イーグルコート御所南　柳馬場二条ってどうですか？

直近の御所南物件を見ていると全てこれくらいの価格ですね。下がる気配はもちろんなく、こちらの物件も相場通りといったところ。
駅からめちゃくちゃ近いわけではないけど、市役所前、丸太町、烏丸御池の３駅が徒歩圏内。目の前に公園、歴史あるハリストス教会があり、周辺にはハイレベルなお店が多数点在しており、御所も近く、京都市内では最高のロケーションであることは間違いない。
一番大きな部屋で74平米ということはファミリーよりDINKS、リタイア世代をターゲットにしているのかな。

御所南小もお隣みたいなものだし、小学生がいる世帯にとっても最高のロケーション。
このごろはコンパクトマンションもはやりだから、小さい子が1人、2人いても大丈夫だと
思いますが、値段がネック。私学に入れて塾代も払わないとなると、ローンも組めません。

塾代も払わなくては、となるとの間違い。私学は高校、大学の話。まあ公立に入って
くれたら御の字ですが。

>>41
ハイレベルな店はほとんどないですが・・・

イーグルコートって京都しか見ないけど
マンションブランドとしてはどんな位置付け？
プレサンスとかエスリード、パデシオンと同じお手頃なイメージ？

>44
それはあなたが無知なだけ。

値段が高いというより腕がたしかという意味で、ハイレベルな飲食店は
御所南にけっこうあります。たとえば「青いけ」「カルバドール」「木山」
「田がわ」「竹屋町 三多」「はふう」「深川龍丈」「モトイ」
「Ryoriya Stephan Pantel」「ろうじな」などは個人的に太鼓判押します。

イーグルコートはブランドの格付けとしては、マイナーで、
関西圏でいえば、ジオ（阪急阪神）、ローレルコート（近鉄）、シエリア（関電）
より一つ下くらい。「パデシオン」「プレサンス」「パラドール」「リソシエ」
などと同格かな。ただ、立地が抜群にいいのと、しばしばデザインが洗練されて
いるので（例えば「イーグルコート御池高瀬川」「イーグルコート京都御所南」）、
富裕層の需要にも十分応えるブランドだと思います。

>>ありがとう
パデシオンやプレサンスと同格ならちょっとチープ？
デザインが良いのもある、って事ならこの物件はどっちになるのか興味深い
ちょっと郊外に多いっぽいエスリードやシャリエなんかも同等クラスになる？

イーグルコート村と言われる所があるくらいですから、地場では良い意味でも悪く意味でも良く知られていますが、全国区ではありません。設備や共用部はまだまだという感じが否めませんが、価格は、大手ブランドと変わらない印象です。大手ブランドの新築があるならもちろん、、、しかし、ほとんど供給がないのでやむなくという感じでしょうか。

イーグルコート京都御所梨木の杜なんて、すごい立地のところに
マンション建ててるので、地元の地縁（コネ）は相当強力と見ました。
過去のイーグルコート物件については↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A4%E3%83%BC%E3%82%B0%E3%8...

うまくリンクが張れない。。。
いったん
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/409913/
にアクセスして、
「イーグルコート」というURLからどうぞ（イーグルコート物件の一覧は）

詳しくありがとうございます
イーグルコート村ですか…
相当力があるようですね
良い意味でも悪い意味でも、の悪い意味ではどのうように知られているんでしょう
土地取得が強引とか？
少し調べたら前に御池の物件で少しトラブルあったようですが
それでも会社が強かったら何とかなりそうですね

決して悪評はありません。むしろ京滋で75年、着実に実績を積み重ねてきた優良デベだと思います。ちょっと背伸びをしている感じがするところで好き嫌いが分かれるかも。エントランスホールにグランドピアノを置く成金趣味がわたしは苦手です（例えばイーグルコート三条京阪やイーグルコートびわ湖大津京）。

＞４１
本当に無知だ。。

>>47
教えて下さりありがとうございます。御所南の定義って広いんですね。
もう2度と行きたくないお店もありますが再度訪問してみます。

御所南は丸太町ー御池、河原町（もしくは寺町）ー烏丸、の範囲のことをいうと思います。
フレンチだとこのマンションからも近いステファンパンテルさんはお気に入りです。デザートでもアッサンブラージュカキモトさんなどもいいと思います。
京都でも随一のエリアかと（祇園を除けば）。

ほほぉ～
貴重な情報です。閑静なエリアなんですね。ランチから試してみましょうかね。

とても高額マンションには見えないのが残念。
立地にあった高級感を期待していましたが、
賃貸物件に見える外観、土地も狭く、制限がある土地柄、やむ終えないのでしょう。ここは多分、セカンドハウス向けかな。小規模マンションは修繕費も将来心配だし、所有者がコロコロ変わるようなマンションになりそう。

所有者がコロコロ変わればいいんだけど。つまり買い手がすぐに見つかるってことだから。
だが、こんなに高いとリセールに苦労しそう。オーナーも損してまで売らないだろうから。

外観エントランスは京都の街並みに合わせた感じで良いなと思います。
でも、この戸数はちょっと少なすぎるのではないでしょうか。
戸建住宅でも購入できる価格。住みたいなと思っても
なかなか購入できないなという人が多そう。

>>61 匿名さん
御所南の現状なら戸数も価格も、こんなものでしょうね。戸建と仰っていますが、この予算で買えるような戸建住宅は無いと思いますよ。そもそも、戸建は売り物が無いでしょう。

>>62 マンション検討中さん
御所南の町家が二件ばかり売り物件で出ています。店でも開くんならいいけれど、住みたいとは思いません。

>>63 マンション検討中さん
築約80年、土地50平米以下の町屋ですね。4,000万円の値付けです。御所南でマンションを探す人が欲しいとは私も思えませんでした。

アルコープがあり、玄関がクランクイン。
細かい部分が配慮されていると思いました。
ただ収納がコンパクトなので洋服が多いと外付けの家具が必要かも。
やはり角住戸は窓が多いのでいいですね。
駐車場がないので管理費が安くなりそう。
19戸だと戸建て感覚で暮らせそうです。

戸数少なくても戸建て感覚はないでしょう。。

たしかに！
戸建てとマンション住まいの両方を経験していますが、
まったく別物です。戸建ては町内会のいろんな役員や草取りやその他行事も
たくさん。庭掃除も大変。年齢を重ねるとマンションが楽です。

マンションであっても、自治会の役などいろいろまわってきますよ。
特に京都は地蔵盆など、子供のためにいろいろイベントしたりして。
ここは戸数が少ないので、逆に役がすぐに回ってくるとかいうことも考えられます。
そういうのは無しでと最初に決まっていたら良いですけど。

自治会への参加は御所南含む市内ほとんどで完全に任意です。子供がいるなら入れば良いし、いないなら入らなければいいだけだと思います。自治会の最近の課題は増える新築マンションの住人と旧来からの住人の交流だということです。

近所の地区住みですが町内会への参加は不可でした。
建設反対があったわけではないのですが、加入は不可と言われると悲しくなり、強制加入と言われれば怒りが沸くという・・・・

それは管理組合が町内会費を払わないからです。組合の総会で会費を納めると
決議し、戸数に見合った会費を納入すれば、行事への参加ができます。

行事に参加したくもないからそこまでは良いかな

あと何戸くらい残ってるんですかね？
値段が高いので即完売というわけにはいかないと思いますが

今週に行きましたが残り５戸でした。

ほんまかいな。こんなバカ高いマンション、もう１４戸売れたって！？
アベノミクスは富裕層優遇ってほんとだったんだな。

残り５邸ですか。順調に売れているようですね。
５，３８０万円～８，９８０万円と億まではいかない価格帯なので
買える人は割と多いのではないでしょうか。
ただ、町内の話について書かれているのを見るとマンションは住みづらい地域なのかしら。

>>76 匿名さん
御所南新築は競合が無いので、売れると思います。

祇園の宵々山で田の字地区は大路も小路も人でごった返している。
やはりこのマンションのように御池通り以北のほうが落ち着いて暮らせますね。

外観デザインがおしゃれだなというのが第一印象。
京都の街並みにあっているも良いのですが、なにぶん戸数が少ない小規模なので
もう少しエントランスなどが広ければ良かったかなと思いました。

https://www.daimaruya-kyoto.co.jp/goshominami19/outline/

物件概要
名称 イーグルコート御所南 柳馬場二条
所在地 京都市中京区柳馬場通二条上る六町目274-2他
交通 京都市営地下鉄烏丸線・東西線「烏丸御池」駅徒歩8分、東西線「京都市役所前」駅徒歩7分、烏丸線「丸太町」駅徒歩8分
総戸数 19戸
敷地面積 445.55㎡
建築面積 335.56㎡
延床面積 1,564.80㎡
地域・地区 商業地域、準防火地域、埋蔵文化財包蔵地（平安京）、15M第4種高度地区、旧市街地型美観地区、近景デザイン保全区域、遠景デザイン保全地区、職住共存特別用途地区
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上5階建
建築確認番号 第H31確認建築京機構市00115号
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による所有権の共有（敷地権）建物：専有部分は区分所有権、
共用部分は区分所有者全員の専有面積割合による共有
管理形態 区分所有者全員により管理組合を設立し、管理会社に委託
管理会社 株式会社東急コミュニティー
駐車場 来客用駐車場1台
自転車置場 20台（傾斜ラック式・スライドラック式・昇降ラック式）
ミニバイク置場 1台
竣工予定 2020年3月上旬
入居予定 2020年3月下旬?4月上旬
事業主（売主） 株式会社ダイマルヤ 京都府知事免許（14）第1771号
（公社）京都府宅地建物取引業協会会員
（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
〒600-8412 京都市下京区烏丸通綾小路下る二帖半敷町646番地
TEL.075（343）0048（代）
販売提携（代理） シアーズ株式会社 国土交通大臣免許（3）第7589号
（公社）全国宅地建物取引業保証協会会員
（公社）京都府宅地建物取引業協会会員
（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
〒604-8171 京都市中央区烏丸通御池下る虎屋町566-1井門明治安田生命ビル3F
TEL.075（211）5600（代）
設計・監理 株式会社東洋設計事務所
施工 株式会社中川工務店

https://www.daimaruya-kyoto.co.jp/goshominami19/outline/

物件概要
名称 イーグルコート御所南 柳馬場二条

分譲概要
販売戸数 19戸
販売価格（税込） 5,380万円～8,980万円
最多販売価格帯（税込） 7,200万円台（3戸）
間取り 1LDK?3LDK
住居専有面積 44.67㎡～74.26㎡
バルコニー面積 6.48㎡～7.35㎡
サービスバルコニー面積 1.56㎡～1.84㎡
テラス面積 6.57㎡～8.68㎡
専用庭面積 17.72㎡～21.10㎡
専用庭使用料（月額） 1,200円?1,400円
管理費（月額） 15,200円?25,200円
修繕積立金（月額） 3,600円?5,900円
修繕積立基金（引渡時一括） 223,000円?371,000円
管理準備金（引渡時一括） 10,000円
町会費（月額） 800円
自転車置場使用料（月額） 200円?500円
ミニバイク置場使用料（月額） 2,000円
販売時期 先着順申込受付中
情報登録日 2019年6月28日
次回更新予定日 2019年7月31日

>>74 匿名

残り5戸ってどこに記載されてるの？
公式サイト見たら19戸になってる

私も先週見に行きましたが残り４戸でしたので、早々に考えないと行けないです。

高値つかまされないように気をつけましょう。
慌てるとろくなことないですよ。
2、3年前と比較したら、まぁ軽く7、8百万円は高くなっていると思います。
周りの中古は当初よりかなり値上がりしてますが、流石に天井感を感じます。

たしかに高すぎ。斜め横のジオもこんなに高くなかった気がする。坪単価で比べれば。

イーグルコートはブランドマンションではないけど、価格はブランドマンションのそれ以上だと思います。大手デベロッパーは、もう京都では採算合わないと判断しているのでしょう。
地場で土地取得が得意なデベロッパーだからできるのでしょうけど、どう見ても価格に見合うマンションには感じられない。
それだけ土地が高い、だから大手はそんなリスクをとらない。永住するなら別ですが、騰落率から考えたら売却時苦労することが考えられます。
残債覚悟してなら別ですが。

たしかに将来の売却を考えると、購入時の価格（以上）に売れるかどうか・・・
それにしてもダイマルヤの土地取得はすごいですね。平安神宮の大鳥居近くの
土地もダイマルヤの看板が出ていました。さすがにあそこはマンションにしないと
思うけれど。とにかく、人脈があるのかダイマルヤおそるべし。

>>87
あの土地はすごいね
テナント募集となってたけど、上にマンション下に店舗かなと思った
どうなるかすごく興味ある

>>87 匿名さん
このブログで紹介されてますね。
https://kyoto1192.com/heianjingu-okazaki-torimae-daimaruya/
ガソリンスタンド跡だったでしょうか。

ガソリンスタンドでしたね。
なにができるのかなぁって思っていましたが、ダイマルヤが取得したなら、やっぱりマンションでしょうか。
元ガソリンスタンドっていうのがネックですが、場所は本当にいい。
ダイマルヤの土地仕入れ力って今さらながらすごいと思います。

今時点の新築分譲では最高立地だと思います。資金力のある方なら購入されるので、完売するでしょうね。

立地はいいけど、、、立地にあった高級感がない。賃貸マンションに見えるのが、非常に残念。

敷地面積が小さいので、立派に見えにくいのは仕方ないでしょうね。御所南の新築に住みたく、買える方が、19世帯あれば十分なんだと思います。

ダイマルヤは地権者の方から直接土地を買い取る形を取ってるみたいですね。なので今は珍しいこの御所南で分譲マンションを建てられるんだと思います

ふつう地権者から直接土地を買い取るんじゃないの？

HPに掲載されているプラン内容を見ると
各部屋に窓があり、とても通気性が良さそうなので良いなと思いました。
どうしても窓のない部屋が1室出来たりするのですが、この設計であれば
窓もありエアコンも各部屋につけることが出来そうだと思います。
街中で陽当たりはどうかなと思いましたが、大丈夫そうですね。

立地は一流、物件は○流？

ダイマルヤは京都では一流でっせ。

今、この立地に分譲できるのは、地元京都企業だからでしょう。

ここの修繕積み立て金安いけど、19戸でこの金額じゃ、何も出来ないのではない。

>>100 匿名さん
近い将来、3-4倍位になりそうですね。

本当ですね。これはひどい。すぐにでも3倍にでもしないとまともな運営できませんね。

建築費が高騰しているなか、修繕積立金がこんなに安いのはちゃんと修繕計画確認する必要がありますね。今時、初期費用を安くして購入させるつもりなの？時代遅れも甚だしい。とか思ってしまう。これじゃ、永住覚悟間違いなしですね。
中古で売却時には、修繕積立金馬鹿高くて売れないのでは。

ここに限らず段階的値上げの長期修繕計画が一般的。ただ、段階的値上げって将来未納問題を引き起こすリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。

おまけだけど、段階的値上げの設定を売るのは103さんがコメントしているように、広告に記載する初期の積立金を安く見せかけるため。

修繕積立金は、今の管理費と同額程度になるでしょう。ここは資金力のある層しか購入出来ないので、初めから適切な積立金額で良いと思います。

そうですね。年収1500万はないと検討対象にしない物件ですから修繕積立金の不払い者は
でないでしょう。しかしこの金額を出すなら中古物件でいろいろ選択肢あると思うが・・・

修繕積立金が安いのは、建物本体や建物設備のグレードによって試算されていると考えると、かなり低グレードの仕様だから安くなるとも考えられます。低グレードのマンションと考えると、普通は価格もそれなりになるはずですが、そうはならない。土地が馬鹿高いから。建物に金をかけると
さらに価格が上がり売れないから、建物価格を押さえるしかないのです。だから、賃貸風な建物になる。だから修繕積立金も安くなる。こう考えるべきかな。今の修繕積立金が5年毎に倍々で上がったとしても、積立金の累計が大した金額にはならないのは、計算すればすぐわかります。
果たして倍々にできますかね？当然、購入すれば重説で説明されるからわかりますが、倍々になってますか？なってなければ、さらに積立金が少なくなります。しっかり確認されることをおすすめします。

さすがに倍々にはならない。108さん、本当はマンション事情にうといんじゃない？

ホームページのプラン内容を見ていると

AとCは完売となっています。

Bは3LDKですが、70㎡なとので家族で住むには狭い感じだと思いました。

プランは３種類しかないんでしょうか。

夫婦二人で京都ライフをエンジョイしながら暮らすのにいいマンション。
今のご時世、そんな余裕のある夫婦がいるかどうかは別として・・・

外観デザインのイメージを見ると奥に長い建て方のようですね。
無理に狭い土地にマンションを建てた感じがします。
間取りや設備がどんなに良くてももマンションは特に外観デザインも大切。
一生ものの買い物なので、慎重に考えるべきかなと思いました。

ここは立地のみで物件に高級感を求めてはダメです。イーグルコートシリーズに求めるのは酷です。地場のディベロッパーだから、東京のブランドマンションではありません。それを求める人には合わないと思います。

東京のブランドだと、京都の場合、億ションになっちゃうからね。
しかし阪急阪神のジオと仕様はほぼ同等。京都に関して言えば、
イーグルコートに暮らしているといっても決して馬鹿にはされません。
イーグルコート高瀬川などは東京ブランド以上の価値があるんじゃないかな。

このマンション、日当たり大丈夫？抜けているのは東側のみで、あとは他のマンションに囲まれて、東側に面してないと一日中真っ暗なんじゃないかなぁ。街中のマンションだから仕方ないけど、こんな小さなマンションでは、明かりとりの工夫さえ出来ないのでは。

やっぱり駐車場は、エントランス前なんだ。玄関ドア前に止めるとは…。

内廊下ってなってるけど、どう見ても廊下はないよね。エレベーター降りたら、踊り場があって踊り場まわりに各住戸の玄関が配置されてる。
住戸によっては、玄関ドア開けたらすぐ対面で玄関ドアがあり、とてもプライバシーが確保されているレベルではないね。配置からも無理くりさが感じられるマンション。

建物にネガティブな意見が多いですが、立地が良いので売れると思います。

>>118 マンション検討中さん
そうですね。京都中心部でスケール感あるマンションは当分出ませんしね。街なかのホテルがつぶれるようになれば、マンションも息を吹き返すかもしれませんが。

>>119 マンション検討中さん
はい、そう思います。マンションデベロッパーがホテル事業を始めてますから、ホテルが儲からなくなるまで、中心部で好立地、キレイで大きな土地にマンションは建てないでしょう。このイーグルコートの後は御所南にはしばらく出ないんじゃないでしょうか。

いつのまにか、公式サイトのリンクが消えましたね。完売してないのに。ネガティブな情報がかなり出ていたからね。たった19戸がなかなか完売にならないのはなぜ？場所が最高なのに。富裕層は買わないのかな？

公式サイトのリンクって？ちゃんとあるよ。

先日問い合わせたら完売してるとお聞きしましたよ。

>>123 匿名さん
やはり早かったです。ここのネガティブな書き込みは的外れでしたね。

ご購入者の必死さが伝わります。

購入出来る層は限られます。御所南にはなかなか住めないと思います。

>>123 匿名さん
ホームページに完売御礼が出てないってことは、まだ発売中でしょう。

西向きの部屋が売れ残ってるみたい？東向きの部屋は坪単価がかなり高いのに西向きと違って即完らしいですね。値段が比較的安めの西向きから売れていくと思ってたので意外です

西側だと他のマンションの裏窓と向き合う形になるから、やはり敬遠したくなるのでは。

やはり完売してますね。ホームページも変わってます。約２か月で完売との事でした

>>130 匿名さん
はい、完売です。
https://www.daimaruya-kyoto.co.jp/goshominami19/

高いなあと思ったけれど立地がよければ買い手はつくんですね。
購入者の皆様おめでとうございます。ロシア正教会があったり
法律事務所がいくつもあったりと独特ないい雰囲気の街ですね。