パークハウスつくば研究学園 Part7

さくらは割引しても完売は不可能でしょうね。となると色々な問題が出てきます。

○売れ残りは賃貸？賃貸になると、購入者とのトラブルが発生する可能性はないのか？

○管理組合の運営に支障はでないのか？

○資産価値大幅な下落の可能性は？


考えたらきりがない・・・。

値引き率よりも、こっちのほうが重要では？

「でしょうね」「ですね」調の文章は根拠がないから信用できんわな

みんなホントに買うの？

いや、買わねぇ

今が底？全棟完売時の販売価格が底って言うんじゃないの？売れてない以上、ここが底とは言えないよね。将来価格が上昇？日本は人口が減少傾向にあるのだから、これ以上不動産需要が増える可能性はないと考えるのが普通じゃないの？建設資材も今後も値下がり傾向が続くらしいから、新築マンションの 販売価格は下がっていくらしいよ。中古も下がると考えるのが普通じゃないの。それに、残念ながら、バブル以降不動産関連の法律が変わって、バブル期の様な現象は起きないから、価格が上がるなどという事は現実的に不可能だと思うよ。

今買った人は「勝ち組」じゃないか？

すでに「将来騰がる」って書き込みは、ここでは皆無になりました。
他ＴＸ物件で、さかんに「中古が騰がる」と書かれていますが、全く現実が見えてないと思います。
底値は見えないし、需要も落ち着いてしまいました。
これ以上は下げられない分岐点の価格でしょうから、あとは「未入居」物件の嵐になるでしょう。

＞これ以上は下げられない分岐点の価格

ってことはやはり今が「底」か？

永遠に売らないなら、勝ちも負けもないでしょ。ただし、もしも売る時が来たら、早期購入者や底値前に買った人は金銭面で言えば損した側(負け？)だよね。底値が出るにはまだまだ時間が掛かるだろうね。

デベはもうこれ以上下げないと思う。
あとは再販業者に一括で売るか賃貸にするだろう。
早く収束させたいからと行って、原価割れで叩き売りや投げ売りはデベの面子があるからしないはず。
そんなことしたら、デベの他物件に悪営業をもたらすから。

新市庁舎のけやきの緑道ステキ。
すごいスケール。
もう通れるようになってますよ

マンションの北側に中華料理屋さんが建設中ですね。
おいしいといいですね。

>>777さん

>デベはもうこれ以上下げないと思う。
>早く収束させたいからと行って、原価割れで叩き売りや投げ売りはデベの面子があるからしないはず。
もう原価に近い価格で販売してるってこと？
けっきょく２割引にしかならなかったのか。
販売から２年、竣工から１年待ってそんなもんなんですか。
この板では投げうると散々言われましたが大手だとそれくらいなのですね。
仮に賃貸に出すとしてもグループ会社で賃貸にまわせるから他社に転売はなさそうですね。
イロイロ勉強になりました。

投げ売りや叩き売りは倒産したデベがやるもんだ。
アウトレットマンションなんかその典型だろう。
大手なら値下げしても利益率が低くなるだけで原価割れには絶対しない。

中華屋は必ずゴキが発生するから注意だ！
７階くらいまでは楽に飛んでくるぞ！
つくばのゴキがでかいからなあ。
吉瀬のキャンプ場、夜の大量ゴキはマジで怖かった。

ブランズ守谷は５月下旬が最終既販売みたい。ここは？

アウトレットマンションと呼ばれているのは、一年以上売れ残ってるマンションの事ですよ。投げ売りするマンションという意味合いで使っているのではなくて、未入居なのに完成から一年以上経過して、新築から中古扱いになった物件を、アウトレットマンションというのです。だからパークは今年の１月からはアウトレットマンションなんです。

大手デベだって、売れなければ採算割れだって誰かに買ってもらわなきゃならないでしょ。株主居るんだから、放置は出来ないでしょ。

でもまったく売れてない訳じゃないからね
売り方的にはみらいだいらや柏の葉と同じ感じだよね

現実的には賃貸はないでしょうね。まず借り手が居ないですよ。売れない物件は買い取り業者に投げ売る道しかないでしょうね。地所さんも負の遺産を早く処分したいと思ってるっていうのが本音でしょうね。

「けやき」は問題ないでしょ
大問題は「さくら」！
どーすんだろ
ゴーストマンションになっちまうぞ！

さくらはオレにとっては高いと思ってたけど、そんなに売れてないのか？

残念ながら･･･

負の遺産です

>>784
あなたの言っていることは、多分すごーく間違っている。

791さん

横やりですいません。784さんの言ってることは間違ってないですよ。
ここに書いてあります。

それに私も同じ意見です。

http://outletmansion.makusta.jp/c2185.html

アウトレットマンションは、
１， マンションで、新築後１年近く経過している物件
２， 場所や地形・間取りが悪く、長期間売れ残っているマンション
３， 売り主の事情により、早く売るために安くなっているマンション
　こういった不動産を、アウトレットマンションと呼んでいます。


アウトレットは投売りの対象という意味ではなくて、上記の様なマンションを総称してそう呼んでいるだけです。

若い内は郊外の環境の良い広い戸建で子育てを。

歳をとったら都内の便利な場所に建つ２ＬＤＫマンションに夫婦2人でお引越し。

そもそも広い郊外のマンションの需要は、そんなにはないものです。

理想はそうだけど現実は茨城のド田舎にしかマンションが買えない悲しさよ。

子供が巣立った後に住む場所としてもここは最高。
１．車がいらない。
２．ＳＣ（スーパー）が目の前。
３．市庁舎が目の前。
４．街が新しくきれい、景色がきれい（筑波山のパノラマが一望）。
５．目の前が公園。
６．ノバホール（コンサート）は一駅三分。
７．・・・・・・。

高齢者の都心回帰現象は、高齢者に対するサービス事業などが充実してて、高齢者にとっては様々な便利なサービスを受ける事が可能だと言う理由から起きている現象らしいです。

日々の生活の利便性だけならば、そりゃ地方の景色のいいところの方が良いでしょうけれど、
高齢者にとってはそれは二の次って事なんでしょうね。

>高齢者の都心回帰現象は、高齢者に対するサービス事業などが充実してて、高齢者にとっては様々な便利なサービスを受ける事が可能だと言う理由から起きている現象らしいです。

便利なサービスってどんなものをいうのでしょうか？
この辺りは都心から60分位なので映画・演劇・美術館等はあまり不自由はないし。

もっと年齢とって身体が少々不自由になったらスーパーが近いことが一番ですよ。

それより進んでというと訪問介護サービスとかですか？

つくば市の介護サービスは充実しているのかな？

都心回帰する高齢者専用住宅の存在すら知らないってわけね。世間知らずだからパークを高値で買っちゃう・・納得ｳﾝｳﾝ。

>>794
個人的には逆だな。

若いうちはそこそこ都内にアクセスしやすいところから仕事に通って、

歳をとったら、田舎でのんびりしたい。

798ですが

介護は少々経験したことがあるのでいろいろな施設等は知っています。
75歳以上ならともかく50～60代なら自然が残っているつくばなんかも良いのでは。
安くて広いから子供たちも気軽に泊まりに来られるし。

あんまり施設には入りたくない。自宅がいちばんですよ。

パークは買ってないです。

高齢者住宅‥はっきり言って高齢者には地獄！経営者の銭儲けの施設なのだ！

高齢者住宅って儲かってんの？

807
儲かるよ！ ボランティア的でなければ。

なんか訳のわからない話になってるけど。

そもそも、都心回帰っていうのは「施設に入る」とか「介護」とかの話ではないですよ。

都心は何をするにも便利だけど、都心で広い住戸を買う事は、一般庶民には不可能。
でも、歳をとって広いマンションが必要なくなり、さらに地価も下落傾向だから
都心の便利な所にマンションを購入する事が可能になってきているから、
定年を迎えた人たちが地方から都心に移住してきているって話でしょ。

誰が考えても都心の方が交通の便も良いし、何かと便利な事が多いって事でしょ。

>>791

784だけど、何が間違ってるのか教えてください。

【一部テキストを削除しました。管理人】

得意げに高齢者住宅の話を持ち出した人こそ恥ずかしい。
世間知らずという次元ではないぞ。

この板で世間知らずの話とは面白い。購入者に対してのあてつけか？
どうせ俺は世間知らずだから定価でパーク買いましたよ。なにか？

別に定価で買ったって、本人がそれで満足してるならそれでいいとおもうんだけど・・・

本人が満足していないから検討版に張り付いているんだろ

そりゃお気の毒・・・買った人はこの板見ないほうがいいね。体悪くするよ。

都心回帰する高齢者専用住宅の存在すら知らないってわけね。世間知らずだからパークを高値で買っちゃう・・納得ｳﾝｳﾝ。

正直後悔してるよ。一年でこんなに下がるとは思ってなかった。

職場のみんなにも、良いところ買ったねと言われたけど、
内心はどう思ってるのか判らない。

でも、営業の人に「あなたのような人に住んでもらいたい」って
言われてその気になって・・。
みなさんは、そんな言葉に踊らされないようにしてくださいね。

アウトレットマンションと呼ばれているのは、一年以上売れ残ってるマンションの事ですよ。投げ売りするマンションという意味合いで使っているのではなくて、未入居なのに完成から一年以上経過して、新築から中古扱いになった物件を、アウトレットマンションというのです。だからパークは今年の１月からはアウトレットマンションなんです。

大手デベだって、売れなければ採算割れだって誰かに買ってもらわなきゃならないでしょ。株主居るんだから、放置は出来ないでしょ。

↑
何を言い切っちゃってんだか…。
不況下で生まれてきた言葉だから、定義も曖昧だよ。

一般的には大量の在庫処分に困ったデベロッパーや、経営破たんしたデベロッパーから再販業者が格安で買い取って販売する投げ売りマンションのことだよ。
その意味でリスモが商標登録出願中。


それと未入居なのに完成から一年以上経過して、新築から中古扱いになった物件ってのも間違い。
新築、新古、中古の定義もまちまち。例えば不動産ローンを組む際の金融機関によってもバラバラ。

>>819
1年以上売れ残り＝アウトレット　ではありません。
必要条件ではあっても、十分条件ではない。
そもそもが俗語で明確な定義もない。
私も８２０さんも言っているように、再販業者が売っているということが
重要だと思いますがね。

売れないのは行き先不透明な「一寸先は闇」の経済情勢下で庶民がローンを組むことに不安があるからだろう。

823さんに同意。潜在的な購買層や実際に購入しようとした層があっても今は銀行も慎重だからね。
購入希望者も後々の支払いが不安。銀行も貸し倒れが不安。
これじゃデベも長期戦にせざるを得ない。

しかしこの物件は三菱地所とNTT都市開発が上手い具合にリスクの分散を計ってるから
売り急ぐ材料に乏しくそれが余計に販売を長期化させてますね。
しかもデベ自体がもともと売り急ぐ会社じゃないし財力があるから
余計に長期戦にしてしまうんでしょう。

>今は銀行も慎重だからね

ちょっとちがうなー。
融資に慎重なのは企業融資であって、庶民の住宅ローン融資は積極的だよ。
住宅ローン変動金利の利率のキャンペーン見たらわかる。1%切ってる。
だけど、その庶民が住宅ローンを借りないのだ。

庶民のローンって大体20〜30年くらい？
そうなら、返済中に少なくとも今回みたいな不況が
2、3回はやってくるものと思っていないと危ないな。

今はローン返済最終年の年齢が８１歳未満までみたい。
３５年ローンを使う場合は４５歳までということみたい。

でもサブプライムショックもリーマンショックも日本にとっては突然来た。
３５年なんて途中に何があるか分からない。
期間で余裕しゃくしゃくで３５年ローンが組める住宅購入層の３０代がローンに慎重になってるのじゃないか？

免震の段ボールハウスがあればいいのだが・・・・

３０代で残業０に給料・ボーナスカットじゃきついな。

そうなると「つくば」に未来を見いだせないと無理かも。

「しくばみらい」なら希望が持てそうだ。

価格や金利だけみたら今は絶好の買い時だけどな。

だから怖くて買えないのだってば！

年々年収が下がるのなんでだろう？

不況なのは皆一緒なので、それでも売れてるマンションと残ってるところがあるのは、単に欲しいか欲しくないかですよね。

ちがうよ。

デベはもうこれ以上下げないと思う。
あとは再販業者に一括で売るか賃貸にするだろう。
早く収束させたいからと行って、原価割れで叩き売りや投げ売りはデベの面子があるからしないはず。
そんなことしたら、デベの他物件に悪営業をもたらすから。

多少の値引きじゃ原価割れなんてしないのでは？

>>820

「新築、新古、中古の定義もまちまち」

これは品格法という法律で定義が決まってます。「品格法第２条（定義）第２項」
品確法では未仕様でかつ竣工から１年以内のものを新築と定義しています。

それ以外を中古と良います。


「何を言い切っちゃってんだか…。
不況下で生まれてきた言葉だから、定義も曖昧だよ。」

定義が曖昧なら、819さんが言ってることが間違ってるとは言えないのでは？
曖昧に正解はありませんよ。

研究学園駅周辺の建売も売れてないみたいですね。

つくばに10年以上住んでれば10年特使って安い土地が手に入るから、
わざわざ価格の高い所にって感じなのかな？

東京在住の人からすれば、こんな地方に都落ちしたくないって思うだろうね。

↑10年特例です。すいません。

パークは「アウトレット」じゃなくて「アウト」マンションでしょ。

「アウト」マンションなんて書いたら、可哀想でしょ。

TXのマンションは、どれもちょっと建てる時期が早過ぎただけだったんじゃないかなあ。もう少し駅周辺の建物や環境が整ってから建設・販売したら、もっと人気が出たのでは？

パークハウスは将来的には、羨望のマンションの一つになるのではないかしら。

東京（秋葉原）までの運賃が安くなれば、もう少し人気がでるかも。

再販業者に渡りアウトレットマンションになるのを待ってる。
名より実を取る、そんな人も多いのではないでしょうか。
そもそもこの物件、最初から価格設定に無理があると感じていたので。

業界が違うと価格体系が違うからなんとも言えないけど、
オレの推定ではマンションの原価は初っぱなの売値の半分じゃないかと思う。
要するに粗利５割、だから売れないと初っぱなの価格から２割引きくらいは出来るのでは？
不動産販売は販促コスト（宣伝等）がものすごくかかるし、販売代理なども入るし、
粗利５割くらい取らないとホントの利益は出ないと思う。
粗利１,２割だと不動産は経常ベースでは赤字だろう。

TX沿線は筑波山に近づくほど「つくばおろし」がきついのでは？

よく筑波山から吹き下ろす風を筑波おろし等と言われますが、
この地域が際だって風が強い訳ではないですよ。
ただ、そっちの方向から(つまり北風)吹いてくる風をその様に呼んだりするだけです。

よっぽど赤城おろしなんかの空っ風の方が厳しいと感じますし、
つくば市内なんかより筑西市の方が突風が吹いたり天候が荒れる事が多く感じますね。

この物件は再販業者も二の足踏んじゃうと思うよ。

一年以上経っても半数以上が売れ残りで、どうやら駅前開発もこれにて終了。

さらに売れ残りは、アホほど高いさくらが大半を占めている。

大きな敷地のとれないつくばのマンションなら仕方ないが、研究学園駅前は空き地ばかりなのに、
なぜか機械式駐車場。戸数を欲張りすぎて駐車場は二の次だったのか？

これじゃあ、再販業者も捌ききれないでしょう。

↑研究学園駅前は空地ばかりと言っても駅前でアソコ以上にまとまって広い土地は取れないです

ただ、壱番館前の現在コインパーキングになってる駐車場をまとめて買収出来なかったのは痛かったですね

機械式駐車場は維持費が高い。それが管理費に跳ね返ってくる。

維持費が高いと言っても機械式駐車場はごく一部しかないですし、この物件は全体割りすれば大した額にはならないですよ。

快速停車が決定したんですか。

＞８４５

同意。
土地の魅力はあるが、あまりに青田買い過ぎる。
野球で言うと高額なドラフト一位を指名したが、結果が出るまでの４、５年は様子を見ざるを得ない感じ。
活躍するか、それとも埋もれるか、分りかねますな。

三菱地所の都内の同じ様な仕様と広さの物件のお値段はどの位なのでしょうね？その差額は土地代？

都内の高級な物件って、部屋数を少なくして主寝室をもう少し大きくし、収納スペースもゆったり取った
余裕ある間取りのものが多い。
ここは全てファミリー向け間取りといった印象。
子供が独立した裕福層を対象にした間取りがないように思う。

そうそう。１１０㎡以上のスペースで２ＬＤＫとかね。
寝室やクローゼットはもちろんだけど、とにかくＬＤＫが広い。

そんな広い居間はいらない、結局はデッドスペースになるだけ。

↑わかっちゃいないね。

地所は都内の高級タワーマンションが得意な会社。高級マンションの売りはズバリ都内の夜景が堪能できる事。
で、億近い価格のマンションが買えるのは富裕層のエリート！当然来客も多いので、リビングは大きめなのですよ。

地方のパークハウスというパークもどきのマンションとは、住む住民の質が違うから設計も違うんですよ。

しかし、このパークハウスは無理やりファミリー向けに部屋を仕切ってるから、一つ一つの部屋が狭いですね。

ほんと無理して筑波に作る必要ないな。

>>858
あなたみたいに広いスペースを持て余す人が多いのでしょうね。
インテリアなども何の拘りもなさそう。

>>859

わかっちゃいないね。

地所が作った都内の高級タワーマンションで億近いのなんて買いたくないよ
せっかく夜景が奇麗な都内の高級タワーマンション買うなら軽く億は超える物件じゃないと広さといい魅力無いよ


>地方のパークハウスというパークもどきのマンションとは、住む住民の質が違うから設計も違うんですよ。

そもそも都内の高級タワーと地方のマンションじゃコンセプトもターゲットも違うよ
住む人の質が違うから設計も違うというけど、じゃなぜこの物件はわざわざ安く外注に出さず
三菱地所設計を使ったの？
そこらへんを考えればあなたの理解が足りないのに気付くでしょ？

この物件は、結果的につくばでは高額だったために売れ難い状況になってるけど、
地所としての気合いの入れ方は大きかったのですよ。
それだけに物件としてモノは良いだけに現在の売れ方は少し残念ですね

新市庁舎が開庁する前の今が買える最後の
チャンス
じゃないかな。
もう選択の余地は少なくなっているかも知
りませんが。
客観的にはそのように感じられます。
ちなみに販売関係者でも購入者でもありま
せん。

間取りと窓が今一つな感じで魅力を感じないかな‥。価格をUPさせても、もうちょっと洒落た感じの部屋にして欲しかった。

>855

例えば、麹町パークハウス、110平米だと２億ぐらいでしょう。
ただ、都内ではＰＨ研究学園の仕様のものはなく、内廊下、カセットエアコンなど
仕様が違うので差額そのものが土地代ではないです。

都心物件で面白いのは、広くなると部屋数が減っていき、150平米で１ＬＤＫとか
Ｗリビングとか、専用エレベーターとか、地方のマンションとは別物になってきます。

2億以上だと、ローンも組めないのでキャッシュだそうです。あるいは、会社名義。
郊外に戸建か別荘所有の人たちです。あるいは、海外に住んでいてたまに日本に
帰ってきたとき使う人たち。

ですから、つくばで実際に生活して住むとすれば、ＰＨ研究学園の間取りは
十分余裕があって住みやすいと思います。それがつくばスタイルだと思います。

>>862

「地所が作った都内の高級タワーマンションで億近いのなんて買いたくないよ
せっかく夜景が奇麗な都内の高級タワーマンション買うなら軽く億は超える物件じゃないと広さといい魅力無いよ 」

っていうかさ、お前そんな物件にお邪魔した事も無いだろ？


>>地所としての気合いの入れ方は大きかったのですよ。

本気で言ってるの？気合入れて、見た目は公団住宅の様な造りにざわわざしましたってか？外廊下で？
ここは地方のファミリー向けでしょ！全然地所らしくないし、気合も入ってるように思える部分がまったくないよね？

どこに都内の地所のマンションには無い部分があって、ここにだけ気合を入れて造った魅力ある部分を教えてくださいよ。

パークハウス研究学園の物件は、都心在住の富裕層が相手ではなく、つくばに住む公務員向けに造ったマンションです。

ＨＰ内にも記載がありますが「社宅・官舎」官舎という言葉が出てくるように、完璧公務員向けです。
都内のエリート向けとはまったく違うコンセプトの作りになってるのはこのせいです。

http://www.ph-tsukuba.com/column/index02.html