イーグルコート御所南　柳馬場二条ってどうですか？

今朝の京都新聞に公告が入っていました。こじんまりした間取りが多いので、
セカンド組やリタイア後の夫婦が2人で暮らすのにぴったりかも。
駅徒歩5分以内とはいかないけれど、徒歩で主要な地下鉄使えるから便利です。

もう90平米以上の部屋があるマンションは田の字には建たないんだね。

駐車場が来客用1台になっているけど、どこに停めるの？まさか、、、アプローチ前？

>>3 匿名さん
一階のシャッターが下りてるところが駐車場では？

シャッター下りてないわ。出入り口の横が駐車場かな。

シャッターもないけど、別に駐車場があるようにも見えないです。

19戸すべてが車未所有にはならないようにも思えるので、自分で外の駐車場を借りるようになるんでしょうね。
来客用のは、エントランス前じゃないでしょうか。
ドアがかなり奥にあって、その前のスペースが広いので。
来客用ということなので、そんなに長時間止めないでしょうから、そんなに邪魔にもならないんでしょう。
自転車置き場はあるんですね。
屋内になるのかな？CGのエントランス前の右手あたりでしょうか？

エントランスに車停めるなんて、危険この上ないです。車停めも設置されてないし、突っ込んだらどうするのでしょうか？第一、見た目が台無し。来客用は結構使用する頻度あると思います。

CGだから車止めがないだけでしょ。もしエントランス前を来客用駐車場にするなら必ず設置するでしょう。
この立地で見た目が台無しだから別の場所駐車場用意しろというのは無茶な話です。あとこの辺りだと来客用駐車場も時間料金を取ることが多く割高に設定されることも多くて実際の利用頻度は少ないというのが実情だと思うので、稼働率は業者や緊急時などかなり低いと予想されます。（いち周辺マンション住民の視点）

エントランスに車止めなんて、歩行者が蹴つまずきますよ。管理人がいる時にメンテナンスのための車両なら仕方ないと思いますが、来客用はどう考えても危険でしょう？いくら土地柄とはいえ、そんなマンションは見たことないです。
特に御所南はリタイア組の購入が多く、年配の方がどうしても多くなりますから、安全配慮がないマンションはいかがなものかと。あくまで、エントランスが来客用と仮定しての話ですが。

公開されているのは宣伝用のCG画像ですがね。
そういうマンション見たことないならこの辺りを知らないからだと思うし、実際にあります。例えば御所南ではエントランスに車止めがある場合は足が引っかからない片方だけにするなどの工夫はしているようです。そんなに大げさにびっくりすることではないですね。

あるなら見てみたいです。エントランスの真ん前に停めるマンション。

御所南を散歩されたらいいですよ　見てみたいなら

一つくらい見せてあげないと納得されないでしょうから　こちらをどうぞ
https://www.livable.co.jp/mansion/library/000000226002/

わざわざありがとうございます。
確かにエントランス前ですが、玄関はさらに奥で、車停めの背後は壁なのでまだマシだと感じました。こちらは、背後にあまりスペースがないように感じます。普通車なら少なくとも6メートルはとらないとたぶん出入りするのに邪魔だと思いますよ。それで車止めあっても最近はよく車を暴走させる人がいますからね。ここの場合は、玄関扉を間違えなくぶち壊して中に突入するのではないでしょうか。まあ、考えすぎかもしれませんが。

まあそうですね。おっしゃる通りエントランス前に車を止めるのは好ましくはないです。暴走で電子機器も組み込まれたエントランス破壊したら結構な修理費がかかりそうですし、その辺りはもしあそこに車止め置くなら苦肉の策でしょう。狭いところに１５mの高さ制限で建てなきゃいけないという中では仕方ないのかもしれないですね。
マンションより戸建ての場合にエントランス真ん前に配置された駐車場がかなり見られますが、集合住宅でないからでしょうね。

今住んでいるマンション（30戸）も正面ドア前に来客用駐車場２台分がありますよ。正面ドアから廊下を通ってロックされている玄関ドアまで距離がありますので、誤発車しても正面ドアが壊れるだけですが・・・。一応、駐車時間は二時間程度までということになっているので、さほど邪魔になることはありません。

要は何を求めるかですよ。一戸建てだと狭いところに建てる場合にはできるだけ土地の有効活用したいので玄関前に駐車場も当たり前です。同じことをマンションでやって少しでも利便性を高めるか、エントランスはこうあるべしみたいなポリシーを守って不便を認めるか。京都市中心部だと前者を選ぶ人が多いんじゃないかなと。
まあこんなところでごちゃごちゃ言っててもマンションは建つし買う人は買っていく。条件に合うものが出たら買う、合わなければスルー。それだけでしょう。

しかし駐車場は気になるなあ。CGで駐車の様子も示してくれたらいいのに。

エントランスの真ん前にたった1台駐車できることに利便性を感じる人がいるのかな。しかも来客用で。利用しない人にとっては、邪魔でしかないと思うけど。まぁ、それでもここに住みたいと思えば買う人は買うでしょうね。

最近の高齢者のとんでもない事故のニュースを見ると、安全対策がされているかどうかが第一優先
です。それを満たしてからの何を求めるかだと感じます。事故が起きればきっと後悔するでしょう。

ニュースに踊らされすぎでしょ

来客用等の駐車場の必要台数は市の条例で建物のサイズに応じて決まっているので、利便性という問題ではないでしょう。

戸建ては別として、マンションの立地としては御所南は一流なので、新築マンションも
それなりのグレードを保持してほしいと思います。玄関の出入りのたび、止めてある車が
邪魔だなあと感じるのはいやです。賃貸物件じゃないので・・・つまり上質なマンションには
それなりの余裕を期待したい。

地権者専用駐車場でない限りそんなに利用はないと思いますよ
一般にコインパーキングより割高に設定されることが多いので、業者がくるとき、短時間の来客、荷物の積み下ろしくらいになると予想しますけど
まあ買わない者がここで管を巻いていてももうデザインは決まってるんでしょうし、買う人は買うんでしょうし

まだ販売開始前なので、間取りや価格などの詳しい情報は載っていませんが
このあたりの相場ってどれくらいでしょう。
総戸数は１９戸ととても小規模マンションではありますが
１フロアに3～4戸くらいでしょうからプライバシーはしっかり守られそう。
小学校や中学校も近いのでファミリー層にもいいかもしれないです。

１平米１００万円強です。グレードによって前後しますが。

京都らしい外観。和風コンセプトです。黒っぽい外観で、和風を取り入れたマンション、入口が少し奥まっているのがプライバシーを重視しているような気がします。正直に言うと、好みは分かれそうですけど・・・。

間取りはまだ公開されていないので、早く公開されないかなと思っています。私はイマイチ京都の地価やマンション価格に疎いんですが、すごく高い価格のマンションもありますよね・・・。京都御所、京都御苑近くなので、もしかしたらかなり高額なのかなと思っています。物件概要に価格が書いてあることもあるので、チェックしたところ、販売戸数未定、販売価格未定でした。でも販売予定時期は2019年6月中旬となるので、もうそろそろ詳細がわかってもいいころと思っています。

価格早く発表してほしいですね

京都市内の立地として考えたら便利で良いのですが、
ミニバイク置き場１台分、来客用駐車場１台、自転車置き場２０台。
いくら交通アクセスが良いとはいえ、共有設備がイマイチ。
これであればないほうがマシで、えんとらんすを広くするなどしたほうがよかったかも。

いやいや、自転車は必要でしょ。京都では。

ないほうがマシというのはないね　ないよりあったほうがマシ
自転車３０くらいあるといいけどまあこんなもんでしょう

１９戸になると管理費、積立金が高そうですね。
まあ、月々のコストを考える人が検討する物件ではなさそうですが。
規模も小さく賃貸マンションみたいに見えるのに恐ろしく高いんでしょうね。
京都の中心部は、異常な価格ですし検討は難しそうです。

それでも市内中心部は値下がりしない。

確かに賃貸物件並の外観ですね。でも、きっと普通のサラリーマンが買える価格ではないですよ。きっと、、、。京都はもう土地が無い。だから、多分外観はこんな感じになってしまう。御所南は、ステータスがあっても価格に見合わない外観では、金持ちもなびかないかな。賃貸物件として貸すことを前提に買うには、利回りも確保出来ないでしょうけど。

67平米で6600万から。値段だけは高級マンション。

御所南エリアの新築はここしかないし、今後も出てくるとは限ら無い。どうしても御所南エリアに住みたいと思ってるひとは、外観にはこだわってられないですね。イーグルコートの外壁は全面タイル張りでない時あるからね。衣棚のイーグルコートは、前から見える範囲だけタイル張りで、側面はなし。高額マンションなのに、コストカットがあからさまなところが気にかかる。

>>37 匿名さん
そうですね。土地の取得費にかなり持ってかれてしまうのでしょう。

67平米で6600万からですか。西向きの1番条件の悪い部屋でこの価格でしょうね。東向きの部屋はもっとすごい価格になりそうな予感

公式HPの物件概要をみると、5,380万円～8,980万円。
最多販売価格（3戸）が7,200万円台とのこと。
専有面積は44,67㎡～74,26㎡。
坪300万は楽に越えますね。御所南はこれが相場でしょうか。

直近の御所南物件を見ていると全てこれくらいの価格ですね。下がる気配はもちろんなく、こちらの物件も相場通りといったところ。
駅からめちゃくちゃ近いわけではないけど、市役所前、丸太町、烏丸御池の３駅が徒歩圏内。目の前に公園、歴史あるハリストス教会があり、周辺にはハイレベルなお店が多数点在しており、御所も近く、京都市内では最高のロケーションであることは間違いない。
一番大きな部屋で74平米ということはファミリーよりDINKS、リタイア世代をターゲットにしているのかな。

御所南小もお隣みたいなものだし、小学生がいる世帯にとっても最高のロケーション。
このごろはコンパクトマンションもはやりだから、小さい子が1人、2人いても大丈夫だと
思いますが、値段がネック。私学に入れて塾代も払わないとなると、ローンも組めません。

塾代も払わなくては、となるとの間違い。私学は高校、大学の話。まあ公立に入って
くれたら御の字ですが。

>>41
ハイレベルな店はほとんどないですが・・・

イーグルコートって京都しか見ないけど
マンションブランドとしてはどんな位置付け？
プレサンスとかエスリード、パデシオンと同じお手頃なイメージ？

>44
それはあなたが無知なだけ。

値段が高いというより腕がたしかという意味で、ハイレベルな飲食店は
御所南にけっこうあります。たとえば「青いけ」「カルバドール」「木山」
「田がわ」「竹屋町 三多」「はふう」「深川龍丈」「モトイ」
「Ryoriya Stephan Pantel」「ろうじな」などは個人的に太鼓判押します。

イーグルコートはブランドの格付けとしては、マイナーで、
関西圏でいえば、ジオ（阪急阪神）、ローレルコート（近鉄）、シエリア（関電）
より一つ下くらい。「パデシオン」「プレサンス」「パラドール」「リソシエ」
などと同格かな。ただ、立地が抜群にいいのと、しばしばデザインが洗練されて
いるので（例えば「イーグルコート御池高瀬川」「イーグルコート京都御所南」）、
富裕層の需要にも十分応えるブランドだと思います。

>>ありがとう
パデシオンやプレサンスと同格ならちょっとチープ？
デザインが良いのもある、って事ならこの物件はどっちになるのか興味深い
ちょっと郊外に多いっぽいエスリードやシャリエなんかも同等クラスになる？

イーグルコート村と言われる所があるくらいですから、地場では良い意味でも悪く意味でも良く知られていますが、全国区ではありません。設備や共用部はまだまだという感じが否めませんが、価格は、大手ブランドと変わらない印象です。大手ブランドの新築があるならもちろん、、、しかし、ほとんど供給がないのでやむなくという感じでしょうか。

イーグルコート京都御所梨木の杜なんて、すごい立地のところに
マンション建ててるので、地元の地縁（コネ）は相当強力と見ました。
過去のイーグルコート物件については↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A4%E3%83%BC%E3%82%B0%E3%8...

うまくリンクが張れない。。。
いったん
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/409913/
にアクセスして、
「イーグルコート」というURLからどうぞ（イーグルコート物件の一覧は）

詳しくありがとうございます
イーグルコート村ですか…
相当力があるようですね
良い意味でも悪い意味でも、の悪い意味ではどのうように知られているんでしょう
土地取得が強引とか？
少し調べたら前に御池の物件で少しトラブルあったようですが
それでも会社が強かったら何とかなりそうですね

決して悪評はありません。むしろ京滋で75年、着実に実績を積み重ねてきた優良デベだと思います。ちょっと背伸びをしている感じがするところで好き嫌いが分かれるかも。エントランスホールにグランドピアノを置く成金趣味がわたしは苦手です（例えばイーグルコート三条京阪やイーグルコートびわ湖大津京）。

＞４１
本当に無知だ。。

>>47
教えて下さりありがとうございます。御所南の定義って広いんですね。
もう2度と行きたくないお店もありますが再度訪問してみます。

御所南は丸太町ー御池、河原町（もしくは寺町）ー烏丸、の範囲のことをいうと思います。
フレンチだとこのマンションからも近いステファンパンテルさんはお気に入りです。デザートでもアッサンブラージュカキモトさんなどもいいと思います。
京都でも随一のエリアかと（祇園を除けば）。

ほほぉ～
貴重な情報です。閑静なエリアなんですね。ランチから試してみましょうかね。

とても高額マンションには見えないのが残念。
立地にあった高級感を期待していましたが、
賃貸物件に見える外観、土地も狭く、制限がある土地柄、やむ終えないのでしょう。ここは多分、セカンドハウス向けかな。小規模マンションは修繕費も将来心配だし、所有者がコロコロ変わるようなマンションになりそう。

所有者がコロコロ変わればいいんだけど。つまり買い手がすぐに見つかるってことだから。
だが、こんなに高いとリセールに苦労しそう。オーナーも損してまで売らないだろうから。

外観エントランスは京都の街並みに合わせた感じで良いなと思います。
でも、この戸数はちょっと少なすぎるのではないでしょうか。
戸建住宅でも購入できる価格。住みたいなと思っても
なかなか購入できないなという人が多そう。

>>61 匿名さん
御所南の現状なら戸数も価格も、こんなものでしょうね。戸建と仰っていますが、この予算で買えるような戸建住宅は無いと思いますよ。そもそも、戸建は売り物が無いでしょう。

>>62 マンション検討中さん
御所南の町家が二件ばかり売り物件で出ています。店でも開くんならいいけれど、住みたいとは思いません。

>>63 マンション検討中さん
築約80年、土地50平米以下の町屋ですね。4,000万円の値付けです。御所南でマンションを探す人が欲しいとは私も思えませんでした。

アルコープがあり、玄関がクランクイン。
細かい部分が配慮されていると思いました。
ただ収納がコンパクトなので洋服が多いと外付けの家具が必要かも。
やはり角住戸は窓が多いのでいいですね。
駐車場がないので管理費が安くなりそう。
19戸だと戸建て感覚で暮らせそうです。

戸数少なくても戸建て感覚はないでしょう。。

たしかに！
戸建てとマンション住まいの両方を経験していますが、
まったく別物です。戸建ては町内会のいろんな役員や草取りやその他行事も
たくさん。庭掃除も大変。年齢を重ねるとマンションが楽です。

マンションであっても、自治会の役などいろいろまわってきますよ。
特に京都は地蔵盆など、子供のためにいろいろイベントしたりして。
ここは戸数が少ないので、逆に役がすぐに回ってくるとかいうことも考えられます。
そういうのは無しでと最初に決まっていたら良いですけど。

自治会への参加は御所南含む市内ほとんどで完全に任意です。子供がいるなら入れば良いし、いないなら入らなければいいだけだと思います。自治会の最近の課題は増える新築マンションの住人と旧来からの住人の交流だということです。

近所の地区住みですが町内会への参加は不可でした。
建設反対があったわけではないのですが、加入は不可と言われると悲しくなり、強制加入と言われれば怒りが沸くという・・・・

それは管理組合が町内会費を払わないからです。組合の総会で会費を納めると
決議し、戸数に見合った会費を納入すれば、行事への参加ができます。

行事に参加したくもないからそこまでは良いかな

あと何戸くらい残ってるんですかね？
値段が高いので即完売というわけにはいかないと思いますが

今週に行きましたが残り５戸でした。

ほんまかいな。こんなバカ高いマンション、もう１４戸売れたって！？
アベノミクスは富裕層優遇ってほんとだったんだな。

残り５邸ですか。順調に売れているようですね。
５，３８０万円～８，９８０万円と億まではいかない価格帯なので
買える人は割と多いのではないでしょうか。
ただ、町内の話について書かれているのを見るとマンションは住みづらい地域なのかしら。

>>76 匿名さん
御所南新築は競合が無いので、売れると思います。

祇園の宵々山で田の字地区は大路も小路も人でごった返している。
やはりこのマンションのように御池通り以北のほうが落ち着いて暮らせますね。

外観デザインがおしゃれだなというのが第一印象。
京都の街並みにあっているも良いのですが、なにぶん戸数が少ない小規模なので
もう少しエントランスなどが広ければ良かったかなと思いました。

https://www.daimaruya-kyoto.co.jp/goshominami19/outline/

物件概要
名称 イーグルコート御所南 柳馬場二条
所在地 京都市中京区柳馬場通二条上る六町目274-2他
交通 京都市営地下鉄烏丸線・東西線「烏丸御池」駅徒歩8分、東西線「京都市役所前」駅徒歩7分、烏丸線「丸太町」駅徒歩8分
総戸数 19戸
敷地面積 445.55㎡
建築面積 335.56㎡
延床面積 1,564.80㎡
地域・地区 商業地域、準防火地域、埋蔵文化財包蔵地（平安京）、15M第4種高度地区、旧市街地型美観地区、近景デザイン保全区域、遠景デザイン保全地区、職住共存特別用途地区
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上5階建
建築確認番号 第H31確認建築京機構市00115号
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による所有権の共有（敷地権）建物：専有部分は区分所有権、
共用部分は区分所有者全員の専有面積割合による共有
管理形態 区分所有者全員により管理組合を設立し、管理会社に委託
管理会社 株式会社東急コミュニティー
駐車場 来客用駐車場1台
自転車置場 20台（傾斜ラック式・スライドラック式・昇降ラック式）
ミニバイク置場 1台
竣工予定 2020年3月上旬
入居予定 2020年3月下旬?4月上旬
事業主（売主） 株式会社ダイマルヤ 京都府知事免許（14）第1771号
（公社）京都府宅地建物取引業協会会員
（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
〒600-8412 京都市下京区烏丸通綾小路下る二帖半敷町646番地
TEL.075（343）0048（代）
販売提携（代理） シアーズ株式会社 国土交通大臣免許（3）第7589号
（公社）全国宅地建物取引業保証協会会員
（公社）京都府宅地建物取引業協会会員
（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
〒604-8171 京都市中央区烏丸通御池下る虎屋町566-1井門明治安田生命ビル3F
TEL.075（211）5600（代）
設計・監理 株式会社東洋設計事務所
施工 株式会社中川工務店

https://www.daimaruya-kyoto.co.jp/goshominami19/outline/

物件概要
名称 イーグルコート御所南 柳馬場二条

分譲概要
販売戸数 19戸
販売価格（税込） 5,380万円～8,980万円
最多販売価格帯（税込） 7,200万円台（3戸）
間取り 1LDK?3LDK
住居専有面積 44.67㎡～74.26㎡
バルコニー面積 6.48㎡～7.35㎡
サービスバルコニー面積 1.56㎡～1.84㎡
テラス面積 6.57㎡～8.68㎡
専用庭面積 17.72㎡～21.10㎡
専用庭使用料（月額） 1,200円?1,400円
管理費（月額） 15,200円?25,200円
修繕積立金（月額） 3,600円?5,900円
修繕積立基金（引渡時一括） 223,000円?371,000円
管理準備金（引渡時一括） 10,000円
町会費（月額） 800円
自転車置場使用料（月額） 200円?500円
ミニバイク置場使用料（月額） 2,000円
販売時期 先着順申込受付中
情報登録日 2019年6月28日
次回更新予定日 2019年7月31日

>>74 匿名

残り5戸ってどこに記載されてるの？
公式サイト見たら19戸になってる

私も先週見に行きましたが残り４戸でしたので、早々に考えないと行けないです。

高値つかまされないように気をつけましょう。
慌てるとろくなことないですよ。
2、3年前と比較したら、まぁ軽く7、8百万円は高くなっていると思います。
周りの中古は当初よりかなり値上がりしてますが、流石に天井感を感じます。

たしかに高すぎ。斜め横のジオもこんなに高くなかった気がする。坪単価で比べれば。

イーグルコートはブランドマンションではないけど、価格はブランドマンションのそれ以上だと思います。大手デベロッパーは、もう京都では採算合わないと判断しているのでしょう。
地場で土地取得が得意なデベロッパーだからできるのでしょうけど、どう見ても価格に見合うマンションには感じられない。
それだけ土地が高い、だから大手はそんなリスクをとらない。永住するなら別ですが、騰落率から考えたら売却時苦労することが考えられます。
残債覚悟してなら別ですが。

たしかに将来の売却を考えると、購入時の価格（以上）に売れるかどうか・・・
それにしてもダイマルヤの土地取得はすごいですね。平安神宮の大鳥居近くの
土地もダイマルヤの看板が出ていました。さすがにあそこはマンションにしないと
思うけれど。とにかく、人脈があるのかダイマルヤおそるべし。

>>87
あの土地はすごいね
テナント募集となってたけど、上にマンション下に店舗かなと思った
どうなるかすごく興味ある

>>87 匿名さん
このブログで紹介されてますね。
https://kyoto1192.com/heianjingu-okazaki-torimae-daimaruya/
ガソリンスタンド跡だったでしょうか。

ガソリンスタンドでしたね。
なにができるのかなぁって思っていましたが、ダイマルヤが取得したなら、やっぱりマンションでしょうか。
元ガソリンスタンドっていうのがネックですが、場所は本当にいい。
ダイマルヤの土地仕入れ力って今さらながらすごいと思います。

今時点の新築分譲では最高立地だと思います。資金力のある方なら購入されるので、完売するでしょうね。

立地はいいけど、、、立地にあった高級感がない。賃貸マンションに見えるのが、非常に残念。

敷地面積が小さいので、立派に見えにくいのは仕方ないでしょうね。御所南の新築に住みたく、買える方が、19世帯あれば十分なんだと思います。

ダイマルヤは地権者の方から直接土地を買い取る形を取ってるみたいですね。なので今は珍しいこの御所南で分譲マンションを建てられるんだと思います

ふつう地権者から直接土地を買い取るんじゃないの？

HPに掲載されているプラン内容を見ると
各部屋に窓があり、とても通気性が良さそうなので良いなと思いました。
どうしても窓のない部屋が1室出来たりするのですが、この設計であれば
窓もありエアコンも各部屋につけることが出来そうだと思います。
街中で陽当たりはどうかなと思いましたが、大丈夫そうですね。

立地は一流、物件は○流？

ダイマルヤは京都では一流でっせ。

今、この立地に分譲できるのは、地元京都企業だからでしょう。

ここの修繕積み立て金安いけど、19戸でこの金額じゃ、何も出来ないのではない。