ブランズタワー芝浦ってどうですか？

>>10099 マンション検討中さん

ハザードマップの色表現は参照先としては不十分なところある？

最近事例なし≠リスクなし

>>10099 マンション検討中さん

https://ja.m.wikipedia.org/wiki/%E5%A4%A7%E6%AD%A36%E5%B9%B4%E3%81%AE%...

台風自体は5年に1回は襲来しているレベルのものだが、それが運悪く東京湾直撃だと、浸水、って話。

結論、多角的に考えると地下電源という選択をしたデベに納得はできないですね

>>10101 マンション検討中さん

もちろんハザードマップの情報は不十分ではないのですが、
色が付いてない、真っ白なところだけしか購入や投資の検討対象にしない、としてしまうと一気に不動産の選択肢は狭まってしまうんですよね。。

芝浦は過去、高潮被害はほとんど出ていないという話を聞いて、私はここに興味を持ちました。

週末から今日にかけての大雨でも、むしろ警戒情報が出ていたのは内陸のお高いエリアばかりだったので驚いているんです。
実際には今回の雨、都内ではほとんど被害出ていませんが。

芝浦は地盤も良いし、災害対策の面では安心度高いですよ。

>>10096 匿名さん

どうしたのいきなり。何があった？

すみません、一階や地下が水に浸かることはそんなに大きな問題なんですか？占有部が水浸しは困るけど、何十年に1回？一階や地下が水浸しになってもあまり困らないというか、そこまで考える必要あるの？

何十年に一回ってのが数年に一回になってる今の状況、安全マージンや小杉の過去事例考慮すればどんな設計にすべきかは自明。実際水がそばにあるんだから。それもあってプラウドが防災系をウリにしてるのも事実。コスカが原因な訳でそれをどう捉えるかじゃない？万一水に浸かった時のダメージを最小にするために打てる手を色々打っとくか、考えてるかの話よね。納得すれば買えばいいし、妥協が嫌なら他のとこにすればいいし選ぶのは自由。

>>10107 マンション検討中さん
このマンションの場合、電源設備がその地下にあるというのが問題
浸水後、復旧まで電気が使えなくなるということと、それによって資産価値が不当に下がらないかという懸念

浸水して資産価値が下がったマンションなんて過去にありました？

>>10110 匿名さん
パークシティ武蔵小杉ステーションなんたらってとこは浸水しましたけどどうなんですかね？
見た感じそんなに下がってなさそうですね

あたかも大雨や普通の台風での洪水・内水でも浸水するようなミスリードを誘うネガが多いのであらためてですが、洪水・内水での氾濫はハザードマップを見ての通り、あり得ないと思っていいかと思います。

問題は高潮ですが、このハザードマップは1000年から5000年に一度の台風、防潮堤の決壊、排水機能停止等最悪の事態を想定して作成されており、このような事態は1タワマンの電源設備がどうのこうのという次元をはるかに超えていると思われます。詳細は以下東京都港湾局の資料を参照してください。
https://www.kouwan.metro.tokyo.lg.jp/yakuwari/20200714takashio_setsume...

また、モデルルームで営業に詳細は確認していただきたいですが、貯留槽の設置などの対策は取られており、浸水直ちに電源設備故障ということにはなりません。土のうや止水板によるソフト対応も図られていくでしょう。何より東京都港湾局に防潮をしっかりお願いしたいところです。

もちろん電源設備が2F以上にあることは浸水対策上望ましいことですが、2019年の武蔵小杉の事件を踏まえたガイドライン策定前に設計が終わっていたということで、デベにどこまで落ち度があるかは判断が分かれるところです。他物件を持ち出して恐縮ですが洪水も内水もあり得る地域のプラウドタワー亀戸クロスとは違います。

ネガはまた定期的に来るでしょうが、検討者の方はしっかり事実を見て、リスク判断した上で決めていただければと思います。わたしからは以上です。

>>10112 匿名さん
でも近隣の物件は2Fに設置しているんですよね
値段にもよると思いますが、そっち選ばない人はいるのかしら？

>>10111 匿名さん
浸水後一年物件が売れなくなって、最終的には近隣相場より1割減になりましたね

>>10114 匿名さん
1割安いんですか？何かエビデンスあります？

ステーションフォレスト？あそこは中古売出しが他のタワマンに比べて極端に少ないよ。重要事項説明でも詳細入るし、別に他の似たようなタワマンあるんだから買う人が少ないって話。流動性が低くなるのは厳しい。

>>10116 匿名さん
ステーションフォレストは受電設備が地下3階ですよ。ここは地下1階なので条件が違うような。

水って地下一階と地下３階で手加減するの？地上レベルより下に流れ込んだら同じじゃないのかな。坪単価500の免震タワマンなんだからもうちょい設計側も考慮すればいいのに。まあ電源設備の場所が嫌で決めきれない人がどれくらいいるかというと微妙だけど

気になるのは、コストカット姿勢なんですよ

電源地下だからって、人と家財に何かあるわけじゃないし、河川氾濫と違って毎年あるリスクじゃないことなんて当然分かってる

定番の隔て板ペラペラだって、別に覗かれて死ぬわけでもない

インターホンも、安ピンクタイルも、単体ではたいした問題ではない

問題は、全てにおいてコストカットが目立ち、それでいて価格が全く安くないこと

それって、
デベロッパーがべらぼうに儲けてるか、土地入札が異常高値で前所有者にお布施しているか、
どちらかでしかない

>>10118 匿名さん
そもそも地下に水が流れ込むのは普段から起きる話で。ただマンションには排水ポンプがあるので地下に水が流れ込んでも、通常は排水ポンプを経由して敷地外の排水管に排出されます。ステーションフォレストは敷地外の排水管がいっぱいでポンプが十分に機能しなくて地下3階が浸水したのではなかったかな。

完璧な家なんてないんです。

ここは都心・港区・山手線徒歩圏内でありながら近隣に良心的なスーパー、五つ星ホテル、緑地もあり、子育て環境も申し分ないという、今時貴重なマンションだと思います。

国や都の水害対策もかなり取られていますし、そもそも芝浦は災害に強い。

価格については今やどのマンションも信じ難いほどに高い！

無駄な抵抗はやめ、購入、移住を決断するしかないのです。

（ポジショントークです。最終的な判断は購入者ご自身でお願いします。)

>>10115 匿名さん
何がエビデンスだよw
当時のレインズの成約記録で出てましたけど

>>10114 匿名さん

元々からしたら5割以上上がってたから、1割下がっても痛くもなさそうですね。

都心と港南を繋ぐ新下水道幹線の整備計画があるから、それができれば浸水リスクはだいぶ減るのでは。

都心・駅徒歩10分以内の1?2LDKでセキュリティやそこそこつくりの良い新築マンションは今後ますます希少になるでしょうから細かい所は目をつむって与信ある人は思い切って買っちゃったらいいと思いますね
どうしても住みたくなければ賃貸に出すか、しっかり値上がりを待って売却すればいい
タイミング的にもここは再開発や不動産市況の恩恵を受けやすいと思う

・テレワークがますます浸透しフルリモートも当たり前になる→ゆったりした間取りの部屋にしたい、その場合やっぱり新しくてきれいな部屋じゃないとヤダ

・コロナがおさまりみんなオフィス等に復帰→満員電車ヤダ、やっぱり職場の近くに住みたい

どちらのパターンでも需要は尽きないですからね
今から開発される物件を待っていると、もう相場が高くなりすぎて、すでにそうなりかけているかもですが、本当に誰も手が出せないような投機的水準になってしまうだろうし、正直2025年以降の市況は読めない

そろそろこの電源問題終わらせましょう、武蔵小杉の事件後こんな設計した事で同様の問題が起これば東急クラスでも十分費用の自主負担します。武蔵小杉は初のケースですから全額売主負担にはならず保険の活用（その後負担増になるデメリットはある）も当然あったでしょうけど、今後は設計配慮がなかった点は過失とも言えます。ご意見があったようにエリア全体がやられてしまうとか別にしてですけど。私は東急のマンションを購入した事がありますが、床で一部不具合があった際、全戸無料取り換えに加え工事中のホテル代負担等交渉なしで提案してきました。やはりリテール企業（デパート）や電鉄企業グループでもあるのでレピュテーションリスクは排除してきます。東急系のゴルフ場の破綻もないですよ。ですからそんな事態がこのマンションだけに起これば住民目線で対応してもらえます。メジャー７うんぬんより企業カルチャーは重要ですよ。

なんかいつの間にか武蔵小杉の物件と対等に比較されてますが、ここは他にもコストカットされてるような箇所があるので何かあった時、状況は異なるような気がします。何も無くてもリセール難しそうなのに…

>>10127 物知りさん

不具合は「保証の範囲内」だし、他の同様の不具合に事前に対処するのは「効率的かつ経済的」なので、企業としての費用支出は「合理的」ですが、

電源の位置は不具合ではなく「保証の範囲外」ですし、他の事後的アップデートに他物件も含めて対処するのは「非常に非経済的」で、積立金や保険金で対処可能な修復に資金拠出するのは「非合理的」で企業として株主に対する信義違反とも思えますね。

>>10107 マンション検討中さん

電源設備が水没すると修復に１億円以上の費用が掛かるみたいですよ。その費用を住民が負担するのは嫌ですよね？

歴史から学ぶことも大事ですし世の中にはいろんな人たちがいますがいつの時代もその時その時をまっとうに生きることが大切ですよ。。

アイランド以降、芝浦はアッパーミドルの中産階級もたくさん暮らす街になった。
今や都心は高騰し、湾岸は一時取得の中産階級がなんとか買える最後の砦かもしれませんね。

>>10131 マンション検討中さん
水害の復旧費用は保険が下りますよ。武蔵小杉も保険下りてました。

>>10133 匿名さん

保険でカバーされるからって、よそ見運転していいわけではない。周りの車は自動運転装備してるっていうのに。仮にも億ションだぞ。

>>10134 マンション検討中さん
それを言うなら芝浦は地盤が良いのでそもそも災害リスク低い立地ですよ。

災害リスクが低くなるように様々な手法を取ってくれてるのは事実だけど、
埋立地で「地盤が良い」はさすがにちょっと...
埋立地の中では、なら特に言うことはないです

第4期はじまっていますね！まあ、35戸ということでペースはあまり変わらずですかね。

でも、、、8/22(日)の横浜市長選挙でIR誘致反対の野党候補が当選するようなことがあると、一気に販売が加速するかもしれないですね！笑

>>10135 匿名さん
芝浦全体の話ではなく、芝浦2の低い地盤×水害対策手抜きの組合せが問題

プラウド営業マンでもネガでもなくて、ムサコみたいなことあると、芝浦全体のイメージ下がるからちゃんと対策して欲しい

物理的な対応の他に、責任範囲と内容について購入前にしっかり確認して欲しい
東急が長谷工と責任押し付け合いしないよう、どういうケースなら誰が保証するのかしないのか、予め整理しておけば、住民と負担割合揉めて泥沼ですみたいな報道は回避できる

>>10127さん
東急がその内容を契約に盛り込んでくれるなら安心なんですけどね

>>10138 匿名さん
どうも君が一番興味があるみたいだから、ぜひ君が聞いてみんなに教えてください。

一度受電設備が水に浸かると乾かせばいいって問題じゃなくなるからな。
川の氾濫や高潮だけじゃなくて排水ポンプ許容量以上の雨水の流れ込みでだって原因になるからな。九州みたいな降り方をいつ東京でするかも分からない。

そうなれば数ヶ月に渡り大変な不便を強いられる。
復旧まで家電製品は全部使えないし水道はポンプで送ってるから水は出ない。
一億払ってそんな惨めな生活を送るとかある？
素直に設計変更をして2階以上に動かせばいいものを。

ちょい値下げ来たのかな？
上下階の価格レンジ内だけど。

>>10141 匿名さん
どこらへんですか？

>>10140 マンション検討中さん

トイレも使えなくなりますね。

やたら水害に拘っている人は何が目的なの？いたずらなのか、不幸な方が出ないように善意で周知しているのか、GFTの宣伝なのか。電源の場所でマンション選んだり買うか買わないか決める人いるの？検討者はモデルルームで営業に「電源は2階にあるべきである」と交渉すべきなの？

>>10144 マンション検討中さん

暇潰しの掲示板なんだから、今週の天候からしてその手の話題が出てくるのは当たり前だし、物件選択の１つの判断材料であることは間違いないし、芝浦最高単価にチャレンジしてる物件なんだからネガ探しされて当然でしょ。

貴殿が拘らずに買うなら、ひねくれてないで、そう宣言すればいいだけでは？

そもそも災害リスク考えたら液状化リスクの高い港南とかの方が危険じゃない？

>>10146 匿名さん

港区港南をねたむのはお辞めなさい
液状化や土壌汚染が報道されたのは豊洲です

リスクもあるし、土地の性格も分かってるから駅の反対側より安いんです。それを受け入れるかどうかの問題。
2011の時にアイランド住んでたけど非常階段には行き倒れた住民が沢山いたし、降りられるけど登れないからロビーでしばらく寝泊まりしてた。ここに限らずタワーはみんなそう。
でも建物は問題ないし、落ち着けば元に戻る。
何十年かに一度起きるかどうかのイベントだと思えばいいだけ。
雨も随分降ったけど海だから水害はあまり気にしなかったな。

>>10144 マンション検討中さん

電源室の場所で決める人居ますよ。私。
プラウドが期待はずれで、ここ、すごく悩んだんですが、結局その点で見送りました。他はすごくいいマンションと思ってます。色は別に変だと感じてないですし、利便性、仕様、間取りも良好。
でも、この立地で電源室が地下というのは、さすがに配慮無さ過ぎと言うしかありません。
元々の長谷工の箱としての企画を、立地特性考えずに嵌め込んだのでしょうね。
すごく残念。山手線徒歩件だとあとは浜松町しかないのですが、さすがに手が届かないだろうな・・・

>>10149 マンション検討中さん
雨水による氾濫と、海水による氾濫の違いはお分かりですよね？

防潮堤決壊を想定するならここはもちろんダメですし、電気設備が2階以上にあってもそれなりに被害があるでしょうから高潮ハザードマップに色がつくエリアは避けたほうがいいのではないでしょうか。

>>10144 マンション検討中さん
GFTは古川による洪水浸水ハザードマップで色が付くところにありますからね。電気設備は4階だったと思いますが、それは必要だったと思います(※現在でもプラウドタワー亀戸クロスのように電気設備地下の物件もあります。販売好調ですので許容される地域があるのでしょう)。プラウド(芝浦)は頑張ったと思います。長期優良住宅を取ったことからもわかるように建物に力を入れた結果だと思います。

>>10144 マンション検討中さん
検討者でもないのに一方的にネガる投稿者に腹が立つというのは同意です笑。

芝浦アイランドの電気設備は何階にあるのでしょうか？

わたくしは存じ上げないですが、どこにあったとしても現在お住いになられている方はいろいろ勉強されているでしょうから、今回のような大雨にはまったく心配していないと思いますよ。洪水浸水ハザードマップが芝浦2と同じく真っ白ですからね。

伊勢湾台風レベルの台風が首都圏直撃の予報が出たら、ケープタワーあたりは高潮ハザードマップに色が付いているので少し心配し始めると思いますが。

アイランドにお住まいの方がいたらご教示いただければ幸いです。

>>10147 匿名さん
芝浦と港南の比較の話に豊洲は関係ないでしょ。ちなみに土壌汚染も芝浦より港南の方が指定区域多いですよ。

まさに今は水害が全国的に起きてるから気にするのは当然でしょう

価格がネックになってる方、MRで思い切って指値かけたら面白いですよ。その前に与信枠確定させて銀行から紙取っとくのがオススメですが。半期末の来月なども狙い目。

今の異常気象にはハザードマップも意味ないみたいですね。芝浦は大丈夫だと思いますが、豊洲とかは沈没の恐れがあるとテレビで言ってました。ここはそれ程心配しなくてもよいと思います。

>>10153 匿名さん

グローヴは1階ですね。ただグラウンドレベルで盛土の高さが海抜3.5ｍくらいあるので、芝浦2丁目の2ｍ前後と比べれば少し高く、ここで言えば1.5階レベルなのかと思います。
ちなみにGFTは3階にあり、床面で海抜11.4ｍです。「高潮でも安心」って、当時売り物にしてましたね(笑)

むしろ首都圏直下型地震とかの方が普通にリスク高いし、その意味では港区湾岸の中でも地盤の良い芝浦2の免震物件は安心だと思うんだけど、水害ネガさんは地震はどう考えてるのだろう？

埋め立て地の地盤は味噌クソで大差ないでしょう。多少液状化し難いかどうかぐらいで。どうせ部分的でしょうから。
安全という意味では、しっかりした杭と免震構造ですよね。水害については、それを見込んで備えておけばいいだけかと。
ただ、ここはその備えが弱い・・・

大丈夫ですよ。オリンピックでも東京だけずっと晴れていたでしょう。
東京はものすごい結界が幾重にも張り巡らされていて守られているんです。
芝浦も守られています。
湾岸の開発がすすめば東京はさらに強靱になります。

>>10158 マンション検討中さん
ありがとうございます。それぞれさすがですね。住民の方で水害を心配している方はどのくらいいるのでしょうか？洪水(内水)と高潮を区別されている方は多いですか？

>>10162 匿名さん

まあ、三井がさすがなんでしょうね。勝どきサウスも2階に上げてますし。よく判っているというか。住友のドゥトゥールなんかも平気で地下1階でしたからね。それが普通なのかもしれませんが。
水害は、少なくともこの辺りのタワーマンションで経験した人はいないでしょうから
それまでは忘れているというところじゃないでしょうか。
東京湾の津波云々みたいな無用な心配をする人はそもそも買ってないでしょうし。

勝どき豊洲は元々人気ですし、その辺と比較しても仕方ないのでは？

>>10163 マンション検討中さん
今は盤石イメージの三井ですが、当のパークシティ武蔵小杉は三井なので面白いところですね。ドゥ・トゥールも地下なんですね。

武蔵小杉の事件を受けて2020年6月に国土交通省が電気設備の浸水対策ガイドラインを定めましたので、以後設計・建築されるタワマンは二階以上に設置されることが多くなってくるのではないかと思います。ここは残念ながらそれ以前の設計・着工ですので地下ということになりますね。ドゥ・トゥールなどもそうですが、洪水・内水氾濫の心配がない地域は地下に設置されるのもやむ無しという判断が多いのではないでしょうか。(パークシティ武蔵小杉やプラウドタワー亀戸クロスなどの洪水内水ハザードにかかっている地域の地下電気設備物件については言及を差し控えさせていただきます)

まあそれでも心配な方は心配でしょうし、それぞれリスクを考えて判断されるといいでしょうね。

もちろん内陸のほうが価値が高いというのは知っていますが、それでも、海が好きだったり、開放的で新しい街並みが好きだったり、若い世代が多くて活気があるのがいいと思っていたり、お台場海浜公園に一駅で行けたりする、この芝浦がいいという人はいると思うんですよね。科学技術も進歩しているし、水害対策も進んでいるし、ベイエリアもいいんだぞというのは言いたいですよね。

東急は渋谷を水害から守るために巨大な水溜みたいなものを建設したんですよね
古川も護岸工事だけでなく地下に水を逃がすルートが作られたりしている
渋谷川→古川の水の心配はこれからますます不要になるし、古川が安全になることは芝浦の安全にもつながる
港区の、すべての設備が機能せず液状化まで起きるという、ワーストシナリオ版のほうの津波浸水マップは都市インフラの充実とともに次第に非現実的になりますよ

通常版のほうの浸水マップでは芝浦二丁目は真っ白
これは評価すべきことですよ

新しい下水幹線ができれば都心の浸水リスクはほぼ無くなるでしょう。芝浦2はその辺りも見込んで設計しているのでは。むしろ怖いのは下水幹線では解決できない地震とか液状化の方ですよ。

>>10165 匿名さん

小杉は古いですからね。そもそも湾岸でもない場所で今みたいな共通認識はなかったでしょう。

芝浦の海や運河はなんか不潔感があるんですよね。
遠くから眺めるにはいいけど近づきたくないので隠してほしいです。

芝浦埠頭とアイランド以外の芝浦の運河なんて百害あって一利なしです。
田町側の運河が埋め立てられて公園に変わっても怒る住人はいないかと。

>>10170 マンション検討中さん

整備されていきますよ。区の計画にもあるし。
ま、30年後でしょうが。

>>10170　マンション検討中さん
たしかに、橋のまわりなど、より一層の景観向上を求めたいですね
東京湾は今後泳げる海にしていくそうですから、最終的には運河も人が入れるくらいの水質改善までもっていき、デッキ通路や緑も増やしてほしい

ただ、皇居のお堀のように2丁目が水で囲まれていることは悪いことばかりでもないと思います
少し大げさな言い方ですが、外敵（内陸の邪気？）から島の中を守ってくれる効果があるかもしれません（ないか笑）

少なくとも火の手からは守ってくれそうです

>>10170 マンション検討中さん

天王洲アイル付近みたいな運河なら良いんだけどね。

このマンションと兄弟物件のローレルタワー ルネ浜松町の電源設備も地下に設置されているんでしょうか？

>>10173 匿名さん
高浜水門のある港南よりは芝浦の海の方がきれいですよ。

>>10174 マンション検討中さん

同じ長谷工ってだけで別に兄弟だとは思いませんが、電気室は同じく地下ではありますね。
あの防潮堤ギリ立地で頭おかしいと思います。

住不が買ったブリヂストン芝浦ビルはマンションの方向みたいだね。ここほど大きい土地ではないが、ベイワードクラスは余裕で立つね。

>>10177 買い替え検討中さん
ブランズ、プラウドにとってはポジなんですか？ネガなんですか？

>>10178 匿名さん

住不の高価格はポジでしょう。安く出されちゃったらネガだけど、住不に限ってあり得ないかと。

芝浦500万UPの定着到来か。　まーいずれにせよ中古の売却は待った方が良さそうだね。おめでとう。

芝浦は本当に高くなってきましたよね。

庶民が住む街の芝浦だから、500超は厳しいとは思うし、現に売れ行き芳しくないわけだが、
都心外周辺区まで500近くになってくると、どうせなら山手線・芝浦、ってことで無理して買う層はけっこういるんだろうな。たぶん。

港南の嫌悪施設群が再開発されればもうひと伸びありそう。

ほんとどうかしてると思いつつも契約した。例にあげて悪いが大塚とかで500近いの見ながら自分を納得させてる。

>>10184 マンション検討中さん

セカンドベストかと思います。

浜離宮周辺の再開発に近いのもこの物件のメリットですよね。

>>10182 匿名さん
亀戸が400越えって聞いた時には笑いましたわ。
亀戸400で買うなら今後の再開発数の差を考えても、圧倒的に芝浦選んだ方が良いに決まってる

>>10176 マンション検討中さん
それは凄い…どうかしてる
住民の安全なんかどうでもいいんだろうな

仮に地下が浸水したとして、そんなに安全に関係あるの？少なくともこの15年で大規模な浸水てなかったと思うし、将来あっても一定期間不便になるだけだし、それより日常生活がどうかが優先かな。水で言えば浸水より運河の汚さとか潮の臭いとかの方が気になる。

>>10189 マンション検討中さん
いや、一定期間不便になるのが嫌でしょ

芝浦2は港南とかと違って洪水のリスクも低いんですけどね。

>>10176 マンション検討中さん

ハセコーの設計思想どうかしてますね。
おっと、ここもハセコーでした。笑

>>10191 匿名さん

それの意味がわからないけど、高潮なら港南の方が安全。

まだやるのこれ？？？？同じデータ何回も貼って。　ここを見てる検討者ならハザードくらい既に見てるでしょ。電源も地下にあるのは事実。それを理解した上で共用施設を取ったということだよ。自分がとれるリスクを取捨選択して、自己責任で購入を検討するだけよ。

これ、防潮堤閉めない前提ですね。
あまり意味がない。

芝浦は、海岸2丁目、海岸3丁目、港南3丁目を盾にして生き残るように設計されてるんですが。
逆に言うと、上記3地区に立地するマンションは、単独で万全の備えをしておかなくてはいけないという事。

少なくとも港南や海岸より芝浦は安全ということですよね。

水に関しては、電源が2F以上だろうと地下だろうと、1Fのエントランスや地下が水をかぶってしまうと建物はダメージを受けるから原則浸水自体あってはならないとぼく個人は考えてるよ

マップ＋過去の浸水履歴（少なくとも芝浦は過去大丈夫だった）＋売主側の説明＋地域をよく知る人の生の情報＋電源が2F以上になることで管理費は不当に上がってしまわないかなどのリスク

を踏まえ各々が総合的に判断していくしかない

お隣のパークタワーは電源どうなんざんしょ？

水門を閉じれば港南が浸水しても芝浦は浸水しないんでしょ？そんなに神経質にならなくても良いような。

荒れるからいちいち港南と比較するな