シエリア大阪上町台パークタワーってどうですか？

>>2030 匿名さん

関電不動産開発がオール電化の方針を改めてない限り、電気の容量の関係で全戸に床暖房をつけたくてもつけれないのが現状です。
マンション選びの優先順位で床暖房が上位にくる人はシエリアシリーズを候補から除外すればいいですし、床暖房に拘りがなく他に魅力を感じる人は検討すればいいんじゃないですか？

堂島にフォーシーズンズが来るので、大阪はまだまだ熱いでしょう。場所的にペニンシュラあたりがくれば、この辺りの格はぐんと上がるでしょうね。

>>2036 マンション検討中さん

コスカマンションの隣に高級ホテル？

>>2036 マンション検討中さん
理想はペニンシュラですが、基本ペニンシュラは一階や地下に高級ブティックを併設するので、その客が見込めないNTT跡地に出来ることはないですね。涙

実需目線で言うと、GMザ・タワー、Dグランセ上町台、C上町台パークタワー、GM上町1タワー共々、当面は賃貸需要も埋まりそうだとは思っている。
板マンですがあとは、シティテラスにリバー。

規模が大きく便利な中津、梅田、本町に目線はむきがちですが、
自然が多い落ち着いた生活はここら辺でしか享受できないのであと数年すれば上町１丁目は今以上に人気は高まると思います。

>>2039 周辺住民さん

自然が多い落ち着いた環境なら北急沿線では？御堂筋線直結だし便利そうですけど。

>>2040 匿名さん
おっしゃる通り、箕面船場とか桃山台とかこれからいいタワマンができると聞きますね。素敵だと思いますよ。千里線も通っていて便利そうですよね。
住んだことはないですが、いいなと思います。

ただ、そちらに住むと車中心になっちゃうと思うんです。
市内で商売している以上、新御堂筋を使うと時間帯でものすごく渋滞しますし、時間が読めないことも多いんですよね。
かといって電車ばかりに乗るのも億劫なんです。

歳とってしまいますとそういう渋滞も気にせず、心斎橋や梅田などから電車なりクルマでちゃっと帰れる方が気が楽です。

あとはそうですね、高速を使えばうめきた2期あたりまで5分以内、伊丹空港だと15分くらいで着きます。法円坂出入口がとにかく至近であることがすごく気が楽になります。

>>2026 匿名さん

コーシャハイツの横にある空き地に将来、タワマンが建つ可能性はないでしょうか？

>>2041 周辺住民さん

法円坂は出入口の交差点が混むからなぁ

>>2043 匿名さん
そんなに混みませんよ。

>>2043 匿名さん

そういやよく混んでますね。

ここって角部屋にコーナーサッシがなくて角は柱なんですね。今どきのタワマンはコーナーはFIX窓がお決まりかと思ってましたので、むしろ新鮮でした。小さいタワーなのでコーナーから柱をずらす余裕がなかったのかと思いましたが、デザイン的には隣に見える大和や積水のタワーよりは白と黒のコントラストがカッコいいなと思いました。

>>2042 通りがかりさん
可能性はゼロではないです。
禁止されてる区域ではありませんので土地・容積さえ確保できたらそこそこのタワマンは需要さえあればできます。
といってもこのマンションからは斜めになりますのでそこまで見える景色に影響はないでしょう。

>>2047 匿名さん

史跡区域に指定されてるからマンションは建たないはずやけど、可能性はゼロではないん？？

>>2048 匿名さん
あの場所史跡区域なんですか？
ちょっとズレてるから違うと思ってました

>>2042 通りがかりさん

https://www.city.osaka.lg.jp/toshiseibi/cmsfiles/contents/0000005/5214...

かなり以前に活用予定地として計画されて放置されてる土地だと思います（最新情報ではないかもですが）。
活用目処立たず、デベロッパーに売却などあればタワマン建つ可能性もあると思います。
大阪万博と森ノ宮北東側の開発に合わせて計画更新される可能性も高い場所だと思います。
元々法円坂団地があったので住居の建設自体は出来るはずです。

少し駅から遠いのがネックですが売却されたらタワマンが立ってもおかしくない敷地面積ですね。相当な高層もいけそうです。
多大な影響が出るのはグランドメゾン上町一丁目ですね。

>>2050 検討板ユーザーさん

https://www.city.osaka.lg.jp/kyoiku/page/0000508299.html
https://www.city.osaka.lg.jp/kyoiku/cmsfiles/contents/0000508/508299/0...

去年の資料だと史跡区域となってるから、公社から大阪市に売却後、市が史跡指定したんだと思います。
史跡とされると文化財保護法か何かで、そう簡単には地目変更は出来なかったはず。

https://kanpo-kanpo.blog.jp/archives/34878076.html

ペニンシュラ東京は倒産寸前ですね。圧倒的債務超過です。去年の有形固定資産の額からしても減価償却は一部でしかないはずで、それ以前に流動比率が終わってる。固定費の比率が高い高級ホテルの業態は終わりです。
ホテル業界はわかりませんが、NTT跡地は当面今のままかも。

皆さん、有難うございます。2042です。
あの空き地は平成25年に史跡区域に指定されたようですね。
ということはアネックスパルやメロディハイムも将来は史跡区域に?
タワマンが建たないのはちょっと残念ですが、いずれは公園として整備されるようで、
近所の住民としてそれはそれで楽しみです。
こちらのマンションの希少性も高まりますね。

>>2053 検討板ユーザーさん
完全な債務超過ですね
ホテル業界もコロナで一変しましたからね

>>2054 通りがかりさん
整備によって観光客や市民が史跡区域に入りやすくなった結果、
難波宮跡でわいわいと朝から晩まで滞在されたらそれはそれで大変ですね。

まだ先住者がひっそりと生活してるくらいの方が穏やかに暮らせるかもww

もうすでに難波宮ガヤガヤしまくりですわ
数年前までは静かに散歩できたのに
今は人多すぎる

>>2057 eマンションさん

散歩はともかく、難波の宮からこのマンションが丸見えなのはちょっとイヤだなと思った。
眺望がいいということは反対側からの眺望もということなんだなと。

>>2045 匿名さん
そんなには混んでいませんね。

>>2059 マンコミュファンさん
時間帯次第かと。
平日の日中は出口が詰まっている時はありますね。
ただ、平日夜間や土日は空いてます。

日中、法円坂の高架橋出口と高速出口合流後の信号が糞詰まりの状態なのが渋滞の原因ですよね。

それがあったとしても、森ノ宮出入も近いし、高速まで数分というマンションの立地環境は市内随一だと思ってます。

上町一丁目の雰囲気は、南青山一丁目のような雰囲気です。
難波宮跡から大阪城への広がりも、青山霊園と赤坂ご用地っぽい。

（いちおう断っておくと、南青山一丁目は乃木坂というマイナー駅の北側にあり、板マン、雑居ビルや都営アパートが残っており、全然セレブっぽい雰囲気はないです　あしからず）


別に東京に似てるからどうだ、というわけではありませんが、京阪神の不動産の情報収集をしながら実際に歩いてみて、高台に位置しているからか、大阪の中では明るく、風が通り空気が清んでいると思いました。

>>2062 坪単価比較中さん
南青山行った事ありますか？
それは言い過ぎ

「南青山を知らないあたし」がストリートビューで南青山１丁目を調べましたが、
一軒家とアパートが並ぶ思ったより色気のない街並みでわろた。

そこ以外は六本木とか青山っぽくて豪華邸宅で立派なのに。
いいたいことはわかります。

>>2067 ご近所さん

ここも皆さんご自慢の上町一丁目だから、どんな高級住宅街かと期待して現地いくと、あれ？思ってたんと違うとなるのと同じですね。

バルコニーが全面透明ガラスだからリビング座ってても大阪城が見えるんですね。
寝室以外は、薄いカーテンで十分な気がする。

なんやかんやで完売するんとちゃいますかね
賛否両論ありますが、建物自体は悪くないし
賃貸出たらセカンドで借りたいと思ってます。

上町一丁目が高級住宅街は良く言いすぎでしょ。高そうな一軒家はポツポツありますが。

よく言い過ぎですね。
大阪は工業都市である中産階級の町であり、東京のような高級住宅街は存在しません。ありたいていの街並みであり、たいして期待しないことですよね。

上町一丁目は中央区に位置し、大地が強固で都心に数駅は強み。ただそれだけのことです。

シエリア支持者の、以前からの実態とかけ離れた誇大妄想ですよ。
シンボルタワーになるだの、価値は立地だけだの…今度は高級住宅地ですか。
売れ行きが悪いから、そうやって無理にでも「ここには価値があるんだ！」って自己暗示をかけないと精神が持たないんでしょうね。

南青山は堀江とかかな。上町１丁目は大阪の行政拠点が集中するしお堀も近いし千代田区番町とかに似てるかな。そもそも地方都市だし東京と比べると全体的にしょぼいけど

>>2074 評判気になるさん

上町一丁目に大阪の行政拠点なんてありました？
行政拠点集中は大手前とか谷町でしょう。

番町も南青山、いずれも大阪市に類似するところはありません。

どちらにも、そして大阪市にも不動産を所有する当方が言うんで間違いありません。

>>2076 匿名さん

話の腰折りの達人登場。

売れ行き悪いよね。
よかったらよかったらで大淀スレのようにネガが発生する。

売れ行き悪い理由は、仕様だとか直床だとか色んな理由はあるだろうけれど、全ては関電であることが問題だよね。
この景観の優れたマンションを以前より狙っていた人は、関電であろうが三菱であろうがきっと買ったと思うんだけど、マンション経営にセンスがない関電主体というのが一番かわいそうな事実だと思う。

もし三菱や三井なら27階建くらいで内装ももう少しセンスよく仕上げてきただろう。

関電だと納得して選んだわけだけど、でもかわいそうに、ある意味被害者でもある。

買う人や検討している人は、資産性を少しでも保てるマンションとして、協力し合いながらがんばって構築するしかないね。近くのDグランセも古いけど、いい感じで維持できているし。


一流タワマンとは決して言えないが、場所の希少性は誰もが認めるだけに、急に化ける可能性もある。
GM上町1タワーが結構売れてるようだし、ここが関電でなければ、売れていたのは間違いないのだから。

仕様が低い分、5%、上層高級階は7%安ければ、売れ行きは変わると思います。
関電自体は非常に儲かっているのだから、早急に大々的に値下すべきだ。

売れ残りが一番印象が良くない。

>>2079 匿名さん
関電レジデンシャル主体で賃貸に出すって事ですか？
過去に関電物件でそんな事例ありました？
シエリアタワーなんばも売れ残り多いですが、賃貸でやるんでしょうかね。

そうなったら、管理組合運営が完全に関電ペース。
入居のみならず投資指向の一般購入者にとっても、どんどん売れて欲しいところ。

既に半分以上は売れてる様ですね。
高層階の二重床仕様のところが多く残っているようです。あとペントハウスも一室売れたとか。リビング天井高310以上で北向きをほぼ独占してる部屋。ペントハウスのみ床暖が標準でついてるらしいですね。
ここは南に面してる部屋が北と違い、ここである必要性がまるでないので販売が厳しそうですので、上の人も書かれてる様に値段相応に価格調整したらすぐ売れるはずです。

ここは北向きに目がいきがちやけど南は公園と学校だから何か建つ心配はない。
意外と南向きが穴物件で安いと感じる

>>2083 評判気になるさん

公園はいいとしても聴覚支援学校は建物が古いから風景としてはイマイチかなと。採光的には支障にならない高さの建物なのでいいのですが。

>>2083 評判気になるさん
私もそう思います。
北側は陽当たりが悪いし、北東の部屋はリビングも狭く間取りが悪く感じます。
南西の部屋は唯一大阪城が見えないのと、ディーグランセとのお見合いも気になります。
南東の部屋は陽当たりも良く、ベランダからは大阪城をみることができます。
ただコンフォートフロアの南東は5戸しかなくすぐに完売しました。
何故貴重な南東を駐車場で潰してしまったのか不思議でなりません。

>>2083 評判気になるさん
なるほど、南側もそこそこ眺望取れてるんですね。

南面北面共公園隣接でお見合いのリスクが無い物件は
未来永劫ここ以外出ません。ごちゃごちゃ言ってないで
金あるならさっさと買いなさい。

入居前の完売は厳しいようですね。10月に残っていたら値引き次第で購入検討することにしました。

>>2087 ご近所さん

立地はともかく、シエリアなのがね…

>>2089 匿名さん

シエリア、色々建ててるけど、ろくなマンションないな！どこも売れ残りまくっとるやんけ！頑張れや！

>>2085 匿名さん
Mの部屋ですかね？間取りもいい感じですね。どこもいい部屋はすぐ売れるのですね。北向きの眺望は確かに魅力的やけど、日当たりも重要ですよね。折角の立地の南東角地なのに。

>>2091 マンション検討中さん
今時タワマン探すのに日当たりどうこう言う人は無知
というか日は当たらない方がいい

特に眺望がいいマンションだと、太陽が四六時中燦々とあたる。
だからここのパークタワーであれば、北向きは正解。
南東部屋だと熱すぎる。西も夕方3時から大変。ずっとカーテン閉めなきゃやってらんない。

北東が最高だよ。カーテンもほぼいらない。

大阪は2024くらいでタワマンの供給が一旦止まりそう。コロナで平均所得おちて需要へるため、売れ残りマンションの価格は結局数%値下がりとなるとみている。

まぁ長い目で見ると北区中央区はこれから人が増えるので、需給のバランスが取れてくれたほうが値段は落ちにくい。

ここは仕様が低いとか言われるが、とにかく市内でも立地の個性が強く希少性は高い部類。

新品は関電が取り過ぎで高くて微妙やけど、中古になれば需給の関係で値段もこなれ、ここは希少性からかなりええセンいくとは実は思てる。

ワイはここ好きやで。

ここのような、今後の開発が困難な都心部のタワーマンションなどは、希少性の高いマンションは新築時に比べて価格が下落しにくい傾向にあります。また、マンション自体にランドマークとしての付加価値がある、周囲の開発が進み価値が上がるなど、価格が上昇するケースもあります。
このようなマンションの場合は中層階、低層階でも新築時より売却価格が上がる場合もありますので、一般的なマンションに比べて階数以上の資産価値が評価に反映される可能性があります。

>>2095 マンション検討中さん

そこにつけ込んで手を抜いてしまったらね…
もちろんまともな仕様だったなら、貴方の仰る可能性はわかりますよ。

>>2095 マンション検討中さん

じゃ何で売れないの？

>>2097 匿名さん

ここは、ランドマーク的建物にまではならないっすね。
目立つことは目立つけど色気はないかな。
このマンションで床暖つけてない部屋は条件ちと下がるかもね。
今はオール電化ならではの欠点がまだ大きい。電気自動車の普及で未来は電気代下がりまくったら別だけど。

>>2096 マンション検討中さん
そうなんですね。そういう方なら迷わず日当たりのいい南向き選べばいいと思いますよ。

>>2096 マンション検討中さん
希少性の高い植物良いですね
流行りのアレですね
うちもタワマン北東一択派ですが、ここはリビング広さ欲しかったですね

ほとんど角部屋なんですね。間取りも広くてええ感じですね。高層階や人気部屋は売れてるみたいですよ。低層階が苦戦してるとか。売れてない理由はズバリ価格でしょうかね。大阪市は全体的に高いですね。中でも特に北区と中央区は異常に高いです。低金利の住宅ローンと税金控除があるからなんとも言えないですが。

低層階でも大阪城綺麗に見えるんだから安い低層階から売れると思うんやけど。
高層階の方が売れてるってホンマ？

>>2104 匿名さん

確かに。眺望変わらず安いなら下を買うのが定石。
スミフみたく上から下まで価格差ほとんどない説ですかね

>>2105 匿名さん
価格差そこまでないですよ

>>2105 匿名さん
住友って上下の価格差あまりないのですか？

>>2107 マンション掲示板さん
住友はなし。
ここは数十万から80万くらい

>>2108 匿名さん

結構価格差ありますね。それなら普通はリーズナブルな下から売れますね。遮るものもないですし。
売れてないのは何が理由なんですかね。私は悪くはないと思いました。買いませんが。

買えへんのんかーい

この好立地で未だに完売してないことが信じられません。
よほど間取りや設備仕様に問題あるようですね。直床なんて論外ですよ。

特に北側の設計については、なぜ視界を妨げるようなサッシ割りやマリオン(化粧方立)を設けるのか意味不明なデザインです。設計会社は長谷川さん？

コロナ禍やしゆっくりいきましょう

>>2111 匿名さん
大阪は直床多いよ。
例えば大淀のグランドメゾンは直床じゃないけど、けっきょその分天井低いです。
50階の坪500のプレミアムフロアでさえ2380。

ここのエグゼは2700で、プレミアムはたしか3140？

>>2113 匿名さん
大淀の2380は下がり天井部で基本は2500なんじゃないですか。ここにも下がり天井部分ありますよね？せめて階高で語っていただけるとありがたいです。

基準は2600でした↓
https://www.sumu-log.com/archives/16077/
天井高は、48階まで（※35階を除く）はリビングの天高が約2.5m。49階、50階は2.6m、35階と51階が3m以上（3.3ｍだったかな？）だそうです。
※共用スペースのある35階はpremium terrace floorとして仕様が高く、住戸も広く、価格も高い

>>2113 匿名さん

でも大淀は床暖房標準装備ですよ。

何か大淀組はどこにでも出てくるなぁ…

天井高314センチある部屋もあるんですね。
占有体積的に1.3倍ということを考えたうえで最上階坪単価がザッと500だとしても他のマンションと違って大差は実はなく、良心的かもしれません。

他府県在住ですが、検討します。

二重床二重天井で3140てすごいですね！

ニューヨークの松居一代のタワマンみたい。最上階買える人はうらやましいですん。

>>2111 匿名さん
大阪城や難波宮に面していて、これから先いろんな外国人が公園で撮影したときに自然と写り込んでしまう好立地のマンションなんだから、もっとカッコいいデザインにしてほしかった。
ガラスが全面あって、ベランダが開放的でないマンションよりかは実用性あり、住む人にとってはすごく生活しやすいのかもしれないけれども。。
人が住み、ベランダに色んなモノを干しだすと、更に景観的には良くないね。
夜のライトアップは、金沢駅門と同じ人らしいので期待はしている。

積水の物件を悪くいうとすっ飛んでくる人が必ずいるな

ここは立地がおもしろいから(いいとはいってない)、大阪の新築マンションスレの中でもまぁまぁ人気があるみたいですね(価値があるとはいってない)。

上町は、万博の余波で5年後に騰がりやすいとは個人的には思うのでちょっと来ました。

だいぶできあがってきましたね。

>>2126 通りがかりさん
あまりにもダサ過ぎますよね。
長谷工ももう少し力を入れて欲しかった。このエリアでかなり目立つ場所に建つだけに、見栄えのいい建物にならず残念でなりません。

>>2126 通りがかりさん
良い感じですね。何より庭が難波の宮と大阪城って最高ですね。

物件面積、バルコニーのガラスが透明、リビングや寝室の中から難波宮と大阪城が眺め、角住戸がほとんど、FIXサッシはできるだけ全面、各部屋からバルコニーに出れる・・・
などの制約条件の中、外観まで追求するとまともに部屋の大きさを確保できないことは理解できます。Dグランセが見栄えいいですが、その分専有面積すくないです。上町1の購入者は実需メインですので外観にお金を出せる人も少ないです。

逆にスーゼネに施工を任せてもこの敷地面積では物件構造は大きく変わりません。怪しい下請けに投げるくらいの規模感です。

高さも100mですから、ここに関しては長谷工で十分な物件かと思います。長谷工お得意のサイズです。

逆に、29階建に抑えてくれましたので、例えばローレルタワ御堂筋本町(30階)長谷工タワマンと比較しても各部屋の天井高は確保できている方だと思いますし、ひいてはEフロアの270センチ、Pフロアの314センチの天井高と二重床確保につながっています。

まあ制約大きい中、頑張ってる部類のマンションですよ。GMだったら、とか言われますが、結局この敷地面積では坪単価に反映されるだけです。

ただ、大坂の歴史を代表する場所だけに、もっと見栄え良くしてくれよ！、と思うのは100人いれば100人が思うでしょう。

長谷工は上場企業で実績も豊富な会社です。この規模なら長谷工は妥当です。予算なりの仕事は必ずしてきます。今までのマンションノウハウが最新のマンションには詰まっています。

特にこのエリアはファミリーや実需需要が多いので、豪華なギラギラ系のタワマンは逆に受けない。質素倹約で地に足ついた人が多い。都心部のタワマンはホスト、スカウトやキャバ嬢、半グレみたいなの多いですよ。

そういう住民がいるとその関係者も出入りするから、マナー違反も多い。

>>2131 マンション検討中さん
近所の住民だけど、GM上町台ザ・タワーの前のドンキは客層が本当、普通で助かります。
深江橋ドンキとかは深夜に来たぜ、みたいなちょっと変な方が多いです。

上町あたりは本当にギラギラ系はあまりいないです。落ち着いていて静かで夜歩く時怖いくらい。このマンションに住民が居住しだしたら、生活民のライトアップでもう少し明るくなるかと期待してます。

>>2129 購入経験者さん
長谷工はLIPSでやってますので、どんな建材を使うかはデベが指定しますからね。多摩のミュージアムに昔行きました。
一部ブロガーはしょぼいとかいってるだけで、長谷工自体に罪はない。開発力もすごい。

ここの場合、関電開発がそろばん弾きながら、建材を選んだので、ショボいマンションができるか、おおこれはいい！というマンションになるかはできてからのお楽しみ。

>>2133 匿名さん

特に50代以上の方や業界長い方は昔の長谷工の不祥事を知っているので、悪く言う傾向があるようですね。

とあるデベに長谷工の話ふると、あれは名前だけ貸してるような感じで一般のブランズ名の物件と仕様は異なると説明を受けた事があります。
でも最近の物件ではマシになってるとも言ってました。