パークハウスつくば研究学園 Part7

>「広告費100万も掛からない」・・ちょっとこの認識には驚きました。

いや、これは59さんの認識のほうが正しいと思いますよ。
仮に100万ジャスト、300戸残ってるとして、広告費に年間3億円もかけてないでしょう。

>No.25

営業さんに一筆書いてもらい、それが有効な文書と判断されるにしても
前提が「黙っていれば」「分からなければ」なんですから、
書いてもらっても書いてもらわなくても同じでしょ。

「黙っていれば」「分からなければ」規約に違反してても周りが指摘しようがありませんし、
逆にバレてトラブルになったとしても営業さんの一筆は
「黙っていれば」「分からなければ」OKというものなんだから、バレた時点で無効じゃん。

>>60
他人を批判する前に、まず59さんの文章をちゃんと読みましょうよ。

>60
損益分岐点を越えてるとは下回ってると言いたいのかな？
損益分岐点を下回っているとしたら現在のような売り方はするまい

>60
直接経費と間接経費の使い方おかしくない？
営業マンの人件費も間接経費でしょう。

ここで、地所さんの内部事情を無意味に語り合っても意味がないですよ。
誰も正確な数字は判らないんですから。

それに、そんなこと誰も興味ありません。興味があるのは、どこまで下がるかです。

>それに、そんなこと誰も興味ありません

興味ある人がいるから語り合ってるんだとおもいますけど？
興味ないなら誰がレスつけてるんでしょうか？

物件費用が3千5百万前後（さくらは4千万前後）
管理修繕費用が2万5千前後

実質こうなる物件費用を提示できれば
数か月で売り切ることができるのでは？

下げるに下げれない状況なのでは？
たとえ1戸あたり数百万円づつ下げても、一時的には販売が伸びても、売切るまではもたない残戸なのでしょう。
会社の体力はあるでしょうからね。3末の大幅値引きも、それ程ではないと予想･･･？

下がるか下がらないかは最終的には経営者の判断でしょうけど、最後は株主が納得する方法となるでしょうね。

いずれにせよ、体力がある無いに関わらず、完成物件ゆえに塩漬けにしておいても価値が下がる訳で、どこかで処分せざる得ないでしょうね。

どこまで下がるかだって今まで一つとして確証ある情報は出たことが無いと思うが。すべて憶測と妄想ばかりだったね。購入検討者なら実際に聞きに言ってるだろうしここら辺が匿名掲示板の限界？

それに関しては、住人の方も希望的観測でいい加減な事言ってたんだから、購入検討者の事だけを非難するのは卑怯だと思いますよ。

いずれにせよ、現時点でモデルルーム？は７００万円引きって出てるんだから、値下げしないと言っていた住人の言ってた事は地所さんに否定されたことは事実です。

管理修繕費が２万５千前後って事はないでしょう。
私は営業さんから「駐車場も含め、４万～４万５千考えておいて下さい。」って言われましたよ。
もちろん対象物件の広さ　価格によって変わるのでしょうが、諸経費はかかりますよ。ここは。

>>73
4万5千円というのはかなり広い方の部屋を購入してさらに駐車場に車を２台確保した場合だと思いますよ。

不動産を購入する場合は、何でも多めに考えておくことが大切だと聞いています。

管理費だって減る事は無いとしても、増える可能性は無いとは言えないのですから、
何が問題で、73さんにいちいち突っかかるのか理解しがたいです。

5年毎とかで上がりますからね。
最初の経費だけ考えても仕方ないかと。

68さんにいちいち突っかかるのか理解しがたいです。
「実質こうなる物件費用を提示できれば 」と書いているのだから。

兎にも角にも、3末の値引販売は厳しい予想では？残戸を減らしてからでないと。
3末の値引販売で完売できないでしょ。3末過ぎたらもっと値引しないと売れなくなっちゃうでしょ。

でも既に、このマンションは新古マンション（不動産表示規約）になっている訳だから、新築マンションの様な条件では買いたくないよね。その辺の事を営業の方は購入検討者に誠意を持って説明してるのかな？新築謳ってないよね？

全体として１／３くらいしか売れてないのでしょうか？

>81

聞くだけ無駄だと思います。カウントしようがないので。

入居済みだけで１／３を超えているでしょうね。
半分以上は売れていると思います。

久々にサイエンス大通りを通ったら随分灯りが増えていてびっくりしました。
イーアスから見ると部屋の灯りがあまり見えませんが、廊下側のルーバーを閉めていると見えないみたいです。

資産価値に対する答えが、今月のプレジデント（98ページ）に掲載されています。

資産価値が上がれば得をする。確かにそうだ。ただ、転売せずに住み続けるつもりなら、市況が
どうなろうと気にする必要はないだろう。なぜ「割安」にこだわるのか。
「ずっと安定した生活が続くならいいんです。しかし、長い人生には何があるか判りません。
一年後に完成する物件を販売しますよね。さあ引渡しとなると、必ず一割ほどは、やむをえない事情でキャンセルが発生します。
ということは、10年たったらほぼ全員に何かが起こりうる。仮に10年後に失業したとして、その間にマンションの資産価値が上がっていれば助かるわけです。だから資産価値にはもっと敏感になるべきだと思うんです。

※三井不動産グループでマンション販売を手掛ける○沢氏

割安って…。
資産価値云々もともかく、気に入った物件が安く買えるにこした事はないと思うのですが。

そもそもどのあたりが資産価値に対する答えなのですか？

一雑誌に乗った一販売員の特に新解釈でもなく一般的な意見だと思うんですけど。

必ず一割ほどは、やむをえない事情でキャンセルが発生します。
ということは、10年たったらほぼ全員に何かが起こりうる。

言いたいことは分かるけど、統計学的におかしいのでは？
堂々と雑誌に載せる方もどうだと思いますが。

お二人さん？のもっともらしい意見だけど。

少なくとも、お二人のお話よりは信頼できる話だと世間は思うでしょうね。
やはり、見たくも無い、知りたくも無いという姿勢で情報を遮断してしまうと、
判断を誤ったりするという事だけはこれで判りました。

失敗や後悔しない為には、どんな情報にも耳を傾ける事が重要なんですね。
勉強になります。

＞85
１０後に資産価値が上がってる物件が、そんなに沢山あるとは思えないけど・・・三井の物件も含めて。

いまマンションを買った人が、向こう１０年間の間に皆一度は失業したりするとしたら、すごい話だよ。
そりゃ、マンション購入と失業の因果関係を疑った方がいいよ。wwww

一番利口なのは、一般人は不動産を買わない！ってことになったりしない？

91

それは８５さんに言う事じゃなくて、プレジデント社に言う事じゃねーの？
そう思うならプレジデントにそう言ってみれば、相手にされないと思うけど・・・・・。

私の書き込みでお騒がせしてます。

プレジデントは1963年に初版を発行している雑誌で、ほとんどのビジネスマンが知っているビジネス誌です。
プレジデントに掲載される情報は信頼性が高いということで知られています。また、日本の経済を引っ張る企業のＴＯＰの方達の連載も数多く見かけられる程のビジネス誌ですので、いい加減な事は書かれていないと思いますよ。

今回の特集は「10年追跡調査！知らないと損する知識満載」土地・駅・マンションの目利き入門　です。
購入して読んでみたのですが、購入者にとってはとても為になる話が沢山載っていますので、是非一読する事をお勧めします。

既にマンションを購入した人にも関係する記事もありましたので、購入者にもお勧めします。

>>90
この話をもっともらしいと思う人は詐欺師にだまされやすい人だと思うので、要注意ですよ。
統計学の基礎中の基礎を理解せずに堂々とプレジデントが載せるなんて、恥ずかしいことです。
ある事象はそれまでの結果に依存せずに一定の確率で生じます。
ですから、仮に毎年10人に1人に起こることでも、10年間に１度も起こらない確率は、1-1/10の10乗で約35%です。
そんな難しく考えなくても、サイコロを６回振ったら必ず１回は１が出るなんてことがないことからも明らかですが。

もっとも、マンションの１割キャンセルの理由のうち、失業や減収が理由の人よりも、単にローン審査に通らなかったとか、やっぱり気に入らないからとかの割合が多そうですね。
だから、毎年１割の人にトラブルが起こるという前提自体が間違いでしょうね。

＞＞詐欺師にだまされやすい人

例えば「この物件は割引販売しません」という営業マンの言葉を信じて早期に購入した人の事？
それとも、「人気物件だから早く買わないと良い部屋がなくなりますよ」と急かされ早期購入した人の事？
またまた「あなたみたいな方に住んでいただきたい」なんて言葉に踊らされ早期に買ってしまった人？

「統計学の基礎中の基礎を理解せずに堂々とプレジデントが載せるなんて、恥ずかしいことです。」

あなたダイジョウブデスカ？冗談だよね？

冗談じゃないよ。真剣です。

たかが雑誌の話をそこまで鵜呑みにする人はいないのでは？
新聞・雑誌・テレビは嘘を伝えないと思っている人は買わない方が無難です。
買って資産価値が下がったらプレジデントのせいにはできないでしょうから。

＞＞この話をもっともらしいと思う人は詐欺師にだまされやすい人だと思うので、要注意ですよ。

普通に考えて、あなたの事を信じる人間の方が騙される側の人じゃないですか？
だって、少なくともプレジデントは一流出版社で、読者は一般常識を持ったビジネスマン。
そんなちゃんとした出版会社から執筆依頼を受けている人なわけだから、匿名性の強い掲示板で
書き込みしている人の話よりは、百倍信用できると考えるのが普通じゃないのかな。

＞＞新聞・雑誌・テレビは嘘を伝えないと思っている人は買わない方が無難です。

私たちが得る情報はほとんどが新聞や雑誌・テレビじゃないですか。
嘘かどうかは別として、嘘という根拠も述べずに嘘と決めつけることの方が問題ですよ。

メディアの情報で一番大切なのは、自分に役にたつかどうかという事が重要なんですよ。
不動産に対する知識がない私たちにとっては、プロの意見や経験はすごく役に立ちます。
法的な問題や、私たちには判りづらいカラクリを教えてくれる唯一の手段です。

逆に質問したいんですけど、ではそのようなメディアや書物を使わないで、あなたは
どうやって物件を選択し、買う基準を自分の中で作っていくんですか？
知識がなければ営業の方に質問も出来ませんよね？
よろしければ教えてください。

横から失礼。
マンション購入の際も、社会勉強が足りない方は、販売主からみると、お得意さんかも。
私も、マスコミには懐疑的だったんですが、何故かマスコミに躍らされて、不動産で失敗。
戦後史をみても、マスコミの多くはCM業界や政界の意向で動くことが多々あったかな。
少なくとも雑誌記事なんかで躍らされないこと。妙な期待はしない方が無難。
私のような失敗を経験せずに判断できる力を持ちましょう。
このパークは欲しいが、個人負担分を累積計算すると、退職後も自分の部屋を維持できる経済力が見込めない気もする。しかも、年金は崩壊すると思われるし。また、数万円とはいえ、毎月の維持管理費などの支払いを子供には期待できないだろうし。15年程度で更新が必要な浴室ユニットや給湯設備などもありますから。

都内寄りの高級マンションでも、住民の全体的な所得低下など、デフレに関連したマンション維持力低下問題点が出てきているのかな。詳しい方はいませんか。
でも、駅至近のパークは旧財閥系物件だし、魅力的なんだよね。

資産価値に対する答えが、今月のプレジデント（98ページ）に掲載されています。

資産価値が上がれば得をする。確かにそうだ。ただ、転売せずに住み続けるつもりなら、市況が
どうなろうと気にする必要はないだろう。なぜ「割安」にこだわるのか。
「ずっと安定した生活が続くならいいんです。しかし、長い人生には何があるか判りません。
一年後に完成する物件を販売しますよね。さあ引渡しとなると、必ず一割ほどは、やむをえない事情でキャンセルが発生します。
ということは、10年たったらほぼ全員に何かが起こりうる。仮に10年後に失業したとして、その間にマンションの資産価値が上がっていれば助かるわけです。だから資産価値にはもっと敏感になるべきだと思うんです。

※三井不動産グループでマンション販売を手掛ける○沢氏

って書いてあるんだよ。
「プレジデント」が、これが正しいと言ってるか？
三井不動産グループでマンション販売を手掛ける○沢氏 の話として紹介してるだけだろ？
あくまで　不動産会社の営業の人の話でしょ？
プレジデントで紹介されてるってだけで　信じちゃうの？？？？

「紙面に出てる三井不動産の営業の話が正しいとプレジデント誌が保障している」と感じでしまう方が、おかしいでしょ・・・ｗ

プレジデント　プレジデントって・・・・そんなにたいした雑誌かね・・・

101さんの言う通り。
話半分ですよ。
それともマスコミにでもお勤めなんでしょうか。
マスコミが必ず正しいならば、訂正記事なんか書かないし、小沢さんや鳩山さんは有罪ということになりますね。
プレジデントが間違いを書いていると言っているわけではなく、情報は色々なところからたくさん仕入れて、取捨選択が必要という事。

>>96
あなたこそ大丈夫ですか？
ちゃんと理解できているなら、きちんと間違いを指摘できるはず。

>>99
本気でそう思っているなら要注意です。
プレジデントが本当で、匿名掲示板の書き込みがウソだと決めつけていると、有名人を広告塔に使った詐欺に騙されますよ。

確率論を少しでも調べればどちらが正しいかわかるのに、その手間を惜しむわけですから。
誰が言っているかではなく、何を言っているかに注意を払った方がいいです。

>>101
プレジデントは紹介しているだけなんて、詐欺師の言い訳でしょう。
99さんみたいに信じ込んでしまう人が出るのだから、明らかな間違いを載せない責任があります。
自分の雑誌の信頼性も下げるわけですし。

ちなみに小沢さん鳩山さんの不起訴≠無罪です。
単なる証拠不十分であって、嫌疑なしではありません。
念のため。

何の話かさっぱり分からない

何処か余所の板でやってもらえませんか？

>104
「詐欺師の言い訳」って、俺のこと言ってるの？
だとしたら、人を詐欺師呼ばわりするのはやめて、削除依頼しろよ。　

まずは書いてあることを書いてあるとおりに読むのが基本でしょ？
８５の記述をよく読めば、
プレジデントは不動産の営業さんの意見を紹介しているって事実をいってるだけでしょ？
その不動産の営業の話を、そのまま信じるなら、信じればいいじゃんｗ

俺は　プレジデントが間違ってるとは言ってないし、仮に間違ってたとして詐欺師だなんて思いもしないよ。メディアってそういうもんでしょ？

だいたい、どういうソースで情報を得て、それをどう判断するかは基本は自己責任でしょ。
掲示板だろうがプレジデントだろうが、どれが正しいと思うかくらい自分で判断して、
自分の判断には責任持てばいいんじゃないの？

犯罪にならない程度の誤解を誘う表現は、世の中ごろごろしてますから、騙されるも騙さないもご自由にどうぞ。

いつもここは荒れるね。
それはここのマンション販売を手掛けたグランドデザインに起因するの
かもしれないね。
住んでしまってからではどうしようもない部分があるし、資産価値は
そもそも住民がどうこう言える部分って少ないと思ってるんだけど。

>>106
プレジデントの記事が間違ってますね。で終わる話なのに、
余計な理屈をこねるから話がややこしくなる。

またそういうこというからさらに話がややこしくなるのでは？