プレミストタワーズ札幌苗穂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：北海道札幌市中央区北3条東11丁目338（A街区）、北3条東10丁目121（B街区）（地番）
交通：JR「苗穂」駅南口より「Ａ街区」徒歩1分、「Ｂ街区」徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：49.29平米～112.01平米
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：岩田地崎建設他共同体
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スムラボ 関連記事]
プレミストタワーズ札幌苗穂 モデルルーム訪問 【札幌マンション】
https://www.sumu-lab.com/archives/1229/
[スレ作成日時]2019-07-20 21:18:43
制振の方が室内が揺れないから
> 制振の方が室内が揺れないから
とは限りません。特に超高層マンションに実装されている装置に限定するなら横揺れに対する一般的な地震周波数への応答では免震式の方が揺れ幅を小さく出来るケースが多いと思っています。
しかし耐震性能の総合評価は単に揺れ幅を小さくしさえすれば良いと言うものではなく、その立地(地域、地盤)で推定される地震動や強風に対し、耐震性能と特性(メリット・デメリット)、コスト(初期、更新)、運用、寿命、構造等々を総合的に評価してどの様な方式が良いかを選択します。
免震、制震も構造的・技術的にはそれぞれ何種類もの実現方法があり性能もピンキリです。
免震は建物に揺れが伝わらない様にする方式なので、実装方式が比較的限られます。戸建て程度の規模だと建物全体を水に浮かす(縦揺れは防げない)と言うものまであると聞いていますが、多くは免震ゴムで駆体と基礎の間を柔結合し、必要に応じてダンパーで揺れ過ぎを抑える形です。
一方の制震の実装方式は多種多様で、柱の間に金属板を入れるというシンプルなもの、ダンパーで振動を抑えるものなどが主要な構造ですが、スカイツリーは心柱式ですし、屋上の振り子などを地震動や風による揺れの逆に振って振動を抑えるなどと言うものもあります。特に長周期地震動には効果的の様です。
免震ゴムの会社で大きな不正あったじゃないですか？国立博物館でまで
その時制振ダンパーは取り替えられるから
とか制振の方が有利みたい情報ありましたよね。費用も安いし。
あくまでも不正してない場合の事ですが。地震の質によって違いますよね
それに予測できない大地震起きたらチョットどちらが命を守るのかわかりませんよね？
> その時制振ダンパーは取り替えられるから
免震ゴムも消耗品ですから長期的には交換します。
制震ダンパーも不正がありました。
免震はダンパーじゃありませんよ
免震装置も「積層ゴム」＋「ダンパー」という構成もあるからね。
販売開始と完成時期を延長した理由が気になる。戦略なのかそれとも何かあったのか。。
ここは価格も高いし管理費も高い
価格については分譲時はともかくセカンダリーマーケットになると相場に引きづられるのでどうなるか分からない。しかし管理費や積立金、固定資産税・都市計画税は通常下がらないので、維持費が「高い」のは考えようで決して悪いことではない。
1～2階に入る商業施設や医療機関はすでに決まっているのでしょうか？
管理費が高いって、どこからの情報でしょうか？何度かマンションギャラリーに行ってますが、詳しい情報は決まってないとのこと。管理費と修繕積立金の目安は出ていましたが、普通の金額だと思いました。共有部分の管理費が未定とのことでしたが、ここが月に5000円も1万円もかかるようだと高すぎると思います。
もし具体的な情報を知っている人がいれば教えて欲しいです。
12／7時点で、マンションギャラリーでは決まっていませんでした。
>>638 マンション検討中さん
共有部分の管理費修繕費で約2万位らしいですよ、なので個別の管理費積立費で約２万
駐車場使うなら駐車場で約2万でそれだけで合わせて約6万です。
あまりにも高いから営業によってはギリギリまで言わないつもりなのでしょう。
本当に管理費修繕費だけで4万超えならば、価格が億クラスのブランズ円山外苑前より高い管理費修繕費となるので流石に無いと思いますが…
>>640 購入経験者さん
こちらのマンションがどういう分け方をするかは聞いておりませんが、共用部分が多い複数棟のあるマンションですと、自分が住んでいる棟の「管理費、修繕費」の他に共用部分の「管理費、修繕費」がかかります。
多分空中歩廊と商業施設関連が2棟の共用部扱いになるのかと思います。空中歩廊にエレベーターがトータル３機有るとは言え、合計9件の商業施設の収益もあるのでそれ程高くなるとは思えません。
2月販売予定との事ですし、正確にはそこで判明しますね。
>>643 匿名さん
高すぎですね、管理費下げれるようにいま調整中なのでしょうが下がったとしても、駐車場、管理費、修繕費で5万以上は間違いないと思います。
異常な高さ、買う人いるのかな。
空中歩廊の 維持と積立金が月額＋２万円か、これさえ無ければ良いのに！
価格も高けりゃ維持費も高い
本当に全部売れるのか。
グランアルトが売れてから。
それまでは暇でしょ。
完成後２年間くらいで売り切ればよいという住不方式を考えてるんじゃないでしょうか。
>>651 評判気になるさん
私もそう思います、ただそれが負担するのが住人なのでしょう、空中歩廊にはエレベーターもついてるのでそのメンテナンス費用も入るのでしょう。
ありえないくらい高いですよね！
> 空中歩廊の 維持と積立金が月額＋２万円
> いくらなんでも毎月そのエレベーターと空中歩廊で各戸毎月2万円もプラス
2万円と言うと700円/日なので高いですね。非常識だと思います。
しかしこの情報の真偽は？
本当に空中歩廊分のみの正確な情報ですか？
ここは団地形式なので団地共有部の管理費と修繕積立金は棟別のものと別建てだと考えますが、その辺はごちゃ混ぜになっていませんか？
> そこマンションの住民以外も使うのでおかしいですよね？
それはどうでしょう。
交換条件で建築上の優遇措置を受けている可能性があります。
何も享受していない事をご確認の上でのお話ですか？
２００戸あれば年間約5000万円弱、10年で５億、20年で１０億。立て直すならこれぐらい必要でしょうか？
必要です。
空中歩廊の管理費が20,000円／月が本当であれば高過ぎますね。駅直結のマンションでなくても、タクシーで駅まで行けますわ。
2000-3000円程度なら許容範囲ですが。
これが要因で敬遠しちゃいます。
結構前向きに検討しているのに。
まあどちらにしても2月に決定するので待つしか無いですね。
ちなみに共有部の管理も大和ライフネクストに決まったとのこと。
うまく費用を抑えられることを祈ります。
>>656 マンション検討中さん
うちもそんな誰得かわからないものに年間24万円も払うのもったいないのでやめようかと思い始めました。30年で700万以上ですよね、空中歩廊とエレベーターだけで。
>>659
現時点で物件概要には「管理費・維持費 未定」と明記されているけれど、「うちもそんな誰得かわからないものに年間24万円も払うのもったいないのでやめようかと思い始めました。30年で700万以上ですよね、空中歩廊とエレベーターだけで。」の根拠なり証拠をご提示願えますか？
空中廊下の維持費は高いのは知ってるわ
よくデパートなんかでもありけれどよくそう言われてるから、そう思っても無理はないわね
>>660 ご近所さん
ほぼそれくらいになるらしいですよ！
まぁ結果を待ちましょう、ただ1万円とかには絶対になりません。
自分も前向きに検討してましたが維持費が安くならないと検討出来ないと思いました。
コレどっちだとしてもフタ開けるの楽しみだね
これだけ高い高いと豪語する人ばかりで実は安くても面白いし、普通に高くても誰買うんだ？ってなって面白いし
店舗の数が多いし、家賃収入でエレベーターの保守費位は余裕で相殺出来ると思うんだけどなぁ
空中歩廊も同じ設備のある琴似もマンション見てもそこまで修繕費が高い印象も無いし、グランアルトも同程度だし、ここだけバカ高かったら不自然
639・・共有部分の管理費修繕費で約2万位らしいですよ、
A棟、B棟で別々の物件扱いのようで、それぞれの修繕や管理費、空中歩廊の価格となるそうです。
ですからB棟は距離もあるし高くなります。
駅からすぐにマンションに行けない不便さもあるのに、管理費も高くなるのは納得できない。
空中歩廊からマンションへの作りの見直しをしてほしい。
駅から1分なんて着かないですよ。
グランアルトは空中歩廊は確か月200円?300円と聞きました。
プレミストはエレベーターとかもあるし、他の方の通行も多いなら劣化も早いし、歩廊の管理費価格が上がりそうです。
マンションの高さがあるだけで、内装が素晴らしいわけでも無いし、販売価格も1000?1500万位高いマンションですよね。
今の不動産が上がりすぎているから、これ以上上がり続けることは無いと思います。
この物件を売却するとなると、このまま価値が上がらない可能性があるし、販売価格も高くて購入を渋っているのに、修繕、管理費も高くなると売るのは難しい。
この位の値段を出せる方は中古は買わないだろうから、投資物件には向いてないかもしれませんね。
せめて修繕、管理費が相場より安いくらいじゃないと手が出ません。。。
毎日の生活を圧迫されるなんて辛いです。
そんな無理して買う必要があるか悩みます。
>>667
それなら北口の方にして、駄目なら他のマンションにしたらどうですか？
私は販売価格が高い、恐らく修繕費も高い、快速エアポート停まらない。
この３つで購入しない(できない)こととなりました。
空中歩廊なんて住人くらいしか使わないのだから、住人が負担するのは当たり前ではないですか？
公共の駅に繋げているわけだし、南口の方が修繕費が高く取られるのは北口に比べて空中歩廊の使用するであろう距離が長いからでしょう。
わかりきったことだと思いますから、それが納得できないならここは買わない方がいいでしょう。
>>669 評判気になるさん
確かに北口はアリオまでの動線として必要性が高いですが、南口は空中歩廊の必要性が薄いですね。
普通に屋根付き道路が棟まで有れば良かったのではと思います。東棟は直結となっていますが西棟は直結じゃないですし（一度降りて玄関から入り直す）
両棟に商業施設が有るにしろ、なくても利便性はそれ程変わらなさそう。
因みにグランアルトの空中歩廊持ち区分は北口の出口から建設予定の商業施設までの部分です。
昇降設備は1箇所有りますが階段のみとなっています。
こちらは東棟に１機、西棟に３機のエレベーターも有りますからその辺の負担は大きそうですね。
いつ管理費についてわかるの？
契約終了後です。
さすがに管理費が決まらない状態で契約は無いですよね。
そんなことされたらいよいよ買う気が失せる。
修繕計画書無しで販売するマンションなんてないでしょう。でもその計画書の金額次第で購入を見送る人も出て来そう。ここは札駅、大通り徒歩圏マンションではないので安くしないとダメですよ、ダイワさん。
こちらのマンションの購入を検討しています。
徒歩1分歩廊で駅近マンションは中々無いので期待していました。
広さや収納、生活に影響するアリオを考えると、グランアルトさんより高いこちらのお値段では決断出来ずにいるのですが、これに更に、マンション住人以外も使用する歩廊や共有部分も広く、その支払い、修繕費、管理費がせめて普通位でないと諦めます。
もしくはマンション価格を後500万は下げて欲しいのですが。。。
価格が高くて住人が少ない所に住むのも、将来の修繕費が高騰しますので怖いです。
グランアルトさんみたいに色々とエコなマンションなら良いのですが、こちらはどうでしょうか?
客により価格差がない様に駆け引きの無い販売を望みます。
購入する時には、親戚に見学してもらい価格リサーチしてもらう予定です。
マンション価格、修繕費管理費を見て判断したいと思います。。。
>>678 マンション検討中さん
マンション価格は高いし、管理費修繕費も異常に高いですよ、管理費修繕費はあまりにも高いから、最初は安くするように調整してるのかもしれませんが10年後には異常な金額に、それに車乗るなら駐車場も25000円くらいですよ、自分はあまりにも高いので辞めました。
このマンション人あまり入らなくてなる気がする、実態と価格があってないので、まさしくバブル期のタワーマンションという事に数年後にはなるでしょう。
>>678
>マンション住人以外も使用する歩廊や共有部分も広く、その支払い、修繕費、管理費がせめて普通位でないと諦めます。
33m/45m高度地区に90m級のマンションを建てる許可(多分容積率緩和も)との引換だろうから、普通より高負担で当然と思う。その分、一戸あたりの土地負担額が安くなっている。
> 価格が高くて住人が少ない所に住むのも、将来の修繕費が高騰しますので怖いです
修繕費などは住人がいなくても区分所有者が負担するし、区分所有者がいない住戸は無いので(未販売部分は売主)、無用な心配。
ただし未契約駐車場使用料の売主負担期間については期限がある事が多い。
マンションバブルなんて言われてますがしばらく暴落は無いと思いますがねー。
新幹線や駅前再開発、札幌五輪での需要があり、資材の高騰、建設人材の不足は続き価格が落ち着く事も向こう10年は無いでしょう。
少子高齢化で人口減と言われる中、札幌はまだ人口増加を続けています。しかしその多くは60以上の高齢人口、郊外の不便な生活に嫌気が差した高齢層が便利な都心部に流入して来ているのでしょう。
その点で高齢者向けとも言える苗穂駅前再開発のマンション群は時代の流れと合致してます。
利便性の観点からこれからのコンパクトシティ化とされる時代に適応し、全体的に価格が落ち着いたとしても価値を維持する気がします。
修繕費関連で高騰する予想を立ててる人も多い様ですが、この近くに建ってるライオンズのタワマンや琴似のタワマン群だって建設当初はもっと修繕費がかかる想定だったはずです。実際は年数が経って、大規模修繕をこなしても高騰する事もなく潤沢に蓄えもあります、結局は住んでからの住人次第という事。
あくまでこれらは事象に基づく個人的な意見です。
否定的な意見も有るでしょうしそれらを否定する気も有りません、未来がどうなるか何て誰にも分かりませんから。
直結って便利な分負担も多いのね
考えたら当たり前のことだけれど。
大概は行政がやってくれるから
只で恩恵受けてるけれど。勿論税金は払ってるにしてもよ
>>682 匿名さん
679さんではないですが、北口と比べると高いですね。同じ階数、同程度の広さで比べると2ー300万高いです。ただ、水回りや内装の仕様は、北口よりは良いです。300万の差額の価値は感じませんが。そして、皆さんが話題にしている共用部の管理費が高い。通常の管理費、修繕費、駐車場は北口と同程度ですが、共用部の管理費は異常に高い。想定で2万/月程度と聞いてます。
実際に決まるのは1月のようですが、そんなに下がらないのでは、と思ってます。
やはり毎月のランニングコストは駐車場を入れて月6万円くらいからのスタートでしょうか。内訳の共有部の管理費の月2万円。これが余計ですね。駅直結にしなくても良いのにな。
月6万+マンション代
70平米3000万でも買わないかも
> 月6万+マンション代
固定資産税+都市計画税もお忘れなく
そこそこするよ
それでも総合的にお安い感じだなあ
近くのタワーズフロンティアもダイワマンションで空中歩廊ついてますよね。毎月合計でおいくらくらい払ってるかご存知の方いますか？
>>689 通りがかりさん
中古を見る限りはごく普通のマンションの額ですね。出てるのは66平米の2LDKで管理費1万、修繕費6000弱でした。
タワー駐車場、空中歩廊、1階店舗、各階ゴミ置き場と設備の共通点が多いので機能的な差異は無さそうですが…
それらが高額の要因では無いのかもしれませんね。
タワフロを買おうと思っていたので、管理費と修繕積立金はだいたいなら覚えていますが、75㎡で合わせて2万円強だったと思います。駐車場は14000円～28000円。ちなみにお部屋の値段は4800万くらいだったと思います。プレミストは75㎡の広さで15階以上だともっと高いのですか？
やはり、グランアルトより若干高いのですね。2月の販売までに、見学者の意見を参考に少しでも下がればいいですね。
管理費で2万／月って、500万円を1.2%の金利で35年借りた場合の返済額と同じくらい。4000万の部屋を実際は4500万円で買ってる感じ。
2万が本当ならやっぱり高い。
>>697 マンション検討中さん
通常の管理費の他に空中歩廊とそのエレベーターの2万円ですからね。年間24万円、10年で240万、20年で480万円、30年で720万円、40年で960万円。定年後に生活にしわ寄せ来ますね。これに毎月の各戸の管理費、修繕費、駐車場。マンション価格適正でもその他が高すぎませんか？？
> マンション価格適正でもその他が高すぎませんか？？
その程度を高いと思わないし、その金額でも欲しいと思う人だけが買えば良いのです。ただただそれだけのこと。
経済力に大きな差がある住人が無理して入居すると後々とても面倒。どこでも将来は管理費や修繕積立金等の値上げ圧力があるし、大規模修繕で一時金負担が発生する事もあり得ます。そういう時に資金力が無い所有者がいるとまともなメインテナンスすらも出来なって資産価値は落ちスラム化する。
老後の将来にも資金力にあてがある人が買えば良いのです。分相応です。
>>699 マンション検討中さん
スタート時のランニングコストが7万円です。これを高いと思わない層が苗穂駅前を買うのか疑問。札幌駅徒歩3分ならわかりますが、この場所でそのランニングコスト。常識的に高いでしょう。ターミナル駅でもない投資用でもない高級マンションでもないのにですよ。月7万円からスタートのランニングコストを払える住民は富裕層だと思いますよ。
続きです
その富裕層が住友でも三井でもないDWもないマンションを買いますか？
> 月7万円からスタートのランニングコストを払える住民は富裕層だと思いますよ。
その程度は庶民にちょっと毛が生えた程度の水準で富裕層と呼ばない、という事を認めた方が良いでしょう。
もうすぐ今年のレポートが出る時期だけど、とりあえず去年の分で見るとこんな感じ。
https://www.nri.com/jp/news/newsrelease/lst/2018/cc/1218_1
私はここを買う気はなく、市内で他の区の築浅プレミストに住む者ですが、プレミストのグレードには大変満足していますよ。
因みに、今50代で今のマンションは買い替え3回目になります。
そのうえでプレミストは上等な部類のマンションと実感しています。
何でこのスレにいるかというと、厚生病院に定期通院していて以前より苗穂駅が近くになったので便利になり今工事中のこのマンションに興味を持ちました。
>>704 匿名さん
>うちそれみると富裕層だけど、月7万円払うのはきついかも。死ぬまで今の収入ないし、海外旅行も毎年行きたいし。
それは結構じゃ無いですか。十分ですよ。
富裕層という事はお持ちの純金融資産1億円以上ですから、とりあえず最低限の1億円と仮定しましょう。
一般的な勤労者として65歳で完全リタイアするとし、その時点で1億円の純金融資産があり、その後の勤労所得は無しと仮定します。（以下話を単純にするために全て税前、夫婦同年齢、日本の物価変動０％、大きな経済変動や政変が無いと言う前提）
「ちょっと待った、最初のマンション購入代金は？」の疑問は富裕層なら普通にご自分で分かるでしょ。
100歳まで生きるとして残り65年。
（現実はH29での100歳の生存率は男1.5%、女6.8%。最近「人生100年」って言うけれど、それが一般的な話になるのは今生まれた乳児たちが100歳になる時代）。
衣食住他一切合切含めて月50万円の生活、どうですか？ご不満？
年間600万円の純粋消費です（消費税がどうこう細かい話は別）。
日常の外食や国内小旅行、高齢になれば増える医療費・介護費等々も込みでも、ブランド三昧・グルメ三昧などの贅沢をしなければ、そんなに悪くない生活ができます。食料品程度ならスーパーやデパ地下で値札を見ず買い物ができます。歳とったら量は食えないだけでなく様々な持病で旨いものも食えなくなるし。
勿論、「件の7万円」もここに入れてください。
年間600万円の経常支出に対し、富裕層ならば、年間平均400-500万円前後は不労収入があるはずです（所得税等々の話は別）。よって１億年の元本取り崩しは年200万円前後なので35年間で7000万円。１億円の残り3000万円。
海外旅行に毎年幾ら使うか、そして何年間元気がもって行けるかですが、仮に夫婦で毎年200万円、10年間行ったとして2000万円。
流石に世界一周クルーズ３ヶ月間お一人様3000万円と言うのは無理ですが、10日間一人100万円程度なら大丈夫。ギリギリCクラスで飛べます。
残りまだ1000万円。
住宅リフォームで1000万円（程度次第だけれど15-20万円/平米）。
あるいは車を買う人は1台1000万円(維持費は年間600万円から）。
これでチャラ。
以上もし100歳まで生きたらです。
マンション自体は資産として手付かずで残っています。今のところマンションに適用されるリバースモーゲージは難しいのですが、将来少しは緩くなるかもしれません。その場合は余裕が更に出来ますし、売却して高齢者施設に移る手もあります。
しかし現実には80、90歳になって、大病でもしなければ、普通の生活で毎月50万円消費するってかなり辛いと思いますよ。よって実はもっと余りますから、非常時用のマージンが取れます。また経済情勢の変化などを見ながら当然支出額の調整は賢くするわけです。
一度FPとご相談なさると良いですよ。
>>706 匿名さん
>庶民毛が生えた程度の人が月7万円の管理修繕費のマンション買うんですか？
月7万円の管理修繕費に固定資産税などを合わせて住宅維持コストは年間100万円前後。それぐらい「庶民に毛が生えた程度」の人が入る賃貸だとかかるでしょ。
家賃+管理費＋駐車場代合計10万円でも年間120万円です。
>>707 マンション検討中さん
ありがとうございます。
それなら大丈夫かも。と思いましたが、子供に残すものがなくなる...笑
Cクラス利用で10日間、なかなか良い線ですがホテルのランク落とさないとな。航空会社もランク落とさないと。余談でした 笑
不労所得、年間そんなにないですね。そこが問題か。年金もサラリーマンなので夫婦合わせても知れてますし。
預金を全部使うならそれなりの生活が出来そうですが、それも心配。リタイア後は何かと守りに入る気がするので、出来れば月5万円くらいのランニングコストにしておきたい。その分、買い物や旅行で楽しみたいと思ってます。
なんでまた、信憑性もない管理費7万円前提で長々と話してるのか理解できません。
最近、営業の方と直接話しましたが、価格と管理費その他は年内は非公開。価格自体、以前に「価格帯」としてMRで見せていた資料の数字から動かしてきた間取りがいくつかあるとのこと。来年の正式発表があってから高い安いを言うべきでしょう。
>>709 マンション検討中さん
管理修繕費7万！？高い！ココなんて買わない！
って反応を狙って長々と高い前提の会話を続けておる様ですが、正確な価格発表が行われるまで興味を煽る形となり逆効果になってる気はしますね。
検討する層の方はそんな情報に踊らされないでしょうし、もし共用部分のみで2万以上と言う情報が真実なら、どう計算してにその価格が算出されたのかは非常に興味深い所です。
管理費、修繕費、全体管理費、全体修繕費、駐車場合わせていくらくらいならみなさん納得するくらいの金額なのでしょうか？
自分は1月35000円くらいなら納得なのですがそれはありえないでしょうか。
教えて下さい。
ありえません、あと＋1.5万でなっとく。
>>712 匿名さん
かなり突っ込んだ話をしましたが、共用部の維持負担額は「大きな額ではない」程度のことしか言ってくれませんでしたね。
しかし常識的に考えて、共用部負担が1戸あたり2万円ということはあり得ないでしょう。400戸+テナントで負担するわけですから。
ひとつだけ大したものではない情報をリークしておくと、負担率はＡゲートとＢゲートで等分とのこと。空中歩廊のあるなしの差は無視されるわけです。
なんかマンション関係者と思われる人のコメントが多くて嫌ですねここのスレは。
毎月ローン以外で5万や4万で納得とかありえないでしょ 笑
スタートがそれなら段階的に維持費高くなるのだから10年後とかやばいですよ！
>717 さん
そこまで聞かなかったのですが、組合は別々と聞いた様に思います。
A、Bでは、歩廊の長さもエレベーターなども異なりますが、同じになるのですね。
テナント数も違うと思いますが、テナントの負担も面積応分という考え方なのでしょうか？
Bはバックヤード的な面積もありましたし、どんなものなんでしょうね。
当初維持費は4万位なら理解できるかなぁ。納得出来ないならここの購入は諦めて違うところにいくか、車処分すれば大分減るんじゃないですかね。
ちょっと誰？毎月あの空中何ちゃら2万かかるとか言い出したの？他社のデベさん？？
