南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

60aも10倍だわ

なんでやねん。

金持ちが多いねん

ＦＸで数億溶かした連中がマンションの安定に目をつけたんや

参考にしてるブログに常盤松ハウスの記事が
https://yukiojimusho.com/

参考にしてるブログに常盤松ハウスの記事が出てました。
https://yukiojimusho.com/

>340
写真が暗いね。葉が緑なのか紅葉しているのかもよくわからない。
秋の夕暮れの空はきれいだけど。
建物が気にはなるが、これだけのボリュームの木々が部屋から見えるのは、個人的には魅力的だと思う。
1階の高さで普通に外を見てこれだけ空の広がりが見えるのも、結構貴重。
歩道に立って撮った写真だろうから、2階、3階と上がれば建物の見え方も違うだろうし。

>346
ちらっと読んだけど　情報に誤りがあるよ
隣のフォレストは144戸じゃなくて196戸
196戸でエレベーターが12基

>>346 マンコミュファンさん

立地にあった建物スペックが必要とは本質を突いてる。
南青山に元々住みたい層はコンシェルジュなし、低スペックのここは選ばれない。
リセール時にはYouTube騒動は忘れ去られ港区以外の庶民層が表参道徒歩15分で検索しないと引っかからない。
仲介会社では営業力が強いとこを選び積極的に紹介してくれるとこに頼る必要有り。

南西部屋真正面

>350
なかなかいいじゃん。戸建も皇宮警察の官舎でしょ。
個人の邸宅と違って、急に伐採されてマンションに変わる可能性が低いところも良い。

ライバルの麻布外苑西通りから見える植栽

どちらが好み？

俺は常盤松が気に入った

グランドヒルズ近くにパークナード南青山の建設地有り。
どちらも高速と大通り側、奥の西麻布方面にも三井不動産らしき広い建設地有り。

閑静な常盤松はこれらにはない魅力があって素敵。

明日抽選ですね、楽しみです。

明日は14時ギリギリに得られる倍率情報を待ってから登録組がどんだけいるか？
まだまだ倍率上がりそうで心配

巷で噂されている倍率より下がるのでは？
理由は
１、事前審査＆予算（ブロガー周辺の方では１億の融資は難しい）
２、ブロガーやその読者と南青山住民との生活環境の差、歴然たる所得格差
　　奥さんがノイローゼになる可能性あり

最終日の登録予定の方の半数は来場キャンセルするのでは？

78m2か80m2か悩む。78は昨日時点で倍率10倍以上とのことで、80m2より人気（資産価値ありor実需目線で買い）なのでしょうかね。ああ悩む。

>>357 マンション検討中さん
余力があるなら80平米超の方が倍率は低そうですね。

>>358 評判気になるさん
そうですよねー。総額で約700万、坪だと約10万差。
今日登録行くので、その場で倍率見て決めます。

まあ今の相場からかけ離れて安いですので、多少地権者の意向もあるのですかね？

常盤松ハウスの物件引き渡し、8月末から10月末に、なっていた。入居も手付金の拘束期間伸びるし良いことなし。

安い高いではなく、安っぽいマンション。
南青山でも指折りマンション。

>>356 匿名さん
手付金10％必須が効いてるみたい
最安パンダでさえ871万をすぐに預けるから
あと、ブロガーとその読者とツイッター湾岸民はタワマン好きが多く共用施設も各階ゴミ置場なしは物足りないと感じてる？
利益乗っけて転売しようにも倫太郎ブログの件もあるし、誰が半地下を1億近い価格で出して買ってくれるんだってこと

>>362 匿名さん
ファミール ロイヤルハイツなど地味過ぎるマンションが常盤松ハウスを引き立ててくれる

今から登録なんやけど60cパンダ全然人気ないやん
78m2が凄い人気だったわ

>>365 匿名さん
60cパンダ何倍？

>>366 マンコミュファンさん

弐倍
わざわざ9000万近い値段払って半地下に住みたくないのが本音やわ
投資家も即転は厳しいと判断したんじゃあらへんか？

>>365 匿名さん
そうなんですよね。愕きましたが、最終日に来て（低人気部屋避けられて）良かったです。

>>367 匿名さん
ありがとうございます！低倍率良かったです！予算少ないのでこれからパンダ行きます。

>>361 検討板ユーザーさん
グダグダなマンションだな。仕切りが悪いな。

80Aの倍率はどうですか？

>>369 検討板ユーザーさん

是非是非 千載一遇のチャンス
パンダ狙い組は資金計画が間に合わず断念したか、資金に余裕がある人は2階
更に余裕がある人は78m2や81m2に流れました

YouTube露出にも関わらず半地下に住んでまで南青山アドレスに拘る層が少ないことを証明してしまいました。
坪411に踊らされない冷静な判断が出来る人が多くて安心しました。
これで半地下でない部屋の78m2に決めました。

転売目的の人が半地下部屋に当選したら、ちょっとリフォームしたら良いかもね。
"basement apartment"で画像検索すると、魅力的なインテリアがたくさん出てくるよ。
半地下住居が普及していない日本でも、高値で売れる部屋を作ることは十分可能だと思う。

個人的には一階の方がゴミ捨てが楽

>>346 マンコミュファンさん
色んな物件スレに貼り付けてるけど、本人だよね？
内容的に薄っぺらくて参考にならない。

パンダが思ったより低い倍率。
半地下と言っても世間でいう半地下ではないし。
411万は狙わない理由がないでしょ。

今、担当者が用紙を取りに行きました。
当選したら報告します。

>>377 匿名さん
いやいやガッツリ半地下だよ。
どんなポジショントークか知らないけど、世間の評価が倍率に現れてるだけ。

若葉のポジショントークは稚拙。

今、登録終えました。わたしの登録は狭い部屋なので、倍率なし。
一番人気は二階の60Cで13倍くらいになりそうとのことです。

>>380 マンション掲示板さん
そうなんですね。二階の78Bだと思いました。無抽選で買えると良いですね！

>>380 マンション掲示板さん

地下を避けて2階に集中ですか。。
旦那さんが投資目線でも奥さん子供は半地下嫌ですよ普通は。
リセールでも同じことになりそう

>>381 評判気になるさん

78bは16倍です。

>>383 通りがかりさん
ありがとうございます。20倍越えるかと思ってました。でも人気部屋は軒並み10倍以上ですね。

ここを半地下というなら常盤松テラスは半地下ですね

>>384 評判気になるさん

その人気部屋は78b2階、60c2階と3階、
80a1階から3階 60a1階

60c1階は人気部屋で無かった

半地下は嫌ですよね。

今回はっきりした事は部屋ごとの値付けを売主が間違えたこと。
安い西向きの地上部屋が大量に販売が出た一方で、単価が高い南南西と東南東が大苦戦してる。
ゴミ置場真上の南南西80bは要望書入らず販売に出せなかった。
皇室施設がある森林ビューに坪600万出す価値が無いと判断された。
西向きの値付けを間違えて安くしてしまったので2期以降は大苦戦になるよ。
だって、80aとかフォレスト建物と接近しているとはいえ横窓は少なくお見合いにはならない。
80bなんか80aより坪単価200万差
そんなに価値の差はないってみんな判断した。
それよりゴミ置場真上のマイナスを価格に反映しないと2期でも要望書入らないよ。

抽選向かいます

>>389 検討板ユーザーさん
実況中継お願いします

いよいよ10分前

お祭り感！

当選しました。
６０Ｃでも１階でもありませんが、マンマニさんのお陰です。
感謝。

>>393 匿名さん
おめでとうございます。
晴れて南青山の住民ですね。
今晩は祝杯を！

2倍
103
416
3倍
101
107
317
4倍
315
6倍
105
207
7倍
209
16倍
210

晴れて南青山住民になれます。
子供が保育園なので、小学校は青南か青学に行かせることができます。
今まで籤運が悪かったので、期待していませんでした。

皆さまも当選していますように。

当選！やっぱり78と80が大人気でしたね。
マンマニさんは申し込んだのかな？

今時タッチキーの鍵でコストカットがひどいマンションですね。

管理費を抑えて、修繕積立金はフラットに。
投資家目線なら、派手目の化粧で次々と買い手・借り手を魅了する必要があるから物足りないかもしれないけど、
この地が気に入って長く住みたい人にとっては、とても合理的で誠実なマンションだと思うよ。
当選した皆様、おめでとうございます。

本当に必要な物が揃う堅実なマンション運営。
地権者の意向があるので規約は変えられないのを前提で重説を読んで契約するだけなり。
タワマン民が移り住むには物足りないのは理解出来るが、長期を考えた計画は素晴らしいよ。

落選した方は2次に回りますか？
それとも欲しい部屋が無くなり解散ですか？

60C3階を落選した方は4階の2LDK60Bと60Dがほぼ同予算なんで救済措置が出来ます。
しかし、60C2階以下は予算が上がり、なおかつ部屋が狭くなるため厳しいです。
1LDKはまだまだ部屋が多数残ってますので救済は問題なし。
80A落選者はグレード重視だけに78B5階への救済提案は大きな妥協になります。
落選者でも次点の方はキャンセル待ちにかけたい気持ちもありますし、判断が難しい局面です。

>>381 評判気になるさん

>>380 マンション掲示板さん

おかげさまで無抽選で買えました。
ギリキャッシュ買いでこころもとなかったのですが、引き渡しまで長くなったので、インテリア購入費用でもためようと思います。
他の購入決まった方々、おめでとうございます。

永住希望で早くから購入を検討していたものです。本物件のコンセプトに納得して購入しました。マンションマニアの煽りを受けて抽選になってしまいヤキモキしましたが無事当選しました。神様ありがとう。

南青山・青南小学校区・青学初等部は鉄板中の鉄板。
駅遠でも家賃は坪0.2万高め設定可能。
もちろん、リセールも堅い。

買いたい人、借りたい人の多くは小学生以下のお子さんがいる家族。
持ち家があるのに、わざわざ引っ越しして来る親バカもいるほど。

買えた方、おめでとうございます。
ーーーようこそ、青南小学校区へーーー

結局マンマニ一派はなんだったのか？

当選した方、おめでとうございます！

私は1次間に合わなかったので、2次で頑張ろうと思います…
5階の70B・70Gを狙ってるのですが、どう思いますか？

>>406 匿名さん
70Gの5階は1次で売れたのでは？

>>407 マンション掲示板さん
そうなんですか…残念です。
75Bも倍率高そうですかね？

ですね

もう西の70㎡以上の2LDKは残り少なく激戦
狭い60D 60Bも視野に入れないと買えないことになるので悩ましいかと

一般的に新築では、１ＬＤＫが最高人気になるのですが、ここでは最低人気でした。

なぜかというと、青南小学校区内のマンションでは２ＬＤＫ以上、７０ｍ２以上が人気なのです。

ですから、７０ｍ２以上を狙う方が無難ですよ。

>>411 匿名さん
それなら60平米あれば問題ないですね。ここは2LDKです。

＞388さんが言っているように、南向きの部屋が苦戦したのは、フォレスト向きと比べて価格差が大きくて割高に見えたんだろう。
車も人通りも少ない静かな道路に面していて、その先にも高い建物はなく（将来的にも建つ可能性は低く）、背の高い宮邸の木々までは距離があるから低層階でも日当たりは抜群。
本来なら好条件の部屋だと思うけど。
ゴミ置場の真上に位置する部屋については、通常は早朝に回ってきて長くても数分（短ければ数十秒）停車するだけのゴミ収集車からの臭気リスクの評価の問題だと思う。
毎朝早起きして窓を開け放つのが無上の喜び、という人なら気になるかもね。

半地下が安いのではなく、西向き全体が安過ぎた。
西向き２階の価格なんて信じられないレベル。
その２階より安い半地下（1階）は奇跡のような価格に感じた。

しかし、半地下は元々上階と比べ15％程度安いのが常識。
それを知っている方々は2階をターゲットにした。

2階を買えた方は幸運。見る目がある。おめでとう。

>>414 匿名さん

2階に最高倍率続出
みんな賢いよ

>>414

>>415の言う通りで自分だけが分かってる、自分だけが賢いと思っちゃいけないっていう事だわね。

2階はキャピタルでますか？

利益はのぞめないかと
ただ南青山好きには刺さるかとおもいます？

>>412 マンション掲示板さん
60平米は1部屋が狭くて無理じゃないですかね？
70Gも同じですが。
西側なら70Bくらいの2LDLじゃないと

余裕でキャピタル出ますよ。新築69平米2階1億-1億500万くらいじゃない？16倍の78平米パンダ部屋は1億1500万くらいの価値じゃないかしら。

販売総戸数が36戸しかなく今となっては非常に稀少な値付けのマンションでしたね。

二期でほぼ掃けて、年度末にはMRクローズできるだろうね、今の勢いなら。

住友のグランドヒルズは700マンション?だと思うから、北側のパナホームよりは、こちらのマンションの方が規模もあって良いから、殆どは地権者住戸で抑えられてしまっている100平米超の住戸が600?650万で一瞬で捌き切れるかどうかが成否の分かれ道になるね。

丸紅都市開発の腕の見せ所だ。

敷地の前の駐車場の地歴を気にする人は少数派かな。　価格が安いのは、その理由のそせいだと理解していますが、皆さんからすると価格を引き下げる要因として、かえって、その地歴はウェルカムなのかな。当方は、地歴を気にするあまり最終的に断念してしまったが、惜しいことをしてしまったかもと若干後悔中です。

この場所自体の地歴ならともかく　片側２車線の道路を挟んだ向こう側ですから
まあ個人の感性の問題なので、＞422さんは気にしていても良いと思いますよ
以前もこのネタで投稿していた方と同じ方かと推察いたしますが
その時も反応がなかったのが「皆さん」の回答ということではないでしょうか

>>420 坪単価比較中さん
その程度のキャピタルじゃ諸経費税金引いたら旨味ないね。

周辺の中古成約から推察すると（竣工時も今の経済状況）

西2階は20％上乗せ可能。

修繕積立一時金（約100万円）が0円は丸儲け。

>>425 匿名さん

南青山テラスで坪単価570万くらいだがグレードが全然違う。
築年数のハンデなく、むしろヴィンテージだからね。
富裕層はコンシェルジュや豪華な設備がないマンションには住みたがらない。
セキュリティ甘いとこも避ける。
南青山テラスより常盤松ハウスは1割安く評価される。
よって2階以上の部屋は即転で坪500万と見ておくと大差は出ない。
78B2階購入者は最大の勝者でした。

半地下の1階やゴミ置場近くは避けられるので相場よりかなり安く評価される
オプレジの半地下と地上の単価差を見れば1階は、、、

15%～25％増は間違いないでしょうね。
羨ましい。

>>426 マンション検討中さん
どうだろ？築年数を加味したら、新築未入居を選ぶ人もいると思うけど。

南青山テラスの南向きは120平米超の広い部屋が多いから、坪単価の印象以上に取引価格が高いうえに、市場に出てくることが少ない。（取引されているけど、業者に常に購入希望が入っていて、水面下で売買成立。）
坪単価だけではなく総価格も考えると、この場所・この価格で方角が良い部屋が買えるのは悪くないと思う。

＞429　新築好きは日本人のDNAだから、新築を選ぶ人も当然いるでしょう。
ただ、南青山テラスはあの黒っぽい外壁が奏功していて、少なくとも外観からは経年劣化を感じさせないところが強いと思う。

日本で最も有名なヴィンテージマンションと言えば広尾のヒルズ。
しかし、買うときには要注意。
水回りのみならず、配管までリフォームしているか確認しなければならない。
そんなことを言ってくれる仲介業者は少なく、買ってからトラブって泣いている方が多くいる。
築20年になるといろんなトラブルが多発しますよ。

この周辺の築浅は高くて手が出ない。だから安い南青山テラスとなるだけ。築古を好んで買っているわけではない。自分の話で恐縮です。

隣の南青山テラスがグレードの割にはリーズナブルに取引されているのは、本物件にはちょっと不運かも。
なぜ築浅物件に比べてリーズナブルかといえば、単に築年数の問題ではなくて、バブル後に放出された社宅跡に、しかも人件費も建材費も安かった時期に建てられたから。
最初の売出価格が、周辺の築浅物件と比較すると段違いに安かった。

当時、南青山テラスだけが安かったの？
日本中どこもかしこも安かったでしょ。
今は日本中どこもかしこも高いんだよ。

誰でも知ってるよ。

>>426 マンション検討中さん
今更だけど、何で81と78は同じ二階で価格差あったの？坪単価25万くらい違う。

>>436 eマンションさん
仕様が違うからですかね。タイル張りの風呂と挽板と廊下タイルが違いです。まあ、単価差と仕様の差が妥当かは不明ですが。

仕様のみならず、70ｍ2台と80ｍ2台とはイメージが違うんだよな。
まあ、81ｍ2もベラボーに安かったのは事実。

二階狙いにいって抽選漏れといてなんですけど、今思えば70Aも一階ですけど、南向きの割に激安じゃないですか？

>>439 通りがかりさん
私は最高倍率の部屋と悩みました。70Aも安いんですが、若干半地下感があってリセール懸念で。永く住むつもりなら良い選択だったと思います。