パークハウスつくば研究学園 Part7

↑10年特例です。すいません。

パークは「アウトレット」じゃなくて「アウト」マンションでしょ。

「アウト」マンションなんて書いたら、可哀想でしょ。

TXのマンションは、どれもちょっと建てる時期が早過ぎただけだったんじゃないかなあ。もう少し駅周辺の建物や環境が整ってから建設・販売したら、もっと人気が出たのでは？

パークハウスは将来的には、羨望のマンションの一つになるのではないかしら。

東京（秋葉原）までの運賃が安くなれば、もう少し人気がでるかも。

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再販業者に渡りアウトレットマンションになるのを待ってる。
名より実を取る、そんな人も多いのではないでしょうか。
そもそもこの物件、最初から価格設定に無理があると感じていたので。

業界が違うと価格体系が違うからなんとも言えないけど、
オレの推定ではマンションの原価は初っぱなの売値の半分じゃないかと思う。
要するに粗利５割、だから売れないと初っぱなの価格から２割引きくらいは出来るのでは？
不動産販売は販促コスト（宣伝等）がものすごくかかるし、販売代理なども入るし、
粗利５割くらい取らないとホントの利益は出ないと思う。
粗利１,２割だと不動産は経常ベースでは赤字だろう。

TX沿線は筑波山に近づくほど「つくばおろし」がきついのでは？

よく筑波山から吹き下ろす風を筑波おろし等と言われますが、
この地域が際だって風が強い訳ではないですよ。
ただ、そっちの方向から(つまり北風)吹いてくる風をその様に呼んだりするだけです。

よっぽど赤城おろしなんかの空っ風の方が厳しいと感じますし、
つくば市内なんかより筑西市の方が突風が吹いたり天候が荒れる事が多く感じますね。

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この物件は再販業者も二の足踏んじゃうと思うよ。

一年以上経っても半数以上が売れ残りで、どうやら駅前開発もこれにて終了。

さらに売れ残りは、アホほど高いさくらが大半を占めている。

大きな敷地のとれないつくばのマンションなら仕方ないが、研究学園駅前は空き地ばかりなのに、
なぜか機械式駐車場。戸数を欲張りすぎて駐車場は二の次だったのか？

これじゃあ、再販業者も捌ききれないでしょう。

↑研究学園駅前は空地ばかりと言っても駅前でアソコ以上にまとまって広い土地は取れないです

ただ、壱番館前の現在コインパーキングになってる駐車場をまとめて買収出来なかったのは痛かったですね

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機械式駐車場は維持費が高い。それが管理費に跳ね返ってくる。

維持費が高いと言っても機械式駐車場はごく一部しかないですし、この物件は全体割りすれば大した額にはならないですよ。

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快速停車が決定したんですか。

＞８４５

同意。
土地の魅力はあるが、あまりに青田買い過ぎる。
野球で言うと高額なドラフト一位を指名したが、結果が出るまでの４、５年は様子を見ざるを得ない感じ。
活躍するか、それとも埋もれるか、分りかねますな。

三菱地所の都内の同じ様な仕様と広さの物件のお値段はどの位なのでしょうね？その差額は土地代？

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都内の高級な物件って、部屋数を少なくして主寝室をもう少し大きくし、収納スペースもゆったり取った
余裕ある間取りのものが多い。
ここは全てファミリー向け間取りといった印象。
子供が独立した裕福層を対象にした間取りがないように思う。

そうそう。１１０㎡以上のスペースで２ＬＤＫとかね。
寝室やクローゼットはもちろんだけど、とにかくＬＤＫが広い。

そんな広い居間はいらない、結局はデッドスペースになるだけ。

↑わかっちゃいないね。

地所は都内の高級タワーマンションが得意な会社。高級マンションの売りはズバリ都内の夜景が堪能できる事。
で、億近い価格のマンションが買えるのは富裕層のエリート！当然来客も多いので、リビングは大きめなのですよ。

地方のパークハウスというパークもどきのマンションとは、住む住民の質が違うから設計も違うんですよ。

しかし、このパークハウスは無理やりファミリー向けに部屋を仕切ってるから、一つ一つの部屋が狭いですね。

ほんと無理して筑波に作る必要ないな。

>>858
あなたみたいに広いスペースを持て余す人が多いのでしょうね。
インテリアなども何の拘りもなさそう。

>>859

わかっちゃいないね。

地所が作った都内の高級タワーマンションで億近いのなんて買いたくないよ
せっかく夜景が奇麗な都内の高級タワーマンション買うなら軽く億は超える物件じゃないと広さといい魅力無いよ


>地方のパークハウスというパークもどきのマンションとは、住む住民の質が違うから設計も違うんですよ。

そもそも都内の高級タワーと地方のマンションじゃコンセプトもターゲットも違うよ
住む人の質が違うから設計も違うというけど、じゃなぜこの物件はわざわざ安く外注に出さず
三菱地所設計を使ったの？
そこらへんを考えればあなたの理解が足りないのに気付くでしょ？

この物件は、結果的につくばでは高額だったために売れ難い状況になってるけど、
地所としての気合いの入れ方は大きかったのですよ。
それだけに物件としてモノは良いだけに現在の売れ方は少し残念ですね

新市庁舎が開庁する前の今が買える最後の
チャンス
じゃないかな。
もう選択の余地は少なくなっているかも知
りませんが。
客観的にはそのように感じられます。
ちなみに販売関係者でも購入者でもありま
せん。

間取りと窓が今一つな感じで魅力を感じないかな‥。価格をUPさせても、もうちょっと洒落た感じの部屋にして欲しかった。

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>855

例えば、麹町パークハウス、110平米だと２億ぐらいでしょう。
ただ、都内ではＰＨ研究学園の仕様のものはなく、内廊下、カセットエアコンなど
仕様が違うので差額そのものが土地代ではないです。

都心物件で面白いのは、広くなると部屋数が減っていき、150平米で１ＬＤＫとか
Ｗリビングとか、専用エレベーターとか、地方のマンションとは別物になってきます。

2億以上だと、ローンも組めないのでキャッシュだそうです。あるいは、会社名義。
郊外に戸建か別荘所有の人たちです。あるいは、海外に住んでいてたまに日本に
帰ってきたとき使う人たち。

ですから、つくばで実際に生活して住むとすれば、ＰＨ研究学園の間取りは
十分余裕があって住みやすいと思います。それがつくばスタイルだと思います。

>>862

「地所が作った都内の高級タワーマンションで億近いのなんて買いたくないよ
せっかく夜景が奇麗な都内の高級タワーマンション買うなら軽く億は超える物件じゃないと広さといい魅力無いよ 」

っていうかさ、お前そんな物件にお邪魔した事も無いだろ？


>>地所としての気合いの入れ方は大きかったのですよ。

本気で言ってるの？気合入れて、見た目は公団住宅の様な造りにざわわざしましたってか？外廊下で？
ここは地方のファミリー向けでしょ！全然地所らしくないし、気合も入ってるように思える部分がまったくないよね？

どこに都内の地所のマンションには無い部分があって、ここにだけ気合を入れて造った魅力ある部分を教えてくださいよ。

パークハウス研究学園の物件は、都心在住の富裕層が相手ではなく、つくばに住む公務員向けに造ったマンションです。

ＨＰ内にも記載がありますが「社宅・官舎」官舎という言葉が出てくるように、完璧公務員向けです。
都内のエリート向けとはまったく違うコンセプトの作りになってるのはこのせいです。

http://www.ph-tsukuba.com/column/index02.html

公務員にさくらはちと高いのでは？

さくらは製薬会社の研究者とか、医者がターゲットではないかと。

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公務員って言っても研究職で給与体系高め。
成果を殊更求められる訳でもないしサラリーマンとしては高給取りの部類で堅実に貯蓄していればまあぎりぎり手が届く範囲。

老齢ならマンションはわかるが、若年・中年層なら筑波は戸建て狙うのでは？

>>866
根拠だった説明もろくに出来ないで他人の批判書いてたって見苦しいだけですよ他社批判より自社の成長の為に働いてください
お疲れさま

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イイアス開業の時に三井不動産が調べたところによるとつくばには年収1000万以上の世帯が20％ちかくいるらしい。いろんな世帯を含めた数字なので、意外にこの数字は他の地方都市に比べると高いらしい。
共働きだけでなく、1000万以上の年収の人が多い町だとおもいます。

国家公務員　1種の人たち、製薬会社の研究員、東証一部の大企業の研究者などは800万から1200万くらいもらっているので三菱地所はいけると思ったのかもしれないが、
技術系の人はあまり家には多くを望まなくて趣味にお金をつかうひとだったのかもしれないね。

東証一部上場企業っていってもピンからキリまであるよ。だから年収だってピンキリ。
私なんか15年前は1200万あったけど、その後の不況と賃金カットで現在1000万切ってる。

ＴＸ沿線は、
年収1000万円以上はパークかブランズ
年収1000万円未満はセンチュリー
でOK？
そうなるとライオンズタワーはどっちだろう？

６０００万でも買えない事は無いけどこの先も賃上げどころか現状維持もしくは賃下げがトレンドなので怖くて手が出せない。
景気が上がってもバブル期の反省から賃上げトレンドは無いだろう。
いったん上がった賃金を下げるのはとても難しく、下げざるを得ないときは経営が破たん直前になってからじゃないと組合が許さない。
労働者も無理な賃上げ要求せず雇用の確保で胸をなでおろしている状況だからなあ。

正直つくばでこの物件と戸建てを検討すると、まだ価格的に戸建てに軍配が上がるかな。

一般のサラリーマンの年収は、年俸制を除けば賞与の占める割合が非常に高い。
年収に占める賞与の割合は４割くらいある。
今はこの賞与が大幅に減っているので、給与が横ばいでも年収ダウンにつながる。
とくに非組合員の管理職クラスは、賞与は会社の言いなりにならざるを得ない。
どこの会社もそうだが、雇用を維持するために給与・賞与の減額を組合に突きつける。
そうなると組合もその要求に応じざるを得ない。
路頭に迷うよりも給料が下がっても働き口のある方がいい。住宅ローンの支払いがあるから。
今は住宅ローン債務は2,000～3,000万円が限界だろう。
これに自己資金を足した金額が買える範囲である。
しかし貯金を全部はき出して頭金にするのは危険。
少なくとも手元に500万円くらい残しておく必要がある。

そう、貯金の３を頭に２から３ローンを組んでパークをというパターンも考えたのだが、そう考えると４から５ローンを組んで思いきり好きなように戸建を・・・というケースも視野に入ってくる。
今は戸建のほうが魅力的に思えるが価格次第ではパークをという考えも捨てられない。
などと考えているうちに時間ばかりが過ぎていく。

少なくとも定年退職した時の退職金でローンの残債を支払えるようにしておく必要がある。
今は65歳まで給料は少なくても何らかの形で働けるが、それから先は年金生活。
みんな社会保険庁から年金額のお知らせが来てるから分かると思うが、
この金額みたらとても住宅ローンは払っていけない。
65歳過ぎてからもローンの支払いが続く場合は要注意だろう。

ということを考えて、買う家を決めローンを組む必要がある。
81歳まで延々とローンの支払いなんか出来るわけない。

65歳過ぎて年金生活に入ると、夫婦２人なら月20万円前後を目標に生活せざるを得ないだろう。
その頃には管理費等も月3万円くらいになってるだろう。貯金があればそれを食いつぶせるが。
この時に未だにローン返済が続いていれば、たぶん生活出来ないのではないか？
ここまで考えてローンを組まないと何れ破綻するだろう。

去年、２０１２という映画やってたけど、あれはほんとうか？
2013年まで待った方がいいのか？

>>881
早くパークを買って、２年だけでも快適なマンション生活を過ごした方が良い。

2013年頃まだまだ売ってたりして。

そのころは販売主は三菱地所ではなくなっています。
来年頭には新しい会社に移行するようです。

>>884
おい、そりゃないだろう。
三菱ブランドだから筑波のど田舎でも買った奴はどうするんだ？

腐っても鯛だ。気にするな。

そもそもこの物件は三菱単独の売主物件じゃないですけど

売主が変わるんじやなくて三菱地所の販売部門が藤和とくっついて分社化されるだけですよ

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新社名には「三菱」の名が入るんだろうな。あるとないとじゃ大違い。

100㎡越えで３７００万。快速も停まる流山おおたかの森。
秋葉原まで２５分か・・・・。勝ち目無いな。

例の高圧送電線とか墓地とかのところか。15分も歩くの辛くないか？

秋葉原まで２５分＋徒歩１５分で４０分
秋葉原まで４０分＋徒歩３５秒で４０分３５秒

どっちが特かよーく考えてみよう。

流山おおたかの森は勿論検討したよ。
電線や墓地は気になったけど駅から遠すぎる。
マンションは駅近じゃないと意味がない。

私がTX沿線のマンションを検討し始めたのは、半年前に新聞に流山おおたかの森の物件のチラシが入っていた事に端を発します。
それまではTXが開通したのは知ってましたが、自分には縁のない地域と思ってました。
ところがよく調べてみると、TX沿線は新興住宅地域で東京通勤圏内であることが分かりました。
そして具体的に行動をおこすきっかけは、年明けてからみどりのタワーマンションのチラシを新聞で見たことです。
それ以来、おおたかの森、柏の葉、守谷、みらい平、みどりの、万博公園、研究学園都市とくまなく物件を調査し、現地も見学しました。
そして、この３月に「センチュリーつくばみらい平」を契約しました。
どうもありがとうございました。

>>893
よかったな。でもここはパークのスレ。センチュリーのスレに書けよ。

地元の人間はつくば市に拘るけど、県外の者にとっては、つくば市もつくばみらい市も同じなんだよね。
だったら一駅でも都心に近い方がいいってなる。そして駅近。答えはシンプルなのかも知れない。

柏にも三郷にも国際会議場はないよね。


ってことは、つくばはその他TX沿線市町村とは格上の別格だわな。


何しろ国税の注ぎ込み方が違うよ。

確かに↑のような価値観はつくば市民特有だね、滑稽でさえある。

とても大きな国際会議なんて開けないどこにでもあるような小さい会議場だけどね。

さくら買える人は金持ちなんだろーな。
少なくとも頭金は物件価格の１割以上だから５００は入れないといけませんからね。

つくばの皆さん、よく聞いて下さい。
柏市民会館と三郷市民公会堂は収容人数約一万です。
収容人員数百人のつくば会議施設とは、比べ物になりません。

柏市民会館と三郷市民公会堂ではどんな国際会議が開かれますか？

田舎もんの相手するな。

http://www.1101.com/skytree/index.html#mieruyo_map
ここに載ってるやつ
パークハウスからの眺めでしょ？

そもそも、つくばに国際会議場があることに興味の有る人は居ないと思うよ。

つくばに国際会議場があるからつくばに住みたいって言う人は居ないでしょ。
県外の人から言わせれば、「国際会議場がある？」ん？だからっなにって感じでしょ。

http://www.jnto.go.jp/info/conventions/pdf/JNTOconventiontokei2008_shi...
国際的知名度のない都市で開くと会議自体がなめられて外国から人を呼べないとのことです。

上海万博が、注目されています。
TXで万博開催都市は、つくばだけです。

金のあるやつは東京に住むんだけど、わざわざ不便な田舎には住まない。

そうそう！万博・・・・ん？あ～そういえば！あったなそんなの！
くらいの反応ですよ。大阪が強烈だから影が薄い。。。残念。

だから不便な田舎の千葉や埼玉には住まず、都市機能が充実しているつくばにすむんだね。

そうそう！千葉県なんて618万人しか住んでないし、ディズニーランドやシルクドソレイユなんていう世界的に有名なミュージカルしかやってない田舎だよ。

埼玉なんてもっと最悪、714万人で人口が東京についで2位の県、田舎だよね～～～。

いばらぎ？き？県なんて田んぼも沢山あるし、霞ヶ浦でクルージングも楽しめちゃう大都会。
300万人も住んでて、政令指定都市も無いすばらしい県です。目玉は、誰も気にも留めない
国際？会議場や、むかーしむかーし開催されたらしい万博も行われた所らしいです。

いばらぎ？き？ばんざーい。

こんな感じでよろしいでしょうか？

なぜここは変なのが湧くんだろう

ＴＸ沿線利用者

埼玉県　19800人2駅平均　一駅あたり　9800人　　おおきに。

千葉県　68200人5駅平均　一駅あたり　13640人　おおきに。

茨城県　23900人6駅平均　一駅辺り　　3983人　もうけねーよ。

でもって研究学園に快速停めろってか？数字もってこい数字。どうかんがえてもむりだっちゅうの。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ｂｙＴＸ

でも高額交通費支払い者

茨城県＞千葉県＞埼玉県

茨城県おおきに！

人口１３億の中国なんか人口一億以上の省がイッパイあるよ。

パーク買えなくて僻んでる奴らが暴れてるのだろう。

まともな検討なんてとーの昔に終わってんだから、、こんな板、いらないんだよね、ホントは。
みんな、からない半分にうさ晴らしに来てるだけだもん。

いつか読んだことあるようなテーマが、エンドレスに循環してるだけでしょ。

913

あのね、一キロあたりの利益知ってるの？
全区間で収益率が一番低いんだよ茨城区間は。

だから、おおきにじゃなくて、もーけねーよなんですよ。

千葉区間・東京区間と同じような利益を上げるには1220円の料金が必要になります。つまり、乗降客数、収益率を考えると茨城区間はお荷物。よって本数も少ないという訳です。

つくばは茨城の中では一番住みやすい市だと思います。

だけど、それは茨城県に住んでいるからそう思うのであって、県外の人から見れば田んぼと畑と納豆のイメージしかないそうです。

なにか魅力あるスポットがあればイメージも変わるのでしょうけど、茨城って何にもないんですよね。
それに、茨城県の政治家は政治力も弱いから、県内を縦断する国道6号線は未だに一車線区間がほとんどだしね。

>912,913,917,918

で？

反論できなくなると、人は「で？」とつい言ってしまうらしい。

人は後悔すると「だから？」とつい言ってしまうらしい。

な～む～。

モデルルーム追加されたみたいですね。

本当は、モデルルームというのを隠れ蓑にして、堂々と値引き販売するつもりなんだよねきっと。
そのうち、売れ残り全戸モデルルームなんて事言いだすんじゃないの？

今まで、何戸モデルルームに仕立てて販売したのかな？

>反論できなくなると、人は「で？」とつい言ってしまうらしい。


反論とかそういう次元での「で？」じゃないよ。


お門違いなレスしてないで


アンカーをよく見なさい。

↑

というより、モデルルーム使用住戸なのに15%〜20%しか引いてない。

しかもその殆どが今後周辺の建物の陰になって売れにくくなりそうな低層〜中低層の部屋ばかり。

単に２割引っていうより「モデルルーム使用住戸だから２割りも引きますよ」
と言って

心理的に値引き感をだして客引きしてるだけに見える
げんに値引いた部屋より高層の階が売れて行っているようなので

販売側の作戦としては上々なのではないかな。

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924のレスは922に対してです

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茨城で日当たりや見晴らしの悪いマンションなんて、こりゃ何の罰だ！？と思うよ。
さくらの影になってるけやきの方達が気の毒だよ。

ＴＸ乗って研究学園通過する時、夜は気がつかなかったんだけど、昼間は異様な雰囲気をかもし出してるよ。

「販売側の作戦としては上々なのではないかな。」

どんな作戦でも売れればいいけど、売れてないから困るんだよね。

研究学園の宅地造成も終わったみたいですね。
どうやら、ケーズデンキ辺りで坪40万位だそうです。

ちなみにつくば駅周辺竹園付近は坪50万位だそうです。
やっぱりつくば駅周辺の方が地価は高いんですね。

ＴＸ駅周辺の造成した土地がの地価が下がっている事で、土地売却で得たお金で上下水道の工事代金を
払う予定だったそうなのですが、販売予定価格が大幅に下がった事で工事代金が払えず、税金をさらに
投入する事になるそうです。

ＴＸ沿線開発で一体どれだけ負債が出るのかわかりませんね。まあ税金負担増は間違いなさそうですね。

今月の呑み屋情報
開店１件
着工２件（うち本格的ビル１件）

まあ税金負担増は間違いなさそうですね → でも税金が上がる訳じゃないですしね
行政が勝手にやってる事ですから庶民にはどうにも出来ませんね
いずれ活用されていく事でしょう

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上下水道料金が上がる可能性は大きいらしいですよ。

理由は、上下水道普及率から見て、市民の利用者の3割程度しか利用できていない上下水道を、利用できない市民が負担する事は不公平だからという理由だそうです。利用者にとっては税金上がるより厳しい話ですね。

一年以上経っても売れ残り半数、どうやら完売は不可能な状況。
全戸完売不可能で、修繕計画はこの先30年先まで本当に大丈夫なのか？

地所さんは2000以上の完成在庫を抱えて、どうやら打つ手なし。
そこで考えたのが、会社を合併吸収で分社化して目くらまし作戦。
呈よく逃げる算段は整ったようですね。

↑素人が心配しなくても大丈夫。

>>931

>上下水道普及率から見て、市民の利用者の3割程度しか利用できていない上下水道を

受益者負担の原則のことを言いたいのでしょか？
申し訳有りませんが、いくら何でも上水道の普及率が３割は無いでしょう。
どこからの情報か分かりませんが、常識的に考えて言っている事に無理が有ります。
下水道に関してもつくば市は茨城県全市の中では普及している方です。

http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/dbps_data/_material_/localhost/zai/...

934の追伸

上下水道料金の値上げがあるとしても直接TX沿線開発とは関係ありません。
人口密度が決して高くはないつくば市で現在の水道料金で運営を行っているのは
近隣市町村と比較すると非常に良心的です。
上下水道効率の高い守谷市の方が水道代は高いですし。
931さんの言っている事と反対に、TX沿線開発により沿線の人口密度が上がれば
必然的に上下水道の効率も良くなりますから、下げる事は無くても上がる可能性は低くなるのが普通です。

>>931
さすが人気のセンチュリーは具体的内容が豊富だ。
以下センチュリースレからの転載。

水道代（下水含む）が高いと聞いて試算してみました。
東京に住んでますが、直近の料金は次の通りでした。（使い過ぎ？）
口径20mm 水道45m3 \6,374 下水53m3 \5,859 総計\12,333

これが、つくばみらい市だと、
水道\11,340 下水\7,749 総計\19,089
になり、今よりも７千円くらい高くなります。
節水に心掛けないといけませんね！

>>936
下水がすごいですね。
うちなんかはトレイはウンコ３回で初めて流します。
臭いの我慢して節約してます。背に腹は替えられませんので。

>>936

上水道より下水道の方が明らかに多いなんて何を流しているのでしょう？？
８りゅうべいも多いってすごいと思うのですが？？？

>>937

その間に何回も行くだろう小便も全部貯蔵？
節約した水道代より衛生状態の悪化による健康被害のリスクの方が多大ですので危険です。

普通上水と下水は同じだと思うけど。別々って下水にメーター付いてるのか？

４５㎥で計算するとつくば市は１２，１２８円。下水が、５３㎥としても１３，３０４円。
確かにみらい平高いな。

ここも管理費が高いとか良く言われるが、色々含めると大した違いが出ないかもね。

なんかみみっちくないですか？ここでそんな話しいるの？

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