ジェイグランディア府中向洋についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：広島県安芸郡府中町青崎東25街区1画地（仮換地）
交通：JR山陽本線・呉線「向洋駅」徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.80㎡～82.20㎡
売主：JR西日本不動産開発株式会社
施工会社：JR西日本プロパティーズ株式会社
管理会社：未定
公式URL：https://www.haseko-sumai.com/kansai/sinki/mukainada/
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-06-21 14:01:47
ややこしい用語ですよね。
まあ、普通に売れそうな気もしますけどね。価格も場所も悪くないので。
供給戸数の比較だと現状、レジ府中が120戸、ジェイ向洋が165戸で、レジ府中が先に販売してるから純粋に比較はできないけど、全体の供給率から見るとペース的には同じくらいの売れ行きなのかな！？
14戸先着順で出てるから、
165戸売り出して、14戸売れ残った、ということでしょうか。
オプションにエコカラットないけど、後付けできるのかな？
ここのマンションは、周辺も再開発地域でこれからどんな店や街並みが出来るのかが明確でないので、将来を期待して買うしかないですね。
治安も便利さも今までの評価とは違ってくるでしょうし。
段原周辺が再開発後は綺麗な街並みになり、人気が上がったのを考えると、将来、綺麗な街並みで暮らしたいと前向きに検討出来れば、便利な場所ではあるので、良い物件だと思います。
向洋が段原みたいになることは何十年待ってもないでしょう。
天神川、新白島、横川、それぞれ特色があって魅力はあると思います。向洋は何が売りですかね？
これから変わることを期待するなら、西広島のほうが可能性高いかも。それでも長生きしないと最後まで見届けられないかもね。
161さんが言っているのは、向洋も再開発で段原のようになるというわけではなく、そのような成功事例のように今より住みやすい地域になるとおっしゃっているのかと。もちろん、向洋が段原やその他3地域までの快適さや地価になることはないですが、府中レジデンスや段原のマンションと同じ広さで600万程度安価なのは、非常に魅力かと。広島駅から2駅の徒歩圏内でこの値段、大型物件はなかなか無い。
ここは普通にエントランスの出入りはテブラキーですか？
１６２、１６３さんのように、周辺環境と交通利便性の両方を求める人には、あまり魅力的な物件ではないですね。
１６４さんのように、広島駅から２駅の割に安価だから周辺環境は諦める、という人には魅力的な物件なのでしょう。
そうですね、住環境と交通の便がすべて揃う物件というのは難しいですよね。グランディアはソレイユのような大きな商業施設は近くにないですが、そのぶん渋滞とかもないでしょうし、駅から近くて、程よい落ち着いた住環境があるのでは。区画整理でキレイな街になれば良いですね。
周辺環境と住環境は、全く意味が違うように思います。
周辺環境が良い場所とは、生活利便性が良い立地。その分、渋滞があったり緑が少ない等のデメリットあり。
住環境が良い場所とは、落ち着いていて緑に囲まれた立地。その一方で、生活利便性に劣る。
この２つは全く反対の性質なので、両方を兼ね備えるというのは無理です。両者を混同せず、自分のライフスタイルに合った方を選択するべきかと思います。
そもそも発展して欲しいんですか？？
それなら初めから、もっと市内に住んだら？？
無駄な願望を抱くのは意味がないです。あわよくば発展して価値を高める気？向洋で？
今くらいか、プラスアルファだからいいんだと思いますよ。
>>164
段原で府中レジと同じくらいの価格帯のマンションてありますか？
段原とか的場町にできてますけど、正直、価格が手が届かないですけど。あれば教えてください。府中レジくらいの価格帯なら行ってみたいです。
>>171さん
あーなるほど。場所自体はいい感じかなと思って通ったことあります。
コンツェルトスクエアはテレビCMもないので近所にいないと気づかないですよねー。
知人が行って、価格ちらっと聞いたけど、安い感じもしなかったけど、平米聞いてないから一概にはわからないですね。マンションって。同じ間取りだったり階層にもよりますし。
向洋は、候補からはずしているのわからないですけど、価格帯見る限り場所的にも、妥当かなーと思ってました。広島駅から2駅というのはいいと思います。府中レジだと１駅ですけど、歩く雰囲気は向洋の方がいいかなーと思いますね。個人の価値観ですけど、朝、夜歩いてみると分かります。昼しか物件周りを見ない人って意外といるらしいです。。。
モール隣接はすごいですけど、毎日の食品や日用品であれば向洋の隣接スーパーの方がモールの端まで歩くより近いですしね。
価格差分で子供の大学費用や家族旅行に使えると思えばそれぞれの価値観ですけどアリ 笑
ソレイユの近くに住んだことあるけど、まあ飽きますよ。近くのサンリブにいってました。
まあ、そんな買うものないし。。。
女性ならまた違うのかな？？
ここ、向洋のマンションなのに、なんでこんなにソレイユの話題ばかり？向洋には向洋の良い所があるのでは？
ホームページ見ただけですけど、駅の改修を含めた立地、価格、規模感、いずれもいいと思います。
唯一気になるのは廊下側の柱ですかね。
>>176
府中にするか向洋にするか悩む人がいるので、メリットデメリットを考えているだけだと思いますよー。
メリットは販売の人から聞くので、デメリットを掲示板で見るもの選択する一つの方法ですし。どちらも汲み取って、最終的に判断したらいいと思いますね。悩みを少しでも解決できるのならいいのかなと。
>>178 マンション比較中さん
なるほど。府中と向洋で比較検討ですか。
コンセプトや価格帯がだいぶ違う気がしますが、言われてみれば距離は近いですね。
どちらも良いマンションだと思いますが、悩むくらいなら、リセールバリューを考えて選ぶのも一つの考え方かなと思いますよ。
>>179
リセール。確かにそうですね。私なら、向洋の方がいいかなと思ってます。１駅違うだけですし。マンションなのでいくらなんでも下がる価格考えたら、元々 安い方を選びますね。広島の買い手の収入を考えても需要が多いかなと思います。３０００万から３５００万なら、普通に買える額かなと。（手付き金払えるくらい貯めているなら）
設備等、色々考えることってどのマンションもありますけど、価格は決め手ですね。
>>181
以前までそういう考えだったんですけど、結局、大手とか色々気にしているのは、発言の多い１０?２０％程度の人だけなのかなと。８０％くらいの人は価格が安ければーと思う人がいるので売りやすさを考慮した方がいいかなと思います。結局、いい物件と言えども、中古を高く買いたい人もいるかなと。いるとしたら、府中レジも、買わなくてもいい。いい中古を探せばとなるのかなと。
今どき駅近であんな大規模マンションは珍しい。
敷地が広いから全て平面駐車場で、しかも駐車料金が安い。
機械式で車が出てくる時間は一回一回はそうでもないけど、
それが一生と考えると平面かどうかの違いは大きいよなぁ。
>>184 名無しさん
確かに。KIRINが手放したからですね。広島ではもうでないかもしれせんね。
平地で、駅から至近で大規模物件で南向きは、もうでないかもしれません。私も悩みましたね。他の物件にしましたが、後ろ髪がひかれましたね。広島中心部にも近く大体近場でなんでも揃い、財政が逼迫している広島市ではなく、府中町。グランクロス並みに高く中古で、評価される可能性を秘めてますね。
ここはちょっとした高台の上ってのが意外と良いですね
はじめは不便とおもったけど、洪水時の浸水に対しては安心感がある
高層階の部屋でも、結局ライフライン関係は1Fですしね
確かに地盤の高台コンクリはすごいですね。
現地で見てきましたがかなり大規模で、あれに15階建のマンションが建ったら、街のシンボルとまでは言わないですが、敷地の広さも含めて圧倒的な存在感なのは間違いない！
マンション建設予定地近辺に住んでいます。
モデルルームも見に行きました。
高台に建設されることでかなりプライベート感があるのもいいなぁと思いました。
駅の開発で周辺がキレイに整って行くのも楽しみです。
今はとにかく飲食店が少ないので（ほぼ住宅街。外食費は減りますが）飲食店などが増えるとより素敵だと思います。
[個人を特定した中傷のため、削除しました。管理担当]
>>188 名無しさん
地盤改良もしていましたね。モデルルーム出来る前に、見に行きましたが、土地が弱いのかと思います。あれだけの期間はなかなか。ただかさ上げしているだけではなさそうです。
私は長谷工さんの担当から契約しました。説明や質問にも丁寧な対応で、悪い印象は無く安心できましたよ。住宅ローンもたくさん提携されていると聞き、広島の銀行に拘らなければ同じ借入でも金利が低い銀行も紹介してくれましたので、大手のメリットもあるかと。
なんでコロナ関係するん！？
ジェイグランディア 契約しました。
115戸契約で先行き順調そうですね^_^
199さん
第1期1次で低い階はほとんど埋まっている状況なのでこれから上の階がメインとなるので、少し伸び悩む可能性は出そうですね。
私が感じる点では将来の高架に伴う目線は五階より上はまず気にならないと思います。
電線は３階以上で見えないと思います。
因みに向洋近辺の東部連続立体交差事業は10年後に完成予定で海田まで繋がるのは17年後との事です。(業者連絡)
どちらにせよ前にもあるように段原の再開発みたいな物価の上昇は見込めないと思いますがこれから住むところがきれいになっていくワクワクはいいですよね！
因みに２階はこれから各期に１戸は目玉として出ると思われますので早めの登録を済ませた方がいいですよ^_^
>>202 マンション掲示板さん
すでにモデルルームでも聞かれているかもしれませんが、
私は窓を閉めていればほとんど気になりませんでした。
窓を開けていると、線路が上がって来た時の目線の高さと言われている２階、そして３階あたりはしっかり聞こえそうだなとは思いますが、遮るものがないので上層階になっても音はそこまで変わらないのではと思います。
音ということでいくと、向洋駅寄りの部屋は遮断機の音が結構気になるのではと思っています（高架ができれば関係なくなりますが）。
線路から建物までは30mほど距離があると聞きましたが、２階から３階あたりに粉塵の影響があるのか気になっています。どなたか線路沿いの物件に住まれていた方などいらっしゃらないでしょうか？
>>203 名無しさん
窓はあけれませんし、部屋干しオンリーです。バルコニー、窓は鉄粉で大変にはなります。窓次第で(T2以上のサッシ)音は大分静かにはなります。
ですが、窓は、年中締め切らないと無理です。
住んだらわかります。
>>205 マンション検討中さん
ありません。在来線ですし。至近をまあまあの速度で、電車走ってますよね。私は、関西で、高層階、低層階両方、経験してますが、38階でも無理でした。又、関西では、駅と駅の間隔せまいですから、スピードがでてません。それで大変でした。諦めて部屋干ししてください。排ガスと同じで、2号線沿いで窓あけていると、喘息になりやすく、洗濯物臭くなるのと、同じです。
基本的には、マンションはサッシ空けてはいけませんね。
私は150mの８階に住んでましたが、聞こえますけど、別に気にならなかったですねー。人によると思います。２階ー３階はあまり選択肢にいれないですね。私なら。。。電線が邪魔な場合があるからです。運悪かったら、カラスきますよ。前に電線がないならよいですけど。
30mは経験ないです。一度、デジベルアプリをダウンロードして現地で測定することをお勧めします。マンションなので、窓を閉めれば５分の１以下の大きさだと思います。
ちまみに音ですが、遮るものがないとなかなか減弱しませんよ。
鉄粉は舞い上がった分も結局は下に落ちるから、気にしすきなくても大丈夫では
実際の所は知りませんが、煙や土埃と違って鉄粉は粒子が大きいから10階には届かないって書いてあるのをネット情報ではよく見かけます。
>>208 匿名さん
鉄粉は、そこまで気にする必要が無いような記事もいくつか見ました。
それよりも、道路に近いと排ガスやタイヤの粉塵の方が大変という記事も…
隣が公園や学校だったりするとグラウンドの土埃等々…立地によって色んな心配点がありそうですが、そういった点はジェイグランディアは関係なさそうですね。
202様
電車の音は前コメにもあるように窓を閉めていたら殆ど聞こえません。窓を開けても音というのは基本上に上がるので何階から聞こえなくなるかは分かりませんが無音は難しいと思います。
以前、某駅の目の前に住んでいましたが、電車の音は殆ど気にならなかったです。
将来的なことを考えれば踏切音は無くなりますし電車の音は聞こえても数秒程度なのであまり気にならないとは思います。
しかし、そこまで音に機敏になるのであれば、向いているマンションとは思えません。
一軒家とかも検討されては如何でしょうか？
失礼であれば申し訳ありません。
ちなみに将来的に高架となった際は電車の下部辺りにはコンクリートでガードされるのでそこまで鉄粉の被害は少ないと思います。
それでも気になるのであれば網戸フィルター等を取り付ければ大丈夫だと思います。
あまり神経質になりすぎない方がいいと思いますよ！
私のここのマンションのメリットは駅近平坦、大規模マンションでありながら完全平面駐車場。再開発地域であるため将来性がある。それでいて安価。
デメリットは無駄な共用設備があり維持費が思ったより高い。電車面に面しているため鉄粉及びプライバシーが気になる。
このメリット、デメリットを思慮して家計を考え決定されたらいいと思いますよ！
線路沿いの鉄粉についてはネット上にいろんな意見がありますねぇ。しかもかなり両極端…
感じ方には個人差あるでしょうし、結局は住んでみないと答えは出ないかも
我が家のライフスタイル(洗濯は乾燥まで全自動派)では鉄粉の多寡はそれほど重要でないですが、天日干し派の方は慎重に検討された方が良いかもしれませんね。
例えば実際に現地周辺の建物を見に行ってみるとか
>>212 契約済みさん
同感です。
私の感じるメリットは駅徒歩6分。JR通勤の人間にはありがたいです。スーパーも帰りにあるので自炊するには助かります（周辺、外食できるような飲食店も少ないですし）。
平面駐車場は入出庫も機械式のようなストレスはなし（高架できるまでは朝夕線路を越すのにめちゃくちゃ時間かかると思いますが）
高台にあって少?しですが喧騒を忘れられそう。プライベートガーデンも素敵だなと思います。
海田周辺の駅近物件はもっと高かったので価格帯も良いと感じました。
デメリットは、管理費結構高くなる目安、北側の部屋は柱が部屋に食い込む形なので狭い（あの柱が通路側に出ていれば…）
個人的には魅力を感じない共用棟。
予想より高かった固定資産税。。。
広い敷地を活用してトランクルームがあった方が嬉しいですが、近隣の新築マンションや中古マンションと比較してもメリットの方が大きかったです！
でもネガティブな要素も覚悟して決めると入居してがっかりってことはないので色々考え巡らせてしまいます(笑)
長文ですが、参考にどうぞ。
かつて、鉄道社宅に住んでおりました。
その経験と、本職としてお答え致しますが、今日の鉄道では殆ど鉄粉をまき散らしません。
幹線でもレール交換は10年以上のサイクルですし、しかもすり減ったから替えるのではなく安全基準の条件で替えるわけです。
電車の車輪などは2～10万キロ走行で、車両基地で削正する、という程度で済むわけでして、殆ど沿線に鉄粉をまき散らしていない証左になろうかと思います。
かつて昭和の鉄道沿線では鉄粉による赤茶けた汚れが目立っていましたが、これは昔の電車や汽車が、鋳鉄製の制輪子(ブレーキパッド)を車輪に押付ける方式のブレーキであったためです。
近年では耐熱性の高い「レジン」という樹脂にとってかわりました。
しかも今の電車は電気ブレーキが一般的。
駆動用モーターを発電機に切換え、運動エネルギーを電気エネルギーに変えることで運動エネルギーを無くす＝ブレーキになっている、というものです。
近年の電車はその電気をリサイクルしています。つまりブレーキ中に発電しているわけです。
唯一、鉄道線路内の茶色い汚れの原因は、架線(線路の上の「電線」)とパンタグラフの摩耗によるものなのですが、これは比重の重い物質ですから、遠くへ飛散することはありません。
しかも微量です。
むしろ、６階くらいの高さでしたら、幹線道路沿いだとクルマのタイヤに起因する粉塵の方が、よっぽど深刻です。
それと道路の騒音の方が大変です。
新幹線は、実は驚くほど静かです。
そのうえ深夜帯は走りませんから、新幹線・在来線とも、線路の保守工事がたまに行われる夜を除けば、いたって静かです。
マンションの場合、南側にリビングや居間を兼ねた和室があり、北側に主寝室があるのが標準的な間取りでしょう。
安眠は保証できると思います。
現在の拙宅は、南側ベランダのすぐ前が４車線道路、その向こうに鉄道線路です。
幹線で、深夜にも貨物列車が通りますが、鉄道騒音は気になりません。
むしろ道路のアホクルマと交通取り締まりのパトカーがいちばん五月蠅いです。
また、タイヤ粉塵もけっこうあり、洗濯は専らドラム式洗濯機による乾燥をメインにしています。
なお、電車はブレーキで発電し、滑らかなレールの上を走行する、極めて省資源で環境に優しい乗り物です。
広島ってそこまで電車の本数多いです？
都会に比べたら少ないので、その分安心かなと思います。向洋だと、山陽本線、呉線もあるけど、それでも都会の本数に比較したら少ないので、平和かなと思います。と思うと気が楽じゃないですかね？？
>>215 名無しさん
新幹線は、鉄粉等は出ないと考えていいのでしょうか？また、出るとしたらどれくらいの距離迄飛びますか？
ご教授ください。やはり、車道(国道)のほうがまずいものですか？
>>216 評判気になるさん
楽天的で良いと思います。
でも夜中の貨物とかもありますよ。
大都市でも線路から離れていれば気にならないし、広島でも線路に近ければ気になるということです。
本数は確かに広島駅からみて東側は、西側に比べて極端に少ないですね。
西は可部線もあるからか？
214様
メリット、デメリットはおそらく概ね皆さん一緒な意見ですね！
因に管理費は9000円前後で今のところ時間にやら変化はなし。しかし、インターネット代が高い含まれている事と駐車場代が安価なことを考えるとプラマイゼロですかね^_^
修繕積立金は5年までか5000円前後、6年から10年が10000円前後15年目から18000円前後でそれ以降は変化なしの予定でしたよ！
共用設備は管理組合がいらないと判断したらなくせると思いますので住み始めてからのお楽しみにですね笑
>>220 契約済みさん
214です。
管理費ではなく修繕積立金が高くなりそう…でした。
15年目からも10000円ちょっとでおさまってくれると嬉しいのですが…
覚悟しておくしかないですね> <
>>221 名無しさん
管理組合で修繕積立金をあげるかどうかの決定をするらしいのですが、修繕積立金をあげずにマンションの外観等が風化していくのは個人的には懸念しますね。
まぁ、民主主義なので、どのような人が多いかで決まりますね。
どちらにせよ、私はここのマンションを契約して後悔はないですね^_^
管理費が高いと思ってら駐車場代が安いんですね。駐車場の使用料も一般的には管理費に充当するそうですから、管理費は［管理費＋駐車場使用料］で比較しないとですね。
街中だと駐車場使用料だけで2万円以上取るところもありますから。
１５年も経つと、給料はそのくらいは上がっているはずなので、今より楽なはずですよ。
上がらない場合はすみません。教育費にお金かかるから同じかな。。
15年後にまだサラリーマンやってるつもりなんて、大企業にお務めなんですね。もしくは公務員？
中小零細企業に勤めるサラリーマンなら15年後独立起業してないと大変です。
ここの価格表って全部屋が記載してあるものってないのでしょうか？
北方面に抜ける上り坂は他のマンションの私道だけど通り抜けOKと説明しているのかな？
>>228 周辺住民さん
では、やはり小学校への通学路は、線路との間を通る道から通うのですね。その先を左折してからの小学校へ続く整備された広い歩道に出るまでの道が少しきになりますが、車の危険度などはいかがでしょうか？
線路渡る車両って線路内は一気に渡るから冷やっとしたことは何度もあります。
マンションに帰る際の右折の渋滞が気になるんですよね
右折レーン進入待ちの車が溜まった時は今でもサンリブ辺りまで動かなくなります
>>227 検討板ユーザーさん
私は全部の金額を見た記憶ないです。
一番最初の案内で、「予定価格」的なのはみせてもらったんですが、希望してた部屋は90万位あがりましたし、もっと高くなった部屋もあるみたいですね。
申込みのときに価格表みせてもらいましたが、全戸の金額が記載されてたか定かではなく、価格表も頂いたわけでもなく、持っておられる方いらっしゃるんでしょうか。
>>231 eマンションさん
やっぱり全て記載してあるものは無くそれくらい上がってますよね。
そして、階が１つ上がれば値段が上がっているところもあれば、何階から何階までは同じ値段となっているのも謎ではありますね。
申し込み会の時に全ての部屋の金額が記載されている物を頂きましたよ^_^(時期販売分の数戸をを除く)もし、希望の部屋があれば金額分かりますよ！
>>232 口コミ知りたいさん
予定価格は10万単位は省略されてました。
全て100万単位だったので、その枠の下層階は前半、上に上がるにつれ金額上がり、高層階は後半の金額のイメージでした。
もちろん、予定なので最上下は100万台の変更もあったのかもしれませんね。
私は申し込み開始2日目に行きましたが、殆どの部屋の価格が載っていましよ。載っていないところもありまし方が、階による価格差は一定でしたので計算で出すことが出来ました！
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
A2gは売れちゃったんですね～。残念。
[NO.241～本レスまで、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
あら契約済みの方達での温かいやりとりは、レス元のコメントが消えたことに伴って消えちゃったんですね、なんか残念。
４階と５階で値段差があるんですね！？
なんの影響ですか？
249様
基本的に上に行けば行く程高くなるというのがマンションの通常の価格ですので、回数違いで値段が一緒の方が異例とお考えになって方がよろしいかと思います。
因みに、将来電車が高架された時も電車のケーブルが5階からは目の前にこないと私は予想します。
まだ、高架計画の高さが決定していないので正確には分かりかねます。
高架化については「広島市東部地区連続立体交差事業」で検索すれば、いろんな情報がでてきますよ
>250
４階 ５階が １００万違うのが何かあるのかなと思いましたね、
４階の高さは、高架がくるんじゃないかな？と最悪のケースを考えておく方が無難ですね？？
最悪のケースを考えておくのが一番ですし。
だいたい3500万くらいの物件なんですね。向洋でもまあまあするんですね。3200万くらいかと思ってたので。ちょっと考え直します。
253様
二階であれば大分お求めやすくなるかと思います。すだれ等を活用すればベランダの外からのプライバシーも守られるかと^_^
すだれですか、賃貸ならいいんですけど。一生住むと考えると。
少し、予算の都合を考え直したいと思います。ご意見、ありがとうございます。
