ミッドプレイス仙台タワー＆レジデンス(旧スレ名：三井不動産ミッドプレイス仙台)

ＪＲの仙台駅・南北線の五橋駅・東西線の新寺駅も近いですし、生協と医療施設が隣接している利便性から、このマンションの資産価値は高いのではないでしょうか。場所が新寺ということでお値段もリーズナブルだと思います。今の仙台市内は、藤崎・三越方面よりも駅前が栄えてきているような気がします。今後エンタツ近辺に新たな百貨店でもできれば、更に価値は上がるのではないでしょうか。外廊下はちょっと残念ですが、既存のマンションのほとんどは外廊下ですしあまり気にすることもないのでは。五橋の住友や三菱は内廊下でリビングからのダイレクトビューが売りですが、リビングから下が丸見えの方が私的には怖いと感じます。

マンションの価格改定・値引きについて
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3443/

>>215
>リビングからのダイレクトビューが売りですが、リビングから下が丸見えの方が私的には怖いと感じます。
お言葉ですねｗ
ここはマンションから生
協が見えてとても素晴らしいですね。
生協の駐車場からお部屋が良く見えるですね。
人のリビングビューを心配するより目の前の渋滞道　路を心配なされた方がいいかもしれませんね。
朝や夕方になると今でも渋滞してるのにマンションの入居が始まったら大丈夫？

購入者および検討中の方に、黙っていられないんで・・・

現在、仙台市が進めている新しい景観計画の策定を知っていますか？
これは景観重点地域を定め、新たに建物の色や高さを規制するものです。

さて、ではこの物件がある地域の高さ規制案はご存知ですか？
概ね４０ｍ、特例の緩和規定を満たしても５０ｍが新たに高さ制限となります。
つまり、この景観計画が施行された時点で、タワー棟は既存不適格の物件となります。
建て替えの際には現在の高さは建てられず、原則４０ｍのマンションしか建てられないのです。

既存不適格の物件は、残念ながら大幅に資産価値が低下します。
一度、三井に問い合わせをしてみてはいかがですか？

↑
よく見るとタワー部分は、ギリギリ８０ｍ規制の区域に入っているかもしれません。
いずれにせよ、仙台市のＨＰをみてみることをお勧めします。

建替えって何十年先の話よ？
築30年の物件じゃなく新築物件だよ。

>>220
なにいってんの？
実際の建て替えはまだ先のことでも
現時点のマンションの資産価値が暴落することが問題なんだよ。

既存不適格物件を、誰が喜んで買うの？
実際該当するかどうかは、確かめた方がいいよ。

地図見る限り、ここは８０ｍ規制の区域みたいですね。そんなに気にする必要はないんじゃないでしょうか。それにしても、環境アセスといい、仙台市はしょーもない規制ばかりつくりますね。建物の高さを規制することが景観の美しさにつながるとは限らないと思うのですが・・・

>>222
そうですか？広瀬川と並行する愛宕橋〜河原町〜長町1丁目あたりに
アパさんみたいな超高層が林立して欲しくないですけど

確かに既存不適格物件になるけどライオンズの定禅寺通以降は条例の施行によってタワー物件が建ちにくい環境になるので中古価格も安定するんじゃないの？
東京のように購入価格を上回ることなんて仙台じゃ無いけどね…

>>224
私もむしろ希少物件になる気がする。
高層階限定だけどね。

建て替える時に大もめだろうな
建物が高層→中層に変更で戸数が同じでは１戸あたりの区分所有面積は大幅減
８５㎡→６０㎡になる可能性大
まあ子供の世代の話だけどね

http://www.city.sendai.jp/toshi/keikan/keikankeikaku/pdf/honpen3.pdf

新寺通りのあのカーブで場所はすぐ分かりますね
ここはＤ−２(緑色)で概ね40ｍ以下(緩和により50ｍ以下)
既存不適格物件が確実でかなりヤバそうです

アパさんや住友さんはＤ−３(紫色)で概ね60ｍ以下(緩和により80ｍ以下)
あちらの方が規制は緩やかですね

>>227
ん？アパのホテル部分と住友、三菱はD4で緩和無制限地区じゃない？

>>218
なにこの条例ｗ
突然条例で高さ制限になるって事は仙台ではマンション買わず一軒家にしろって事だか

４０ｍ以上は建てなおせないって何階ぐらいなんだろう・・・

そんなこと有るわけないでしょう。今後立つ物件についてですよ。

>>231
いや、だから今後新たに建て直す物件も、当然対象なんだってば。

タクシーチケット不適切使用の梅原仙台市長
http://skip.tbc-sendai.co.jp/01news_2/20081128_08381.htm
こんなクソ条例を通したらリコールだな

規制の掛かる現存するまたは建築中のマンション所有者で反対署名集めれば
かなりの数集めて阻止できるんじゃない？

タワー棟が建っている土地は商業地域で、今話題になっている高さ規制でもタワー棟の土地は８０メートルまでは大丈夫な地域にギリギリ入っているように見えますが。

タワー棟については、条件付無制限地区となりますね。レジデンス棟も含めて考えれば、他のマンションと比べて敷地には余裕がありそうだから、建て替えは何とかなりそうだと思います。

敷地に余裕って生協など入って所も含めて？だとしたら費用が莫大じゃない。壊すのもかなりかかるし、住民で建て替える事って可能なの。購入した以上の資金がかかるんじゃないの

建て替えしたマンションってあるの。建て替えの意見をまとめるだけでも何年もかかりそう。こうなるとマンションより一戸建てが安全かな。

>>236
ギリギリのところでどっちか微妙ですね。

緩和が認められる条件を調べましたが
①敷地面積　１０００㎡以上
②敷地面積に対して５５％（商業系用途地域３５％）以上の空地
③敷地面積に対して１５％以上の緑化

以上３つの条件を全てクリアする必要があります。
タワー部分のどこに、３５％の空地なんてとれますかね・・・
実質８０ｍが上限となりそうです。

また、レジデンス棟やほかの建物まで含めてしまうと、４０ｍ規制にかかってしまうので
生協などを潰しても関係ありません。

地図拡大してみると一部D-4に入ってるようだけど、地図上の線引きが結構大雑把で
地番や区画とかを無視して直線的に書かれちゃってる気がするので
ちゃんと確かめた方が良いかもね。

ココは生協などの低層・中層の建物と一体で開発しているから、
タワー棟のあの高さが可能となる容積率を稼げている。

新寺のカーブしてる道沿いが仮に８０ｍ規制としたら、タワー棟だけその中に入るよね。
タワー棟だけ独立させて高さ規制を８０ｍまで持っていっても、
容積率の関係で、逆に高さが６０ｍぐらいまでしか建てられなくなってしまうような気がする。

仙台市は景観計画に対して意見を求めています。
期限は　12月3日まで　なので投書はお早めに。

http://www.city.sendai.jp/toshi/keikan/keikankeikaku/ikenbosyu.html
規制の詳細地図はリンク先の第3章でご覧になれます。

ミッドプレイス仙台の建築計画にある敷地面積8366.53平米には、生協の敷地面積は入っていないそうです。
建築計画↓
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/sendai/sendai-99mid.htm

ということは、敷地と容積率には余裕があると思うんだな。

>>243
すでに容積率が約５００％なんですね。
現在はぎりぎりタワー棟のところは容積率上限は５００％、それ以外は４００％のようです。
既に容積率を使い切っているようですので、容積率には一切余裕はありません。

ところで、容積率の線引きがタワー棟のところで引かれていることからも、
どうやら新条例案ではタワー棟が上限８０ｍ、レジデンス棟は上限４０ｍとなりそうです。
したがって、レジデンス棟は現状の高さで建て替えができることから、
タワー棟の現状９９ｍを建て替えの際にどうやって８０ｍまで抑えるかという問題のようです。

立て替え時期って自分の子供から孫の世代？
自分が生きている間に時期がやって来ない確立の方が高いような．．．
そこの土地に自分の子供や孫が固執するとも限らない。
だとすれば、既存不適格で建て替え時に戸数が減ってしまっても別に関係ないと思う。
自分の権利分のお金をもらって他に移ればよい。

あの広い駐車場、自走式駐車場は建築物にあたるので容積率の制限がかかるそうですね。だから容積率が高いんでしょうね。
建て替えの時は機械式駐車場になるんでしょうね。機械式は工作物なので、確か容積率の制限はかからないはずだから。

>>245
なに言ってんの？
仮に31階が、80mだとすると26階ぐらいまでしか無理ってなるんだぜ。
権利分もらうっていったて、まず大前提に入居者全員で金を出し合って建て替えするんだぜ。
金を出し合う入居者分の部屋数用意できないのに、いったいどうすんの？
持ち出しの金の方が大きくなるに決まってるでしょうが。

これが知れ渡ったら、中古で相当安値でも売れるかどうか。
売れなければ、いずれは解体費用は等分に負担しなくちゃいけない。
あなたさえ良ければ子や孫に負担を押しつけても平気ってなら、どうぞご自由に。

ということは、建て替えの時は、あの広い自走式駐車場を機械式に替えて、延べ床面積を減らせば、高さ規制があってもあの広い敷地だったら容積率の制限内で必要住戸分は確保できるということですね。

>>247さんへ

245です。
すみません。無知なものでちょっと教えてください。
超安価でも売れない場合、建て替え前になんとか手放す(逃げ出す？)方法は無いでしょうか？
引き続き住むつもりがないのに、解体費を負担させられたらたまりません。
土地の自分の持分の評価額＞解体費の自分の負担額　だったら差引き負担なしでさよならできるような気もしますが何か不安です。

>>248
そんなこといったって、タワー棟は建て替えで高さを減らされ、レジデンス棟もこれ以上高く出来る余裕がない（４０ｍ規制）。つまり減る分、別棟を建てないといけない。
いまの駐車所の場所にタワー型駐車場建てるとしても、同じく４０ｍ規制を受ける場所なので
５〜６基は並べて建てないと全戸分収容できない。
少し容積率浮かしても、新たな場所に居住棟建てないといけないのに、一体どこに建てれるというの？

私も245さんに同意です。
60年70年後の話。子や孫がどうなっているかなんてわからないし。

>>247
>これが知れ渡ったら、中古で相当安値でも売れるかどうか。
>売れなければ、いずれは解体費用は等分に負担しなくちゃいけない

築50過ぎで5年後10年後に解体が決まっていてその費用を負担しなきゃならないマンションなんて
適格であろうが不適格であろうが買う人がいるでしょうか？

解体費用も修繕積立金の様に入居当初から積立てておくのが理想ですが、どうなんでしょう？

デペは、住民救済措置などの要望を市に出してくれないんでしょうか？

決定前に市議会議員にお願いするのが一番
会社(労働組合)に義理で入らせられた後援会あるでしょ？
つかえる伝は何でも使おう。

>>252
デベがそこまでする義理はないでしょう。
救済措置の要望はそこの住民または契約者が出すべきです。
ここはひとつ仲の悪いアパの住民と力を合わせて（ｒｙ

まず、該当するマンションの方達で仙台市に説明を求めましょう。
広瀬タワーの住人に声を掛ければ結構な数になるのでは？

ライオンズタワー大手町も該当すると思います。大きいタワー確認を
誰か誰かスレたてかＨＰ作ってくれませんかね…技術がないもので…

>>254
仲が悪いって、おいw

仙台の条例案見ましたが広瀬川周辺や長町なんかは３０ｍ以下ですね…建て替えできない古いマンションが続々出てきそう

>>251
建て替えか解体、建築物ですからいずれはどっちかですね。
でもある意味、建て替えも一度解体しなくちゃいけませんし。

適格物件なら建て替えするか、解体して更地売却など選択できますが、
不適格だと解体して土地を売却して、全員に清算するしか方法がとれません。その差が大きいですね。

いずれ解体することは全てのマンションの定めであるならば、積立金を積んでおけばというのは同感です。しかし、私が知る限り長期修繕計画で解体費用を最初から盛り込んでいる例は、聞いたことがないです。
建て替えを見越して、ある時期から積立金を増額し始めるといった例での解体費用積み立てはあるようですが。

ミッドプレイスさんは内装おしゃれだし、価格次第では、保証もしっかりしてるし、良いです。

ただ、売れていませんね営業が下手なのかな？


アパさんは、かわいそうに３０戸ほどしか売れてなかった。

フローレンス連坊小路さんはほぼ完売みたい、よっぽど良いみたい。
まだ１０戸位はあるみたいだし、値引きも話しやすいかも＾＾
すぐ引っ越せるし。デメリットもあるだろうけど…

明日あたり、行ってみます。

タワー棟南西角部屋のリビングの開放度はどうなんでしょう？
ダイレクトビューに比べ閉塞感ないですか？
ＨＰやパンフレットでも写真が無く、隠されているようなきがしてなりません。

五橋で探してます。新寺側の隣のマンション工事がすすんでないけど、どうなってるのかな？生協もあり便利ですね。病院も内科は入らないのかしら？それとアパさんは30戸以上うれてますよ。半分以上は売れてるでしょう。東南角部屋も完売してるし、。住友も素敵だけど管理費が高いから

アパはポストに名札が付いているのが丁度そのくらいですね。
まだ未入居の人やセカンドハウスの人で名札入れてない人もだいぶいますから
もっと売れてるでしょ。
まだ入居開始1ヶ月だし。