プラウド芦屋西蔵町ってどうですか？

購入を考えている者です。
内覧してきました。
玄関からロビーにかけて床タイルの割れが、10枚以上はありました。建築後１年程で、普通このような状態になるのでしょうか？現在、分譲マンション在住ですが、12年目の大規模修繕時にロビーの床タイルのワレは、３枚のみでした。

加えて、階段のアスファルトのひび割れを補修した後がいたる所にありました。最近、ニュースで問題になっているプラウド武蔵小金井の手抜き工事のニュースもあり、ここも手抜き工事があるのではないかとの疑念を持ちました。プラウド武蔵小金井施工の清水建設でも、あのような状態ですので、悪名高い長谷工コーポレション施工のプラウド芦屋西蔵町は建物自体、大丈夫なのでしょうか？

建築関係の専門家の方に、ご意見を頂きたく存じます。また、このような内容について有益なサイトがありましたら、ご教示いただけませんでしょうか。
よろしくお願いいたします。

マコ 様

私は建築関係の専門家ではありませんが、ご判断の参考になればと思い、投稿させていただきます。

長谷工については周知の通りです。では、なぜ野村不動産が長谷工を使うのかというところですが、｢安く作って高く売る｣。ただそれだけのことです。これは程度の差こそあれ、どの企業も行っていることです。野村不動産は、それを徹底しているだけの話です。だからこそ、社員の平均年収約950万円を維持できているのです。そういう点では、野村不動産は、全く悪くありません。

では、どこに問題があるかと言えば、いちばん悪いのは施工会社であることは誰もが認めるところですが、誤解を恐れずに申しあげれば、次に悪いのはその物件の購入者だと思います。コストを抑えた粗悪な物が高い価格で売れていければ、需要があると企業は判断し、造り続けます。

現に、長谷工施工のプラウド物件は粗悪物件の意味を込めて｢長谷工プラウド｣と、ある意味、特別な敬称にて一部の方にはよばれていますが、どんどん建っているのが現状です。

野村不動産の賢いのは、きちんと客層を考えて施工会社を決めているところです。物件購入者の中には、ホンモノを見抜く目を持った、誤魔化しの効かない方々がいらっしゃいます。本物の富裕層の方々です。
プラウドの各物件の施工会社をみてください。
東京都心の物件であるプラウドタワー芝浦は竹中工務店、プラウド銀座一丁目は野村建設工業、板橋のブラウドは新日本建設、小岩は清水建設と、ある程度、信頼のおけるゼネコンが施工しています。
一方で、千葉県の柏や埼玉県所沢、茨城県筑波、茨城県水戸の物件は軒並み、長谷工コーポレーション施工です。
ホンモノの判断力をもった方をターゲットとする物件とそうでない物件は野村不動産がしっかり線引きをされているようです。

申しあげたいのは、そのような事をしっかり理解した上で、価格相応の価値があるとご判断されれば、購入されたら良いと思います。

配当金はありませんが、野村不動産の株主になったつもりで野村不動産を応援したい、自分が出す物件購入費用とこれから継続的に発生する高額な管理費用で、野村不動産で働く方々に良い暮らしをさせてあげたいと思えば、多少のことには目をつむることもできるかもしれません。

長文になり読みにくくなりましたことお許しください。

不動産はご縁がありますので、良い物件と巡り逢われることを心よりお祈りいたします。

ただ、大手5ゼネコンの新築マンションなんか阪神間に今の時代ないんですよね、、
オリンピック、万博、IRが終わるのを待てばよいのでしょうか？

確かに。
同じ市内でもプラウド平田町、三条、東山、春日、
それに夙川、名次、住吉も、、、長谷工なんか使ってない。
プラウドへの満足度とか評価がパックリ二分するのって、そういうとこだな。

大手だと保証面はきちんとしていそう、
でもある程度お手頃に購入したい、となるとニーズは十分にあるのだと思う。
だからこそ、このパターンが多く作られているのだろうし。
多くの人は
立地と価格とプランのが自分たちの理想に近ければ
購入に至るというのがあるのでしょう。

玄関の床タイル割れに関しては施工会社の手抜きで等ではなく、そのようなタイルを選択した野村の落ち度、もしくは住民が引っ越しの際に重たい家具などで傷付けたと考えるのが自然ではないでしょうか。近隣住民ですが、なぜか粗大ごみがそちらの玄関に夜間に置かれているのを拝見したことがあり、そこの住民の質も考慮すると後者な気が個人的にはいたします。

共用部については、管理組合等で修繕を求めたりしないのでしょうか。
保証期間内にできればそういうのはしていくものだと思っていたのだけど。
現状でどうなっているのかというのは
営業さんに聞いてみてもいいように思います。
すでに入居しているマンションなので、
後から選択する場合
どういう感じで管理組合が機能しているのかが把握してから判断できるのはメリットではあると思いますよ。

長谷工プラウド
ですか。なるほど。
だから、1000万程の値引きが出来るんですね。

最初に定価で買ったらダメマンションということ。

グランリビオを見に行って、個々は、水害系ハザードマップが大変で震災の時も激震エリアだったから、知っている人は買わない。買うのは、知らない愛や憧れ層の人だけですよ！

と言われて納得していましたが、更に、にこんな理由もあったんですね。

駅まで歩くと実質的には打出駅でももう少しかかると思う。駅まで行く場合、皆さんどのようにして行かれるのでしょうか？駐輪場が確保できるかどうか…というところなので、基本的には歩きを考えられていらっしゃいますか？
JR使うんだったら、もう路線バスオンリーですが。

この辺りは、阪神大震災の当時をを知っていると
なかなか購入には勇気がいります。

知っていらっしゃる方は買わず、
知らない方が買う

そんなマンションでしょうか。

この辺りは静かでよいところですよ。

駅まで少し距離があるから、もう少し価格は控えめなのかなと思っていました。
プラウドでかつ芦屋と名付けていることから
やはり高級路線で来ているのですか。

専有面積の広さがここのメリットなのか、アピールしていますね
ファミリーだと確かに拾いに越したことはないです。

敗戦処理に走る社員の目が血走ってて怖かった。
シエリア引き合いに出したら相当な値引き提案されたが竣工後1年半で残23戸ならああなるわ。
来年夏まで残ってたら値引きで1本立つかもね。

建物だけ見れば、だけど低層でスタンダードな形状をしているから
大規模修繕のときに足場が組みやすそう…
足場の形状によって期間とか値段とかが変わってくると聞いたことがあってそれ以来、建物の形も気にして見るようにしています。

その他の点だとわかりやすい特徴があまりここの場合は多くないのかな。
家の中身自体は典型的なプラウドってかんじなんですが。

ホームページの物件概要さえ更新しないし、もはや売る気すらないんやろか…

情報更新日
2021/12/23
次回情報更新日
2022/01/10

20年6月竣工から数えると年明けると22年の市場評価は容赦なくなるからなぁ。
94戸中23戸残というと2年掛けても75％しか売れなかった物件ってことになるね。

大阪タワーさんのコメントに挙げられてるプラウド阪急塚口やクラッシイハウス尼崎よりも当物件が安く買える...
今や尼崎の方が芦屋より高かったりするご時世なんですね。立地場所にもよるのだろうけど、衝撃的な事実です。

JR尼崎駅前や塚口は便利で活気がある印象だが、ここは芦屋ってのが売りだからな。

ここの場合は少し駅まで距離があるってうのもあるのでは？
打出駅までは徒歩11分という表記ですが、
実際に歩くともう少しかかるし…歩ける距離ではあるけれど。近いわけではないです。
それなりに買い物が便利で
落ち着いているのでゆったり暮らしたい人向けに感じます。

芦屋でも43より南ともなると、名ばかりの芦屋で山手側が買えず、なんとか芦屋のつくとこを必死になって買った感がどうしても先行してしまう。
周囲からもそこまでして芦屋にこだわらずともーって何だか苦笑される声が聞こえてきそう。
海側は災害も怖いし。

>>286 匿名さん
駅近物件が好まれる昨今、阪神間で尼崎は確かに便利そうだし、人気がでるのは理解できます。
ただ、電車をあまり使わないような人なら、阪神高速などの幹線道路に近いこちらも悪くないかと。

電車を使わない富裕層はベイタワーとか選ぶんじゃないかな。
芦屋アドレスに拘って妥協したらこのあたりになる。

阪神間においては阪神沿線の芦屋より阪急沿線の尼崎の方が格上
43、阪神、2国、JR、山幹、阪急の線で完全にヒエラルキーが出来上がっている
この分かりやすさが阪神間に住む醍醐味

>>292 匿名さん

43とか阪神より南は高潮で浸水するからその通りだけど、最近は阪急周辺よりJRちょい南エリアの方が高かったりしますね。
あとは川沿いの高台エリアも例外。芦屋の川西町とか。

阪急、JR、阪神なら利便性ではJRが頭1つ以上飛び抜けてます。ただここ買う人ってそんなに毎日、電車通勤する人なんでしょうか？

何だかんだで夙川から御影間の阪急以北は富裕層の街。
便利さとか地価がどうとか関係ない。

芦屋といっても川沿い以外のJR南側は普通の街。

他の方も書かれているけれど、ここを検討されている方は
毎日電車に乗って通勤するタイプの方たちじゃない割合は高いでしょうね。
移動をするにしても車でという方が多そうです。

この辺りになると
駅の近さだけじゃなくてその他の要素が多くなっている印象。

お店とか充実してて、住みやすそうだけどね。
https://hanshinworld.com/ashiyahama_cafe/

買う理由が「芦屋」にこだわる人にはどうかな～

>>295 匿名さん
ピンキリですわ。
山手の高級住宅街とかならまだしも、小さくてボロい戸建ての家もあちこちにあるしね。
高齢化した夫婦が山から降りてきて便利な駅前マンションに住まいを移してる人が意外に資産家だったりするもんやで。
未だに阪急以北が金持ちって勘違いしてる人がおるけど、もうそれ一世代前の話やわな。

竣工当時は間近に、競合するマンションAが出来て、あちらのほうが比較的安いし、関電グループと言うこともあって、光熱費が若干安くなるなど、若い子育て世代に人気だったように思われます。
また、竣工後のコロナ感染時は、内覧控えが多かったこともあったように思われます。
立地環境は、プラウド芦屋西蔵町のほうが圧倒してる気がしました。三方道路に面しているが大通りに面しておらず静かで全戸、採光がしっかりしていてとても明るい。保育園が前にありますが、運動場がプラウド側に面していないのも静かである理由です。プラウド、保育園ともに同じ時期に建てられており周囲の美しさを共演しています。
内部の造りもしっかりしておりとても綺麗です。
競合マンションAは、２方向道路に接しており、１つは旧堤防の臨港線と接してしまっており、一階は旧堤防が真ん前になって、二階が旧堤防を走る臨港線が真ん前になってしまい、堤防に植樹された松林が四階辺りまである、状況になっています。売りとなる南側の部屋の採光は若干悪くなってそうに思います。また、臨港線の交通量は、結構あるので静けさに疑問を感じます。また、東側と北側にマンションが立地しておりそちらの部屋の採光もどうなんだろう、と思いました。
実際、両マンションを内覧して感じたことは、若いファミリーは競合マンションAで、終の住み家や資産価値を考えるならプラウドかなと、個人的に感じました。
あと、野村不動産は、業績絶好調なので、無駄に投げ売りなんかしないと思いますし、営業マンの口ぶりでも無理して売る気はない感じでしたよ。
今後は、物価高騰、円安、サプライチェーンの目詰まりなどで、建築資材が高騰していて、プラウド芦屋西蔵町の質・今の販売価格で建てられないと思われるので、これから出てくる新築マンションと十分競うことができると思いました。

あくまでも、全て個人的な意見ですのでご容赦下さい。

>>283 マンション検討中さん

血走ってなんかなかったですよ。
値引き後の値段も、相場に近くなる程度でした。
元々プラウドはブランド力あるから分譲価格は結構高いです。

>>298 通りがかりさん
阪急以北が富裕層が多いのは勘違いではなく事実でしょ。
住んだ事ない人には分からんわな。

竣工した様子を見ていると共用部もきちんと開放感あるし、外から見た感じよりも雰囲気は良い感じがします。
外観は結構落ち着いている系っていう感じで
中は明るい開放系って感じなので。
きちんとこのまま管理されていけば、安っぽい感じにならないで年月を積み重ねられていけるんじゃないかなと思いました。

不便な山側や震災時を知っていれば芦屋川以西や2号線辺りは除外でした、宮川の台風時の対応もしているのでほぼリモートの我が家では新築ではここなのかなあと、悩み中です

このマンションは、何か特化された魅力はものはないものの、マンション仕様、立地、住居環境、利便性、教育などバランスが取れていると思います。

この辺りは庶民的な生活感があるエリアだよね。道が細くて一方通行だらけなのが面倒だけど、住んでたら慣れるかな。
近所づきあいとか昔ながらの地域コミュニティもしっかり残ってて、お受験するようなお子たちもほとんどいないし、山手エリアの学校みたいに受験でギスギスして荒れることも無く落ち着いてるみたい。
高級感は無いけどスラム感もないエリアで、徒歩圏内にそこそこお店もあるし、大きな公園が近くにあったりして、地に足つけて子育てするには悪くないと思う。

>>307 匿名さん
ここはファミリー向けのマンションですよ。
子育て世代の４人家族が、広目の80-90平米の余裕ある居住空間を求めるニーズに対応しているようです。70平米もありますが、広いタイプが沢山そろっています。尼崎の駅近で70平米では、子育てする世代からすると、狭くて子育て環境が悪そうに感じます。
保育園、小学校、中学校が近場にあり、静かな芦屋西蔵町は、子育て四人家族が暮らすにはとても良い環境かなと。尼崎駅近は、出勤するには良いでしょうが、子育てするにはどーなんでしょう。
と、ニーズに応じて評価は変わるでしょうね。

売れ行きが悪かったのは、同時期に近場に安目のシエリアが出来たからで、住環境が悪いからではないようです。

最近、少しずつ売れており、そろそろ在庫がなくなりそうな気配です。

>>308 eマンションさん

公式の物件概要にある
販売住数16戸を見て、
どう考えたらそろそろ在庫がなくなる気配を感じますか？

>>309 マンション検討中さん
毎週、
引っ越しされてきてますので、

>>307 匿名さん
「マンションは先ず第一に利便性を考慮した立地が重要視されのが一般的」というのが真実だとすると、JR尼崎の大規模物件が人気なのも理解できます。
驚きなのは芦屋西蔵町のプラウドよりJR尼崎の物件の方が㎡単価が高いってことです。
少し前までは「便利な割に安い！」で注目されていたと思うのですが・・・。

あちらは共用施設も必要十分で素敵なマンションだとは思うのですが、規模が大きすぎていざ住んでみると住人の価値観や住まい観で不満が出てきそうな感じがします。こちらは100戸程度で小さすぎず、大きすぎずの程よい規模なので住民同士の意見や考え方も比較的まとまりやすかったりするのかもしれません。
購入検討中は何かと設備や地域性を気にしがちですが、実は住まい始めてからのマンション運営がスムーズにうまくいくかもとても大事な事だと思っています。

>>308 eマンションさん
JR尼崎に限らず、もし子供を私学に通学させる予定の方なら駅に近いマンション立地の方が何かと好都合だったりしませんかね。
広さが希望に沿わないのは理解できるのですが、子供が小さい間は70㎡で暮らし、部屋が手狭になった頃に住み変えるという案もあります。
そうなると、資産性のある（立地の優れた）住居を購入しておくのが後々、後悔も少ないかもしれません。

>>312 匿名さん
西蔵町とこの近辺の地価は、横ばいか若干上がってますよ。
プラウド芦屋西蔵町は、駅近とは言えませんが、かといって駅よりも遠いとも言えませんので、資産価値が無いわけでもありせん。
おっしゃる通り、購入者のニーズに合わせて、マンション選びをしたら良いかと思います。

>>313 eマンションさん
今や駅まで10分以内かどうかが分かれ目です。マンションは。

>>314 匿名さん
投機目的の発想ですね。
コロナ禍でテレワークが増え、働き方改革が進み在宅勤務が許容され、
交通利便性だけではなく、広目の住宅に価値が見いだされてきております。

はじめまして、プラウド芦屋西蔵町の住人です。
購入検討されている方の参考になればと思い投稿しました。
あくまで個人的な感想です。

住んでみての感想ですが「ちょうど良い」この一言に尽きます。

・利便性はちょうど良い感じです。駅近とは言えませんが遠くもありません。ほどほどに近くて、自転車であれば、阪神電車の打出駅へは５分程度、JR芦屋駅へは７程度です。坂道が無くフラットなエリアなので自転車移動は容易です。駅に近ければ、電車や自動車の騒音、人の多さ（喧騒さ）が気になりますが、この程度の距離が私にはちょうど良いです。スーパーもコープ、光洋、ダイエー、マルハチなど多くあり、自転車で３～１０分圏内の為ふらっと行けて、かつ、買い物客の喧騒さがないという、これまたちょうど良い感じです。マイカーの利便性は抜群で、高速道路（阪神高速３号線と５号線）のインターチェンジまで１０分以内に到着できます。大阪・京都方面へ、淡路姫路方面へ家族で出かける機会が増えて楽しいです。

・引っ越してきて１年以上が経ち、全てのシーズンを過ごしました。夏は風通しが良く、冬は密閉性が高いのでとても暖かいです。２重サッシの窓と床暖房の効果は驚くほど高く、床暖房を３０分点けて消すと、２－３時間は部屋が暖かいままです。両親や親せきが来たときに非常にびっくりされました。引っ越し前は、密閉性が低い住宅でしたので、この点が一番印象的でした。

・光あふれ圧迫感が少ない室内が嬉しいです。バルコニーの壁部が水色っぽいガラスになっていて、おそらく蛍光灯のガラスのように光を均一に拡散する効果があるのだろうと思うのですが、晴れの日はキラキラして室内を明るくしてくれます。全戸、車通りが少ない道路に面していて静かで明るく気分は最高です。広めのバルコニーの床面の柄が室内のフローリングの床と似せているので一体感があり広りを感じます。室内は、所謂、アウトポール設計で柱が室外に位置しており広々感じます。でもまぁ、この辺りは、最近のマンションのトレンドなので当マンションに特有ではないかもしれません。

・外観が綺麗ですが共有部分はほどほどの造りです。外観が綺麗なので周囲を散歩するのが楽しいです。子供と散歩するのも、車通りが殆ど無いので安全です。南側に立地する西蔵こども園も新築なので綺麗です。共有部分は、プラウドシティやタワーのように戸数が非常に多い物件では豪華なようですが、当マンションは、94戸と中くらいです。当初からファミリー向けで企画されているので、豪華さよりもファミリーが居心地よく暮らせるように広めの部屋を多めに設けており、その分、共用部分が狭くなってしまっているように感じました。また、このエリアは建築物の高さ制限があり5階までとなっているので、低層階マンションしか建たないようで、ご近所にタワマンが建ってしまうようなことはありません。災害が多い時代であること、マンション管理の問題から、低層階・中規模マンションが最適な気もしており満足しております。
　
・育児、教育環境が整っていて安心。芦屋市は中学校まで給食が出ますので、毎日お弁当を作らないといけない苦労を考えると私どものような共働きファミリーにはとても嬉しい地域です。芦屋の給食は映画にもなったように栄養や美味しさにこだわっているようなので、食育を学校でしてもらえて助かります。近くに、図書館、子育てセンターがあって、徒歩10分圏内です。宮川小学校、精道中学校も比較的近く、徒歩10－15分圏内です。子供が中学校を卒業するまでは安全・安心に暮らせそうです。ここ2年はコロナ禍で開催されておりませんが、芦屋には沢山のイベントがあります。さくらまつり、花火大会、サマーカーニバル。ファミリーで楽しめる自治体です。

・当マンションは、プラウドマンションシリーズの中でも、庶民的なのかもしれません。品格のあるファミリー向けプラウドマンション、というイメージでしょうか。

>>315 eマンションさん
在宅テレワークは一過性で結局は通勤を余儀なくされつつ、都心回帰、駅近回帰　が最新の現状です。

>>315 eマンションさん
一時、どこかの不動産評論家もそんな事言って、これからは郊外に消費者が目を向け始めるだの、都心や駅近物件がテレワークで価格が急落するなんて話してましたよね。
でも、実際は在宅ワークで仕事をこなしたり、モニターでの会議やコミニケションだけでは物事がうまく進まないなんて事で、思うようにはならず元の環境を求めだしています。コロナが終息すればさらに戻っていきそうな予感がします。
もちろん、テレワークで享受できたメリットの部分は継続されるでしょうが・・・今後も交通利便性の良いところは住まい探しにおいて重要視されるでしょうね。
314さんの仰る事は真実だと私も考えます。