バウス武蔵境ってどうですか？

すごいよい場所の物件なのに、既存不適格ってそんなにダメなんですか？
なんでそんな問題な物件をデベロッパーは販売するんでしょうか？

将来既存不適格にならないように計画道路にかかっている土地の分を容積率や建蔽率に含めないで建物を建てるとその分部屋数が減って利益が減る。

それから重要事項説明では計画道路に敷地がかかってますって説明するだけで、既存不適格になるってこととそれがどういう問題を含んでいるかってことは説明せずに販売できる。なのでここのように指摘されないと知らずに買っちゃう人も出てくる。

情弱は損をする。そんな世の中が悪いのか。高い買い物なのにきちんと調べないほうが悪いのか。しれっとこんな問題のある物件を売る側が悪いのか。

>>61 マンション検討中さん

既存不適格でも普通に住む分には問題ないと思いますが、
仮に建て替えとなった時に、容積率が足りないため、今と同じ大きさの建物は建てられません。
議事録に載ってた気がしますが、数十戸は減るはず。
数十年先の話とはいえ、ほかのマンションにはないリスクをあえて取るには高すぎる買い物ですよね。。


デベロッパー的に言えば世の中に既存不適格のマンションなんてたくさんあるし、少なくとも今の時点では問題ない適法建築物なので、いま現在問題ない建物を販売します、というだけのことだと思います。
彼らは売ったら終わりで、後のことは関係ないから、既存不適格については触れず、販売されるとおもいます。

わたしもここを見て議事録を読むまで気づかなかったので、気づかない人がモデルルームだけ見て購入してしまうのかなと思います。

逆に、もし用途地域が変わって建ぺい率・容積率が跳ね上がれば資産価値もうなぎ登り！？

用途地域変更を期待して買うには大きな賭けですが、そういう買い方もありますよね。マイナス意見が多い裏にはチャンスがあるという見方もできますし。でも値段次第かな。
ところで花の通学路を壊すのは市議会でも反対多数でしたが、強引に可決されましたよね。もし武蔵野市民が立ち上がって東京都に反対運動起きれば計画が棚上げになることもあるかもしれませんね。あくまで期待値として…（笑）。
そちなみにバウス のモデルルーム外観が出来てますが、南側は立派に出来てるんです。でも北側は人目に触れることが少ないからかハリボテ（笑）。写真はあえて乗せませんが、こういうところも会社の姿勢が現れているのかなと考えてしまうのは意地悪でしょうか。そりゃコストを考えればわかりますけどね。みなさん、もしモデルルーム行ったら北側からも見てみてください。

補償金貰えて容積率緩和もされるなんてラッキーなことは起こらないかな？w

補償金ってどこから出るの？　計画道路が実施されたら収容されるだけ。公共事業だから土地代に色はつかない。

容積率緩和されるとしたら近隣商業地域か商業地域への変更か。そうなったら今度は高さ制限が緩和されて日照権もなくなる。

まあ、周りの状況を考えたらまずないだろうけど。

>63

敷地に都市計画道路があったら、まず、既存不適格リスクを疑わないと。

デベロッパーさん、もし道路が事業化したら周辺相場で買い戻し、利回り3パーくらいの賃貸契約で住民に住まわせ直してくれる。という契約だったらアリかなあ。6000万円なら月15万。

>>71 匿名さん
デベに一切メリットがありませんね。まあ絵に描いた餅ですね。

道路が事業化しての相場で買い取りって、既存不適格を織り込んだ価格かな。

>>73 匿名さん

売る意味ないですね笑

>>72 匿名さん
そのくらいの覚悟があればデベ見直したのにな、という話でした。

>74

そう言った良心があるのなら道路ができても建築基準を満たすような設計してるよ。

コメント読ませていただくとこの物件って既存不適格の意味を理解していない情報弱者に売る物件と読めてしまいます。
そうだとすると、それに気づいた時嫌な思いと後悔が残る悲しい物件ですね。
売主の品位を疑ってしまいます。

都市計画道路部分が買取りされた場合に既存不適格になると言うのはデベに確認された結果ですか？
それとも確認しないで、なるだろうとおっしゃっているのでしょうか？

77です。
追記です。

物件概要の数字からどうやって計算すれば不適格になるならないが計算が苦手なのでわかりません。
わかる方がいらっしゃいましたら教えて頂けないでしょうか？

建ぺい率＝建物水平投影面積/敷地面積*100
容積率＝延べ床面積（緩和除く）/敷地面積*100
なので、いずれの場合も、敷地面積が減ると率はあがります。
今回の場合、都市計画道路によって道路境界が後退するので、敷地面積が減り、率が上がり、法定を超えてしまうということです。
ごめんなさい、都市計画道路がどのくらい削れるかははっきり見てませんが、事業決定しているのであればHPに幅員が記載されているはずです。

>>79 マンション検討中さん
回答ありがとうございます。
丁寧にご説明頂いたのですがどの数字を当てはめて良いかわからなくて…すみません。

物件概要では
8779.59㎡ 売買対象面積
9340.05㎡ 開発面積

建ぺい率 40% 60%
容積率 80% 200%

当物件の１部約2100㎡が都市計画道路に掛かると記載されています。

これらの情報だけではそもそも計算出来ないですか？
2100㎡も減るのだから不適格になるはず？
もしくは減る分を見越して低層にしているとか？

色々と勉強不足ですみません。

建築面積、延床面積がないと計算はできません。
建築計画お知らせ看板に通常記載されています。
また、今回の場合、用途地域が2以上に渡るので建ぺい、容積上限が2つづつあるのでそうだと思います)法規上の上限は按分で算出されます。用途地域ごとの面積がないと、どれだけギリなのかはわかりません。

今ギリなら、2100も削ったら間違いなくアウトだと思って頂いて大丈夫だとおもいます。
用途地域が市の指定で変わり、既存不適格から適合になる可能性は０ではありませんが、いわばギャンブル要素はあります。

>>81 マンション検討中さん
すごく勉強になりました！
ありがとうございます。

中々気になっている物件なので諦めるにもちゃんと納得してからにしたいので、モデルルーム出来たら行ってしっかり確認して来たいと思います。

都市計画道路は16m幅あるそうなので、west辺りだけでも用途地域変更で中高層になればいいんですけどね。なんとも…

既存不適格リスクについては、ご自分の計算で求めるのと合わせて
このスレッド内のレスNo.22にリンクが貼られている
武蔵野市の調整会議事録ＰＤＦを一読されたらよろしいのでは。

この件がなければ購入に前向きになれたのに残念です。

>>83 匿名さん
議事録拝見し大変参考になりました。

必要なものかも知れませんが都市計画道路によって既にある建築物が不利益を被るのはいかがなものでしょうね。

今すぐに道路をつくりはじめて、容積率を緩和してもらって3階建て部分を高くしつつ北側は段々で低層にする。
そうしたら、みんながwinwinになれますよね。

>84

建物が出来る前に計画があるんだから、そこに現行の基準いっぱいで建物建てちゃうのが問題。

>>84 マンション掲示板さん

事業者側からすればとりあえず売っちゃえばいいですからね、、
逆に今ならいっぱいで建てられるとの判断でしょう。
議事録でも頑なに拒否していたので、、、
土地購入額と収益が割に合わなくなれば、担当者のクビが飛びますからね。
買わないのが今のところ一番だとおもいます。

>86

そういうこと。触らぬ神に祟りなし。

私の場合値段次第で検討しようと思う。子供が独立するまでのあと20年程だけ住むと考えれば仮に収用されて既存不適格になっても生活には支障無いので。住まなくなったらそのときの経済環境によって売るか貸すか貸して収益化して売るか
坪330万以上は見送り、坪300万以下だったら即買い、間だったら条件仕様諸々みて判断

>88

売れなかった時のことは考えておかないと。

>土地購入額と収益

業者は土地を購入するとき都市計画道路にかかってることは承知のうえだから買い叩く。そして、現行基準いっぱいに建物建てるから収益ガッポリ。

知らずに買っちゃった人が割りを食うって構図。

割安で売り出された場合、色々心配です。

→将来設計が一般的でない人、予算が少ない人が集まりやすくなる。
→近隣の雰囲気に悪影響
→周辺地価までマイナス
→道路事業決定したら身軽な所有者から早抜け
→超割安中古となり雰囲気悪化
→実住希望者も嫌になり引越して賃貸多発
→管理組合機能が低下してスラム化

武蔵境に住む主婦の方の話を聞いたら億ションが立つんじゃないかと噂されてるみたいですよ笑
ライオンズができた当時の価格も結構高かったみたいですから、それと比べてバウスも低層だし地価上昇中の武蔵境だしということで。この掲示板にいる方はマンション事情に詳しい方も多いですから、価格予想してみるというのはどうでしょう？私は強気で売ると思いますので、5800?7300万くらいかなと想像します。

>>91 匿名さん

周辺より高値で売り出された場合

→多くの検討者が見送る
→希望者は慎重になって色々調べてこの板にたどり着く
→それでも買おうと決めた猛者だけが初期入居として残る
→事業決定したところで猛者なので気にしない。死ぬまで住むか賃貸し続けるか。

78㎡が6980万だったら即買うね
それより300万高ければ今のマンションのままにする

購入して遅くても数年後、優先計画道路（16m幅）が事業化すると、何がおきるでしょうか。

計画道路完成までのこのマンション所有者の検討事項を想像すると、
1.東京都への土地売却手続き
2.武蔵野市への用途地域変更に関する要望提出と調整
3.全世帯分土地区分の持ち分の再調整
4.計画道路にかかるNorth棟の専用庭を縮小またはなくす工事
5.計画道路ができた後の安全対策と、各住宅のプライバシー保護の検討（バルコニーはガラス柵のデザインなので）
他にもありそうですが、こんなもんでしょうか。
いずれも揉めて落としどころの調整が面倒そうに思います。。
2がうまくいけば、既存不適格は逃れられるかもしれないですが、どうやればうまくいくとか、ノウハウあるのかな。
とりあえず、、数年間のタスクを想像するだけでお腹いっぱいw

>>94 購入経験者さん
攻めますね！
私は恥ずかしながら資産があまりないので、6000万前半なら検討範囲内です。
が、300万高くても検討範囲内です。

即買いと現状維持の境界が300万とおっしゃるのは、ご自身のローン借り入れ可能額いっぱいのラインがそこにおありなのでしょうか。
だとすると、そこまで魅力的なマンションに見えてらっしゃる、ということなんでしょうか。
噛みつくところではないように思う一方で、不自然な投稿に思えたため、本当に検討されている方の意見なのか気になった次第でした。

実住にはリスキー過ぎると思いませんか？
価格関係なく断念しました。
仮に安くても家族を想うとデメリットばかりになってしまいます。

健全な物件になるとしたら、安く供給された全てが投資目的で買われるとかですかね。利回り高ければ買い手はつくと思います。

それでも道路事業が決定したら、15年くらいで管理もズタズタになるんじゃないかなー。

>>97 eマンションさん
管理会社は三菱だから心配無さそうだけど。管理組合がどうなるかだね。

管理の主体は管理組合。管理会社は管理組合から委託された仕事をこなすだけ。

新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもわからない。管理組合がきちんと機能するかどうかは賭け。

16m幅道路が出来るんだから普通に用途地域変更になるんじゃない？ホームページに乗ってるマンション周辺の用途地域みても主要道路に沿って中高層になってるし。

容積率が増える用途地域変更は、商業地域か近隣商業地域。駅前の商業地域からは距離があるから、道路が出来たからってそういった変更は期待できないでしょ。

商業地域か近隣商業地域になったら、今度は日影規制がなくなる。どっちに転んでもアウト。

>102

ドンキみたいなお店がお隣にできても文句言えなくなるしね。

>>101 匿名さん
ちかくのライオンズは第一種中高層住居専用になったんだから、容積率緩和されるなら同様になるでしょ。
いきなり商業になるとかはいくらなんでも無いよ。

議事録見る限り、用途地域の変更は望み薄。

>南のライオンズマンションのほうは沿道地区計画をかけています。恐らくこういう担保をしないと用途変更というのも認めないというのが一般的です。

>95

既存不適格を救済してほしいから用途地域変更してくださいってお願いしたところで、相手にされないと思うけど。

>>97 eマンションさん
今週末の情報が楽しみですね。

既存不適格リスクをどこまで説明するか。都市計画道路がありますってだけか、ヘタしたらそれすら説明もしない。

重要事項説明書に書かなきゃだめだから説明無しは無いよ。

重要事項説明だと都市計画道路がありますって記載だけで、契約の直前。