シエリア大阪上町台パークタワーってどうですか？

市内の新築タワマンは買ったら1.1?1.2倍上がっています。バブル気味です。世界的な金あまりで株式の次は不動産にお金は流れていく。去年はコロナ禍で外国人マネーの参入が少なかった分、今年は去年の分まで大阪の不動産を探している中国人富裕層は多いです。中古不動産も事実売買に関してはほぼ値下がりしていません。大阪城好きなアジア富裕層がこの物件をどうみるか。高い物件ですが強みが明確な物件なので、一定層には支持されるのではないでしょうか。

立地が全てってよく言うけどそうではなく、結局は、立地・面積・設備…これらの要素と価格が釣り合ってなければ売れませんってことかな？立地はあくまで１つの要素。設備がしょぼいのは別にいいと思う、ただしその分安ければね。立地や面積はどうにもならないが、設備は後から付け足せるし。
立地が全て！立地はオンリーワン！って言うなら、極端な話、じゃあ坪500万でここ買いますか？１千万でここ買うんですか？って言われたら誰も買わないだろうし。

>>1621 マンション検討中さん

オール電化だと中華鍋使えないから、中国人受けよくないのでは。

大阪市内不動産バブルの始まり始まり

>>1622 通りがかりさん

ちょっと変、価格に対する評価要素として立地だけか、他にもあるかの話だったのに、急に価格対立地の結論になっちゃった。
立地に対して適定価格なら設備は無視しても良いと言う話ですので、立地が良ければいくらでも出すとは違うでしょう。

>>1623 匿名さん
笑ってしまったw

ちなみに、NTT跡地に30階建てのホテル建設予定ですが、シエリアから大阪城の展望に支障は無いんですか？

>>1627 マンション検討中さん
無いですよ

NTT西のあとにアマンリゾートやペニンシュラあたりがくれば化けそうですね

>>1629 通りがかりさん

シエリアでなければ…本当残念です。

今日は天気が良いので難波の宮も大賑わいですね。
公園から見てここに住む人羨ましいです。

>>1631 匿名さん
緑が多くて素敵ですよね

>>1631 匿名さん
公園のためだけに直床直天井共用部分無超コスカマンションに住みたくないです

直天井だっけ？

>>1635 マンション検討中さん
二重天井ですね。
吹付塗装ですね。

>>1634 通りがかりさん
住まなかったらいいだけです

やっぱこの辺は環境いいですな。特にここは立地が良すぎる。リバーとグランドメゾンもくるし、周りもマンション多いし、この辺は人口多いんでしょうか？

>>1638 マンション検討中さん
人口増えてますよ。玉造小も増床してます。
ただ、この辺りは住居地域なんで建蔽率の問題で
大規模のマンションが建てれませんので今後は
増えないでしょうね。良く言えば住みたくても
住めないエリアになるでしょうね。

>>1639 ご近所さん
確かに上町台と呼ばれているエリアにはもう、タワマンが建つまとまった土地はありませんね。
上本町1丁目の交差点に関電の大きな建物がありますが、変電所らしいので建て替えは難しでしょう。
強いてあげれば学校、大病院、宗教団体くらいですが、前の2つが土地を手放すことはまずありません。
そう考えると、この物件を含め上町台のタワマンは希少になるかもしれませんね。

>>1640 マンション検討中さん

希少なのは異論ないですが、低仕様なのが問題なんですよね…これは繰り返しになりますが。三井メインでオール電化でなければ良かったのですが。

府営住宅はまとまった広い土地だし、そのうち売却されるんじゃない？

リバーもできるんですね。リバーは安いし余裕資金があれば買いですね！ファミリー向けに運用できそう。

>>1643 評判気になるさん
そのリバーがまあまあの値段なんですよ
グラメとそう変わらない値段でびっくりです
きっと完売は難しいでしょうね
それとは逆にリバーに期待してた層が諦めてシエリアとグラメに流れる気もします。

>>1644 匿名さん

でもリバーは床暖房は標準なんでしょう？

>>1644 匿名さん
じゃあグラメでいいし、そんな消極的な理由でシエリアなんか選びませんよ

>>1645 匿名さん
シエリアも床暖オプション+100万ぐらいでつけれますよ

>>1647 評判気になるさん

ガス床暖ですか？

リバーは17億の土地を93世帯で賄わなきゃならないので
単純に1800万が建築費にオンされる。
6000～7000ぐらいの値付けはしてくるでしょ。

中央大通りから見たシエリアは圧巻で凄く良いなと思っていたけど、当たり前の床暖房がオプションだとか近づくと何だか暗い寂しい場所にポツンと中途半端な29階の建物。
実際今どれくらい売れてるのか興味深々です。

>>1647 評判気になるさん

え？オプションなんですか？

>>1651 匿名さん
実際に検討されていればすぐわかること。ただ冷やかしですね。ここは三井不動産と関西電力の大手のタッグなので大分強気な販売ですよ。まぁここに限らず大阪市内はバブル気味ですが。

市内バブルっていつ位迄続くんですかねぇ

もう明らか価格について行けず新築余ってきてるよね。
減った中古数も回復すれば価格低下圧力になり落ちていくだろう。

>>1654 検討板ユーザーさん
と言われ続けてずっと上がってるんですよね。コロナで東京一極化から人口流出で大阪に流れてくるとも言われてます。万博あるんでまだまだ上がるんじゃないですかね。

これから2-3年で出てくるマンションは既に高値で土地を仕入れ済なわけで、マンション価格を市場の景況感に合わせて下げようと思ったら仕様落とすとかしかないような。と考えると、コスパがいいマンションはこれからなかなか出てこない気がする。
それに、仮に3年待ったら値段が下がるとしても、今賃貸の人はその間に払う家賃以上に下がらないと意味ないですよね。仮に家賃が20万/月として、3年間で720万。15万でも540万。そんなに下がるかな。トントンくらい？ 今持ち家の人も、新築下がるのを待って住み替えても当然その頃には高値で今の家を売り抜けないわけで。
今このタイミングで検討してる人は(自分も含めて)早めに手を打ったほうがいいんですかね。このあたり、詳しいプロの人に指南してもらいたい。

プロの人も将来どうなるか本当は分かるはずもありません。
ただ、競馬の予想と同じで、いろいろおもろく言って「指南」して稼ぐというわけです。
これが一番確実なカネ儲け。たまには当たることもあるかもしれないし。

>>1657 匿名さん
いや、プロはやはりプロ、毎日不動産市況の動きを肌で感じているので素人とは全然感覚が違うでしょう。

>>1658 匿名さん
私はそうは思わないですね。不動産は誰にも予想できないから90年代に弾けましたよね。その時も今の自称プロたちが同じ事言ってましたよw
特にあなたのようなこと言ってる人たちばかりでしたよww

>>1659 名無しさん
当たる当たらないとかじゃなくて
こんな何回もマンションを買ったことのないど素人の視点だけじゃ心許ないから、ほかの見方ができる方のご意見も参考にしたいという、ただそれだけです。

>>1659 名無しさん
極論ですね。そうとは思いません。過去の事を学習しています。さらに予想していた人もいたでしょう。リーマンショック時も同じです。極論は発展性がないのでお話になりません。

宅建　不動産コンサルティング　測量士補　
分譲　賃貸　仲介　自身の土地　マンション売買多数の一応負け無しプロです。
ハッキリ言います３年位ならかなり読めますが１０年先は読めません。　ですが簡単な判断基準を教えます。
不動産の査定には３つの方法があります
賃貸から逆算する方法
回りの不動産価格（取引事例）から比較して出す方法と
土地価格から建物価格を計算する、再調達価格です
それに外的ファクトをみて予想するのですが、
新築は３年分決まってるのは周知の通りで今から仕込む分も北区中央区は極端には下がりません、いわゆる２極分化ですね、コロナは終息はある程度読めてきましたが、忘れてはならないのは２０２２農地問題です
大阪にも宅地に転換される土地はかなりあります
あとは人口減少　ある程度の計算はできます
ただし梅田や御堂筋はそんなに影響受けません
もしそこを借りた場合の賃料が物件価格の４%以上なら
買うべきです、どう考えても都心で毎年４%以上の下落率は考えにくく、賃料の方が損です、今の金利と所得税の還付を勘案しても同じ結論です。
ただし、我慢して数年間相当安い家賃でいられるならば、もう少しだけ待って築浅の２０１５年前後の立地のいい中古を一番高い時より３割落ちたところで迷わず買いましょう。
実はプロも今そういう物件をあさってます。
どうしても新築がいいなら１～２割位は転売時に損します。それぐらいならいいやと思って買いましょう。

>>1662 マンション掲示板さん

中古の場合に2015年前後が良いのは何か理由がありますか？
まだ暴騰する前の相場だったからでしょうか？

コスカ前　建物も価格もまだまとも
２０１８以降がコスカタワーです。
その前に完成してる物件の価格まで下がれば買っておいてもいいのではないでしょうか。
実際なかなか一般に出回る前にある程度安いと業者にとられますが。
つまり今分譲されてる新築は２割高く２割コスカと考えてそれでも新築がいいなら買いましょう、実需ですから本人の価値観で決まります。
コスカタワーの簡単な見分け方
エレベーター数が少ない、吹き付けの壁、鉄格子バルコニー、免震を採用してない、オプションでごまかされてる、共有部分が少ない等
見れば誰でもわかります。

>>1664 マンション掲示板さん

18年以後でも免震採用、鉄格子非採用なら買いですかね。
そもそも18年以降に何のイベントあった物件ですか？着工？竣工？

>>1665 匿名さん

その辺りはザックリです上に上げたコスカかどうかとｍｍ単価１００万以下かどうかで１つの判断をして下さい勿論北区中央区西区の一部の中です、天神橋は入りませんし西区はなにわ筋以東です。

>>1664 マンション掲示板さん
コスカとはどう言う意味ですか？

>>1662 マンション掲示板さん

2025年度までに住宅の購入しなければなりません。
大阪市や茨木市といった人気で価格の高い場所を考えています。いつ頃の購入が良いと予想されますか？

>>1668 マンション検討中さん

すばり、このシエリアが良い選択だと思いますよ。
買い時は今です。

>>1669 通りがかりさん
買い時？の割に買ってる人は少ないですが…
ま、自分が買い時と思えば買い時ですからね。

半分くらいは売れてるんでしょ？
まさか半分も売れてないとか？

しーん、、、、

何もない共用部分の紹介ページはあるのに、専用部分の設備の紹介は一向にHPに出ないですね。売る気があるんですかね？
それとも、買う気があるんならお前の方からMR来いや！ってことでしょうか

皆さんここの物件の良さは最高ですよ。私は即決しました。大阪城が半永久的に見れる物件は他にありますか？
冷静に考えてください。天下の大阪城ですよ。
ここを批判してる人達は不動産の価値がわかっていないと言わざるおえない。もしくは買えない方でしょ。

>>1675 匿名さん

おえない…って

>>1675 匿名さん
お疲れ様！

>>1676 匿名さん

誤字脱字警察ごくろうさま。

>>1678 匿名さん

誤字脱字レベルじゃないと思います笑

>>1675 匿名さん
同じお金を払うなら、より価値のあるものに払いたいって思うのが普通の感覚ですよ。

>>1680 通りがかりさん

普通って何？

>>1680 通りがかりさん
同じく！
値段相応の価値が無い。

>>1675 匿名さん

確かに立地は悪くないんです。問題は仕様です。

>>1676 匿名さん
気づけましたね。私のあえてのミスに笑
少しは不動産の知識はあるのかな。

>>1684 匿名さん

気づけましたね…って

高速から見たら圧巻の立地でした。難波宮と大阪城が庭ですね。ごちゃごちゃしてなく抜け感が半端ない。こんな物件は二度と出ないと思いました。グランドメゾンの上町1丁目とグランドメゾンのうめきたとここで迷っています。この3つが今大阪で気になる物件かな。

>>1686 マンション検討中さん

高速は目の前だから、高速からだと目の前に見えて迫力あるでしょうね。

>>1686 マンション検討中さん
そうなんですよ、高速と中央大通りから見たシエリアは圧巻なんです！
でも近づいて現地に行くとなんかショボいんです。
で仕様もショボいという、、
グラメ梅田も捨てがたいですが、大規模過ぎて個人的にはGM上町1丁目です。

>>1685 匿名さん

あなたなかなかやるじゃないww

>>1688 匿名さん
ここはミニタワーですもんね。確かにグラメのうめきたは大規模過ぎて住むにはちょっとって感じですよね。グラメの上町1丁目は場所がちょっと不便かなと思いました。

>>1690 マンション検討中さん

でもどちらも床暖房は標準装備ですよ

まさか中央大通りからみて圧巻ていうのは今建築中のみすぼらしい安もんの白っぽいタワーの事ですか？
URかと思ってました。
場所いいですか？
駅まで実質１２分かかりました。信号わたるのでめちゃくちゃ不便ですね。
買い物どこでするのですか？
回りには意味不明な野放しの公園しかありませんね、不便きわまりなく
せめて建物が魅力的だったらよかったですね。
絶対いりません。

>>1691 匿名さん
床暖房の値段が埋め込まれてるだけ。確かここもオプションで床暖房付けれますよ。

>>1692 通りがかりさん
そうですかね？外観は個人的には黒っぽくてカッコいいと思うのですが。場所は文句なしにいいかと。ちなみにあなたが思う今いけてるタワマンはどこでしょうか？

>>1693 マンション検討中さん

でもランニングコスト高い電気なんでしょ？
ガス温水ですか？

>>1695 匿名さん
どうなんでしょうね。床暖房を使う季節は、せいぜい12月後半から2月後半の2か月前後です。エアコンで十分ですので興味ないからわかりません。

>>1694 マンション検討中さん
今の新築にはありません、全て高止まりです、価格は２割高いのにグレードは２割カットですね、せめてグレードそのままでならあきらめますが。
まともな広さのタワーは８０００万ですね、これは低金利にごまかされてます、もし自己資金で払うと毎年４００万貯金しても２０年かかりますね、これは日本人の平均年収４００万であることを考えれば恐ろしいです、８０００万出しても、タワマンのラグジュアリー感はなく、これは高級ホテルの価格でビジホに泊まるようなもんです。完全にK点に達してます。

>>1696 評判気になるさん

年の4分の1は結構な時間ですよ。
シエリアは軽視してるみたいですが、床暖メインに使われる方は多いようです。
最近みたアンケートでは分譲マンション住人の半分は床暖メインでしたよ。

>>1694 マンション検討中さん
この値段なら北浜・本町・淀屋橋あたり
買う方がいいかも？校区もいいしね。

>>1697 通りがかりさん
資材や人件費が高騰してるのでしょうかね。でも市場全体がそうだと仕方ないですよね。

>>1699 評判気になるさん
検討したのですが、街中はちょっとごちゃごちゃしてて、老後は便利そうですね。上町台地のこの辺りの雰囲気が素敵だなと思うんですよね。文教地区で周りに学校も緑も多くて、子育てしやすいのかなと。

コストカットするなら、床暖ではなくミストサウナでは…あれほとんど使わない

>>1698 匿名さん
空気も乾燥しないしあれば快適ですが、電気代もかかるし、メンテナンスや維持費のこともあるし。初めから付いてたら使いますが、ここは元々ないのでわざわざオプションで高いお金払って付けるほどの価値は床暖房にはないかなと思いました。最近のマンションは気密性が高いので冬でもそこまで寒くないですよ。

>>1702 匿名さん
ミストサウナはいらないですね

>>1698 匿名さん
猫飼っている方はあるといいですね

>>1702
ミストサウナ凄く気持ちいいですよ。
確かに使わない人は使わないけど、万が一、売却するときには
セールスポイントになりますよ。

>>1696 評判気になるさん

ザ・タワーの住民ですが、この冬、床暖房を使ったのは結局、5日ほどでした。
中住戸ということもありますが、室温はだいたい18～20度。床暖がなくても何とかなるのではと思います。

>>1702 匿名さん
コストカットするなら無駄な広告料や無駄に長引くMＲや人件費でしょう。ここなら売れると完全な誤算が招いた悲劇です。
もう少し高く価格設定したかったのか、利益を上乗せしたのか、誤算だらけだと推定できます。

なお、床暖以外で使った暖房は洗面所の電気ファンヒーター(風呂上り用)くらいです。
エアコンは乾燥するのが嫌で使いませんでしたし、夜も電気毛布がいりません。

>>1706 匿名さん
そうなんですね。今晩使ってみます！

>>1706 匿名さん

確かに床暖程ではないにせよ、ミストサウナは一定のセールスポイントになるでしょうね

あって使わないのと初めから無いのとでは違う。この時代に床暖標準装備でない事自体がコスカマンションの代表作、それに全てが中途半端。

>>1712 口コミ知りたいさん
標準装備はその分価格に床暖房の価格が上乗せされてるだけですよ。床暖房要らない派からしたら、床暖房なしでその分まけてほしいです。

>>1712 口コミ知りたいさん

同感です。関電さん欲を出しすぎたかな

>>1707 匿名さん
マンション内は夜でも20前後ですので、床暖房の出番はないですよね。

床暖房やら、コストカットやらいろいろ皆さん思ってると思いますが、とにかくダサいから欲しくない。というのに尽きるのではないでしょうか。

>>1716 マンション検討中さん
上手くまとめてくれてありがとう

>>1715 マンション検討中さん

床暖不要派とお見受けしましたが、床暖が無いことのメリットはありますか？
結局、それなりのメリットが無いと新築でも中古でも他と比較して負けます。

で、リアルにどれくらい売れてるの？
秋入居で夜になっても窓から光るライトの数が少なかったら寂しいね…

40戸弱という噂。