プレミストタワーズ札幌苗穂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：北海道札幌市中央区北3条東11丁目338（A街区）、北3条東10丁目121（B街区）（地番）
交通：JR「苗穂」駅南口より「Ａ街区」徒歩1分、「Ｂ街区」徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：49.29平米～112.01平米
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：岩田地崎建設他共同体
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スムラボ 関連記事]
プレミストタワーズ札幌苗穂 モデルルーム訪問 【札幌マンション】
https://www.sumu-lab.com/archives/1229/
[スレ作成日時]2019-07-20 21:18:43
直結って便利な分負担も多いのね
考えたら当たり前のことだけれど。
大概は行政がやってくれるから
只で恩恵受けてるけれど。勿論税金は払ってるにしてもよ
>>682 匿名さん
679さんではないですが、北口と比べると高いですね。同じ階数、同程度の広さで比べると2ー300万高いです。ただ、水回りや内装の仕様は、北口よりは良いです。300万の差額の価値は感じませんが。そして、皆さんが話題にしている共用部の管理費が高い。通常の管理費、修繕費、駐車場は北口と同程度ですが、共用部の管理費は異常に高い。想定で2万/月程度と聞いてます。
実際に決まるのは1月のようですが、そんなに下がらないのでは、と思ってます。
やはり毎月のランニングコストは駐車場を入れて月6万円くらいからのスタートでしょうか。内訳の共有部の管理費の月2万円。これが余計ですね。駅直結にしなくても良いのにな。
月6万+マンション代
70平米3000万でも買わないかも
> 月6万+マンション代
固定資産税+都市計画税もお忘れなく
そこそこするよ
それでも総合的にお安い感じだなあ
近くのタワーズフロンティアもダイワマンションで空中歩廊ついてますよね。毎月合計でおいくらくらい払ってるかご存知の方いますか？
>>689 通りがかりさん
中古を見る限りはごく普通のマンションの額ですね。出てるのは66平米の2LDKで管理費1万、修繕費6000弱でした。
タワー駐車場、空中歩廊、1階店舗、各階ゴミ置き場と設備の共通点が多いので機能的な差異は無さそうですが…
それらが高額の要因では無いのかもしれませんね。
タワフロを買おうと思っていたので、管理費と修繕積立金はだいたいなら覚えていますが、75㎡で合わせて2万円強だったと思います。駐車場は14000円～28000円。ちなみにお部屋の値段は4800万くらいだったと思います。プレミストは75㎡の広さで15階以上だともっと高いのですか？
やはり、グランアルトより若干高いのですね。2月の販売までに、見学者の意見を参考に少しでも下がればいいですね。
管理費で2万／月って、500万円を1.2%の金利で35年借りた場合の返済額と同じくらい。4000万の部屋を実際は4500万円で買ってる感じ。
2万が本当ならやっぱり高い。
>>697 マンション検討中さん
通常の管理費の他に空中歩廊とそのエレベーターの2万円ですからね。年間24万円、10年で240万、20年で480万円、30年で720万円、40年で960万円。定年後に生活にしわ寄せ来ますね。これに毎月の各戸の管理費、修繕費、駐車場。マンション価格適正でもその他が高すぎませんか？？
> マンション価格適正でもその他が高すぎませんか？？
その程度を高いと思わないし、その金額でも欲しいと思う人だけが買えば良いのです。ただただそれだけのこと。
経済力に大きな差がある住人が無理して入居すると後々とても面倒。どこでも将来は管理費や修繕積立金等の値上げ圧力があるし、大規模修繕で一時金負担が発生する事もあり得ます。そういう時に資金力が無い所有者がいるとまともなメインテナンスすらも出来なって資産価値は落ちスラム化する。
老後の将来にも資金力にあてがある人が買えば良いのです。分相応です。
>>699 マンション検討中さん
スタート時のランニングコストが7万円です。これを高いと思わない層が苗穂駅前を買うのか疑問。札幌駅徒歩3分ならわかりますが、この場所でそのランニングコスト。常識的に高いでしょう。ターミナル駅でもない投資用でもない高級マンションでもないのにですよ。月7万円からスタートのランニングコストを払える住民は富裕層だと思いますよ。
続きです
その富裕層が住友でも三井でもないDWもないマンションを買いますか？
> 月7万円からスタートのランニングコストを払える住民は富裕層だと思いますよ。
その程度は庶民にちょっと毛が生えた程度の水準で富裕層と呼ばない、という事を認めた方が良いでしょう。
もうすぐ今年のレポートが出る時期だけど、とりあえず去年の分で見るとこんな感じ。
https://www.nri.com/jp/news/newsrelease/lst/2018/cc/1218_1
私はここを買う気はなく、市内で他の区の築浅プレミストに住む者ですが、プレミストのグレードには大変満足していますよ。
因みに、今50代で今のマンションは買い替え3回目になります。
そのうえでプレミストは上等な部類のマンションと実感しています。
何でこのスレにいるかというと、厚生病院に定期通院していて以前より苗穂駅が近くになったので便利になり今工事中のこのマンションに興味を持ちました。
>>704 匿名さん
>うちそれみると富裕層だけど、月7万円払うのはきついかも。死ぬまで今の収入ないし、海外旅行も毎年行きたいし。
それは結構じゃ無いですか。十分ですよ。
富裕層という事はお持ちの純金融資産1億円以上ですから、とりあえず最低限の1億円と仮定しましょう。
一般的な勤労者として65歳で完全リタイアするとし、その時点で1億円の純金融資産があり、その後の勤労所得は無しと仮定します。（以下話を単純にするために全て税前、夫婦同年齢、日本の物価変動０％、大きな経済変動や政変が無いと言う前提）
「ちょっと待った、最初のマンション購入代金は？」の疑問は富裕層なら普通にご自分で分かるでしょ。
100歳まで生きるとして残り65年。
（現実はH29での100歳の生存率は男1.5%、女6.8%。最近「人生100年」って言うけれど、それが一般的な話になるのは今生まれた乳児たちが100歳になる時代）。
衣食住他一切合切含めて月50万円の生活、どうですか？ご不満？
年間600万円の純粋消費です（消費税がどうこう細かい話は別）。
日常の外食や国内小旅行、高齢になれば増える医療費・介護費等々も込みでも、ブランド三昧・グルメ三昧などの贅沢をしなければ、そんなに悪くない生活ができます。食料品程度ならスーパーやデパ地下で値札を見ず買い物ができます。歳とったら量は食えないだけでなく様々な持病で旨いものも食えなくなるし。
勿論、「件の7万円」もここに入れてください。
年間600万円の経常支出に対し、富裕層ならば、年間平均400-500万円前後は不労収入があるはずです（所得税等々の話は別）。よって１億年の元本取り崩しは年200万円前後なので35年間で7000万円。１億円の残り3000万円。
海外旅行に毎年幾ら使うか、そして何年間元気がもって行けるかですが、仮に夫婦で毎年200万円、10年間行ったとして2000万円。
流石に世界一周クルーズ３ヶ月間お一人様3000万円と言うのは無理ですが、10日間一人100万円程度なら大丈夫。ギリギリCクラスで飛べます。
残りまだ1000万円。
住宅リフォームで1000万円（程度次第だけれど15-20万円/平米）。
あるいは車を買う人は1台1000万円(維持費は年間600万円から）。
これでチャラ。
以上もし100歳まで生きたらです。
マンション自体は資産として手付かずで残っています。今のところマンションに適用されるリバースモーゲージは難しいのですが、将来少しは緩くなるかもしれません。その場合は余裕が更に出来ますし、売却して高齢者施設に移る手もあります。
しかし現実には80、90歳になって、大病でもしなければ、普通の生活で毎月50万円消費するってかなり辛いと思いますよ。よって実はもっと余りますから、非常時用のマージンが取れます。また経済情勢の変化などを見ながら当然支出額の調整は賢くするわけです。
一度FPとご相談なさると良いですよ。
>>706 匿名さん
>庶民毛が生えた程度の人が月7万円の管理修繕費のマンション買うんですか？
月7万円の管理修繕費に固定資産税などを合わせて住宅維持コストは年間100万円前後。それぐらい「庶民に毛が生えた程度」の人が入る賃貸だとかかるでしょ。
家賃+管理費＋駐車場代合計10万円でも年間120万円です。
>>707 マンション検討中さん
ありがとうございます。
それなら大丈夫かも。と思いましたが、子供に残すものがなくなる...笑
Cクラス利用で10日間、なかなか良い線ですがホテルのランク落とさないとな。航空会社もランク落とさないと。余談でした 笑
不労所得、年間そんなにないですね。そこが問題か。年金もサラリーマンなので夫婦合わせても知れてますし。
預金を全部使うならそれなりの生活が出来そうですが、それも心配。リタイア後は何かと守りに入る気がするので、出来れば月5万円くらいのランニングコストにしておきたい。その分、買い物や旅行で楽しみたいと思ってます。
なんでまた、信憑性もない管理費7万円前提で長々と話してるのか理解できません。
最近、営業の方と直接話しましたが、価格と管理費その他は年内は非公開。価格自体、以前に「価格帯」としてMRで見せていた資料の数字から動かしてきた間取りがいくつかあるとのこと。来年の正式発表があってから高い安いを言うべきでしょう。
>>709 マンション検討中さん
管理修繕費7万！？高い！ココなんて買わない！
って反応を狙って長々と高い前提の会話を続けておる様ですが、正確な価格発表が行われるまで興味を煽る形となり逆効果になってる気はしますね。
検討する層の方はそんな情報に踊らされないでしょうし、もし共用部分のみで2万以上と言う情報が真実なら、どう計算してにその価格が算出されたのかは非常に興味深い所です。
管理費、修繕費、全体管理費、全体修繕費、駐車場合わせていくらくらいならみなさん納得するくらいの金額なのでしょうか？
自分は1月35000円くらいなら納得なのですがそれはありえないでしょうか。
教えて下さい。
ありえません、あと＋1.5万でなっとく。
>>712 匿名さん
かなり突っ込んだ話をしましたが、共用部の維持負担額は「大きな額ではない」程度のことしか言ってくれませんでしたね。
しかし常識的に考えて、共用部負担が1戸あたり2万円ということはあり得ないでしょう。400戸+テナントで負担するわけですから。
ひとつだけ大したものではない情報をリークしておくと、負担率はＡゲートとＢゲートで等分とのこと。空中歩廊のあるなしの差は無視されるわけです。
なんかマンション関係者と思われる人のコメントが多くて嫌ですねここのスレは。
毎月ローン以外で5万や4万で納得とかありえないでしょ 笑
スタートがそれなら段階的に維持費高くなるのだから10年後とかやばいですよ！
>717 さん
そこまで聞かなかったのですが、組合は別々と聞いた様に思います。
A、Bでは、歩廊の長さもエレベーターなども異なりますが、同じになるのですね。
テナント数も違うと思いますが、テナントの負担も面積応分という考え方なのでしょうか？
Bはバックヤード的な面積もありましたし、どんなものなんでしょうね。
当初維持費は4万位なら理解できるかなぁ。納得出来ないならここの購入は諦めて違うところにいくか、車処分すれば大分減るんじゃないですかね。
ちょっと誰？毎月あの空中何ちゃら2万かかるとか言い出したの？他社のデベさん？？
>>719
> 組合は別々と聞いた
複数棟から成るマンションは団地型として管理され、棟別と全体の管理組合で構成されるのはごく普通です。当然財布も棟別と共通が別々です。
この種の団地型の場合で共通部分、例えば共通駐車場や共通施設(ジム、プール、パーティルーム、ゲストルーム等々)、の比重が棟別部分に比べ大きい場合は、一棟型なら全て一棟の管理費修繕費にまとめられるものの多くが団地共通部となりますから、各棟の管理費修繕費が少な目になり、共通部で賦課されます。
しかし団地型でも棟別に特別な事(例えばある棟の一部が大きく破損したので修理する)が起きない限り、通常の管理組合や理事会の活動は一本で行われます。勿論個別棟の問題についての決議は棟別で、団地全体の総会と別の棟別総会です。
http://www.k-ban.net/kiyaku/dan.html
>>721
> 毎月あの空中何ちゃら2万かかる
仮に2万円だとしても、それは空中なんちゃらだけではなく団地共通部という事でしょう。
722で書き忘れたけれど、共通部には土地、植栽等々もあります。その他構造次第で様々な施設・設備などが共通になっている事でしょう。このマンションの場合、どこまでを棟別としどこから団地共通と設定しているか次第ですが、共通部扱いが増えれば棟別扱いが減ります。総額は同じです。棟別で負担するか共通で負担するかの違いだけ。
勿論普通のマンションには無い空中歩廊の維持管理は増分費用になります。しかしさすがに空中歩廊だけで2万にはならないでしょう(2万x400戸x12か月=9600万円/年 <-- 非常識)。
一方でここの高さ制限等緩和のおかげで一戸あたり土地代負担は当然下がっているわけなので、多少の高額維持管理費は購入代金と合わせて総合的にはチャラ近辺になっていると理解すべきでしょう。
そんな高い管理修繕費払うなら、直結は諦めて違う良物件にして、浮いた分をローン返済に当てる方が、よほど賢い選択だと思いますよ。
直結は便利ですが、無くてもいいものであることを忘れずに。
こことグランアルトを買う人は考えた方がいいと思います。
>>723 購入経験者さん
今までの話の流れで各住戸の毎月の管理費修繕費、駐車場の他に空中歩廊分の管理費が2万円で合計7万円になるって皆さん大騒ぎしたでしょう。それもアンチの嘘情報だったようですが。空中歩廊入れて各住戸の管理費修繕費、駐車場で3.5万から5万円なら良いでしょうね。
>>725 通りすがりさん
普通に考えて棟別の管理費、修繕費と共有部の管理費、修繕費を合わせて2万くらいなんでしょうね。これだと相場くらいかと。
アンチなのかただの勘違いなのかは分かりませんが、棟別とは別に共有部にも管理修繕費がかかる→それぞれが2万かかる！と解釈されてしまったのでしょう。
ちなみにウチはココと同じく棟別と団地に分かれた形の管理修繕費があるダイワのマンションなのですが、結構な設備がある団地の管理修繕費は合わせて5000円ほどです。棟別の管理修繕費が1万ちょっとなので合わせて2万弱と言った所ですね。
>>726 匿名さん
そうですね、最初に空中歩廊エレベーターの共有管理費だけで2万円かかると言い出した方の勘違いなのか、アンチ？競合他社が嘘情報を流したのか。でも確かにそう書かれてましたね、数回。
月7万円の合計諸経費は新築時にはかなり高額なのでびっくりしましたが、たいした事ないと言い出す方まで現れて。
さずかに、ここの偽情報に踊らされて購入検討をやめる方はいないと思いますが、どこの掲示板もアンチ情報には辟易しますね。グランアルトのほうもアンチが氾濫していて、苗穂を貶める書き込みが多いようです。苗穂に700戸となると、黙っていられないのかもしれませんが。
60㎡の部屋で管理費13,000円、修繕積立6000円、駐車場が必要なら14,000ー25,000円、それに今は未定の共有部の管理費が乗るとのこと。
1LDKの部屋は管理・修繕費はもう少し安いでしょうが、70㎡以上の部屋は高くなります。
車に乗る人は少なくとも35000円以上はかかります。
やはり共有部の管理費がいくらになるかは気になります。
北口は共用部分は2ー300円／月と書いている人もいましたが、それくらいだと良いですね。
>>724 マンション検討中さん
グランアルトは共有部分も含めての管理費、修繕積立金の設定みたいですよ。共有部分がいくらになるかわかりませんが、その分はプレミスト の方が高くなりますね。駐車場もプレミスト の方が高い。部屋の仕様は若干プレミスト が上ですが、管理費がいくらの設定になるかですね。
>>731
> グランアルトは共有部分も含めての管理費、修繕積立金の設定
一棟型マンションですから区分所有分以外の全ては共有部分です。
管理費、修繕積立金は共有部(ベランダなど占有使用部分を含む)に対してのみ存在し、区分所有分には存在しません。
>>733
> ここまでの流れを読んでください。一般的に言う共有部分とそれ以外(空中歩廊)にかかる部分の話をしています。
つまり
「グランアルトは共有部分も含めての管理費、修繕積立金の設定みたいですよ。共有部分がいくらになるかわかりませんが、」
の「共有部分も」は「空中歩廊も」と完全同一だとご主張ですか？
それは全く無理でしょ。ならば同じ文字数で誤解ないように「空中歩廊も」と書くべきではありませんか？
他のマンションの事ですから本来ならどうでも良い事ですが、ここのスレでは空中歩廊などの維持費用についてそれなりの争点になっている(争点にしたいアンチ勢力がいる)のですから、個々のレスでは尚更正確な表現をすべきでしょう。
731さんの投稿意図は二通りに解釈できます。
善意にとると単に管理費などの意味をご存知ないだけ。
悪意にとると今までの流れ、特に「空中歩廊だけで2万円」と言う未確認情報を背景に、「やはりここは管理費などが高そう(だからやめた方が良い)」と暗示したい。
とりあえず前者と理解してレスしましたが。
ニュースリリース出ましたね！
https://www.jiji.com/sp/article?k=000001283.000002296&g=prt
エントランスホールとラウンジの写真もありました。
二棟とも住戸数は同じなのに延床面積が1.4倍(敷地面積は1.8倍)も違うのは何故だろう。
ここも赤字で出ましたね
不動産系のネット媒体でこの掲示板にバナーを貼ってそこから集客するやつ。
タカラレーベンっていう三流会社がよくやってましたが4兆円企業の大和さんがそれやるのは末期ですね。
引いたと同時に苗穂やばいんだなーって。
今は別企業ですけど。。。
いよいよ今年の2月に販売開始になり、値段などの詳細が明らかになりますね。管理費や修繕費も気になりますが、駐車場がどれくらいあるのか、楽しみですね。
モデルーム開設して、価格帯教えてくれるようですね。
モデルームオープンしてるけど、全く書き込み内容ですね。北口との勝敗は決したように感じますね。
実際の管理費と修繕積立はどうだったのでしょうか？
まだ発売していないのですから、管理費等はもちろん正確な価格も未公表ですよ。
教えていただけるのは「価格帯」です。それでも検討はできますから。
南と北は、勝ち負けとかいう話ではないでしょう。北のほうが先に売り出しましたし、戸数も少ないのですから、先に売り終えると思いますが、南もそう苦労せずに売り切ると思います。
ここ書き込み少ないし人気ないですよね。
苗穂検討中さん
ここが苦労せず売り切るって本気ですか？
昨日モデルルーム見に行ってきました。坪単価は平均して200万前後と北口と比較してそこまで高くないなという印象でした。南面向きの部屋は北口はかなり強気の設定でしたが、ここはそこまで差をつけてないですね。現時点で事前の申し込みが結構入ってて好調な感じでした。
B棟の1階に商業施設が4つ、2階は屋根裏になっていて3階に医療施設が4つ、アインズの薬局が1つ。たくさん薬を処方する内科や小児科などが有望みたいです。
A棟は商業施設が1階に3つ入る予定とのことでどんなお店が入るか楽しみですね。
最近ブームの高級食パンの店が入るかもしれないとのことでした。
>>753 苗穂検討中さん
そうなんですね～楽しみです。ファクトリー近くのフロンティアの一階にも高級食パンのお店が入るって聞いてたのですが、ブレミストに変更に？？なったのでしょうか。
24時間営業など、利益率がいい店を厳選すると言っていたのでコンビニとかもできそうですね。
アリオとぶつかり合っても良い事無いので、アリオに来たお客さんが足を伸ばして来たくなる様な店舗が出来ると良いですね。
前述された食パン専門店やクロワッサン専門店、看板メニューのあるカフェなど、独自性のある店舗が好ましいです。
そんな店が、こんな何もない地域にできたって流行らんて。最初だけですよ
少なくとも南タワーの400世帯、プラスたぶん北タワーの300世帯が足元圏の顧客になるわけですから、上手くいく可能性もあると思いますけどね。
>>759 匿名さん
セブンは駅の中もにあるので可能性は低いですが、北口にもできるコンビニとは別がいいですね。高級食パンはブームが終わったら飽きられますが、普通のパン屋だと使い勝手はいいかな
修繕費は空中通路が長いほう(B棟)のマンションはメンテナンス費用がかかって修繕費が高いのでA棟を勧められました。B棟だと2階の空中通路からマンションには入れなくて途中で1階に降りてからマンションに入らないといけないらしく、利便性だけを考えるとAのほうがいいですね。
>>760 通りがかりさん
道外ですが、今住んでいるマンションの近くに高級食パン店が3箇所あります。どこも似たような感じで飽きてしまいます。普通のパン屋さんの方がいいですね。個人的にはシティーベーカリーが好きですが流石に苗穂には来ないかな。大丸のポールのようなパン屋さんが良いですね。
>>762 マンション検討中さん
食パンは飽きますね。道内はかなり遅れて最近流行ってきましたが、道民は新しいもの好きで一時流行りますが、飽きられるのも早いのですぐに飽きられると思います。
どのような店が入るのか楽しみでもありますが、あの苗穂なのでがっかりするようなことにならないことを位のってます。。早く店が決まるといいですね。
北口商業施設はセイコーマートと聞きました。
南口にもコンビニが出来るなら旧駅舎前に有って閉店したローソンが有望ですかね。
コンビニとベーカリーは生活利便性を考えるとまぁ入るのかなと思いますが、他の店舗はどんなのでしょうかね？
762、763、766あたりのサラッとディスっていくと言うかマウンティングして行くと言うか、なかなか爽やかな投稿で、好きだなあ。
いかにもって雰囲気がプンプン臭う。苗穂には来ないでね。
成城石井って美味しいもの無いし
悪いけれど
中間階級市場向けだから価格的にもお手頃だし特段美味いものは置いていない。
成城石井もイカリスーパーもおしゃれなお店だと思う。駅中にある小さなスーパーってイメージがあります。輸入食品、調味料、ドリンク系もアリオなどにない品揃えで使い分けが出来るのでは？苗穂をディスってるようには思えませんけど。
管理費の連絡がありました。当初の見積から月額で7500円ほど上がります。管理費で4700円、修繕積立金で2800円。空中歩廊の分の管理費ですが高いですね。
年間90,000円のアップ。0.3-0.5%高い金利でお金借りるのと同じですね。
どうしよう。
771さん
言葉足りないです。
詳しくお願いします
空中歩廊分の毎月経費＝管理費+修繕費が （管理費で4700円、修繕積立金で2800円上乗せで）＝月額で7500円プラスが掛かりますね。これはＡ棟でしょうか、であればＢ棟はその倍かな？
しようがないね、それでもＢ棟 買おうかな！考え中！
通常の管理費と修繕積立金に+して7500円か。やっぱり無しかな。直結代に１日200円以上出すと考えるととどうかな？
直結といいながら、二階からは入れないので一度一階に降りてから入らないといけないのでそこまで管理費などが高くなるならA棟のほいが断然いいですね。
ここで過去言われていた共有部の管理修繕費月2万円からずいぶんと下がりましたね。
しかし7500円は安いとは言えない価格ですね。
マンション北側、北海道新幹線の清掃と工事をやる工場基地になるって本当？臭くて煩くなりそう。
