シティハウス二子玉川 ザ・グランドってどうですか？

目の前にコートハウス玉川があり、眺望は期待できないか。とにかく駅近希望の方なら。あとは価格と設備仕様？

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立地はここ10年位で最高レベルですね。
駅真隣のイメージですが、 徒歩4分もかかるかな？
相場観的に坪550?ですかね。。。

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やっと発表されましたね。
4月着工と書いてあったのに全然やってる様子がなかったので気になっておりました。
竣工も予定より伸びてしまいましたがどうなっていくか楽しみです。

ハザードマップ内ではありますが駅近ですし、価格は近くのプラウドさんと同等くらいかと思っております。
本音はもう少し安くなってくれると嬉しいです。

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＠550でおさまりますかね。プラウドの価格を踏まえると、都心並みの坪単価になりそう。
パークハウス、ブランズ、プラウドときて、トリをとるスミフさん
満を持して、という感じですね
ただ、いつもながら、スミフさんって、ＨＰに知りたい情報を載せてくれませんね
せめて間取りの一部でも。。。

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プラウドと同等の価格かな。
スミフだからそれ以上を出してきてもおかしくないけど。
ちなみにお隣さんが建て替えに入ったら
ここの下の階は日照まずいかもね。

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やはり、2億5000～4億が妥当な価格かも。
億単価でないと信頼性に欠けると感じる。

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二子玉川駅近、スミフ、小規模。
高くなる要因しかないですね。
坪600からでしょうか。

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いや、そのグロスはないでしょう?
そのグロスはライズの上層階クラス！
ここだとその価格では売れない！

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個人的にはそこそこ高級住宅街という印象がありますね。
駅からフラットアプローチで近いという点が魅力。
物価は高いでしょうね。
販売価格も億に近いのでしょうか。
113㎡のプランは億超えですかね。
内廊下を採用する物件って高級思考のところが多いように感じています。

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>>9 匿名さん
最低でも60㎡以上は億超えですよ。
もし113㎡で億越えたくらいの価格なら瞬殺です。2.5億くらいにはなりそう。

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ここは駅まで近いですし、
それに今の相場を思うと、それなりの金額になってくるでしょうね。
二子玉川じゃなくても、そもそもが駅から5分以内というと、
とてもお値段がしてきてしまうのですから。
線路と線路の間のエリアにできますが
音に関しては大丈夫なのかな…？というのはあります。
現地で要チェックです。

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>>2 マンション検討中さん
ここって駅の真隣じゃないですよね？
あとここ10年だと最高レベルはさすがに二子玉川ライズじゃないですか？

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来月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが
このあたりの相場ってどれくらいでしょうか。
戸数から考えると、1フロアに5～6戸くらいと予想できるので、
ご近所付き合いも楽そうでいいなと思いました。
詳しい情報公開が楽しみです。

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大人気の二子玉川、
駅近ながら手放しに喜べない立地、
塩っぱい住不と
ツッコミどころの多い楽しみな物件！

タワマンは間取に恵まれないのは仕方ないけど
タワマンでなくても住不は間取が微妙なのが多い。
坪単価が間違いなく高くなるこの立地で
キチンとプランニングできるかが見所だと思う。

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立地は個人的に良さそうだと思っているのですが、
具体的な情報っていつから公開されるのですか？
場所的にそれなりに金額はありそうな気がしますが。

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販売が来年年明けなので、情報が出てくるのは今年の年末近くになってからかもしれないですね。
晩秋くらいに事前案内会があって、
それから動き出すかも？
ただ、こんなにも早く告知をマンションって出すものなんですね。
正直驚いております。

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>>16 匿名さん

早く情報を出して損になることはほとんどないですからね。
特に情報を出す事で他のマンションを購入しようとしていた人を
足止めさせる効果も期待できますし。

近隣の物件には少なくない影響があると思います。

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入居が2021年4月って…スミフさんお得意の建物出来ても、すぐに引き渡さないスタイルですね。そんなに待てない

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このマンションのHPで自由が丘のことをヒューマンスケールシティーと呼んでいるのですが、どんな意味なのでしょうか？

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近所に住んでますが、立地微妙ですよね。低地だし、川がすぐだし。周りはちょっとごちゃごちゃしてるし。

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確かに、立地は微妙です。物件の選択肢があるようでないのが、二子玉川です。中古がダブついて、新築もなかなか完売しない。そもそも駅近で静謐を求めることは難しいですし。

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低地や川が近隣にあることって立地として悪いことなのですか？
駅もお店も近いのでそれなりに便利な環境だと思っていたのですが、
どういったところが気になってしまうのか知りたいです。

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>>22 匿名さん
そりゃ、水害の危険性や、沖積層とかの軟弱地盤だったりするからね

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人気の二子玉川エリア。中古物件が多いと聞いて、以前よりもブランド力が落ちてきているのかと思いました。田園調布も敷地が広すぎて売れない声を聞いたことがあります。
駅からも近くて立地よしと思うんですが、人気薄なんでしょうか。

>>低地や川が近隣にあることって立地として悪い
災害が起きやすい地域なので、デメリットになりがちです。
特に最近ではエリア集中の豪雨が多いです。
他の地域では晴れているのに局地的豪雨のこともあり、そうなると価値は下がります。

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と言っているうちにブランズが完売しそうだね。
最近は治水が進んで多摩川は増水も少ないみたいだし、
ここのネガさんの願い通りには行かずに粛々と売れていくでしょう。

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情報はいつになったら公開されるのでしょう？
こういうので資料請求をした事がありませんが、
ホームページで情報が公開される以前でも資料はもらえるものなのでしょうか？

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販売が１月上旬ということですので、情報が出てくるのは冬になってからだろうなと思います。
資料請求出していても
具体的に事前案内会の開催が決まるまでは、あまり情報は出てこないのでは…？
事前案内会で概要を教えてもらって
販売の日程が決まったら具体的に少しずつ出てくる印象です。

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そんな感じでしょうね。
販売開始の一か月前くらいに詳細が出る感じではと思います。
完成が2020年11月中旬予定、入居が2021年4月下旬予定とのことなので、完成後も販売が続くのかなと思うのですが、どうでしょう。
あ、でも総戸数31戸ですから、完売までそんなに長くかからないですかね。
二子玉川駅から徒歩4分の好立地、40.03m2～113.83m2という広さから想像すると、かなりの高額物件になるのではと思います。

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線路と線路の間にあるので、音についてどうなっていくのか…というところは
気になる方は多いと思います。
実際に現地に行けば、外はどれくらいなのかはわかるでしょう。
建物自体は遮音性は高いと聞きます。
家の中だとどれくらいが想定されるのか、というのはMRが開くまでわからないのかもしれませんね。

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多摩川氾濫しましたね 汗

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ここはもうだめだね。氾濫したら、もう売れない。

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ここって今回の水没エリアなんでしょうか。駅やライズのあたりまでは冠水しなかったようなのでここもなんとか大丈夫なのかなと。プラウドタワーの辺りはアウトでしたね。
今回持ち堪えたので過度に悲観する必要はないと思いますが、毎年台風の度に水害を心配しなきゃいけないのはネガティブ要素ですね。

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丸子川より多摩川にかけて、ハザードマップに掛かっている所が多いですね。
何十年に一度を気にするの？と言う人が多いけど、分譲となると気にしますよね。

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>>33 匿名さん
まあ、何十年も保有する方がいますから。

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坪単価600万近くは覚悟だな。
スミフが安く売るわけがない。

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ザ！グランド！ですから水害はありません！
瞬間蒸発ですよ！

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ここはもうダメになったね。
浸水覚悟で上層階を買うならいいけど。
ここは多摩川からと、このマンションの近くを支流みたいな川もあるから。
玉川1丁目は避難指示だったよ。

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川　沼　谷　が付く地名は…

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ここは無理ぽ

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>>40 匿名さん
サマリーありがとうございます！このマンションの立地は浸水するのでしょうか？マンション建設地が浸水する場所なら、今回は見送ろうかなと思いまして

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ここはなかなか浸水しないと思います。

私は二子玉川住民ですが今回の川から流れ出た水で被害を受けたマンションは
一つだけだと思っています。しかも１階エントランスのみ。
これは私が現地エリアに行って確かめています。
プラウドタワーにも影響はありませんでした。
マスコミの映像を見れば分かりますが、
川の横の道路の一部に川の水が漏れたようなもの。
地元民からすれば「あそこでは？」とすぐに思い当たる「いつもの場所」です。
それをマスコミが騒いでいます。
いつも水が漏れるとすればそこのポイント。
完全に想定内。
今回の被害も多くの住民の本音はいつもの台風と
大して変わらなかったというものではなかったでしょうか？

その他の冠水エリアは排水が間に合わない低地や商業エリアなど。
こういうタイプの冠水は渋谷区などの都会でもあるもの。
きちんと分けて考えなければなりません。

二子玉川には数十年も前から多くの人が移り住んで発展してきました。
多くの人は川の氾濫リスクなどと環境面とのメリットを天秤に掛けてきました。
そして今回の台風でも二子玉川の99.9％の人はほとんど被害がなかったでしょう。
これからも氾濫のリスクはあるでしょう。
でも、氾濫が起きても大丈夫な場所に住めば二子玉川の日常の素晴らしさを享受しつつ
氾濫が起きても何も心配する必要がなくなります。
うちの家族は全く心配していませんでした。

私は世田谷区のハザードマップの内容にも疑問を持ち、区役所に問い合わせて
実際のハザードマップのデータの測定方法や解釈の仕方を話し合って理解しました。
ハザードマップの内容は参考になる部分もありますが、
鵜呑みにするにしては馬鹿らしい部分もあることも理解して読まないといけません。

二子玉川に住むことを検討している方にぜひ参考にして欲しいと思います。

長文失礼しました。

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>>42 マンション比較中さん

ありがとうございます！41です。近場に住んでいないため大変参考になりました。差し支えなければですが、停電の方は如何だったでしょうか？

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今回実際にたまたま浸水したかどうかはともかく、二子玉川あたりのマンションはもうダメだってことが明白になったね。

今回たまたまよくても、次回の大雨では浸水、停電、下水がストップなどする可能性もある。

ハザードマップ見て安全な所にマンション買うべし。

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>>44 匿名さん
なるほど。つまり、二子玉川がどうこうというよりか、もしほんの少しでもリスクを取らないならば、岡本や瀬田の方のハザードに引っかかってないところを選べばいいわけですね！

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今回の洪水で、全く無傷だった隣の用賀、桜新町の人気が急上昇しそう。
流石に二子玉川を避ける層は一定数出るでしょう。

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二子玉川に住む理由ないでしょ、浸水のリスクおかしてまで。住みたい人どんだけポジティブなんだよ

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>>42 マンション比較中さん
おっしゃることを否定するわけではありませんが、あくまで今回の規模では被害地域が限定されただけで、今後更に酷い台風が来て、本当に多摩川が氾濫、決壊でもしたら国分寺崖線の下は全滅です。なんせ堤防より低い位置に土地があるのですから。昔はこの川沿いには人は住みつきませんでした。みんな国分寺崖線の上です。歴史的にみて人が住みつかなかったのは理由がちゃんとあるのです。

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>>42 マンション比較ちゅう　さん
私が見たときは、プラウドタワー、ブランズ、カメリアコートは泥の除去の真っ最中でしたよ？
それ以外にも自分の目で見ていないのではっきりとは言えませんが、玉堤の方もダメだったところが多かったようですね。
今回は雨が途中で弱まったので逃れた気がします。

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みんな！難しいこと議論しなくても、多摩川沿いの低地は洪水リスクが高いのは子供でも分かるよ。

そして、川沿いは昔から河川が氾濫して柔らかい土壌になっているから、地震で揺れやすいし、地底奥深くの水分含有率も高いから液状化もしやすい。

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