パークハウスつくば研究学園 Part7

それほど、売れていないんだね。
営業さんは大変ですね。

だからどうだ・・・ってわけでもないですが・・・
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20100129ATDG2904E29012010.html

ここって研究学園駅前の発展になんか寄与してんの？
足引っ張ってるような気がしてならんが・・・

たかだか出来て数年。これから発展の街に発展に寄与とか既に発展の結果を見るような無意味な意見言うなな

なな？
なな？？

>>8
え？　逆では？
南面に何もないさくらが最高。
けやきは前面ＴＸでさくらの陰になる住戸多数。

駐車場が、機械式だからとか何て言う理由なんでしょ。でも、そう言う人が、沢山居てくれると
さくらも安く変える可能性はあるかもしれませんね。

あれが、失敗ならつくばに成功しているマンションなんてあるのですかね。

じゃー守谷にしよ。

日陰になる部屋ありますよ。一日中成るわけではないですけど。
上に有るまとめページの中の画像に冬至の日影画像がありますからそれを見てください。

一日の内、ほんの少しでも影がかかるのが嫌なら１４階ぐらいより上を買えば大丈夫だったと
思います。インフォメーションで日影のシミュレーションは見ることが出来ます。

今日イーアスいったら本当に売約済みのバラがイッパイだった。

今の価格なら売り切れますよ
茨城だから都内のようにはいかないでしょうけど

御いくらくらいになりました？

高層階を希望してましたが、高くて・・・。
３千万前半くらいに落ちたかな？

研究学園で日当たりを気にするなら、マンションは検討から外した方がいいですよ。

商業地に建つマンションは日照権は主張できませんからね。
けやき前の駐車場も将来はマンションとなるでしょうしね。

研究学園でというより、駅近マンションでというべき。
普通、駅前はどこも商業地域だからね。
万博記念公園もみどりのも。

パークは他の駅の物件と比べると、日陰になる部分の面積は多いと思うけど。
同じ商業地でも、立地条件によって日当たりは異なると思う。

パークハウスは住宅版エコポイント対象外ですが、税の優遇が受けられる長期優良住宅は取得出来ますか？

↑できません。

SIじゃ無い事と断熱性能が次世代じゃないので
対象に成りません。

ＴＸ沿線で対象に成る物件は茨城区間には無い
です。

情報有難うございます。ローン減税や登録税等々・固定資産税7年間2分の1は受けられないということですね。
30万ポイントの住宅エコポイントも無となると、50万円相当のプレゼントがかすんで見えてしまいますね。

ハウスメーカーの戸建住宅は、長期優良住宅の認定を受けられる物が人気だそうです。
税の優遇措置を受けられる事と、日照権（日当たりを気にする方）は、戸建も視野に入れて考えた方がいいかも知れませんね。

営業の人が、規約で駄目でも「黙っていれば」「分からなければ」とか調子の良い事を言って
来たら一筆書いてもらった方が良いでしょうか？

書いてくれるかな。書いてもらったら何でもOK？

>>25

営業には何も権限はないので、一筆書こうが書くまいが、規約で駄目なものは駄目でしょう。

高層階が2,500万円切ったら考えようかな

上層階なら3000で買うよ！契約者さん誰か売って！

ここ、販売当初の契約者以外は皆実際は、庶民ですよ。見栄はり合戦してるみたいですけど。本当にお金ある人は、ここ買わない。

２９みたいな人がいるから、レスが荒れるんだよね。

でも、間違ってはいない見解だと思います。
維持費が高いですから・・・。
確固とした収入があり、それが崩れない職（何でしょう？上級公務員か？）じゃないと
売り出になると思います。

なので、結局売れ残るわけです。
茨城で確固たる収入がある層は、おおかた駅近戸建てを買うかな、と。

つくばの研究所も事業仕分けですね。

確固たる収入がある層が買う駅近戸建てってどこら辺？

>>茨城で確固たる収入がある層は、おおかた駅近戸建てを買うかな、と。



つくば市内で駅近戸建てというとみどりの駅前の戸建てをいっているのか？？？
駅近くというとまぁ駅から徒歩５分以内の戸建てというとこのくらいであろうが、はて？？？？？

研学の来夢の杜とか駅まで徒歩６分ってなってるけど、
駅近の方の区画だと間違いなく駅まで５分切ってると思うけど・

研究学園の役所のあたりも、商業施設と裏は住宅地とかになるんじゃないのかな。
まだ整備中だからよくはわかりませんが。
万博も駅徒歩５分くらいの場所が春から分譲予定みたいですし。

ココのホームページを見ました。
共有施設充実していて魅力的でした。
管理費も比例していましたがそれなりの価値は有ると思います。
ローンと管理費考えて検討します。

モデルルーム　700万引きか～
売れないんだな

モデルルームは売れないんじゃなくて期日がきたらくじ引きなるんだよ。それを目玉にして来客を増やすわけ。商売においてそんなの常識なのでは？

客寄せ用につられてモデルルーム見て欲しくなって買っちゃった一人です。やっぱり見ると欲しくなりますよね

でっ、住んでみてどうですか？
買ってみてどうですか？
他との検討しましたか？

>41
そうじゃなくてモデルルーム使用住居を700万も下げて客寄せしなきゃいけないほど全体が売れてないんだなということがいいたいんでしょ40さんは。

分譲建設中に完売してしまう５年前とは状況がまったく違うのだから客寄せ物件あるのは当たり前。売れないとほざいてるのは買えない証。

でも同じくらいの竣工で一年経たずに売れた物件もありますから、あまり書くと悔し紛れと思われますよ。

最後が意味不明ですね。

５年前と状況が違うから売れないのは仕方がないといいつつ、売れないとほざいてるのは云々？

セブンの隣りはケーキ屋さんだそうです。

売れていない状況は、購入者にとっては一番気になる事です。

理由はともあれ自分の持ち物の「資産価値」が下がる事は嫌なことです。

一年以上売れていないと言うことは、最終的に未入居物件が完売する前に、中古物件が出てしまう可能性が大きく、
資産価値が「ガクン」と目減りする危険性が高くなります。

永住するつもりで購入したとしても、長い人生何が起きるかわかりません。
万が一の事を考えると、資産価値は少しでも高く、いつでも売却できるという事も購入の条件になってくると思います。

マンション相場は「こんな状況だからしょうがない」ということは、加味して考えてくれる訳では有りません。
その辺をきちんと理解して購入を検討される事をお勧めします。

問題なのは、あまり売れてないわりには売り主に危機感がなく、値下げしないことかな。
理由はよくわかりませんが、端からみれば早く売り切ってしまった方がいいとおもうのですが。
家は住まないと悪くなっていくのでね。
よくも悪くも気長に売ってるんだなぁ、と。

今の所、周辺に駅近物件の計画も聞きませんから周辺の在庫が掃ければ状況も
変わってくると言う読みも有るんでは。

管理費と積立金が、３万円として１年で３６万円。２年でも７２万円でしか無
いです。焦って全ての在庫を何百万も値引きしてまで売らなきゃ成らないほど
体力が無いわけじゃないですから可能性はありそうです。


結局、まだ下がると待っていて「欲しい」and「買える」プランが売り切れと
か言う状況も悲しいですからしっかりアンテナ立てて見ていないとね。


長い人生何があるか分からないのは、その通りですけど石橋を叩いている内に
別の人に先を越されたり叩き過ぎて壊したりってのもどうかと思うけど。買い
替えを前提に考えるなら、もっと、売りやすいだろう都内近郊にでもした方が
無難。

確かに管理費等々はたいした額ではなくても、販売を行っているということは
それだけ人を張り付かせているという訳で販売が長期に渡ることはかなりの費用
が掛かるという事。

まだ販社本体に財力があるから本気になってないという気がするが。。
ようは価格を下げて売り切るなどのアクションを取らずとも、現状でダラダラ
やってるほうが責任を追及されるようなこともないのか、もしくは確証ある戦略
があるのか。
あまり戦略があるようには見えないんだけど。

もう少し価格が下がれば賃貸用として購入検討してもいいかと思うんだけど。

もう少し価格が下がれば、うまみのある賃借料でもステイタス重視で借りる人が
いるのではないか。
以前ほどではないかのかもしれないが、今後も転勤組は一定数はいそうだし。

長い人生何があるか分からないと何も出来なければそれこそ寂しい人生。
資産価値重視で物件を購入するならこの物件を選ぶ価値はないであろう。この物件より明らかに資産価値の高い物件は数多くなるのだから。特に都心などには。

>>50
値下げは既にされてますよ。それでも売れてないのは問題ですけど。

値下げされてから売れてるんですか？
その割りには、たまにとりせんに行くと電気があまり点いてないような印象を受けるのですが。

研究学園なのに「ステイタス」とは恐れ入った！
都内の話？？？？？

賃貸に出す人は、買わなくていいよ。賃借人も所有者も意識低くて資産価値下がるから。

>52

仮に１０人居て１，０００万円払っていたと仮定すると年間１億円。
切りのいい所で３００戸残っているとして１戸３３万円だよ。

その他管理費、広告費だ何だと足しても１戸辺り１００万円／年もかからないんじゃないの？

営業に平均１，０００万円も払っているとは思えないけどね。営業の人は、１０人ぐらいに見えるけど。

「広告費100万も掛からない」・・ちょっとこの認識には驚きました。

民間の企業にお勤めになった事なんでしょうね。
有名な雑誌やサイトに広告を出すだけで、一回に100万くらい掛りますよ。
年で100万というのは、インフォメーションセンターでのコピーレベルの話でしょうか？

それに、マンションを販売する上において、人件費が営業マンだけだというのも無理があります。
営業マンはお客様と接する人だから、目につく人ということで考えていらっしゃるようですが、
企業というのは組織ですから、それ以外に多くの人が関わっているんですよ。

直接経費と間接経費といえば判りやすいでしょうか？
直接的経費だけでの試算では会社は潰れてしまいます。

マンションの販売において、デベの直接的利益は総売り上げの10％（当初の価格設定基準）程度と言われています。
この物件の場合、他のマンションに比べ高めに価格設定が決めれらています。その事を考慮に入れて利益率を15％と
計算すると3480万の物件で522万の儲けになるはずでした。しかし、相次ぐ値下げでおそらく損益分岐点は越している状況になっていると思われます。

その状況+管理維持費の負担を含む直接経費+間接経費ですから、大変な状況だというのは誰が考えても想像は付きますよね。

ということで、3月決算前の大幅値引き期待できそうですね。

>「広告費100万も掛からない」・・ちょっとこの認識には驚きました。

いや、これは59さんの認識のほうが正しいと思いますよ。
仮に100万ジャスト、300戸残ってるとして、広告費に年間3億円もかけてないでしょう。

>No.25

営業さんに一筆書いてもらい、それが有効な文書と判断されるにしても
前提が「黙っていれば」「分からなければ」なんですから、
書いてもらっても書いてもらわなくても同じでしょ。

「黙っていれば」「分からなければ」規約に違反してても周りが指摘しようがありませんし、
逆にバレてトラブルになったとしても営業さんの一筆は
「黙っていれば」「分からなければ」OKというものなんだから、バレた時点で無効じゃん。

>>60
他人を批判する前に、まず59さんの文章をちゃんと読みましょうよ。

>60
損益分岐点を越えてるとは下回ってると言いたいのかな？
損益分岐点を下回っているとしたら現在のような売り方はするまい

>60
直接経費と間接経費の使い方おかしくない？
営業マンの人件費も間接経費でしょう。

ここで、地所さんの内部事情を無意味に語り合っても意味がないですよ。
誰も正確な数字は判らないんですから。

それに、そんなこと誰も興味ありません。興味があるのは、どこまで下がるかです。

>それに、そんなこと誰も興味ありません

興味ある人がいるから語り合ってるんだとおもいますけど？
興味ないなら誰がレスつけてるんでしょうか？

物件費用が3千5百万前後（さくらは4千万前後）
管理修繕費用が2万5千前後

実質こうなる物件費用を提示できれば
数か月で売り切ることができるのでは？

下げるに下げれない状況なのでは？
たとえ1戸あたり数百万円づつ下げても、一時的には販売が伸びても、売切るまではもたない残戸なのでしょう。
会社の体力はあるでしょうからね。3末の大幅値引きも、それ程ではないと予想･･･？

下がるか下がらないかは最終的には経営者の判断でしょうけど、最後は株主が納得する方法となるでしょうね。

いずれにせよ、体力がある無いに関わらず、完成物件ゆえに塩漬けにしておいても価値が下がる訳で、どこかで処分せざる得ないでしょうね。

どこまで下がるかだって今まで一つとして確証ある情報は出たことが無いと思うが。すべて憶測と妄想ばかりだったね。購入検討者なら実際に聞きに言ってるだろうしここら辺が匿名掲示板の限界？

それに関しては、住人の方も希望的観測でいい加減な事言ってたんだから、購入検討者の事だけを非難するのは卑怯だと思いますよ。

いずれにせよ、現時点でモデルルーム？は７００万円引きって出てるんだから、値下げしないと言っていた住人の言ってた事は地所さんに否定されたことは事実です。

管理修繕費が２万５千前後って事はないでしょう。
私は営業さんから「駐車場も含め、４万～４万５千考えておいて下さい。」って言われましたよ。
もちろん対象物件の広さ　価格によって変わるのでしょうが、諸経費はかかりますよ。ここは。

>>73
4万5千円というのはかなり広い方の部屋を購入してさらに駐車場に車を２台確保した場合だと思いますよ。

不動産を購入する場合は、何でも多めに考えておくことが大切だと聞いています。

管理費だって減る事は無いとしても、増える可能性は無いとは言えないのですから、
何が問題で、73さんにいちいち突っかかるのか理解しがたいです。

5年毎とかで上がりますからね。
最初の経費だけ考えても仕方ないかと。

68さんにいちいち突っかかるのか理解しがたいです。
「実質こうなる物件費用を提示できれば 」と書いているのだから。

兎にも角にも、3末の値引販売は厳しい予想では？残戸を減らしてからでないと。
3末の値引販売で完売できないでしょ。3末過ぎたらもっと値引しないと売れなくなっちゃうでしょ。

でも既に、このマンションは新古マンション（不動産表示規約）になっている訳だから、新築マンションの様な条件では買いたくないよね。その辺の事を営業の方は購入検討者に誠意を持って説明してるのかな？新築謳ってないよね？

全体として１／３くらいしか売れてないのでしょうか？

>81

聞くだけ無駄だと思います。カウントしようがないので。

入居済みだけで１／３を超えているでしょうね。
半分以上は売れていると思います。

久々にサイエンス大通りを通ったら随分灯りが増えていてびっくりしました。
イーアスから見ると部屋の灯りがあまり見えませんが、廊下側のルーバーを閉めていると見えないみたいです。

資産価値に対する答えが、今月のプレジデント（98ページ）に掲載されています。

資産価値が上がれば得をする。確かにそうだ。ただ、転売せずに住み続けるつもりなら、市況が
どうなろうと気にする必要はないだろう。なぜ「割安」にこだわるのか。
「ずっと安定した生活が続くならいいんです。しかし、長い人生には何があるか判りません。
一年後に完成する物件を販売しますよね。さあ引渡しとなると、必ず一割ほどは、やむをえない事情でキャンセルが発生します。
ということは、10年たったらほぼ全員に何かが起こりうる。仮に10年後に失業したとして、その間にマンションの資産価値が上がっていれば助かるわけです。だから資産価値にはもっと敏感になるべきだと思うんです。

※三井不動産グループでマンション販売を手掛ける○沢氏

割安って…。
資産価値云々もともかく、気に入った物件が安く買えるにこした事はないと思うのですが。

そもそもどのあたりが資産価値に対する答えなのですか？

一雑誌に乗った一販売員の特に新解釈でもなく一般的な意見だと思うんですけど。

必ず一割ほどは、やむをえない事情でキャンセルが発生します。
ということは、10年たったらほぼ全員に何かが起こりうる。

言いたいことは分かるけど、統計学的におかしいのでは？
堂々と雑誌に載せる方もどうだと思いますが。

お二人さん？のもっともらしい意見だけど。

少なくとも、お二人のお話よりは信頼できる話だと世間は思うでしょうね。
やはり、見たくも無い、知りたくも無いという姿勢で情報を遮断してしまうと、
判断を誤ったりするという事だけはこれで判りました。

失敗や後悔しない為には、どんな情報にも耳を傾ける事が重要なんですね。
勉強になります。

＞85
１０後に資産価値が上がってる物件が、そんなに沢山あるとは思えないけど・・・三井の物件も含めて。

いまマンションを買った人が、向こう１０年間の間に皆一度は失業したりするとしたら、すごい話だよ。
そりゃ、マンション購入と失業の因果関係を疑った方がいいよ。wwww

一番利口なのは、一般人は不動産を買わない！ってことになったりしない？

91

それは８５さんに言う事じゃなくて、プレジデント社に言う事じゃねーの？
そう思うならプレジデントにそう言ってみれば、相手にされないと思うけど・・・・・。

私の書き込みでお騒がせしてます。

プレジデントは1963年に初版を発行している雑誌で、ほとんどのビジネスマンが知っているビジネス誌です。
プレジデントに掲載される情報は信頼性が高いということで知られています。また、日本の経済を引っ張る企業のＴＯＰの方達の連載も数多く見かけられる程のビジネス誌ですので、いい加減な事は書かれていないと思いますよ。

今回の特集は「10年追跡調査！知らないと損する知識満載」土地・駅・マンションの目利き入門　です。
購入して読んでみたのですが、購入者にとってはとても為になる話が沢山載っていますので、是非一読する事をお勧めします。

既にマンションを購入した人にも関係する記事もありましたので、購入者にもお勧めします。

>>90
この話をもっともらしいと思う人は詐欺師にだまされやすい人だと思うので、要注意ですよ。
統計学の基礎中の基礎を理解せずに堂々とプレジデントが載せるなんて、恥ずかしいことです。
ある事象はそれまでの結果に依存せずに一定の確率で生じます。
ですから、仮に毎年10人に1人に起こることでも、10年間に１度も起こらない確率は、1-1/10の10乗で約35%です。
そんな難しく考えなくても、サイコロを６回振ったら必ず１回は１が出るなんてことがないことからも明らかですが。

もっとも、マンションの１割キャンセルの理由のうち、失業や減収が理由の人よりも、単にローン審査に通らなかったとか、やっぱり気に入らないからとかの割合が多そうですね。
だから、毎年１割の人にトラブルが起こるという前提自体が間違いでしょうね。

＞＞詐欺師にだまされやすい人

例えば「この物件は割引販売しません」という営業マンの言葉を信じて早期に購入した人の事？
それとも、「人気物件だから早く買わないと良い部屋がなくなりますよ」と急かされ早期購入した人の事？
またまた「あなたみたいな方に住んでいただきたい」なんて言葉に踊らされ早期に買ってしまった人？

「統計学の基礎中の基礎を理解せずに堂々とプレジデントが載せるなんて、恥ずかしいことです。」

あなたダイジョウブデスカ？冗談だよね？

冗談じゃないよ。真剣です。

たかが雑誌の話をそこまで鵜呑みにする人はいないのでは？
新聞・雑誌・テレビは嘘を伝えないと思っている人は買わない方が無難です。
買って資産価値が下がったらプレジデントのせいにはできないでしょうから。

＞＞この話をもっともらしいと思う人は詐欺師にだまされやすい人だと思うので、要注意ですよ。

普通に考えて、あなたの事を信じる人間の方が騙される側の人じゃないですか？
だって、少なくともプレジデントは一流出版社で、読者は一般常識を持ったビジネスマン。
そんなちゃんとした出版会社から執筆依頼を受けている人なわけだから、匿名性の強い掲示板で
書き込みしている人の話よりは、百倍信用できると考えるのが普通じゃないのかな。

＞＞新聞・雑誌・テレビは嘘を伝えないと思っている人は買わない方が無難です。

私たちが得る情報はほとんどが新聞や雑誌・テレビじゃないですか。
嘘かどうかは別として、嘘という根拠も述べずに嘘と決めつけることの方が問題ですよ。

メディアの情報で一番大切なのは、自分に役にたつかどうかという事が重要なんですよ。
不動産に対する知識がない私たちにとっては、プロの意見や経験はすごく役に立ちます。
法的な問題や、私たちには判りづらいカラクリを教えてくれる唯一の手段です。

逆に質問したいんですけど、ではそのようなメディアや書物を使わないで、あなたは
どうやって物件を選択し、買う基準を自分の中で作っていくんですか？
知識がなければ営業の方に質問も出来ませんよね？
よろしければ教えてください。

横から失礼。
マンション購入の際も、社会勉強が足りない方は、販売主からみると、お得意さんかも。
私も、マスコミには懐疑的だったんですが、何故かマスコミに躍らされて、不動産で失敗。
戦後史をみても、マスコミの多くはCM業界や政界の意向で動くことが多々あったかな。
少なくとも雑誌記事なんかで躍らされないこと。妙な期待はしない方が無難。
私のような失敗を経験せずに判断できる力を持ちましょう。
このパークは欲しいが、個人負担分を累積計算すると、退職後も自分の部屋を維持できる経済力が見込めない気もする。しかも、年金は崩壊すると思われるし。また、数万円とはいえ、毎月の維持管理費などの支払いを子供には期待できないだろうし。15年程度で更新が必要な浴室ユニットや給湯設備などもありますから。

都内寄りの高級マンションでも、住民の全体的な所得低下など、デフレに関連したマンション維持力低下問題点が出てきているのかな。詳しい方はいませんか。
でも、駅至近のパークは旧財閥系物件だし、魅力的なんだよね。

資産価値に対する答えが、今月のプレジデント（98ページ）に掲載されています。

資産価値が上がれば得をする。確かにそうだ。ただ、転売せずに住み続けるつもりなら、市況が
どうなろうと気にする必要はないだろう。なぜ「割安」にこだわるのか。
「ずっと安定した生活が続くならいいんです。しかし、長い人生には何があるか判りません。
一年後に完成する物件を販売しますよね。さあ引渡しとなると、必ず一割ほどは、やむをえない事情でキャンセルが発生します。
ということは、10年たったらほぼ全員に何かが起こりうる。仮に10年後に失業したとして、その間にマンションの資産価値が上がっていれば助かるわけです。だから資産価値にはもっと敏感になるべきだと思うんです。

※三井不動産グループでマンション販売を手掛ける○沢氏

って書いてあるんだよ。
「プレジデント」が、これが正しいと言ってるか？
三井不動産グループでマンション販売を手掛ける○沢氏 の話として紹介してるだけだろ？
あくまで　不動産会社の営業の人の話でしょ？
プレジデントで紹介されてるってだけで　信じちゃうの？？？？

「紙面に出てる三井不動産の営業の話が正しいとプレジデント誌が保障している」と感じでしまう方が、おかしいでしょ・・・ｗ

プレジデント　プレジデントって・・・・そんなにたいした雑誌かね・・・

101さんの言う通り。
話半分ですよ。
それともマスコミにでもお勤めなんでしょうか。
マスコミが必ず正しいならば、訂正記事なんか書かないし、小沢さんや鳩山さんは有罪ということになりますね。
プレジデントが間違いを書いていると言っているわけではなく、情報は色々なところからたくさん仕入れて、取捨選択が必要という事。