れるだろうな。
同じ坪単価でも7000万超えてくると動きは鈍くなるよね。(まぁ、それでも売れはすると思うケド)

駅直結マンションならではのデメリットもあるでしょ。
電車の騒音とか駅の周りの酔っ払いとか浮浪者とか。。。

武蔵小杉は新宿や横浜みたいな、駅自体が一つの街といえるような巨大駅じゃない。
もちろん品川みたいな交通の要衝とも違う。単に住んでる人にとって交通利便性が高い
だけの郊外駅、通過駅でしょ。比較するのもおこがましい。
住民以外、人が集まってくる場所じゃないから、新しい店ができてもすぐつぶれる。
比較するなら、溝ノ口、二子玉、赤羽とかが妥当。
ちなみに、東京カンテイの調査は、同じ駅圏内の物件比較結果だから、誤謬はないよ。

それは徒歩10分のマンションと比較したデメリットでしょ。

うちは自転車（雨の日は歩き）で通勤してるから徒歩3分でも直結でも大して変わらないんだけど
毎日電車で通勤してる人からすれば直結は便利なんだろうな～と思う。
値段がほぼ同じなら間違いなく直結を選ぶんじゃないかな。

武蔵小杉は駅直結よりも新駅と南武線と東急に囲まれた地域はまさに巨大駅中といっても過言ではない。
ついでに新丸子、向こう河原の駅入れたら５個駅があるわけです。
何も直結にこだわる必要ない。
驚愕の武蔵小杉。

馬鹿だ・・・

300万超えるとか言ってる人は、このマンションにパチンコ屋が入ることを忘れてないですか？
パチンコ屋が入ってる時点でこのマンションはだいぶ資産価値が落ちると思うのですが。。。

いやいや少なくとも横浜のど田舎と違って小杉は都心に近いですよ。わずか10分足らずで品川ですから。羽田は15分足らず。

ですが、これから、小杉にこれ以外に3本もタワマンが建つのに、わざわざパチンコ屋が入っているマンションを買う人がそんなにいないと思うのですが・・・。
駅直結のメリット＞パチンコ屋のデメリットと判断した人だけが買うんでしょうけど。

3本のタワマンはパークやリエトと同じでその他大勢。
駅直結はエクラス1本しか存在しない。
私鉄一番人気東横線の駅直結はもう出ないだろうからそれで判断すれば？
そもそもパチンコ屋は子供の環境に…なんていう人はここは検討外だろ。
だから今井物件は人気があるんだし。

不動産に割安はない。
結果的に割安だった、はある。値付けの理想は申し込みが全住戸一倍。
平均300はこすよ。290を目玉にして価格帯は6500から8000が多いのでは。

駅直結でなかったらパチンコ屋はものすごく大きなマイナス要素だと思うけど、直結型だとそこまで気にしない人も多いかも。駅前にパチンコ屋があるのは嫌だな、くらいにしか思わない（自分のところというイメージ薄い）かも？ 入り口一緒なわけじゃないし。

三井のロータリー側の新しいやつが立地としては一番いいだろ。

確かに三井のは良いよね。外気には触れるけど駅ビルに傘なしで行ける上、東京機械の商業施設にもすぐだ。

気になる点があるならエクラスをスルーするのも手だが、実際に駅ビルできた頃に売り出すならさらに高くなりそうだ。

下がメディカルモールなんだっけ？年寄りにはよさそう。
パチンコ屋が気になる人はそっちにすればいいだけ。

駅の脇にタワマン建つんだから東急の発車ベル音小さくして欲しい。2分おきに聞かされる。

窓全開生活者はキツいよね。タワー限定ならリエトあたりの南側に住むしかなさそう。

駅ビルの防音効果が期待できます。

300超えで売りたきゃあ、売ればいいんじゃない。どうぞご自由に。

350とか400超えでもいいよ。

何ふてくされてるのよ、みっともない。

三井のほうが、新駅にも近いしな。

ロータリーや各商業施設が完成した時に、改札を含めてどのような動線になるのかが気になる。
各物件の良し悪しに影響するよね。

三井より、ブリリアのモデルルーム跡地にできるタワーの方がいいんじゃないでしょうか？
三井のタワーはタワーに囲まれたところに立つから。ブリリアのタワーは350万ぐらい行くでしょうけど。

予定されているタワーが全部できたら、駅前はかなり圧迫感を感じるだろうね。
そういうのが嫌な人は、ブリリアみたいにちょっと駅から離れたタワーの方がいいかも。

ブリリアの眺望が抜けているのはいいね。
でも、売り出しは後1年以上先、住めるのは３年半先です。待てる方は、待ちましょう。

３年半先ですか？そんなに待てないな、時は金なり。今の自宅に満足している人ならいいけど、、、

東横武蔵小杉駅の銀だこ横にモデルルーム作っていますね。1月オープン。

ブリリアは竹輪タワーなんだよね。間取りがよくなるのかもしれないけど、タワマンなら私は内廊下がいいかな。

竹輪タワーだと、コスギタワーのように住民の騒音(ずんどこ節とか)に悩まれそうですね・・。確かに内廊下の方が良いかも。三井も竹輪タワーなんでしょうか？
ブリリアが竹輪タワーらしいとかの情報はどこから入手できるのでしょうか？

>三井のタワーはタワーに囲まれたところに立つから。ブリリアのタワーは350万ぐらい行くでしょうけど。

（笑）

>>938
あっちでもこっちでも同じフレーズで書き込んでいるけれどそんなに三井のパークが嫌い？
ここは東急の板だよ。（笑）

マジ痛い人だね。
買いたいのに買えなかった怨念か？

>>946
すみません。三井のタワーと書いたのはコスギに立つ3本目の新しい三井のタワーのことで、特にパークが嫌いなわけではありません。また、周りにタワーが囲まれていると書いたのは今回初めてなので、おそらく別の方と混同なさっていると思います。
これから立つ4本のビルのうちの一つがエクラスなので比較検討の意味でここに書きました。
気分を害されたのであればすみませんでした。

疑心暗鬼か。

ブリリアタワーというのもなかなか紛らわしい。東京建物はコンサルするだけみたいだからブリリアって名前つかない可能性が高いと思う。

ブリリア武蔵小杉もすでにあるしな。
ブリリアタワー武蔵小杉じゃ紛らわしいかもしれん。

タワーで囲まれて嫌なら、住友の多摩川テラス買えばいいんじゃない。東向きの眺望は相当良さそうだし。

>>300超えで売りたきゃあ、売ればいいんじゃない。どうぞご自由に。
>>
>>350とか400超えでもいいよ。
>
>何ふてくされてるのよ、みっともない。

ふてくされてるんじゃないよ、

無謀な値付けして、大量に売れ残るのを期待してるだけ。

武蔵小杉に300出して住みたいと思う人はほとんどいないと思うから。

武蔵小杉も豊洲も270が限界なんじゃないかな。中古マンションの取引価格もそこらへんから上がらないよね。

よくニコタマと比較してるけど、
みんな、きちんと冷静な目で判断をくだすと思うよ。

どちらの街も1時間ばかし歩けば、街が醸し出す雰囲気が分かるでしょ。

新駅もできたけど、町の雰囲気は結局前と同じだよね。

所詮、武蔵小杉は武蔵小杉。まあ、それはこの街の良さなんだけど。

それを知らずに(不動産会社に乗せられて)買っちゃった人はかわいそうだけど。

これが事実。

住んでる人も実はちゃんと分かってるんでしょ。

ふてくされてるじゃん。必死に連投までしちゃってw。値下がりする不動産抱えて巡回お疲れ。

勝手な推測、ありがとう。
全くの的外れ。

思い込みが激しいってよく言われるでしょ？

わざわざ行間開けてまで連投しなくていいよ。
ブリリアが270で即完して新聞記事にまでなったのは事実なんだから
後追いで駅直結大本命のエクラスが平均270にするなんて考えられない。
そんなの素人でもわかるよ。
あなたが売れ残りを期待してwktkするのは勝手だけど、もうちょっと状況を理解した方がいい。

行間くんは思い込みが激しい人だからしょうがないですよ。

「これが事実。」（キリッ）　だそうです

エクラスの外観が良くないと思うのは自分だけでしょうか？
立地は抜群ですけど。

わたしは外観、そんなに悪くないと思いますが。
タワーならみんなこんな感じになるんじゃないのかなぁ。

>よくニコタマと比較してるけど、
>みんな、きちんと冷静な目で判断をくだすと思うよ。
>
>どちらの街も1時間ばかし歩けば、街が醸し出す雰囲気が分かるでしょ。
>
>新駅もできたけど、町の雰囲気は結局前と同じだよね。
>
>所詮、武蔵小杉は武蔵小杉。まあ、それはこの街の良さなんだけど。
>
>それを知らずに(不動産会社に乗せられて)買っちゃった人はかわいそうだけど。
>
>これが事実。

これは確かに事実だね。タワーマンションがいっぱい立って、新駅ができても、
武蔵小杉は武蔵小杉。雰囲気は前と変わらないものね。

>>960
たしかにエクラス側は変わんないね、いまんとこ。
西側は未来都市のように変わってきているけど。

共用施設の情報が出てるね
http://www.kosugi-01.com/saikaihatsu.html

38階39階：展望ラウンジ、パーティーラウンジ
7階：ゲストルーム、キッズルーム、ライブラリーラウンジ、多目的ラウンジ

行間君
二子を一時間ほど歩いてみたけど玉高以外は周りは堤防とパチンコ屋とごみごみした街並みばかりで武蔵小杉とあまり変わらないけど？
すいませんどの辺が違うのでしょうか？
むしろ武蔵小杉の開発地域の方が街並み綺麗だけど。
私には分かりませーん！
これ思い込みのない普通の人の感触です。

落ち目の二子とかかわっていてもきりないよ、からまれるだけだから。

二子玉の駅前は住むところじゃないでしょ。
休日岡本とかの高級住宅地から舶来の高級車に乗って買い物にいくところ。

>これ思い込みのない普通の人の感触です。

そういうことを自分で言っちゃう辺りがもうおかしいって気づいてね。

これだから田舎者は・・・
無理やり二子玉川の駅前とだけ比較しようとするのがイタいんだよ。

元々二子玉ってのは、上野毛から、瀬田、岡本にかけての広大な高級住宅街（それだって元々は松涛住人の別荘だけど）の後背地と一体なんだから、「駅前の様子がどうだの」表面的なことだけ言っても意味ない。そもそも、広がり、成り立ちの歴史が違う小杉では比較になんかならない。
小杉は、東横線の中でも、単に東京と横浜にはさまれた工場街、貧民街であったに過ぎない。今になって、交通利便性だけに注目して、中の上レベルのサラリーマンにも手が届くマンションをぼんぼん作ってるだけ。形成のいきさつも住民の層の厚みも全く違う。
だいたい、東急の始祖五島家の家がどこにあるか知らないの？武蔵小杉じゃないよ。

二子玉川ライズのターゲットは、ⅰ)地元高級住宅街の富裕層向けセカンドハウス、ⅱ）高齢に伴う住み替えニーズの受け皿、ⅲ)高級住宅街には手の届かないけれどもそれなりに高所得の層が妥協できる住み家。。
そういった層は、交通利便性がいいとか、割安だからといった理由だけで家を買わない。下品な連中が近所に居ないことが何より重要。それに二子玉の再開発はそもそも住宅がメインじゃない。

割安でなくなってしまったら、小杉のマンションには何の価値もない。それは東急が誰よりも解ってる。

確かに沿線と比べるとまだまだ割安だ。350万までは行けるな。

何時の時代も『流行り廃り』はある。
京都の人からすれば東京の人を『成り上がり者の集まり』・『武蔵の田舎者』と見てる。
しかし、その京都も今や政治経済の中心とは程遠く『いち観光地』に『廃れた』ことを今でも素直に受け入れられてない。

どんな世界でも、『廃れモノ』は『流行りモノ』をその脅威から素直に受け入れられないのである。
二子玉川は戦後に流行りだした街。
武蔵小杉は21世紀に入ってから流行りだした街

それだけである。

＞９６７だが

＞９７６
そのコメントは、＞９７５にこそ言うべきだろう。
屁理屈言いたいんだったら、恐竜時代にでも遡ればいい。
＞９７７
問題のすり替えだ。住まいを選択しようとするときに京都と東京間で比較する必然はない。
東京を本拠として生活してる場合の住宅ステイタスの話。
＞９７８
二子玉川信者でもなんでもない。不動産投資家として両方見てるだけ。ただ、「たかが小杉
が片腹痛い。二子玉の足元にも及んでないよ。」って思ってる。

そもそも街のステイタス云々いうときに、戦前にできたものと戦後にできたものは、流行り
以上に質的に明らかな違いがある。
東京における住宅地のステータスは、基本的に、江戸時代の町の形成を基礎にして、それを
明治以降戦前までに作り変えてきた、あるいは拡大してきた歴史的経緯がベース。
四民平等だの、大衆化だのじゃなくて、明確な身分格差、大きな資産格差があって、エリート
と庶民の違いが、住む場所も含めて誰の目にも明らかだった時代のね。
戦前までは、大企業に勤めるホワイトカラーサラリーマンは明らかにエリートだった。
東急や阪急がターゲットにしたサラリーマンってのは、そういうエリートの名残のところまで。
戦後の対象は、いわゆる「大衆」に過ぎない。

小杉もこれから徐々に良くはなっていくだろうが、結局は中の上程度の庶民の街。
「上」の層を取り込めない街で、ステイタス云々言ってもしょうがない。だから、自分達だけ
で勝手に二子を比較対照に持ち出して、勝負してるつもりになってるのが笑えるだけ。

地価下がってるとこに住んでる人ってのは必死なんですな。

９６７さんへ
歴史的にも二子ってもともとあなたが言うような高級住宅地ではないですよ、少なくとも玉川町と名のつくところは国分寺崖線の下で多摩川と国分寺崖線の下を流れる丸子川に囲まれた砂州です。
多摩川の反乱により常に地形が変わってきた所謂川べりの地域で、これは羽田から多摩川の両岸を見ればすべて武蔵小杉も含めて川沿いの砂州の上に広がる地域です。
つい此間まで（私は知ってますが、地元で還暦過ぎ故）二子玉川は今のライズ～自動車教習場の一体で砂利の採掘現場でした。
今の田園都市線の前身は玉電という路面電車で後ろに砂利運搬用の貨車をひぱってました。
砂利採掘は主として在日の人たちが生業としてました。
現在でも在日の人たちのその頃のご苦労と歴史を保存してあるのが確か二子新地のどこか記念館にあるはずです。
武蔵小杉も、新丸子も二子新地も二子玉川もほとんど同じような地域です。
似た者同士だと思いますよ。
あなたが言うように江戸時代のことを言えば武蔵小杉も小杉御殿という将軍の別荘があり、同じようなものです。
武蔵小杉はおまけに田園調布を後背地に抱えてるし、同じようなものです。

熱烈な二子フアンっているんですね。
早くライズも在庫が売れるといいですね。
早く値引きしないとみんな武蔵小杉に流れますよ。
頑張れ二子！

＞983
そんな誰でも知ってる地歴を今更得意気に話しても・・・
＞967をよく読みなさいよ。二子玉川は、上野毛、瀬田、岡本の玄関口として、一体で存在意義が
あるっていってるじゃない。特に商業地として。元々御用聞き商店が多かったし。
大事なのは、生活圏としての一体感。

田園調布は小杉の後背地じゃないよ。まったく相手にされてないし、そんなこと言ったら不当表示
になる。距離だけで物言っても・・・
二子玉は、「上野毛のお屋敷町を背後に控える」っていっても何の問題も無いけどさ。
東京方向から見たとき、そもそも多摩川越えたあたりは話にならないんだから。
多摩川線ですら、下丸子、それもガス橋までが限度で、そこから先は蒲田に近付くにつれ、「絶対
嫌」って人がどれだけ多くなることか・・・無知だね。
東横線が盛り返すのは日吉以遠。

小杉御殿は、単なる江戸と駿河を行き来するための中原街道の将軍専用の途中宿泊所。宿場に過ぎない。
まったく無理やりだ。猟場や処刑場でも、歴史がありさえすればいいの？
新丸子のあたりにラブホが多いのも、そんな歴史的経緯からなのに。

ライズの板では小杉の話はほとんど出ないのは事実だな。
あっても、明らかに小杉からの出張者だろうってのばかり。
購買動機が違うんじゃない？

９８３じゃが、
わしが言いたいのは、現に６０年以上二子に住んでるわしが実感として二子ってあんたの言うほど歴史上の優位性は何もない街ということじゃ。
武蔵小杉や新丸子、二子新地とわしの幼いころは全く変わらない土地柄じゃったということじゃ。
上野毛や瀬田や岡本ったって、たいした高級住宅街じゃない、昔はせいぜい強盗慶太（昔は白木屋をのっとったのでこう言われたもんじゃ）の別荘、今の記念館あたりがわずかに高級住宅地だっただけじゃ。
あんたが言うエリート云々というなら松濤や神山町あたりのせいぜい昔の鍋島さんの屋敷跡、麻生さんの自宅一角から大向かい小学校（今の東急本店）に至る地域から比べれば、このへんはエリートどころかお粗末なもんじゃ。
いずれにせよそんな田舎の国分寺崖線の上から見ても歴史的に言えば玉川など見向きもされない川べりの土地じゃったのは明かじゃ。
終戦直後の蛋白源のない時は、わし等砂利屋の健ちゃんとよく多摩川の砂州にウナギ取りに行ったもんじゃ。
あの砂州（砂利最終跡地）にウナギが群れなして泳いでいたもんじゃ。
あんたが言う高級住宅街の上野毛や瀬田、岡本の玄関口として一体の歴史的背景がある二子と格下の武蔵小杉、新丸子、
二子新地は全然違うというとるが、わしらの感覚じゃまったく同じじゃ。
二子は高級住宅地の玄関口などではなく渋谷からチンチン電車に揺られて到達する東京のドンずまりという感じじゃ。
むしろわし等玉小の友達はほとんど砂利関係者、農家、水商売（多摩川べり）が多かったし、友達は岡本など崖上より二子新地のほうが顔見知りも親戚も多かったよ。
武蔵小杉、も新丸子もその意味で親戚みたいなもんじゃ。
二子は地味からしても川向こうのとの関係がつよいからあんたみたいに　セレブぶって喧嘩売るより仲良くセントいかんよ。

　

古老の言うことは事実やで。
小杉や綱島は工場やラブホの街という印象しかないわ。

始めてこの板を見たが、なかなかおもしろい。
しかしここは９６７の完敗だな。
これほど見事な負けは見たことがない。

>始めてこの板を見たが、なかなかおもしろい。
>しかしここは９６７の完敗だな。
>これほど見事な負けは見たことがない。

私には完敗に見えませんでした。
すいませんが、完敗だと思えた理由を教えてください。

＞990、＞992
理由を語らずに勝ち負け言ってもねぇ。説得力ないね。
そもそも問いに対し問いで答えちゃいけないでしょ。詭弁術の基本？
＞991さんは応える必要ないですね。
根拠説明がないことに対し「根拠教えてください」って言ってるだけなんだから。

＞９８８
何が「わしが言いたいのは」だよ。適当にいい加減な歴史のこと言っておいて。
そもそも初めから「元々松涛あたりの住民の別荘地だ」って言ってるでしょ。
だいたいどこの誰が、二子の駅前あたりにステイタスと歴史があるなんて言ってた？
小杉御殿の話だって何が「将軍の別荘」よ。ためにする作りが多すぎる。

河川敷が利用され方も含めてどこも似たようなのは当たり前。でも再開発のときに重要になってくるのは、
その周辺地域がどうなっているか、おかしな使われ方（工場、ラブホ等々）をしてなかったかという点。
「二子玉川限定」で小杉と比較することが無理があるっていわれてるのに、まだわからんのかね？
二子玉川は、元々何も無かった場所だけに、再整備されて丘の上と一体として機能するようになることで、
新しい価値創造が出来る立地。元々はまったく見向きもされてなかった場所だが、小杉はむしろ「見下げ
られてた」場所。それだけでも大きく違う。
近くに頼りになる歴史的厚みのある住宅地がまったくいないだけでなく、スタート時点でマイナス。
周辺住民の質もまったく違う（また勝手に駅前限定にしないようにね。あくまで周辺地域含め）。
そもそも比較の対象にならんでしょ？そんな場所が単に交通利便性だけでものを語ったり、二子に勝ってる
みたいに思い込んでるみたいだから、チャンチャラおかしいって言ってるだけ。
ただし別にライズの肩を持つ気もないよ、開発の進捗度合いから見たら明らかに割高だもの。

>994
止めとけって、ひっこみがつかない気持ちはわかるけど。
傷口ひろげているよ。

９６７はなんだかむきになってるね。
その時点で負けだね。

東急の中での位付けが微妙だと思うけどな。
目黒大橋、ライズ、エクラス・・・田都沿線も多いし。
ここ＠３５０とかだったら他をどうやって説明するんだろ。