グランドパレス一枝ってどうですか？

たまには久保建築設計以外で設計しないのかな？
ずっと低いレベルの安定では他社との差が広がるばかり
たまには別の設計会社を試して新しい血を入れないと

>>1 関係者の方ですね。アンチ久保建築設計なんですね。

レス2番目から関係者認定とか張り切りすぎでしょw

久保建築設計が悪いとは思わないけど、北九州では某エンハンスドコンドミニアムに外観もコンセプトも素敵な建物が多いから、グランドパレスも頑張って欲しいところ。ここは戸数も多いし、コンセプト次第で素敵なマンションになりそうだから続報が楽しみです。

場所的にどうなのでしょうかね。交通機関がバスしかありませんし何かと不便そうですが。

>>3
あれ程期待された黒崎駅前ランドマークスでいつもと変わらない間取りだったんで過剰な期待は禁物。
普通のグランドパレスだと思っていた方がいい。

https://www.myliving.info/mansion2/37496/

売れ残りすぎて個別の値引きなんかでは対応出来ず、竣工から3年半経ってから新価格を発表したグランドパレス

このようにならないよう少しは物件や販売方法を工夫してください。かつては下に見てた大○産業の背中が見えなくなってしまいます。

TVCMやってますね。なかなかゴージャスな感じです。
戸畑と言えば沖台になかやしきのアーティックスもできるようですが、こちらと競合するのかな？
元々こちらはJRへのアクセスは関係ないと言う人が多そうだから競合はしないかな？

分譲開始しましたね。設備は大手町や黒崎と変わらないみたいですね。何より修繕積立基金が高すぎる。

最初から修繕積立金を高めに設定すること自体は悪いことじゃない。どうせ大規模修繕の１回目を経験したら当初金額では成り立たなくなるんだからね。
ただ、棟が二棟あることで修繕積立金が一棟のマンションより高くなるんじゃないかって懸念はある。

>>8
初期の修繕積立金が安すぎる物件は売り易くする為の手段で場合によっては悪質デベロッパーの指標の一つになります。
新築分譲時に㎡あたり50円を切るような激安物件は修繕積立金不足から間違いなく大幅値上げに繋がり管理組合でもめる原因になったり値上げ後の修繕積立金の滞納に繋がります。
一般的に12年目前後の1回目の大規模修繕後には㎡あたり120円くらいになります。共用設備の立派な大規模物件やタワーマンションは200円くらいになる事もあります。

新築分譲時には㎡あたり80円から100円くらいのマンションが多く一般的なような気がします。＠70円を切るような物件は要注意です。

9だけど私が今住んでるマンションは築年数7年目で、修繕積立金は初期の金額のまま80円/m2です。

竣工後7年経つと、正直新築時から比べると外壁の塗装汚れが出てきたり、玄関やエレベーターに小傷が目立ってきたり、一部天井のシートに破損が出たりと、それなりに傷んできてるのを感じますが、初期金額のままだと細かい美観まで修繕するには積立金が少し足りなさそうな印象。うちの管理組合では初回の修繕工事を迎える前に既に値上げ検討が開始されてます。

当初から値上げの必要幅が少ない修繕積立金だと総会で揉めにくくて組合運営がスムーズだから、個人的には余裕ある積立金プランは悪くないと思いますよ。

沢見で新日鉄もマンション販売するみたいですね。
沢見も待ってから検討したいですが、価格はどうなるんだろう。

グランドパレス一枝リビオ沢見アーティックス沖台と戸畑の中で三社競合はいいですね。
ここ数年の仕様ではアーティックスが頭２つ抜け出ているようだけどグランドパレスやリビオシリーズがアーティックスクラスになるのかそれともオービジョンクラスになるのかそろそろ分岐点の様な気がする。戸畑の小規模マンション対決でどこが勝つのか楽しみ。
大英産業はもう大規模マンション（シティ）とコンパクトマンション（サンレリウス）で成功しつつあるから普通のサンパークには力を注がなそう。

>>13
分譲開始などの情報はまだ分かりませんが、戸畑消防署付近の空き地にタイヘイのマンションができるみたいですよ！
かなりの金額で競り落としたみたいなので、高くなるだろうと言われています。

大手町の方はややこしいことになってるみたい。

>>13
やはりアーティックス沖台が設備的にも立地的にも抜けてそうですね。アーティックスシリーズで初めてバスTV完備で新たなチャレンジをしているようですし元々のアーティックスシリーズ同様床暖房完備、無垢挽板フローリング、1620バスサイズ、2.5mバルコニーなど相変わらず同価格帯の他社には無いちょっぴり高級感のある仕様になっています。
グランドパレス一枝は設備的には今までのグランドパレスと変わり映えしないものの3LDKで専有面積75平米程度をキープし一時の狭小イメージは無くなっています。バス頼りの立地からも価格をうまく抑えることができれば大手町公園に続き竣工前完売の快挙が可能だと思います。
グランリビオ沢井は詳細は分かりませんが一部間取りから判断するとようやくリビオシリーズ初のタンクレストイレの導入となりそうです。リビオではなくグランリビオを名乗っているので期待してしまう反面、高見七条の例もあるので大きな期待は禁物です。

ほとんど売れてなくて、かなりヤバイみたい……

>>17 見学者さん

竣工まで2年近くあるからへーきへーき。

近くの一戸建てに住んでいるものです！

だいぶ建ち上がってきてますね！
外観も少し見えて、通る度にワクワクしています！

全く話題になっておりませんが売れ行きはどうなのでしょうか？黒崎も完売したので頑張って欲しいのですが、、、。

まだ１００戸以上、残っているそうです

売れ行きは、悪くないようです

気になるなら、直接販売会社に聞いてみたらいかがでしょう

私がお盆に見学に行ったら、まだ１００戸以上残っているって言われましたけど・・・

見学者さん
何が言いたいの、、、。

>>21
現在2期24戸って出てるからざっと100戸程度は残ってるのが普通でしょうね
竣工まで1年あるんだからボチボチ売れるといいよ
黒崎とはマンションとしての立地面で雲泥の差があるから参考にはならないと思う

>>25 見学者さん
残っているのじゃなくて、残しているのですよ。期分け販売とは、そういうものです。

>>28 通りがかりさん
残している割には3期から進んでませんけど？小文字の方は順調に売れてるみたいだからやっぱり立地なんですかね。

近く小倉北区にシティガーデン中井ってマンションができたけど、そこと比べると安くてよいんじゃないかな？中井は間取りも外観も好みじゃないし。。
小倉北区と戸畑では400万近くも差が出るものかな～
第一交通さんはしばらく待ったら値引きがあるとは聞きますが、今はどうですか？

>>31 匿名さん

私もそう思ってしばらく待ったのですが、まっているうちに
希望のお部屋が、ぜんぶ売れてしまいました。。。
そうなるだろうと予告してた主人と、いま少し変な仲にな
ってます。。。
でも、値段次第ではまた考えたいと気を取り直しています。
また行ってみたいと思います！

うちの場合は、百貨店です。
学友は、家具店で、
お隣さんは、福岡市内のインテリア業者とのこと。
いろんなルートがあって悩ましいところですよね、確かに。

だんだんうまってきましたね
私も値下げまで待とうと思いましたが
希望の部屋がなくなるのではと心配で悩んでます

余裕で売れ残ってるのでまだ様子見で良いと思いますよ。2棟ではなく1棟で充分でしたね。

>>３２ マンション検討中さん
うちも一緒になりそうです。昨日行ったらその通りでした、、遅かった…。

>>56
まだどの間取りも複数未契約があるはずですよお盆前にMR行ったからその後の2週間弱で埋まってる事なんてないだろうし

エースマンションさんの「独り言」にここのマンションのことが乗っていました。遮音性能は良さげですね。

>>５７ マンション検討中さん
５６です。こんにちは！
ほっといてもらっていいです(笑)。ガチでショック受けてるんで…。
間取りじゃなくて階数ですから。。。

まだ数十戸空いてましたが未契約分の修繕積立金や駐車場代、管理費の不足分は第一交通が負担してくれるのでしょうか？売れていない分は第一交通が所有してるという事ですよね

６０番匿名さん

こんにちは！　分譲業者が最初に起草する原始管理規約で、「管理組合が設立された以降に未販売住戸があった場合、分譲会社は管理費や修繕積立金の支払い義務は免除される」といった旨が盛り込まれているのが、大手でも地場でも一般的です。

要は、分譲業者が管理費や修繕積立金を支払わなくても済むなどと都合いいような免除規定が果たして合法なのか、匿名さんと同じ様に私も疑問を持ち、以前調べたことがあるのですが、判例で分譲業者が作成した管理規約は有効であると認められているのが実際でした。。未登録新車の自動車税を、販売会社が払わなくて良いのと一緒みたいです。

で、我々消費者が確認すべきは、宅建業法施行規則16条の２に定められている「マンションに関して特に説明すべき事項」として義務付けられている9項目のうち、「修繕積立金、管理費等の費用を特定の者のみ減免する規約の定め」　についてどのように表現されているかをじっくり見れば良いということになります。こちらの物件はどう書いているか分かりませんが、たぶん他社さんと一緒だと思います。こんな感じで、直接尋ねられたら如何でしょうかぁ？

うちは転勤族で手放す可能性がそこそこありこちらの物件の初期修繕積立金が200ヵ月分と高額だったので見送りました。初期修繕積立金をこれだけ多く集めることで修繕積立金の値上げを抑えるという考え方らしいです。第一交通さんは他にも黒崎ランドマークスのように修繕積立金の月額を最初から高額にすることで値上げを抑えるなど様々な方法を模索しているようです。
某デベロッパーのように売ってしまえばOKといった感じで修繕積立金を異常に安く設定し売り抜けようとするよりはるかに住民の事を考えてくれてると思います。

中央の大手業者って、最初の大規模修繕のときに
不足金が出ないような修繕積立基金の設定になっ
ているみたいですね。
基金を抑えている地方業者の場合わ、買ったあと
数年で毎月の管理費・修繕積立金が２～３倍以上
になったり、大規模修繕のときに追加費用の徴収
でもめて、結局手付かず放置されたり、組合で借
金をして債務物件となって転売に影響があったり、
いろいろと弊害が起きてるようです。
こちらの物件は、修繕積立基金を最初にみんなで
がんばるという考え方なのでしょうね。基金は支払
いではなく貯金だし、第一回大規模修繕がクリアで
きれば新築から２５年まで大丈夫って言いますから、
後で泣くよりましかなと思います。
でも、大規模修繕前に手放すとすれば、不合理な
費用にもなりますね、確かに悩ましいところです。

>>62
我が家も転勤の可能性がありますがそういった手放す可能性の高い家庭には初期の修繕積立金が安いところの方が助かりますよ無駄なお金払わなくて済むので
おすすめは築浅中古の修繕積立金の値上がり前の物件ですサンパークシリーズなんかは最初の修繕積立金や管理費が安いからおすすめですよ値上げ前に引っ越してしまえば無駄な出費を抑えられます万一永住することになればちょっと負担増が重たいですけどね

転勤するなら賃貸の方がいいという意見もありますが今まで３度中古を購入し３度手放しましたが買値と売値で計算したら修繕積立金管理費込みの家賃換算で一般的な賃貸料金よりかなり安く質の高い分譲マンションに住めてます
条件としては確実に生活利便性の高いエリア+駅近ですけどね

>>64 マンション住民さん
修繕積立金が貯まっていない物件は資産価値が維持できず永住前提の際には負担増が重たいってことですね！了解です。大手物件ほど最初の費用が高い意味が良く分かりました。

購入検討しています。

購入された方住み心地は
いかがですか？

>>66 通りがかりさん

文教地区&スーパー等が多いため非常に住みやすいです。
強いて言うなら日本製鉄の電車の音が少し気になります。

>>66 通りがかりさん
私は、階が上のせいか、気にならないですね

大手の分譲の場合は、未販売住戸に関しては、修繕積立金、管理費は負担することが一般的ですよ。修繕積立基金は購入者が購入時に支払うことが多いですよ。
逆に払わない業者があることにびっくりです。

5期分譲で49戸ってことは最終含めると50戸以上空きがあると言うことですか？ツインじゃなくてシングルタワーで良かったですね。

新築で多く売れ残って中古扱いになり、大幅値引きしても売れ残り修繕積立金や管理費が想定の積立額を大幅に下回ってくるとさらに値下げしなければ売れない負のスパイラルになる
そうすると当該物件だけでなく同等クラスの周辺物件まで価値が下がってしまう『とばっちり現象』が起こり始める

>>72 マンション検討中さん　　新築で多く売れ残って中古扱いになり、大幅値引きしても売れ残り修繕積立金や管理費が想定の積立額を大幅に下回ってくるとさらに値下げしなければ売れない負のスパイラルになる 　

って、いまどき福岡じゃ聞いたこと無いんだけど、事実だと言うなら具体的にどこの物件？

>>73 匿名さん
東区のアーバンパレス、センターマークス　施工2年以上経過も在庫の山

>>74 匿名さん
回答ありがとう！で、早速聞いてみました。
アーバンパレスは３２０戸中残９戸　
ん？これで在庫の山？

>>75 匿名さん
2年以上経過、何百万円も値引いて、やっと9戸
在庫の山ですよね？

>>75 どこが？

>>76 ないない

>>73
福岡の事はよくわからんが北九州ではよくあるよ
八幡西区の黒崎エリア以外の物件とか戸畑エリアの駅から離れた物件とか調べてみてね

>>79 キタキュウだと駅から離れてもマンション立つんだ

>>65 匿名さん
大手物件とかでは無く、売ってしまえばOKのデベロッパーか、先々の住民の事を考えているかの違いでしょう

>>82 周辺住民さん
そういうのはいいですから。。。ていうか既に購入して住んでますけど、残念ながら周辺住民さんの想像とは違って現実は問題なく快適ですよ。もしご指摘のような状況が事実であるならば、すでに今頃訴訟が起きてマスコミが騒いで社会問題になってるでしょうね。煽り投稿に巻き込まないでくださいね、面倒事は嫌いですから。

マンション購入初めてで、色々と迷いましたが、結果、良かったです　生活もしやすく、快適で大満足です

>>75 匿名さん
２年経過して9戸売れてないって、すごいけど　www

>>85 評判気になるさん
既に完売しますけど...。
福岡では結構ありますよ。
竣工後の空き住戸は。
南区の某マンションは竣工後3年ですがまだ在庫あります。
小倉南区もあるじゃないですか。
モノレール始発駅近くのマンション。
竣工3年ですがまだ残ってますよね。

>>85 評判気になるさん
北九州には320戸規模のマンションは無いですもんね。
規模が違うのでww

>>85 評判気になるさん
早朝から，張り付きお疲れ様～　大変な仕事ですね～

>>73 匿名さん
以和貴商事のHPより　以和貴マンション　総戸数24戸　販売戸数15戸　完成令和3年11月です。　因みに分譲マンションが月々3万円台で買えるそうです。

印象操作はいけませんね。
毎月のモニター料が支払われて実質3万円台になるようですが、
当初2年間のみです。
3年目からはモニター料が無くなりますので支払は増えます。
また、モニター料を受け取るには毎月の住み心地レポートなる物の提出を義務付けられますので、場合によっては大変でしょうね。
2年間毎月レポート提出なんですから。

清水の舞台から飛び降りる思いで購入しましたが、毎日が大満足で、買って良かったと心から思います

公式のホームページのトップに
モデルルーム家具付き分譲、となっていてその下にカーテン・照明器具・エアコン付きと書かれていました。
家具がついているうえにエアコンとかカーテンまで付いているということなのか？
最終期らしいので、最後のもう一押し、というかんじで
ここまでサービスを良くしているのでしょうか。

モデルルームだと撤去したりする手間もあるから、現状でというのもあるかもしれませんね。カーテンとかならすぐ外せるけど、エアコンとか照明器具だと工事的なものも発生するでしょうし。家具類も他の新築マンションに使用すると見栄え的に劣るかもしれないし、ならば住む人に使ってもらったほうがいいとかありそう。購入する側もそれらを気に入ればいいんですけど、好みじゃない場合はやっかいかなと思います。

家具・家電つきのモデルルーム住戸販売は嬉しい反面エアコンが旧型だと冷暖房効率も落ちるでしょうし、どのような商品になるのかチェックしてみるといいかもしれませんね。
カーテンはレースカーテンのみがついている場合が多いように思いますがこちらはどうですか？