南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

>>260 匿名さん
でも、そこがかなりの人気なんだよ。
ゴミ置場の横はリセール出来ないよ。
対して60Cは2階が半地下 1階が完全地下。

じゃあ、条件良いのは西の78㎡2階
坪単価426万です。

そんな値付け誤り狙いのセミプロっぽう人が買ってくれても良いんですが、
良識ある人であってください。
地権者と仲良く暮らして下さい。
エリアを好きになって下さい。
いきなり売ったり貸したりして相場乱さないで下さい。
それが、ここらに住む先人への配慮ってもんです。よろしくお願いします。

安値で出して相場乱してるのは丸紅さんじゃね？

この物件の周囲の歩道は通行人も相当少ないよ。表参道の駅近物件だと、住民だけでじゃなくて通勤者・学生・買物客・飲食客・観光客が一日中歩いていたりするけど（たとえば駅近のプ〇ウドの周囲なんて狭い道なのに歩行者がすごく多い）、ここは「駅遠」なので（笑）基本的に住民くらいしか歩いていない。歩道に面していても「ゾロゾロ歩く通行人からジロジロ見られる」という状況ではない。住宅地の戸建の1階みたいな感じだと思う。

ゴミ置場の隣ってリセール悪いのか
ここみたいなちゃんとしてるマンションでも臭いとかするの？

リセールについては相手はプロじゃなく素人なので騙すことは可能。

それとは別で運河はどこでも臭いしゴミは匂う
美人の屁が臭くう●ちも臭いのはやっぱり同じ
億ションでもゴキは出るしゴミにハエもたかるし
青山でもカラスがゴミを突つくこれは避けられん

>>265
ベンツの運転が荒かったり駐車の仕方が我が儘なのと同じで
高級・高額物件であることがゴミの住民の意識を高さを担保しない

ごみ収集車も考慮すると
横より上の2戸、201号と210号の方が問題。
前に住んでた部屋がそうだったんで。

>>268 匿名さん

南側はゴミ収集車が来て扉オープン時はかなり匂いが漏れる
坪単価600万だしてゴミ収集車が来る角部屋2階を買うとか辛過ぎる
ディスポーザーあっても全ての生ゴミは粉砕出来ない
西は接道していないし、植栽も楽しめて坪450万以下の部屋が選べる
マンマニが西を評価するのは納得

80B1タイプ2階
ゴミ置場の真上 坪633万 1億6千万

これ値付けミス
西の78㎡や81㎡で地下に潜らない部屋が坪単価426万、435万と安すぎるのに80B1タイプは高過ぎて値付けを間違えている

>これ値付けミス

客や同業者の考えと売り手の考えはまた別だし
不動産の場合は1分の１だからそれはまだなんとも。

まあ、
ゴミの真上で83㎡が1億6千万
フォレスト壁と植栽を眺める78㎡が1億

どっちが価格と条件のバランスでお買い得か？
住み心地がいいか？
聞くまでもないような。。
日当たりだけはゴミ真上の方がいいけど、どのみちベランダ外干し不可でメリット少ないわな

2階83ｍ2の1億6000万はともかく、2階78ｍ2の10080万も匂いの影響大。

悪臭と半地下と坪単価とグロスと前立ての距離や植栽を総合的に判断した結果、６０Ｃの半地下を推したマンマニはさすがだね。

「マンマニ教信者ここに現る」　の巻

と見せかせて～の

他人にマンマニの悪口を言わせる　の巻


果たしてうまくいくのかどうか

さすがも何も・・・誰でも分かる事を・・・

ゴミ置き場の隣や上の部屋は臭いなんて、今どきのマンションではないですよ笑
住民のモラルが低くて酷いゴミ出しするような地区ならそうなのかしら

>>276
ベンツの運転が荒かったり駐車の仕方が我が儘なのと同じで
高級・高額物件であることがゴミの住民の意識を高さを担保しない

>>273 匿名さん

同じくゴミ影響のある2階なのに
かたや坪633万 かたや坪426万
歪み過ぎだよ

>>273 匿名さん
78㎡横でゴミから離れる81㎡西部屋は坪単価435万スタート。
81㎡はグレードが最上級で この坪単価はお買い得。
80㎡以上狙いだとその部屋は価格維持率に期待出来ちゃうわ。

事前登録したけど、倍率は全く読めないとのこと。
今後のＭＲ来訪者次第ということらしい。
祈・当選。

>>281 匿名さん
当初の日程通りの抽選日でしたか？
マンマニ組がじっくり検討したいとかで延期になるのは迷惑ですよね。

>>281 匿名さん

60C1階に登録？？

資金や与信に余裕あり資産性観点なら80m2 1F西向一択だろうな。この価格帯で床タイルか否かはでかい。ちょうど地下に被らない位置で、目の前植栽で借景もある。
タイミング的に2期登録に回されたから参戦権ないけど。。

>>284 住民板ユーザーさん
床タイルならオプションでもいいんじゃないのけ？

>>284 住民板ユーザーさん
同じく参戦権ないものです。笑
こうなったら、一期は高倍率部屋に固まっておこぼれ恵んでもらうしかないですよね。笑
私も80平米2LDK推しです。この単価で、この立地、物件内では最高グレード、2次元的にもスパン狭めを除いてキレイなつくり。ああ申し子みたい。。

>>284 住民板ユーザーさん
また、訪問してないの？
審査を先に通せば登録からいきなり可能では？

>>286 匿名さん
81㎡坪単価435万はグレードの高さとゴミから少し離れた絶妙な位置、植栽も眺められてコスパ最強に納得。
私も欲しかった。

実質1階、日照ほぼなし、コンシュルジュなし、各階ごみ置き場なし、エントラス豪華さなし、共用施設ほぼなしの駅11分。
これで、81ｍ2グロス1.1億以上は安くも高くもなし、ごく普通。

築浅中古でも80㎡1億で買えるのが南青山にないんだけど。
南青山 築9年以内 80㎡以上 1億で買えるマンションがあれば具体的に教えてもらいたい。

>南青山 築9年以内 80㎡以上 1億で買えるマンションがあれば具体的に教えてもらいたい。

なんの為に？

>>289 匿名さん

一階だから、実質各階ゴミ置きですね。

築浅といえば、三菱のザの付く３物件と大和の１物件。
８０ｍ２の１億台があれば１時間以内に申込があるだろう。
どれも、こことは次元の違う物件。

>>292
>一階だから、実質各階ゴミ置きですね。

なるほど確かにｗ

豪華な共用施設にコンシェルジュに各階ゴミ置場必須を求める方はこのスレに居座る必要がないですよね。
グランドヒルズやフォレスト中古を探した方が有益です。
グランドヒルズは25坪1.7億は必要ですが、予算が足らない方は何かを妥協するしか有りません。
そんな方に常盤松ハウスは選ばれやすいのでしょう。

その点ではグレードの高い81㎡が10760万で買える、それも地下ではない条件での安さは魅力です。
客観的に見て転売しても上乗せ可能な部屋ですよ。
1階なら各階ゴミ置場と同じ条件だし。
EV待ちもなく快適です。

>>296 マンション検討中さん

エントランスは2階ですよ？

>>297 名無しさん

ゴミ置場から外に出口有りますよ。

特定部屋に人気が集中してるから上階を下げたとの情報がツイッターに上がってるけど、どなたか情報お持ちじゃありませんか？

訂正

＊上階の「価格」を下げた

TMショーンのツイートです。
78㎡と81㎡の上階を下げたようです。
やはり坪426万と435万は安すぎて人気集中したのが理由です。

60Cは条件に差が有り過ぎて上階は下げにくいと思います。
60Aは1点物で大抽選は逃れられない。
西側の安い部屋は1期でほぼ売り切れです。

高級住宅街の白金長者丸で半地下が坪365万で販売されるってさ。
地下はマジで他も安い。

各階ゴミ置き場あり、ってそんなに重要？
中低層高級物件でエレベーターが多く設置されると、１フロアにつき１戸とか２戸で１基のエレベーターを使ったりする。
そうするとゴミ置き場は通常は１階に設置されることになるわけで、「高級物件＝各階ゴミ置き場」ということはないと思う。
各階ゴミ置き場必須、はタワマンの発想では？

重要でしょ。

そういう意味では、特にお買い得感は無いですね。

山手線の目黒駅に徒歩11分の白金長者丸は高台立地、目の前は永久の森林地帯。
ガーデンプレイスまで徒歩3分、白金プラチナ通りも5分ほど。
そんで半地下85.44㎡が9400万台。

マンマニさんも白金長者丸の視察で半地下の物件を評論したら面白いのに。
半地下対決で南青山と白金長者丸の比較とか？

白金台、白金長者丸は低地の白金高輪や十番より高台ですから。

半地下モロ地下なんか作るなよってね。
何が悲しくて１億払って地下に住むのよ。
北朝鮮かよ。コリアンタウンかよ。

>>287 匿名さん
訪問しました。が、提携ローンで通す場合は二期以降でないと案内できないと。。資産に余裕あるわけではないので、ローン特約つけられないのが痛すぎるのです。。

>>310 住民板ユーザーさん

買い替え特約を付けるケースですか？
悩ましいのが78㎡と81㎡西部屋は登録希望者が殺到して、部屋を分散させるために上階が値下げされ1期1次で無くなる可能性が高いのです。
2次まで待つと欲しい部屋、予算内で買える部屋が無くなるという点です。
リスクを負うべきか悩ましいです。

完全予約制って書かれてますが飛び込み参加は断られるってこと？？
予約取れないから登録日に通帳持参で飛び込む人が来たらどう対応するんだろうか？
1期1次で36部屋中25部屋以上は完売しそうだし、残りの部屋は坪600万とか1LDKとかかな？

今時ローン特約に対応しないで手付金払わせるって珍しいな。
病気になったり、金利が上昇したり、会社が倒産したり、転勤になったり 様々なリスクが本人の過失に拠らない部分で起こり得るわけで。
何故ローン特約を1期で対応しないの？

単にもう審査に間に合わないからでは。しかも登録受付終盤になって、突然マンマニ砲で現場が混乱してる。次々押し寄せて来る人に対応したところで物件数に限りがあるから売上にも寄与しないし。

全く倍率が読めん！
60㎡台は9500万出せれば選択肢が多くて避けれる。
70㎡以上も1億1千万出せれば最終日の登録で倍率の低い部屋を選んで高倍率を回避できる。
逆に予算がそれ以下だと坪単価の安い部屋狙いの投資家と実住組がバッティングして大抽選大会で買えないのが辛い。

このエリアは安売りしなくてもちゃんと売れるよ、という情報を早い時期から提供してきたつもりだったけど、この掲示板で呟いても丸紅さんには届かなかったか…　

今までのレス見てると、ゴミ捨て場の隣の部屋は不人気で倍率低いのかな？

ゴミ置場に隣接した78㎡も65㎡も凄い倍率。
ゴミ置場を言う方は倍率下げ工作だよきっと。

ゴミ近くは全てが安いわけじゃない
真上の83㎡なんか坪633万
1番買ってはいけない部屋
フロアマップ見たら誰でも分かる

離れた80Ａは坪435万から
何故80Ａが人気になってるか素人でも分かる

ごみ置場の上でも　窓から常陸宮邸の庭がダイレクトに
眺められる部屋なら付加価値があると思う
庭というよりも　手入れが行き届いた見事な森
今の時期は紅葉もきれいだよ　

ここの価格付けの重要な点は
・階数（半地下等）
・眺望＆前建て
・広さ（80m2以上グレードアップ）
であって、ゴミ置き場云々は枝葉。

価格と条件のバランスから割安感がある部屋は倍率が高くなる
抽選時に評価が決まりますな
どこが1番人気か？

78平米二階10,080万円が一番人気。

60Cの1階がダントツ人気。
坪411万とグロス8000万台のインパクトは半端でない。
担当者も1階は全く見当が付かない。だって。

それと、78m2の2階に１億以上の客が殺到するにはグレードも眺望も今二つ。

>>323 評判気になるさん

何倍予想？
知ってるだけで倍率5倍以上だけで6部屋あるけど
マンマニさんも白金ザスカイを断念して、こっちに資金を回す噂

>>324 匿名さん

西は中庭の植栽が売り

実住組は60Cの2階に逃げるしかないか
1階は抽選外れるだけで無駄足

投資家は60C1階以外にも2階まで攻め上がるかもしれん
78㎡2階や81㎡1階は転売しても利益出るし、坪単価の安い部屋に浸食して住みたい人が買えなくなる可能性は高いな
西は実住と投資家が同じ部屋を争うことになるわ

フォレスト側の庭は既存樹も生かしてあって
高さがある立派な木が多い
ここの西向きは 低層階でも 敷地内の植栽だけではなくて
塀の上に顔を出している隣地の木々の眺めまで楽しめると思う

20部屋販売で控えましたね。
そのお陰で倍率は凄いことになりますね。

高級な低層マンションなら、各階にシューターあって、ゴミは圧縮して集積場行きよ。
ここは立地はともかく仕様は大衆向け。
リーズナブルだからね。

>>330 マンション検討中さん
思ったより坪500万弱の部屋を二期に残してきた感じですね。これで心置きなく高倍率部屋突っ込めます。

2期は限られた坪400万台部屋に1期落選組とマンマニ出遅れ組が合わさり更に倍率上がるから買えなくなるかと。
1期で坪単価は少し高くなっても敢えて少し上の階を狙うとかしないと買えなくなる。

＞331
賃貸マンションの検索サイトで「パークマンション」「パークハウスグラン」等の高級マンションブランド名を入れると何件もヒットするけど、これに「各階ごみ置場」を条件に加えると物件数がぐんと減る。
各階ごみ置場は別に高級マンションの証じゃないと思うよ。物件によって事情は違う。

今日から登録開始です。
噂のパンダ4兄弟部屋は倍率何倍かな？

私は６０ｃの上の方に逃げました。
2倍なのか3倍なのか、それとも4倍5倍か。
不安でいっぱいです。

>>336 匿名さん

2階でも4倍以上です。
何人かは最終日の倍率を見て回ってくる。

>>337 匿名さん
210は10倍以上確定です笑

>>338 評判気になるさん
情報ありがとうございます！！投資目線の方は安心して突撃出来る倍率ですね！！

南からの皇宮眺望。

う?ん
西の植栽の方がいいな。

60aも10倍だわ

なんでやねん。

金持ちが多いねん

ＦＸで数億溶かした連中がマンションの安定に目をつけたんや

参考にしてるブログに常盤松ハウスの記事が
https://yukiojimusho.com/

参考にしてるブログに常盤松ハウスの記事が出てました。
https://yukiojimusho.com/

>340
写真が暗いね。葉が緑なのか紅葉しているのかもよくわからない。
秋の夕暮れの空はきれいだけど。
建物が気にはなるが、これだけのボリュームの木々が部屋から見えるのは、個人的には魅力的だと思う。
1階の高さで普通に外を見てこれだけ空の広がりが見えるのも、結構貴重。
歩道に立って撮った写真だろうから、2階、3階と上がれば建物の見え方も違うだろうし。

>346
ちらっと読んだけど　情報に誤りがあるよ
隣のフォレストは144戸じゃなくて196戸
196戸でエレベーターが12基

>>346 マンコミュファンさん

立地にあった建物スペックが必要とは本質を突いてる。
南青山に元々住みたい層はコンシェルジュなし、低スペックのここは選ばれない。
リセール時にはYouTube騒動は忘れ去られ港区以外の庶民層が表参道徒歩15分で検索しないと引っかからない。
仲介会社では営業力が強いとこを選び積極的に紹介してくれるとこに頼る必要有り。

南西部屋真正面

>350
なかなかいいじゃん。戸建も皇宮警察の官舎でしょ。
個人の邸宅と違って、急に伐採されてマンションに変わる可能性が低いところも良い。

ライバルの麻布外苑西通りから見える植栽

どちらが好み？

俺は常盤松が気に入った

グランドヒルズ近くにパークナード南青山の建設地有り。
どちらも高速と大通り側、奥の西麻布方面にも三井不動産らしき広い建設地有り。

閑静な常盤松はこれらにはない魅力があって素敵。

明日抽選ですね、楽しみです。

明日は14時ギリギリに得られる倍率情報を待ってから登録組がどんだけいるか？
まだまだ倍率上がりそうで心配

巷で噂されている倍率より下がるのでは？
理由は
１、事前審査＆予算（ブロガー周辺の方では１億の融資は難しい）
２、ブロガーやその読者と南青山住民との生活環境の差、歴然たる所得格差
　　奥さんがノイローゼになる可能性あり

最終日の登録予定の方の半数は来場キャンセルするのでは？

78m2か80m2か悩む。78は昨日時点で倍率10倍以上とのことで、80m2より人気（資産価値ありor実需目線で買い）なのでしょうかね。ああ悩む。

>>357 マンション検討中さん
余力があるなら80平米超の方が倍率は低そうですね。

>>358 評判気になるさん
そうですよねー。総額で約700万、坪だと約10万差。
今日登録行くので、その場で倍率見て決めます。

まあ今の相場からかけ離れて安いですので、多少地権者の意向もあるのですかね？