パークハウスつくば研究学園 Part7

まあ今慌てて買う物件ではない事だけは確かかな。
他の話は憶測にすぎない。

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まあ、今言えるのは、現実にある事だけでしょ。
憶測なら何とでも言えるもんね。現実ある事だけ話しましょう。

今現在、研究学園駅から東京方面には７時台は５本。
守谷なら同時刻１７本。その差１２本

今現在、売れ残り多数で割引進行中。
新築から⇒新古物件に格下げ。

少なくとも、２割の値下げは有り。

これは全部事実です。

そして、本数のアドバンテージを持っていながら
守谷があの程度の発展に留まってるのもまた事実。
あるマンション業者も確保していた守谷駅前の土地から逃げ出したりしているし、
中規模SCも駅前商業施設もボロボロの状況。
「過剰評価だった」という商業関係者の声もよく聞かれます。
こういう状況になるということは駅力を抑え込む何らかの反作用効果があるということの表れだと思います。

逃げ出した業者は守谷だけじゃないですよ。茨城圏内の開発を担おうとしていた業者はほぼ逃げ出してます。
柏の葉キャンパスも悲惨な状況とも聞いていますので、東京圏内以外のTX沿線はほぼ停滞状態と見て良いのでは。

>>273
しかしながら八潮三郷が目立って発展してるようにも見えませんね。
茨城区間よりはるかに都内に近く本数も多いわけですから
もっともっと伸びてなきゃおかしいはずです。
都内に近いこと、駅力が高いことのアドバンテージが、
現状において街の発展に反映しきれてないということは
やはり反作用を起こしてる何かがあるということです。
TX沿線に投資したいという方は、
やはりそこをきちんと見極めないと最終的に失敗することになると思いますね。

平日の昼間TXで柏の葉を通過するたび思います。今日もここのモールの駐車場はガラガラだけど大丈夫？と。

反作用・・・やっぱり都心を出ると言っても北方向の街に自分の城を構えるのには抵抗感がある人が多いよね。
逆に、それさえこだわらなければ南より条件のいい物件は豊富にあるのも事実だけどね。

ＴＸ埼玉圏内はやはり快速が停車しない事がネックになってる事と、乗り入れがない所がネックなんでしょうね。
それに埼玉県は大宮方面のほうが栄えてますし、ＴＸはかすめているだけですからね。
千葉圏内も価格面で苦戦してると聞きます。

茨城圏内は、相互乗り入れが事実上無い（関東鉄道常総線では・・）乗り入れがないということで、この先もほぼ絶望的ですね。


「北方向の街に自分の城を構えるのには抵抗感がある人が多いよね」
都内在住の人は「茨城県？？何処だっけ？不動産をそんな田舎に買うなんて考えられません。」というのが大半の意見です。

それじゃどうしてここに張り付いてるんだろう。

>>271
１時間に12本も違う割には互角の戦いをしていますよね。
世の人々は電車の本数だけで決めていないということがわかりますね。

それにしても、ショッピングモールを平日の昼間の来客数で評価している人たちは、根本的に間違っていると思いますが・・・。
新三郷も柏の葉も研究学園も土休日のモールの混みようはすごいです。
おそらく、他地域からかなり集客しているのでしょう。
ＴＸの路線方向というよりは、その近辺から集客している感じです。

>>274
>やはり反作用を起こしてる何かがあるということです。

この一行が核心をついている。
そうなんですよ。
やはり普通の感覚を持った一般人には受け入れられない何かがあるんですよね。

いくら安くてもいくら有利な条件があっても、
茨城に住むこと自体、
普通の感覚を持った一般人には受け入れがたいことなのだと思います。

ここ なんの板なの？

274

いくら安くてもいくら有利な条件があっても、
茨城に住むこと自体、
普通の感覚を持った一般人には受け入れがたいことなのだと思います。

【一部テキストを削除しました。管理人】

＞＞１時間に12本も違う割には互角の戦いをしていますよね。
まさに仰るとおりです。守谷も研究学園もつくばも同じなんです。
要するに電車が何本増えようが、茨城は茨城ということなんです。

100平米33坪程度で5000万もするさくらのような物件を筆頭に、いくら良いマンションとはいえ、立地の割りに価格が高すぎる、だから県内県外在住を問わずに誰も買わない。

将来的に便数が増えようが、快速が停まろうが、市役所が出来ようが、大金出してまで茨城には住みたくないという答えが、この売れ行きという形で示していますよね。

そうなると、問題になってくるのはパーク全体の将来像が崩れる可能性があるって事です。
ここまでの販売不振を三菱地所であれ想定していなかったでしょうから、今後の方向性（賃貸？値引き？再販？）
、最後まで完売できない場合の様々な費用負担に対しての明確な保証等々を明示。
これらを示してもらわないと、買う方としては不安が残ります。

もっと値下げして売ればすべてOK！

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>要するに電車が何本増えようが、茨城は茨城ということなんです。

問題は茨城かどうかではないでしょ。
他県、他地域でも一部覗いて販売好調なところってないでしょ？

問題を茨城とかそんな小範囲で考えてはいけません。
リーマンショック以来の現在の経済情勢下で不動産は売れないということです。
特にそれ以前の価格帯のままでは。
といっても価格を下げたとしても好景気時ほど一気に売れることはないでしょう。

個人レベルでは所得が安定しているのであればチャンスなんですけどね。

＞＞他県、他地域でも一部覗いて販売好調なところってないでしょ？
確かに仰るとおりです。今の所ＴＸ沿線において、販売好調という話は都内の物件だけで、それ以外は聞きません。

販売の鍵を握るのは「価格」「立地」の両面と言われています。

都内の物件は割安感も出て、去年から販売は好調だと聞きます。これは東京都内という「立地」と「値頃感」が相まって起きている現象です。

ＴＸ沿線の千葉県・埼玉県の物件は、一都三県で人気のエリア（立地は悪くは無い）ではありますが、
柏の葉キャンパスの物件で見られるように、比較的好立地ではあるが、それにしても価格設定が高すぎる。
だから販売不振となっている。が、『都内同様に割安感』が出てくれば、立地条件は悪くは無いので今後は売れる可能性は秘めている。

ＴＸ沿線の茨城県の物件で痛いのは、「立地」です。価格は変えられることですが、立地は変えられない。
つまり、『都内同様に割安感』が出てきても「立地」は変えられないので、今後も難しいという話なのです。


＞＞リーマンショック以来の現在の経済情勢下で不動産は売れないということです。
あまり経済誌とか経済新聞とかはお読みじゃないみたいですね。

2009年夏以降、マンションの売行きを示す契約率は好調ラインである70％を上回っています。
ですから、リーマンショックによる影響でマンションが売れていないのではなく、「価格に割高感がある」
「立地が悪い」場所だけが売れていないことなんです。


＞＞問題を茨城とかそんな小範囲で考えてはいけません。

全国という規模でいえばＴＸ沿線に限ってという話は小範囲ですが、沖縄や北海道と比べる必要性は無いと思うので、あえてＴＸ沿線の話として書かせていただきました。
あくまでも、パークハウスの存在している駅はＴＸ沿線なのですから、それ以上範囲を広げる必要はないですよね。

うそうそw
1月は70.3で
それ以前は超えてないじゃん
それに契約率でいったら
1月は
都区部より 千葉県のが契約率高いじゃん

実際売れてないんだよ
そもそも売ってないんだから

【一部テキストを削除しました。管理人】

TXで一番発展してない駅は
柏たなかとセントラルパークですよね。

この物件を見に行ってきましたが、都内にはなかなか無い部屋の広さでいいと思いましたよ。70m2の3LDKより100mの3LDKの方が部屋の中をだけを考えたらいいと思うのですね。
仕事がつくばなので、わざわざ都内にマンションをかって通勤するのは面倒なので。かつ都内よりかなり安く買えていいと思います。
都内に5000万のマンションを買うためにローンを3000万組むより、このマンションを3000万で買って、10年で1000万ローン返せば金利もあまり払わなくていいしね。
都内には車で一時間でいけるので、そんなに不便ではないと思います。

ただ管理費＋修繕積立費を考えると、賃貸にまわすには利回りが出ないよね。賃貸だと100ｍ2は広すぎて、家賃があがってしまうからね。15年後にそんな値段でこのマンションを借りたいと思う人はなかなかいないと思う。
万が一、都内や他の地方に転勤になった時が困るので踏ん切りがつかない。

都内在住でつくば勤務ですか？つくば勤務はＴＸ開通後？ですよね？
まれなケースですので、あまり参考になりませんね。

可能性でいろんなケースを想定すればキリが無いし
踏ん切りがつくわけがありませんよ。
踏ん切りはつけるものです。

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＞＞1月は70.3で
越えてるジャン。

＞＞実際売れてないんだよ そもそも売ってないんだから
だから、主語書けよ主語。何が売れてないのか主語が無いから判らない。

７０％の分母もいくつか書いてよ>292さん

１０戸売りに出して７戸売れれば７０％。１万戸売りに出して７千戸売れても７０％だよね。

私の勤務先は東京駅近くですが、住まいは研究学園に決めました。
別につくば市出身じゃない。実家は目黒区自由が丘。
東急東横線はイメージはいいかもしれないが、実態はあまり環境がよくない。
渋滞が多く、また目的地に駐車場が無い事が多く車は使えない。
空気も悪い。幼稚園は定員が少なく入れるのが大変。
買い物も紀ノ国屋等々力店は高いので、碑文谷ダイエーが自由ヶ丘東急だが、それでも高い。
環境のいいところを探していろんな物件を見て回り、ここに決めました。
住環境、TXの通勤の快適さはダントツ。
職場の人に家を茨城に決めたよ、と言うとまわりから「なんで茨城ー？？」という声多数。
正直茨城のイメージはよくないかも。でも、つくばの環境ははっきりいって都内よりも良い。
公園は多いし人もゴミゴミしていない。車も使いやすい。
都内で地下鉄を乗り継いで買い物に行くより、車でdoor to doorの方がはるかに楽。
職場の人には茨城はいいよなんて言うつもりは無い。イメージでしかわからない人が多いから。
でも、自分はここに決めて大正解だと思う。

>295
同感。
私は都心からですが十分遊んだので新鮮に感じています。

>職場の人には茨城はいいよなんて言うつもりは無い。
いっぱいご招待してあげてください。
きっと良さが伝わるとおもいますから。

茨城は最高だっぺよ！
つくばは西武もあるし茨城の中で１番都会だし文句ながっぺよ！
高校生が同級生の女子にやらせろって迫って断られて傷害事件起こしたり、
へんな教会の教祖がスケベやって捕まってたりしっけど、全て含めてつくばだっぺよ！
つくばナンバーだってあるしすごかっぺよ！

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まあ、購入者が納得して購入するわけですから、価値は購入者の目線でしょう。
ただし、ほんの少しでも転売する可能性がある場合には、リスクが大きすぎるでしょう。
「ほんの少しでも転売の可能性」は誰がしも持っているとは思いますがね・・・。

>>298
「ほんの少しでも転売の可能性」は誰でもって…
「ほんの少しでもリストラの可能性」
「ほんの少しでも病に倒れる可能性」
「ほんの少しでも天変地異に見舞われる可能性」
ほんの少しでもを考えたら誰にだって何があるか解らないと思いますし、人生何も出来なくなりませんか？
不動産の購入にしたって、それこそ転売のリスクを最小限にすること(例えば都心の一等地を購入すること)すらできませんよね。
この物件に限らず、自分の住まいを買うことってそこまで神経質になることですかね。マイホームの購入ですからもう少し夢があった方が楽しいと思いますが。もちろん自分のできる範囲内での夢をですが。

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坪６０万きれば投資としてのうま味も少しはあるんだが。
急いでなければ、まって、このぐらいの価格で買った方がいいね。

まあ、それでも利回り低いんだけどね。
一生自分で住む物件。
中途売却するなら、相当安くなるだろうね。

競売になったら特に安くなるよ。
無理なローンは組まないことだね。

本当にマンション投資家さんなのだろうか？

坪60万きるって100平米で2000万円以下。万博よりずっと安い価格になってしまうし、あの物件でそれはあり得んだろ。

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でもほんの少しの可能性に囚われて、それ以外を占める日常の大半を我慢しながら生きるのもどうかと思います。どんな人生でも思ってもいない出来事は起きます。その時はその時で越えていかなければいけないでしょう。バブルの時代がいい例です。あの時代に大損した人はいっぱいいたけど、みんな何とか頑張ってやってきていますよ。もちろん何もせずに、なんの損もしなかった人もいますけどね。どちらの人生を選ぶかは、その人の価値観だし、その人の人生観です

＞＞「ほんの少しでも病に倒れる可能性」
そうそう、だから健康診断も受けてるし、保険にも入ってる。もちろん万が一の時を考えて特約も付けてね。
備えあれば憂いなし。

＞＞「ほんの少しでも天変地異に見舞われる可能性
あるある、火事・地震・水害！！だから火災保険・地震保険・水害保険に入ってます。
備えあれば憂いなし。

＞＞「ほんの少しでもリストラの可能性」
昔はどこの企業も終身雇用制だったけど、今は時代が違うからね。
リストラされないように、良い仕事するしかないよね。
少しでも良い仕事が出来るように、今は様々な資格を取得して万が一に備えてます。
備えあれば憂いなし。

＞＞「ほんの少しでも転売の可能性」は誰でもって…
転勤や転職！予期せぬ出来事！人生何があるか判らない。
その時自分の助けになるのが財産です。
自分の人生を救うかもしれない財産は少しでも価値は高い方がいい。
保険同様、万が一を救ってくれる財産は慎重に決めないとね。
それには相場観を見極める目を養わないとね。

自分の人生を左右する事に対して、みんな保険を掛けたり、万が一の時に備え準備をしたり、
自分自身が不幸にならないように努力したりしてるんじゃないんですか？

そこまで用心してみんな生きてるのに、不動産という人生で一番大きな買い物をする時には
神経質にならなくて良いですよって事はないですよね？

まともな人間ならば、保険を掛ける時よりも慎重になるはずです。
備えあれば憂い無しです。

＞＞でもほんの少しの可能性に囚われて
囚われてますよ！302さん！あなたも生命保険入ってるでしょ？
死ぬと思って入ってないでしょ？ほんの少しの可能性に囚われて入ってますよね？

物件選びはとことん神経質になるべきです。
もし売れて買えなきゃ縁がないということです。
少なくとも、「買って後悔」よりも、実害が無い「買わなかった後悔」の方がいいです。
買わなきゃ仕切り直しが容易ですからね。

失敗した人の真似したら失敗しますよ。後先考えなきゃ失敗するってことは判りました。

>No.303 さん
長い…。

そして、その話は302さんのレスで価値観次第と結論が出ているのに何故また持論を展開されるのか。

論点もちょっとずれていますし、主張も説得力ありません。
「不動産という人生で一番大きな買い物をする時には 神経質にならなくて良いですよ」などということは、ここまでの流れで誰も言ってませんし、それだけの保険に入っているのはあなたであって全員ではありません。

こうした問題は価値観と程度の問題です。0か1かの議論にしないでください。

ところでやはりNo.286さんと同じ人ですか？

ズレてないし、非常に説得力あると思いました。
「この物件に限らず、自分の住まいを買うことってそこまで神経質になることですかね」
と書かれてあります。
これに対する意見でしょう。
どこがズレているのでしょう？
たかが１年で７００万のダウン。
もし、３０年ローンを組んでいたら、いったい何年分でしょう？
・売れ行きが相変わらず
・底値が見えない
当然慎重になりますよね。
ただでさえ、維持費が高い物件ですから。
お金は大事ですよ。

筑波大付属病院の新B棟（12階建て・約40000㎡）がまもなく着工ですね。
大きな病院が近くにあるのは良いです。

306さんは303さん本人だと思うけど、論点のズレがわからないなら話にならんからもういいよ。

305さんもそこまでわかりやすく書いても理解できん人は相手にしないでね、荒れるから。

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>>303
>>306
ずいぶん保険がお好きなようで。
保険も人生の中で2番目に大きな買い物というじゃない。
その保険費が無駄になることは考えないんですかね？

物件買わないことを保険契約にみたててるけど
逆に保険契約＝物件購入と考えてみれば？頭をやわらかくしてさ。

保険契約しようと思うけど、あと1年は病気にならないかも知れないからもったいない
物件購入しようと思うけど、あと1年たてば安くなるかもしれないからもったいない

で、あとはわかるかな？
あなたは何故それだけたくさんの保険を契約したんですか？

３０６です。
３０３さんとは別人ですよ。
しごく当たり前の事が書かれているのに、「荒れるから相手にするな」とは・・・。
あと
＞３０７さん
筑波大学付属病院は紹介状なしでは、診察さえしてくれませんよ！
どの道、１回他の病院で診てもらって、紹介状書いてもらわなくちゃ。
２度手間ですね。
紹介状は金かかるし・・・。

100平米の部屋を20万の家賃で借りる人がいればいいけどね。
おそらく15万でも借り手が付くかギリギリだよ。
家賃15万だと借り手が絶え間無く居て家賃が下がらない計算でも、
実質利回りが４％を下回るので、投資対象には到底ならないかも。

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>>307
>筑波大学付属病院は紹介状なしでは、診察さえしてくれませんよ！
すべてがそうじゃないんですけどね。紹介状もすべて有料ばかりじゃないですよ。

>>311
>実質利回りが４％を下回るので、投資対象には到底ならないかも。
確かにこの物件は投資対象としては条件の良い物件ではないですね。
そもそも投資対象ならわざわざ茨城県の物件を選ぶ必要はないです。
逆に、つくば市が気に入っていて自らの住まいとするなら良い物件だと思いますよ。

ですね。
ここは資産価値を考えたら購入出来ないので、
高い安いじゃなく気に入って買うが正解ですね。

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No.295 by 研学住民　さんのように、都会生まれで都会育ちだと、都会の住環境の悪さに嫌気がさして、住環境の良い田舎に田舎を求め、スローライフをエンジョイしている。田舎に田舎を求めるといった明確な考えを持って物件を購入したから、同僚が何を言おうと揺らがないし後悔もしない。むしろ正解だったと満足している。

かたや、田舎に都会を求め、人も羨む三菱地所のマンションに住めばみんな羨ましがだろうと目論んで買ったものの、目論み外れて周りの反応は予想外に厳しい。

羨ましがられるどころか、少し待てば良かったのにとひがみ半分いわれる始末。こんなはずではなかったと後悔の日々。

両者の違いは「明確な目的をもって物件を買ったかどうかである」
やはり、こう思われたいという他人の反応を期待する買い方すると、少しマイナスな意見を言われただけで気持ちが揺れ動いてしまう。

そんな後悔しないように、明確な購入目的を持って購入すべきですよね。

研究学園にロボット関連企業・研究機関が集積するって本当ですか。

↑
イイアスのサイバーダインなんてがらがら（日曜でも）だよ。
「介護ロボ」や「ＨＡＬ」も実戦能力は現実から程遠い。
あと２０年かな？
だからね、そんな話題に飛びついても仕方なし。

「イーアス」を「イイアス」って言うあなた。また登場しましたね。
研究学園の話になると登場しますね。研究学園の発展が不愉快なのは分かりました。
いつも見苦しいのでそろそろやめましょう。

今日職場の人に、たまにはウチに遊びにおいでよ、と声をかけてみた。
大半の人が、「茨城は遠いし・・。」との返答。
そりゃそうだ。みんな家が東京駅より西側の人ばかり。
家が小田急、東急田園都市線沿線の人が多い。
部下のうち一人だけ、
「是非伺わせていただきます。楽しみです。」
と言ってくれた。半分お世辞だと思う。
私でさえ茨城のイメージは良くなかった。実際行くまでは。
住んでみて、休日に山新に買い物に行くと、
アウトドア、ガーデニング関係の品が豊富にある。
実家のそばの渋谷東急ハンズはここまで品揃えがない。
人生をenjoyするのに、自分の選択が間違っていなかったと思えてきた瞬間だった。

296さん、314さん、resありがとうございます。