23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その45）

晴レジスタイルのマンションが湾岸で大量に供給。
仕様を落として、その分買いやすい値段設定。

さらに奥の手は定借。

土地と言う武器があるから何でもアリですよ。

＞＞３６３
値段が安くなると売れ易くなるのでは？

目の前しか見えていない人がいるね(笑)

ここぞとばかりに湾岸を調子こいて攻撃してるあなた、気をつけた方がいいですよ。

１０年後をお気をつけくださいｗ

エコノミスト２月９日号
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http://mainichi.jp/enta/book/economist/

たしかにこれだけ都心に近い土地という武器をもっているので企画次第では人気エリアになるんじゃないですか

今回の不況で晴海レジスタイルの物件はこれから出てくるんでしょう。

バブル後に朝日建物とかで一時期流行った、狭小低仕様の格安物件がでてくるんじゃないですか
定借で2000万円を割る物件とかもありえるかもしれないですね
不況でもある程度の需要の見込める一次取得者向けの受け皿として有明はあるでしょう。
用地も東京都の都市計画が挫するでしょうから豊富に供給されるでしょうし

ただ、現在の共用施設で無理やり付加価値をつけた企画のマンションは値崩れがおきるでしょうね

あとは安ければ売れるのではというお話がありましたけど、中古は値ごなれ感がでれば
今より動いていくんじゃないですか
ただ、新築の在庫が多すぎるので予断は許さないですが

今、まったくマーケットに相手にされていないところいまだまだ供給が続きます
さて、明るい明日は見えるのでしょうか

調子こいてとかいう日本語をつかう方とはお話する言葉をもちません

>>369
湾岸の総攻撃が始まったら、
割高な外周区は地元民で買える資力がある人、
つまり非常に小さな需要で食いつなぐしか方法は無くなります。
そして、その小さな需要も少子化で年々細って行きますね。

10年後の姿を想像してみてください。

おっしゃるとおりで
湾岸が新築坪単価150万とか定借で2000万を大きく割る物件が主流のエリアになると
首都圏の不動産市場は大混乱になるでしょうね

そうなれば、有明を中心にして首都圏全体の不動産相場が根底から覆されますね

晴海での物件供給も続くみたいですし、有明が再度浮上するには、
有明発の新しい商品企画をつくり、新築市場のプライスリーダーになることでしょうね

都心近くの
広大な土地と言う武器がある限り、
勝負は見えていますよ。

その通りです

70㎡3000万以下の格安エリアとしての再生を望みます
それしかないですもんね

>>373
始めから高級物件を立て続けに出す手法に問題ありですね。
豊洲の場合も徐々にグレードを上げていったわけですから。
そもそもある程度マンション、公共施設ができていかないと
眺望の良し悪しも判断できない。高級物件は作れない。
急ぎ過ぎですね。

10年後ですか？湾岸埋立地は低所得者ばかりが住むただの郊外住宅地になってますよ。足立区みたいになりますね。
中古が暴落して坪100万とかで買えるようになりますからね。

>>375
極端な話をｗ

腐っても都心近くの土地ですよ
そんな極端な値段になるはずがないでしょ。
新築で坪２００万円前後ってとこでしょ。

目の前を高速が走るような劣悪な部屋なら坪100万でも厳しいな。

今やマンション買えるだけでも大したもんです。

ほとんどが一生独身の賃貸暮らしになりそうな雰囲気だよ。

新築で坪200万じゃ動かないでしょ
今、売れていない物件より仕様ははるかに落ちるだろうしまったく魅力ないでしょ

新築坪150万の格安物件がそのうち出て各社足並みをそろえますよ

住宅着工戸数が100万戸を割るのは平成になってから初めてのことで、80万戸割れは実に45年前に遡る低水準。

晴レジの平均坪単価はいくらでしたっけ？

これが不況時でも売れる目安じゃない？

＞361。湾岸も供給が多いから、間取りとか眺望でなかなか売れない住戸があるのは当然でしょ。

世田谷区でも大規模は住友の三軒茶屋物件みたいに売れ残りはある。

少なくともここ五年で数万単位で人口が増えた地域が不人気とは言えないと思うが。

今年は杉並区が人口減少区に転落する可能性あり。

まぁ普通のサラリーマンが給与で買うなら坪200万が妥当でしょ。
ここまで下げれば完売出来ることは判ってます。でも完売しなくても１年、２年は資金繰りも問題ないし、次の仕入れもないので値下げはしないのです。

この金融バブルで人気エリアだったんじゃないですか

現在の姿が人気、不人気を物語っていますよね

ＢＭＡ、ＣＴＡで完成在庫が200戸以上発生し、今後も同様の商品企画の1000戸のタワー
その後も大規模物件の計画あり・・・

在庫の山、価格調整、モデルルーム販売、クリアランスの仲介流し
よい情報が出そうもないですよ

完成在庫二割程度なら当初プロジェクト計画の範囲内ですよ。

ちなみに不動産価格が横這いの時は、仕入れは慎重になるので、新規供給は減ります。

金融ショックのトラウマが癒えれば、また外国人が買ってくれるでしょう。

ユニクロの不動産業参加とか、マンションのユニクロ化とか庶民の味方が出てほしいわ。

＞＞３８８
それでも坪２００万円は出せないと都心部の新築マンションはムリみたいですよ。

しかし
例えば2006年の安い時で目黒パークタワーは分譲価格坪平均515万ですよ
場所が違うとはいえ150？
さすがに金銭感覚壊れてますね
そのくらいでないと買えないのでしょう

湾岸の都有地に定借マンションをキボンヌ

品川で坪単価いくらだったっけ？

有明がどこにあるか考えれば坪150万も当然。
地図を見ればわかるが、ここの先には海とゴミの島しかない東京の隅っこ。
そんな隅っこあるなんにもない殺伐とした人工島では高くしたら売れるわけない。
今まではタレントを使ってバンバン派手に広告を打って、田舎者を騙して売ってきた。
もうそれも通用しない。

＞＞３９３
芝浦も港南も同じですよ。
どんづまりは海。

都心部の下限の坪単価は２００万円。

この不況ではっきりしました。

外周区の坪単価（値引き前）
大田区２５３万円、世田谷区２９６万円、杉並区３０７万円、練馬区２５３万円、板橋区２５３万円、北区２１９万円、足立区１６５万円、葛飾区１９９万円、江戸川区２１４万円、

80万戸割れは実に「45年前」に遡る低水準だって

江東区と文京区の家賃レベルがとうとう逆転してしまいました。

http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

価格破壊
秩序破壊
ここ数年目が離せない
おもろい(笑)

ワンルームのアパートをお探しですか？

条件を公平にするため、新築に限定すると実力がはっきりわかりますよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/cond=4/sort=2d/

>>402
割高な新築を入れてこれだと
真の実力はもっと江東区の方が上ですか。

世田谷区の新築１０万円は笑える。
借りる人いないだろうな。

埋立地あたりに一気にマンションができ、築浅の物件が多いだけでしょ。
同程度の築年数で公平比較すると、所詮402の順でしょ。

割高な新築を除けば世田谷区も杉並区レベルかも。ｗ

稼いだこともない豊洲のニートに言われても説得力ねーな。

江東区の新築8.8万円は笑える。
借りる人いないだろうな。

>>402

中古マンションの価格とほぼリンクしているので、
それが実力でしょう。
http://www.mansion-square.net/heikin_tokyo23.html

マンションだけ、除く新築で計算したら
文京区８．５２６
江東区８．５７５
僅差で江東区の勝利と決定いたしました。

>埋立地あたりに一気にマンションができ、築浅の物件が多いだけでしょ。
>同程度の築年数で公平比較すると、所詮402の順でしょ。

＞＞４０９
暗に江東区の中古が割安で買いと言いたいわけ？

商売上手ですねｗ

>>409

中古になると、新築の時より上位と下位の差が大きくなりますね。

価格の下落が激しい江東区あたりは、やはり購入するのは怖いですね。

江東区の中古の利回りはすごく高いのですか？

>>416
利回りはかなり高いのでしょうね。

売り込みの必死さをみると、おすすめの中古も
まだまだ落ちていきそうですね。

>>420
新築も安いけど、中古はさらにお得ってことでしょう。

他があまりに割高なのかもしれませんがｗ

江東区はまさに宝の山じゃないですか？

あっというまに値下がりしていくのが、お宝？

>>424
値下がりってどこのこと？

割高外周区では値引き販売が常態化しています。
他のスレでチェックしてみてください。

ただでさえ不景気の世の中･･･。
4000万以上もする低地のマンション買う奇特な人間がいるかどうか？

>>428

奇特な方がいないから完成在庫が山積みになるんでしょうねぇ

竣工後4割の在庫は事業計画に折り込み済みなんて話がありましたけど
どこの仲介屋か知りませんけど、デベにおこられますよ

1年以上かけて広宣費も使いきり200戸も残る物件の事業計画通る会社ないよ
どう考えても竣工後1年を経過して中古物件になって売りにくいだけでしょ
販売期間の長期化で広宣費、建物金利、管理費負担、新規物件の値下がり
半数以上引渡しが済んでいるから値引きも表立ってできないし、
残戸数が多すぎるんでモデルルーム販売もできない地獄絵図です

そんなところの中古が人気なわけないしょ
ホント悲惨です

年明けてから値下げ始めましたね。
大手なのに旧価格並みに値下げしてくれたので思わず買っちゃいました。
＞某外周区駅徒歩４分約70平米〜4100万円台

聞くところによると２〜３年前に購入した土地なのでどうせ赤字だし高くしても売れないから３月迄に売り切ろうとのことです。

１年半探してましたが値引き額は去年以上。ここ数年では今が最大の買い時な気がしました。

ただそういう物件はまともに広告しないので細かいチェックは必要です。本当に２日保たずに完売しちゃいますから。

地所さんは外周区でクリアランスしているようですね。
２割引くらいですか？

↑詳しくは言えないですがまあそんな感じですかね。

はじめて書き込みます。
私は長年新宿区高田馬場に住んでいますが、意外と住みやすいと思うんですが
何となく新宿駅と池袋駅に挟まれてイメージがパッとしないような気がします。
皆さんの高田馬場のイメージってどうなんですか？
イメージ悪かったら引っ越そうかな(笑)

自慢だと思われて叩かれますよ、埋〇地に。

埋め立てマンションは竜宮城みたいなもんですな。
海の上という立地だけではなく見かけは派手ですが内実は伴っていない。

気付いた時には手遅れよ。

外周部でも湾岸にしろ、今値引きすることが可能でどうゆう告知をして契約を行ったのかはわかりませんが、
値下げ後に2日と待たずに売れるんであればよかったんじゃないですか

有明のように竣工1年で中古になったり、完成在庫が200戸あったりすると物件規模が大きくて購入者も多いので
新規に条件の良い物件の分譲がはじまるのに、どうにも身動きがとれないところもありますからね

高田馬場ですか。知人がパークマンション買いましたが、何故に高田馬場？って感じです。

学生の町でしょ。ゴスロリ系の服着た人達が駅前あるいてたり、新大久保の雰囲気があったりであまりいいイメージはありません。

高田馬場便利でいいんじゃないですか
立地を考えても割安ですし
おとめ山とか公園も多くて、歴史があるから緑も深くていいですよね


定期的にオタクの方でパンクするゆりかもめが主要交通機関の湾岸よりは
山手線、東西線が使えて圧倒的に便利ですからね

でもパークマンションは新宿区にはつくらないんじゃいですか

そんな風に達観できればいいんですけど
正直、見栄もあるし嫁も親もいるし付き合いもある。
やっぱり人からよく見られたいんですよ

都心5区や山手線の内側、既存の人気地域周辺だったら、とりあえずの体面は保てるでしょ。
ブランド地域じゃなきゃ、ってならまた話しは別だろうけど。

>431
「4000万以上もする」っていってる時点で、外周区どころか東京近辺におよびでない方の気がするが・・・

》443

住んでる場所なんかで体面が変わるかよｗ
まあ、利便性だ環境だと選んでると、結果的には人気地域になったりするんだが。

>>444
外周区でも今やこんな額面価格ですよ。
買えない人が増えて当然ですよ。
外周区の坪単価（値引き前）
大田区２５３万円、世田谷区２９６万円、杉並区３０７万円、練馬区２５３万円、板橋区２５３万円、北区２１９万円、足立区１６５万円、葛飾区１９９万円、江戸川区２１４万円、

↑
ファミリー向けの30坪程度のもの買ったら、最低6000万くらいで9000万以上することもあるじゃんｗ
しかもこれ平均でしょ？
いいとこはもっと高いよ、どこでもいいっていうのなら別だけど・・・

不動産広告の仕事を20年近くしています。
販売現場にも年間100件以上、購入者インタビューも相当数おこなっていますが

外周区って言葉。ふつうのエンドユーザーは絶対につかわないですよね
まったく知らない土地の物件を検討するなら都心、外周？使うのかな・・・やっぱりないか

自分に少しでも地縁がある土地を外周とか絶対言わないですよね
この景気なら東京23区、30代後半以上の方が購入検討者の中心となるでしょうから家庭もあるでしょうし
そもそもまったく知らない土地のマンションを検討することは少ないんじゃないですか？

どなたか実際の検討者の方で東京23区を都心と外周って分けて呼んでいる方いらっしゃいますか

区部じゃなくても武蔵野市とかは平均坪300以上ですし、最近は川崎・横浜辺りも上がってきてますね。

埋立地（江戸時代までさかのぼる歴史マニアではありません）とそれ以外では分けて考えてます。

私は５年前に終の棲家としてマンション購入者しました。　５０００万円台でした。
いまでも快適に過ごしています。

現状のマンション価格ですが、この不況時なのに５年ほど前より三割は高すぎです。
当方は高かろうが、安かろうが関係ありませんが、今の値段と不景気を考えれば、なぜ大幅値下げしないのか
理解に苦しむ。

値下げできない理由を説明できる方おりますか？

財閥系がつぶれるから

高田の馬場・・・鉄腕アトムの産まれた町ですね。

この景気で値下げしている物件って、日当たりが悪かったり眺望がよくなかったりで
ビミョーじゃないですかね。不動産にお買い得なしっていいますしね。

さまざまな物が変わって行きます。
価値観も変われば、
ブランドイメージも変われば、
建築技術も変わって行きます。

でも、唯一変わらないと思われるのが都心の位置です。
東京駅を中心とした真の都心（副都心はどうなるか分かったもんじゃありません）
これだけは変わらないと考えてよろしいでしょう。

だから、東京駅から半径５ｋｍ圏内、
激動の時代、これしか信じられる物は無い。

その時々の需給バランスで価格は変動します。
しかし、変わらないものが何なのか、
一本芯が入った、不動産への考え方が購入者にもデベにも求められています。

それはどの商売でも同じですが、商品には原価がありますからね
特にこの5年くらいはファンドの資金が不動産市場に流れ込んで
23区内で好立地の用地は仕入れが難しく、入札で仕入れ価格がつりあがってました
マンションデベロッパーはマンションしか商品がないので用地仕入れをとめることはできません

とはいえ、バブル期のようにユーザーはどんな物件にも購買意欲があったわけではないので
バス便、郊外の物件の仕入れはなるべく控え、23区内の用地を無理をしてでも仕入れていたから
割高な仕入れの物件が多いからおのずと販売価格も割高なんじゃないですか

ただし、イニシアさんの晴海テラスのように利益？商品企画を見直して新しい商品企画の物件が増えてくると
相場もかわってくるのではないでしょうか
ここのスレでも地所さんの値下げの話も出ていましたから早晩、経営状況の厳しいマンションデベロッパーを
中心に地域を問わず大きな価格調整が入るとおもいますよ。

そうなれば、中古相場も大きく下がるとおもいます。どの水準まで下がるのかは景気次第ですが

>>456
その通りです。
激動の時代になり、従来の価値観が通用しなくなった時になにが頼れるのか？

答えははっきりしています。
都心がどこかです。
それは東京駅周辺。

危うい需給バランスの下で高額な坪単価が維持されているのであれば、
それは砂上の楼閣にすぎません。

ここまで潔い自演を拝ませてくれてありがとう。
清々しい気分になることができました。

需給の需がないですからね
穴吹さん、ゼファーさん、プロパストさんじゃないですが
デベロッパーがいつ市場から退場させれるかわからない時代ですから
世界的な不況なので外資の資金流入もないでしょうし
倒産か値下げかという２択しかないんでしょうね

>>458
反論が出来る理論をお持ちの人がいないのが悩みですね。

返って来るのは皮肉か、
アホでも分かる現状の話だけで、正直つまらないです。

でも、それだけ納得してしいる人が多いってことですが。

渋谷、新宿、池袋なんて将来どうなるか分かったもんじゃないですよ。

信じられるのは真の都心だけ。