シエリア大阪上町台パークタワーってどうですか？

>>2074 評判気になるさん

上町一丁目に大阪の行政拠点なんてありました？
行政拠点集中は大手前とか谷町でしょう。

番町も南青山、いずれも大阪市に類似するところはありません。

どちらにも、そして大阪市にも不動産を所有する当方が言うんで間違いありません。

>>2076 匿名さん

話の腰折りの達人登場。

売れ行き悪いよね。
よかったらよかったらで大淀スレのようにネガが発生する。

売れ行き悪い理由は、仕様だとか直床だとか色んな理由はあるだろうけれど、全ては関電であることが問題だよね。
この景観の優れたマンションを以前より狙っていた人は、関電であろうが三菱であろうがきっと買ったと思うんだけど、マンション経営にセンスがない関電主体というのが一番かわいそうな事実だと思う。

もし三菱や三井なら27階建くらいで内装ももう少しセンスよく仕上げてきただろう。

関電だと納得して選んだわけだけど、でもかわいそうに、ある意味被害者でもある。

買う人や検討している人は、資産性を少しでも保てるマンションとして、協力し合いながらがんばって構築するしかないね。近くのDグランセも古いけど、いい感じで維持できているし。


一流タワマンとは決して言えないが、場所の希少性は誰もが認めるだけに、急に化ける可能性もある。
GM上町1タワーが結構売れてるようだし、ここが関電でなければ、売れていたのは間違いないのだから。

仕様が低い分、5%、上層高級階は7%安ければ、売れ行きは変わると思います。
関電自体は非常に儲かっているのだから、早急に大々的に値下すべきだ。

売れ残りが一番印象が良くない。

>>2079 匿名さん
関電レジデンシャル主体で賃貸に出すって事ですか？
過去に関電物件でそんな事例ありました？
シエリアタワーなんばも売れ残り多いですが、賃貸でやるんでしょうかね。

そうなったら、管理組合運営が完全に関電ペース。
入居のみならず投資指向の一般購入者にとっても、どんどん売れて欲しいところ。

既に半分以上は売れてる様ですね。
高層階の二重床仕様のところが多く残っているようです。あとペントハウスも一室売れたとか。リビング天井高310以上で北向きをほぼ独占してる部屋。ペントハウスのみ床暖が標準でついてるらしいですね。
ここは南に面してる部屋が北と違い、ここである必要性がまるでないので販売が厳しそうですので、上の人も書かれてる様に値段相応に価格調整したらすぐ売れるはずです。

ここは北向きに目がいきがちやけど南は公園と学校だから何か建つ心配はない。
意外と南向きが穴物件で安いと感じる

>>2083 評判気になるさん

公園はいいとしても聴覚支援学校は建物が古いから風景としてはイマイチかなと。採光的には支障にならない高さの建物なのでいいのですが。

>>2083 評判気になるさん
私もそう思います。
北側は陽当たりが悪いし、北東の部屋はリビングも狭く間取りが悪く感じます。
南西の部屋は唯一大阪城が見えないのと、ディーグランセとのお見合いも気になります。
南東の部屋は陽当たりも良く、ベランダからは大阪城をみることができます。
ただコンフォートフロアの南東は5戸しかなくすぐに完売しました。
何故貴重な南東を駐車場で潰してしまったのか不思議でなりません。

>>2083 評判気になるさん
なるほど、南側もそこそこ眺望取れてるんですね。

南面北面共公園隣接でお見合いのリスクが無い物件は
未来永劫ここ以外出ません。ごちゃごちゃ言ってないで
金あるならさっさと買いなさい。

入居前の完売は厳しいようですね。10月に残っていたら値引き次第で購入検討することにしました。

>>2087 ご近所さん

立地はともかく、シエリアなのがね…

>>2089 匿名さん

シエリア、色々建ててるけど、ろくなマンションないな！どこも売れ残りまくっとるやんけ！頑張れや！

>>2085 匿名さん
Mの部屋ですかね？間取りもいい感じですね。どこもいい部屋はすぐ売れるのですね。北向きの眺望は確かに魅力的やけど、日当たりも重要ですよね。折角の立地の南東角地なのに。

>>2091 マンション検討中さん
今時タワマン探すのに日当たりどうこう言う人は無知
というか日は当たらない方がいい

特に眺望がいいマンションだと、太陽が四六時中燦々とあたる。
だからここのパークタワーであれば、北向きは正解。
南東部屋だと熱すぎる。西も夕方3時から大変。ずっとカーテン閉めなきゃやってらんない。

北東が最高だよ。カーテンもほぼいらない。

大阪は2024くらいでタワマンの供給が一旦止まりそう。コロナで平均所得おちて需要へるため、売れ残りマンションの価格は結局数%値下がりとなるとみている。

まぁ長い目で見ると北区中央区はこれから人が増えるので、需給のバランスが取れてくれたほうが値段は落ちにくい。

ここは仕様が低いとか言われるが、とにかく市内でも立地の個性が強く希少性は高い部類。

新品は関電が取り過ぎで高くて微妙やけど、中古になれば需給の関係で値段もこなれ、ここは希少性からかなりええセンいくとは実は思てる。

ワイはここ好きやで。

ここのような、今後の開発が困難な都心部のタワーマンションなどは、希少性の高いマンションは新築時に比べて価格が下落しにくい傾向にあります。また、マンション自体にランドマークとしての付加価値がある、周囲の開発が進み価値が上がるなど、価格が上昇するケースもあります。
このようなマンションの場合は中層階、低層階でも新築時より売却価格が上がる場合もありますので、一般的なマンションに比べて階数以上の資産価値が評価に反映される可能性があります。

>>2095 マンション検討中さん

そこにつけ込んで手を抜いてしまったらね…
もちろんまともな仕様だったなら、貴方の仰る可能性はわかりますよ。

>>2095 マンション検討中さん

じゃ何で売れないの？

>>2097 匿名さん

ここは、ランドマーク的建物にまではならないっすね。
目立つことは目立つけど色気はないかな。
このマンションで床暖つけてない部屋は条件ちと下がるかもね。
今はオール電化ならではの欠点がまだ大きい。電気自動車の普及で未来は電気代下がりまくったら別だけど。

>>2096 マンション検討中さん
そうなんですね。そういう方なら迷わず日当たりのいい南向き選べばいいと思いますよ。

>>2096 マンション検討中さん
希少性の高い植物良いですね
流行りのアレですね
うちもタワマン北東一択派ですが、ここはリビング広さ欲しかったですね

ほとんど角部屋なんですね。間取りも広くてええ感じですね。高層階や人気部屋は売れてるみたいですよ。低層階が苦戦してるとか。売れてない理由はズバリ価格でしょうかね。大阪市は全体的に高いですね。中でも特に北区と中央区は異常に高いです。低金利の住宅ローンと税金控除があるからなんとも言えないですが。

低層階でも大阪城綺麗に見えるんだから安い低層階から売れると思うんやけど。
高層階の方が売れてるってホンマ？

>>2104 匿名さん

確かに。眺望変わらず安いなら下を買うのが定石。
スミフみたく上から下まで価格差ほとんどない説ですかね

>>2105 匿名さん
価格差そこまでないですよ

>>2105 匿名さん
住友って上下の価格差あまりないのですか？

>>2107 マンション掲示板さん
住友はなし。
ここは数十万から80万くらい

>>2108 匿名さん

結構価格差ありますね。それなら普通はリーズナブルな下から売れますね。遮るものもないですし。
売れてないのは何が理由なんですかね。私は悪くはないと思いました。買いませんが。

買えへんのんかーい

この好立地で未だに完売してないことが信じられません。
よほど間取りや設備仕様に問題あるようですね。直床なんて論外ですよ。

特に北側の設計については、なぜ視界を妨げるようなサッシ割りやマリオン(化粧方立)を設けるのか意味不明なデザインです。設計会社は長谷川さん？

コロナ禍やしゆっくりいきましょう

>>2111 匿名さん
大阪は直床多いよ。
例えば大淀のグランドメゾンは直床じゃないけど、けっきょその分天井低いです。
50階の坪500のプレミアムフロアでさえ2380。

ここのエグゼは2700で、プレミアムはたしか3140？

>>2113 匿名さん
大淀の2380は下がり天井部で基本は2500なんじゃないですか。ここにも下がり天井部分ありますよね？せめて階高で語っていただけるとありがたいです。

基準は2600でした↓
https://www.sumu-log.com/archives/16077/
天井高は、48階まで（※35階を除く）はリビングの天高が約2.5m。49階、50階は2.6m、35階と51階が3m以上（3.3ｍだったかな？）だそうです。
※共用スペースのある35階はpremium terrace floorとして仕様が高く、住戸も広く、価格も高い

>>2113 匿名さん

でも大淀は床暖房標準装備ですよ。

何か大淀組はどこにでも出てくるなぁ…

天井高314センチある部屋もあるんですね。
占有体積的に1.3倍ということを考えたうえで最上階坪単価がザッと500だとしても他のマンションと違って大差は実はなく、良心的かもしれません。

他府県在住ですが、検討します。

二重床二重天井で3140てすごいですね！

ニューヨークの松居一代のタワマンみたい。最上階買える人はうらやましいですん。

>>2111 匿名さん
大阪城や難波宮に面していて、これから先いろんな外国人が公園で撮影したときに自然と写り込んでしまう好立地のマンションなんだから、もっとカッコいいデザインにしてほしかった。
ガラスが全面あって、ベランダが開放的でないマンションよりかは実用性あり、住む人にとってはすごく生活しやすいのかもしれないけれども。。
人が住み、ベランダに色んなモノを干しだすと、更に景観的には良くないね。
夜のライトアップは、金沢駅門と同じ人らしいので期待はしている。

積水の物件を悪くいうとすっ飛んでくる人が必ずいるな

ここは立地がおもしろいから(いいとはいってない)、大阪の新築マンションスレの中でもまぁまぁ人気があるみたいですね(価値があるとはいってない)。

上町は、万博の余波で5年後に騰がりやすいとは個人的には思うのでちょっと来ました。

だいぶできあがってきましたね。

>>2126 通りがかりさん
あまりにもダサ過ぎますよね。
長谷工ももう少し力を入れて欲しかった。このエリアでかなり目立つ場所に建つだけに、見栄えのいい建物にならず残念でなりません。

>>2126 通りがかりさん
良い感じですね。何より庭が難波の宮と大阪城って最高ですね。

物件面積、バルコニーのガラスが透明、リビングや寝室の中から難波宮と大阪城が眺め、角住戸がほとんど、FIXサッシはできるだけ全面、各部屋からバルコニーに出れる・・・
などの制約条件の中、外観まで追求するとまともに部屋の大きさを確保できないことは理解できます。Dグランセが見栄えいいですが、その分専有面積すくないです。上町1の購入者は実需メインですので外観にお金を出せる人も少ないです。

逆にスーゼネに施工を任せてもこの敷地面積では物件構造は大きく変わりません。怪しい下請けに投げるくらいの規模感です。

高さも100mですから、ここに関しては長谷工で十分な物件かと思います。長谷工お得意のサイズです。

逆に、29階建に抑えてくれましたので、例えばローレルタワ御堂筋本町(30階)長谷工タワマンと比較しても各部屋の天井高は確保できている方だと思いますし、ひいてはEフロアの270センチ、Pフロアの314センチの天井高と二重床確保につながっています。

まあ制約大きい中、頑張ってる部類のマンションですよ。GMだったら、とか言われますが、結局この敷地面積では坪単価に反映されるだけです。

ただ、大坂の歴史を代表する場所だけに、もっと見栄え良くしてくれよ！、と思うのは100人いれば100人が思うでしょう。

長谷工は上場企業で実績も豊富な会社です。この規模なら長谷工は妥当です。予算なりの仕事は必ずしてきます。今までのマンションノウハウが最新のマンションには詰まっています。

特にこのエリアはファミリーや実需需要が多いので、豪華なギラギラ系のタワマンは逆に受けない。質素倹約で地に足ついた人が多い。都心部のタワマンはホスト、スカウトやキャバ嬢、半グレみたいなの多いですよ。

そういう住民がいるとその関係者も出入りするから、マナー違反も多い。

>>2131 マンション検討中さん
近所の住民だけど、GM上町台ザ・タワーの前のドンキは客層が本当、普通で助かります。
深江橋ドンキとかは深夜に来たぜ、みたいなちょっと変な方が多いです。

上町あたりは本当にギラギラ系はあまりいないです。落ち着いていて静かで夜歩く時怖いくらい。このマンションに住民が居住しだしたら、生活民のライトアップでもう少し明るくなるかと期待してます。

>>2129 購入経験者さん
長谷工はLIPSでやってますので、どんな建材を使うかはデベが指定しますからね。多摩のミュージアムに昔行きました。
一部ブロガーはしょぼいとかいってるだけで、長谷工自体に罪はない。開発力もすごい。

ここの場合、関電開発がそろばん弾きながら、建材を選んだので、ショボいマンションができるか、おおこれはいい！というマンションになるかはできてからのお楽しみ。

>>2133 匿名さん

特に50代以上の方や業界長い方は昔の長谷工の不祥事を知っているので、悪く言う傾向があるようですね。

とあるデベに長谷工の話ふると、あれは名前だけ貸してるような感じで一般のブランズ名の物件と仕様は異なると説明を受けた事があります。
でも最近の物件ではマシになってるとも言ってました。

>>2132 周辺住民さん
それ本当に分かります！
同じく、初めドンキが出来た時はなんでここにドンキ？って不安しかなかったです。
正直、上本町のドンキも夜遅く（いや昼も)あまり客層は良くないので。
でもここは本当に変な人いません。
やはり地域柄なのかな？
なのでシエリアさんが建つともうひとつ明るくなって良いのかなと思ってます。

2階にしかないってのはドンキ法円坂のことです

>>2136 マンション検討中さん

客層の違いは、アダルト売場がないことも大きいと思う。

>>2138 匿名さん
えっ、ないんですか？
なるほどおもしろい視点ですw
気づきませんでしたw

ドンキ法円坂、いいですね！

>>2139 マンション検討中さん

アダルト売場が無いことについてはグランドメゾン上町台ザタワーのスレでも話題になってました。住民さんか何かの強い要望があったみたいです。

竣工が近づいてきて営業マンかなと思われるヨイショの書き込みが目立ち始めましたね。

>>2141 匿名さん

竣工が近いのにかなり売れ残ってるから必死なんでしょうね。

全貌が明らかになると余計売れにくくならないですかね。ドンキも他のドンキに比べれば
マシですが値段は安くはないのでイズミヤ以外行かない。イズミヤよりライフ清水谷の方がいいかな？

>>2143 通りがかりさん

イズミヤとドンキ、私は使い分けしてますよ。ドンキの方が安い商品はドンキで買ってます。

他のドンキよりはマシという感じ。
ドンキよりスギ薬局とかキリン堂の方がいいな。あと、100均とか。

急に家電が壊れた、とか何かあった時になんでもおいてあるドンキが遅くまで営業してるのはありがたい。
家の中にあえてものを保管しなくても倉庫がわりの感覚でドンキ使ってます。

と思っていまししたが、私は独り身なのでこんなこと言えますが、おっしゃるとおり、たしかに薬屋とか百均の方がいいですね。

そもそもなぜドンキ側はあんな場所に出店しようとしたのか？謎です

そもそも国立病院大阪が職員寮の建て替え費用捻出や利便性向上のために病院敷地の一部を賃貸してイズミヤを出店させていて、イズミヤが30代を中心とした商圏特性と相性が良いとみて誘致したのがドンキです。テナント出店のため閉店時間もイズミヤに合わせて12時には閉まりますし、イズミヤと競合するジャンルの品目は棲み分けをして当然ですね。ドラッグストア＋日用雑貨的な品揃えですよね。

病院関係者も意識した品揃えのようですね。
「大阪医療センター内に位置し、石鹸、シャンプー、洗剤などの生活用品、雑貨、ポータブル家電など病院勤務の方、見舞いに来られる方などのニーズにも合わせたラインナップをする。」
https://www.ryutsuu.biz/backnumber/store/h050123.html

ドンキ、ドンキってそもそも他のドンキがどんなのかは知らないのですが、個人的には便利で重宝してます。ドラッグストアに置いてない品揃えもありますし。

犯罪者が元社長の会社の話はどうでもいいかな。スーパーはライフがいいよ。この辺りでも上町筋を超えて西側はちょっとごちゃごちゃしてるイメージ。やっぱ上町1丁目がええなー。シエリアかグラメ1丁目かリバーか。この3つやね。

実際に行くとわかるけど、客層は他のドンキよりマシってだけで、良くはない。やはり普通のスーパーの方が良いに決まってる。ここはまだ真正面じゃないだけマシ。

>>2151 マンション検討中さん

上町一丁目もごちゃごちゃしてるがな。

>>2151 マンション検討中さん

人格を疑うようなネガコメですね。

>>2153 匿名さん
住居地域と商業地域の違いかもしれませんね。
正直上町筋の東西だけでみると差はないですが、やはり走ってる自動車の絶対量が違います。宅急便トラックは走れど、業者のトラックは非常に少ないです。夕刻5時を過ぎるとまず見かけなくなります。

>>2149 匿名さん
よくこんなの探しましたね。すごい。

29階北向きLタイプの部屋って売れちゃったんでしょうか。
HPみても詳細図面載ってないので。

2020年のLIFULLHOME'Sのアンケート調査では、谷町四丁目が住みたい街ランキング3位(前回15位)になったみたいです。コロナ禍にも関わらず近畿圏は大阪中心が以前として人気のようですね。

>>2158 通りがかりさん

他の同様の調査で常に上位にいる、
西宮北口
夙川
岡本
などが入っていませんね。

ほんとこの手のランキングは、調査会社がクライアント事情を忖度していてる臭いがプンプンして、胡散臭いですね。

>>2159 マンコニュファンさん
同意です。売り出し物件件数が多い駅が上位になるよう調整されていますね。例えば、大阪では3位の谷四や8位の北千里など、これまでランクインすらしなかった駅が急に上位に来ているのは、単に両駅に新築マンションが多いからです。

>>2157 匿名さん
たぶん売れたと思います。

大阪でも指折りの超ワイドスパン、床暖標準装備、眺望、このマンションでは価格は二番手とはいえ、いちばんいい部屋でしたから。
一方、KとMは特長がないので少し厳しいでしょう。

LIFULLHOME'Sという会社は、不動産投資の会社です。
セミナーとか開いてます。
HPをみても、収益物件のことばかり書いていて、全く参考になりません。

ただ、谷町四丁目は中央区でも割安感はあるので、需要の伸び代はまだあるでしょうし、ここもまだ残っていますが、2022年内くらいはマンションは上昇傾向ですので、いい部屋からいずれ売れるでしょう。
大阪タワーさんがやけにGM推ししてるけど、ここもちゃんと見れば十分住みやすいと思います。

>>2161 買い替え検討中さん

kとmは普通の市内のタワマン最上階と横並びかそれ以下。天高あるとはいえ、ここで坪500超えは正直微妙。
この二つ買うならまだ28階の北側買う。

北向きLだけは価値あり。
23階以上も北側なら稀有な眺望とバルコニーの存在で需要見込め、当面借手・買手つくやろう。
南向きはグラメやファインにもってかれてやばいんちゃう？

本来なら価格が高いはずの南向きが安いのはポイント。ワイドスパンと角部屋もなかなかのもの。大阪城の眺望気にしない人は、大阪市内の中枢でこの立地で、この価格は逆に安くすら感じる。そして南向きの眺望も抜けてて中々のものみたいですよ。タワマンはやっぱ抜け感大事

また絶賛のコメントが増えてきましたな。

>>2165 匿名さん

褒めるか悪くおもうかはその人のおかれてる環境次第。
こんな掲示板、いいと思ってる人が書いてるなら、それでいいのではないでしょうか？

ここよりワイドスパンのマンションってどこかありますか？

>>2167 匿名さん
近所のグランディオーズ法円坂も20mくらいありませんかね？

>>2165 匿名さん

あまりに売れてないから、頑張ってるんじゃないですかね。

>>2168 匿名さん
グラディオースいいですね。古いですが味が出ていいマンションですよね。
専有面積も十分にあり、羨ましいなと思います。

>>2170 匿名さん
ビンテージマンションって感じでいいですね。場所的にここもビンテージマンションになりそうな感じします。

ここのヨイショコメントの数と比べればまだまだ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/656904/

まあ好みの問題ですので、好き好きでよいと私も思います。

グランディオーズは良いマンションですな、築年数が経ちすぎかな。こういうところは管理費と修繕費がバリ高い印象。やぱ築浅、新築がいいですよね。

>>2172 マンション掲示板さん
関係ないのにいちいち貼り付ける意味が分からない。
よっぽど積水アンチなんやね。