アデニウムタワー萬代橋はどうでしょうか？

誰もが素人でしょ。
あなた達みたいな専門家じゃないんだから、素人がそこまで考えて購入する人なんて少ないよ。

資産資産って言うけど、ローン払い終わるまでどこを買ってもマイナスの財産なんだから価値も何もないってー。

アフターが難しい・価値が低いって、住民がいるんだから少しは住民の気持ちも考えて言った方がいいよ。物件の批判は万代物件契約中さんだけのものじゃないでしょ。

共用部は当然定期点検の対象ですよ。あと一回、２年点検が残っています。
アフターって専用部の話です

東京の都心部で2005年や2006年に販売された物件は、軒並み中古価格
が価格表の価格よりも上昇してます。販売時に値引きしたかどうかも、
大手デベの物件かどうかも関係ありません。
ちなみに、私の現在所有のマンションもその一つです。
私のマンションのすぐそばに販売当時大苦戦して大幅値引きした大規模マンションが
あるのですが、現在では当時の価格表価格の4割増しぐらいで取引されています。
大手デベの物件じゃありません。それどころか、そのデベは吸収合併されてます。

最後に、評価の話をしておくと、アデの部屋の火災保険の評価額がでました。
２社の見積もりを取ったのですが、購入価格の６割から７割の評価額を
つけられて驚いています。なぜなら、私の東京のマンションは購入価格の
２割の評価額だったからです。もちろん、土地の値段の差はあるのでしょうが、
建物自体の評価がえらく高いんだと驚きました。
もちろん、その分保険料は高くなるんで喜んでいいのかどうかわかりませんが。
【一部テキストを削除しました。管理人】

気をつけようとは思っているのですが、お酒が入ってたりすると
あまりにレベルが低いちゃちゃには無意識に反応してしまいます。

奥村組さんがまともに面倒をみないというここでの定番の悪口ですが、
状況証拠的にも否定できそうです。

私の知る範囲では、ジョイント倒産時に奥村組さんは萬代橋と大阪で
ジョイントのタワーマンションを作っていました。
しかし、ネット上にでているジョイントの大口債権者リストには
奥村組さんの名前は確認できません。
ある建築業界のサイトの情報では、奥村組さんの債権額はたったの
３億２千万円ほどです。この情報を信用することにすると、
タワマン二つでこの程度の金額ということは、奥村組さんはしっかりと
ジョイントから代金を回収しながら工事を進めていたと想像されます。

現在もお部屋の現物を抑えながら、債権をしっかり回収されている
ところをみると、奥村組さんはジョイント倒産の被害をあまりうけて
いないように見えます。

ということは、奥村組さんがアデに対して手抜きを行う理由はなさそうです。

火災保険の契約内容を銀行系列の保険代理店さんにまかせてあったのですが、
契約を結ぶ直前に免振であることが性能保証書で謳われてある
物件は地震保険の保険料が３割引になることに気がつきました。
このことを保険代理店さんに指摘して、契約書を作り直してもらって、
無事に３割引で地震保険をかけることができました。

保険代理店さんが必ずしも建物が免震かどうかまでは調べて契約書を作ってくれる
わけじゃないようなので、他の購入者のみなさんもご注意ください。
免振マンションのメリットを最大限に活かしましょう。

あと、火災保険の評価額の件も聞いてみました。一般のマンションでは平米20万円ぐらいが
相場だそうですが、この建物は評価が高く平米30万円程度に見積もられているそうです。
＃　周辺のマンションの平米あたりの保険屋さんの評価額がわかるとおもしろそうです。
とはいえ、私の東京のマンションの評価額は平米20万にはるかに及ばないのはちょっと
腑に落ちない気分ですが。

マンションに詳しくないので教えてください。

火災保険の評価額が平米30万円程度とは高すぎませんか。
分譲中の78.17m2で2,780万円の部屋の土地代が500万円とすると、
建物価格が2,280万円で平米30万円程度になってしまいますね。
建物価格には占有部分以外の建物の価格も含まれてること
評価額は分譲価格より結構安くなることを考慮すると
本当?!って思ってしまいます。

東京の物件でも建物の専有部分が対称なので
高級なお部屋でない限り、
新潟と同じ位（50～60万円/坪）なんじゃないでしょうか。
地震保険の保険料率は新潟が低いでしょうけど。


完成後２年近くたつのでアフターって重要なのでしょうか？
大手は社会的責任ってヤツで無料で修理等してくれるのかな？
マンションは15年で購入価格の半額程度になるというし、
新潟はマンションラッシュで早めに資産価値が下がってると
きいてマンションと戸建のどっちよいか迷ってます。

絶対戸建。

とうとう管理人さんの手をわずらわせてしまいましたね。
おかげですっかり静かになったようです。

446さん、
私も評価が高すぎると内心では思ってますが、損保２社の査定に大差がないので、
こういう評価が一般的なのかなぁとも思っています。
タワーマンションなので、土地代はもっと少ないのでしょう。
あと、更生会社であることによるお買い得値段というのもあると思います。

東京での保険は銀行が担保で押さえるための強制加入保険であったというのも
効いているのかもしれません。保険料金を抑えるために、評価額が抑えられている
のかもしれません。アデの火災保険は担保として押さえられてません。

アフターは住み始めてから２年ですので、売れ残り物件では結構重要です。
営業さんとの口約束ですが、据付の電気製品は保証書の期限とは別にアフターで
保証すると言われてます。
＃　保証書の保証期限は入居時には切れているものもありますので。

定期点検は、竣工後、６ヶ月、１年、２年後です。この７月に最後の
２年点検が行われます。

竣工と入居が同時期だとアフターと定期点検は購入者には同じように捉えられがちですが、
竣工後１年以上たった物件だとアフターと定期点検はまったく別物です。

マンションの利点は管理人さんがいること、ゴミが２４時間だせること、
セキュリティが高いこと、共用部の清掃をやってもらえることだと思います。
このメリットの評価が低い人は戸建を購入された方がいいと思います。

タワーマンションなのに、こちらはゴミ回収が各階にないのがマイナスポイントでした。

アフターって入居日起点なんですか、なるほど。
ゴミ出しの自由度が高いのは確かに良いですね。

教えてくん、ついでで申し訳ありませんが
問題になりがちと聞く、
駐車場（維持・修繕費）、
駐輪場（家族分可？）は
実際には問題ないでしょうか。

私も大掛かりな機械式駐車設備のあるマンションは初めてなので、ちょっと不安です。
長期修繕計画をみてみると、年平均650万弱のメンテ費用（20年ごとの更新費込み）が
見込まれているようです。駐車場の総使用料金の年額は稼働率100%で1600万強ですから、
予測以上に出費したとしてもメンテ費用が駐車場収入を上回ることはないと期待してます。
なお、すでに駐車場の空きはほとんどないと聞いてます。

駐輪場は一戸につき２台分あるので、かなり余裕があります。
ただし、川風が強く当たる場所のラックはすでにさびが出始めているので、
この辺は何か手を打たないとまずいのかもしれません。
今はまだまだ余裕があるので風の当たる場所には誰も置いてませんが、
ここまで使う必要がでると自転車自体も傷んでしまいそうです。

臭いの問題もあるので、私は各階にゴミだし場所はいらないと考えていますが、
この物件の大きな欠点の一つは、エントランスを出ていったん外に出ないとゴミだしに
行けないことです。この点は契約前から気になりましたが、立地と眺望の前に妥協しました。

アフターは入居日起点ではございません。

あくまで竣工日です。

ちなみに万代物件さんの駐車場の目測は甘すぎます。

ここのマンションの場合、１０年後の駐車場利用率は確実に50パーセント割れします。

現在のメンテナンス代が年額650万円だとしても補修は経年と共に費用は増して行きますから利用と補修は反比例します。

それ以前にここの規模で年650万円は高すぎます。管理会社が仲介している形でメンテ業者からマージンをキックバックさせて儲けているんでしょうね。

こういう安売り物件はメンテナンスで儲けるしかないんです。だから販売会社の系列企業が優先的に管理委託契約してるでしょ。


今のご時世、いくらでも競わせれば業者は安く動きますよ。

新潟はレノにしてみればジョイントの中でも東京の利益を生みそうな物件を手に入れるために仕方なく抱き合わせで買わざる得なかった物件ですからここまで叩き売るんですよ。

薄っぺらい知ったかが絶賛してますが、他のジョイントの物件と比較すれば明白です。

>>453
間違った情報は困ります。
この物件の専有部アフターは引渡しが起算日です。

ジョイントはネット上に情報がないようですが、
たとえばプラウドさんのページには、
---
アフターサービス期間起算日について

専有部の起算日は当該専有部の引き渡しの日となります。
共用部の起算日は、部位によって起算日が異なります。躯体・雨水の防水に関するものは、建物の施工会社から売主が引渡しを受けた日になります。
その他の共用部は、お客様への最初の引渡しが行われた日になります。
---
という記述があります。

ここの専有部がジョイントのいうアフターで、共用部が定期点検です。

もちろん、デベによっては専有部の起算日を竣工にしているようなところも
あるのかもしれませんが、少なくともこの物件は違います。
定期点検やアフターの条件は大手と同じように決められてます。

駐車場のメンテ費用については高いかどうかは複数の相見積をとれば見当がつくので、
部外者の方からご心配していただく必要はありません。高すぎるようなら見直せばいいだけです。
10年後に駐車場の利用率が50%以下になる根拠は示していただけるとちょっと嬉しいかも
しれません。新潟だと大人の数だけ車を持つのが普通なので、利用率が大幅に下がるとは
ちょっと思えません。

>>454さん
ディスポーザーは本物件にもあるので、生ゴミが少なければエレベーターの中に臭いがこもる
可能性も低いと思います。それにエレベータ内で簡単に汁がこぼれるようなゴミだし方法では、
集積場所がひどい状態になるので、住民のモラルを向上させることの方が先決だと思います。
雨や雪のときにいったん外に出るのは正直ありがたくはありませんが、屋内を少々移動する
のは私は気になりません。

本物件も免震の建物内に機械式駐車場がありますので、仙台でうまく機能した実例と
同じ効果が期待できそうですね。

ギヤ－！
この一カ月で価格表の契約済み物件が
何故かいくつか販売物件になってるよ！

3月見学の私の価格表とGWに見学に行った友達の
価格表が・・・・

真剣に検討していた我々は騙されたの？

希望同型の部屋が上層階に出現

何この会社！！

実は部屋、価格表以上にたくさん売れ残ってるんだ。

説明求む！

詐欺罪！公正取引委員会に通告！

アデ営業さん！

本当に騙されるとこだったよ！

お客さんには今残っている部屋オープンにして

安い買いもの売ってるんじゃないんだから！

正しい取引をお願いします。

本当に通告したらどうなるの？

下層階はいつも完全に真っ暗なんですが、やはり売れてなかったんですね。

2LDKで1600万円台の部屋が大分前からチラシやHPで広告され続けている段階でおかしいと思ってたんですけど、現地を見に行った時には営業は「その部屋は契約が終わった」と言っていたのに、いつまでも新聞広告で入ってきてましたから。

本当に最低の違法企業ですね

こういう企業を更正させる必要なんかあるんでしょうか？

>>469さん
どちらも同じように破綻を経験したデベですけど、新潟では明らかにダイアの方が堅実味はありますね。
それに比べてジョイントは薄っぺらいこと。

ジョイントは、政令指定都市になったから稼げるだろう・・・的な薄っぺらい考えで進出してきて返り討ちにあった企業ですものね。
アルビのスポンサーになったり必死にマーケットに媚を売っていましたけど、所詮そういった物件の中身以外の話しばかりで中身はグチャグチャでしたから当初は全く売れてなかったですからね。
ここの物件は定価の価値は無いと大半の人はそう判断していたからでしょうね。

長年コツコツと実績を上げてきている企業とは明らかに信用度は違うはずです。

潰れた会社のマンションは，買わないほうが無難ですよ。

１０００万引きですか・・。
しかし，これだけ安いと，気にはなりますね。
でも，住民の質が落ちそうな気が･･･。

住友の物件があるんだから，財閥のものを買ったらいいと思いますよ。
何かあったときに，助けてくれますから。
高いのには理由があります。

私は仙台ですが，何かとは，災害だったり，欠陥施工だったり。
資金力のない売主では対応できません。

で、肝心のスミフの物件は売れてるの？w

いえいえ、スミフとはまったく関係ないです。

アデの物件が、安心、安全、信用、信頼出来るかどうかと、スミフの売れ行きはなんの関係もありません。

まっ、万代物件のお陰で安心、安全、信用、信頼出来ない事が良くわかったから、あいつの功績と言えば、言え

ない事も無い。

>>474ですが，
住友は他のマンションの売れ行き調査は，
当然デベですから情報を仕入れていますけれど，
新潟なのでよくわかりませんが，
ここのマンションが安いから，売れているから，
という理由では動じませんよ。

まして値引きなんてありえない。
住友は会社の方針で一切値引きはしません。
２年経っても一切しません。
売れるまで待ちます。
が，仙台の億ションは売れないかもしれませんが，
一般的なすみふマンションは，売れます。

それと，クチコミなんか最たるものですが，
ここのように言い争いのようなことは起きません。

紳士的な書き込みが多いです（客層の違い）。

これは財閥デベ全般同じですけれどね。

建物もしっかりしているし，
ブランドをかけて作っているので，
下手な対応はしませんよ。

どーして仙台住民が参加してくる？

そして紳士的な発言でもないし。

意図がわからん。

ここでよく書かれている

スミフの値引きしないことがステイタス
アデの値引きがダメマンション
の構図の理由がわからないんですが・・・

値引きできるのにステイタス理由に高いもの買わされてる
人の方が、逆にバカなのではないですか。
高く買っても、多分１０年も過ぎれば高くは売れないでしょ資産価値なんて
そこそこでしょ？
高級車の理論と一緒でなのでは。

いい物件が安く買えた方がいいに決まっています。

スミフには値引きできない理由があるのだと思いますし、
アデには当然安くできる理由があるわけですよね。

４８８さん

適正価格？てそれは売る側の理論でしょ（爆笑）

どのぐらい利益をのっけて設けたろうか！でしょ。

あなたの理論は買う側の理論じゃないよ。

スミフとアデの質の違いなんて見ればわかるよ。
でもスミフもメチャメチャいいわけではないでしょ。

更にアデの立地に勝てないし。それも価値でしょ。

あなたは１０００円を超える車買って、売ったことある？

高いもの程下落率は高いんだよ！古くなればなる程価値無くなるんだよ！

マンションも一緒でしょ。

アデは質悪いから１００００円引きであなたの言う適正価格になって
売っているんだから、購入者側からは歓迎でしょう！

首都圏！の話？

ここは新潟　田舎者！

スミフ物件でも古くなれば一緒だよ

売りたいとき困るのは高く購入した人だけ！

営業マンは売りたいときだけいいことを言う！

1000万円（注）越えの車を売った時の経験から・・・

スミフ・・高い・・ステイタス派の理論が似ていると感じただけです！

安い・・・スミフ、高い・・・スミフ　同じ部屋で　あなたはどっち購入ですか？

まあ、売らなければ、高いマンションを所有満足・・ステイタスかな！

耐久年数なんて関係ないよ・・どうせバカなので！

誤字、脱字・・・どうせバカなので！

質問です。

値引きしないと豪語しているのに、じゃあどーしてシティハウス川端町は値引きしているの？ ねぇ、どうして？

変にレスが伸びるマンションなど，買わないほうがいい。
何で新潟の物件が延びるのか理解に苦しむ。

なんだかんだ言っても、立地と免震はここの強みですよね

じゃあシティハウス川端町の値引きの原理原則をいつもの流暢な説明で早く言いなよ。
都合悪くなると話をそらすのは、万代物件もあなた達も一緒じゃん。

立地が強みだんて、それ万代好きの人だけにしか通用しないよ。

＞＞500

誰に対して言ってるの？？？
全く意味不明です。

「立地が強みだんて、それ万代好きの人だけにしか通用しないよ。」ってことはジョイント？？？

500です。
私はアデの擁護派でもなく、社員でもなく、万代物件でもありません。
だから万代の立地が魅力だとも思っていません。

480さんに是非とも答えて欲しいのです。
値引きなんてありえないのに、現実新潟では値引きが起きているんですよ。

万代物件がいなくなって落ち着いてきたのにとは、ここはアデの板だから当然肯定する人はいるのが自然だと思います。
重なりますが私もアデがいいとも思いませんけどね。
ただ、他（ここも含めて）を下げて住友を上げるような意見はイッピーから見ていると益々住友の印象が悪くなるばかりかと。

みなさん、自分達の意見に賛同してくれないからって、その人を攻撃して潰すスレはナンセンス。客層が違うんでしょ、一生理解してもらえないよね。労力の無駄。比べるに値しないんでしょ。

私の個人的な意見ですが、こういうとこって個々の意見を書くだけだとおもうけどな。
いちいち480さん（確か仙台の人？）が「あそこは、値引してるのはどうなんだ？」みたいな揚げ足に回答する義務は全く無いと思うけど。
別にアデニウムのスレであっても、「私は住友が好き」「私は積水が好き」「私はアパが好き」なんて個人の好みを書き込むことは個人の自由だと思いますよ。

100人いれば100通りの意見があるように、この物件をきちんとした品定めをして否定できる人もいれば、客観的にはグダグダなのに値引に負けた自分を肯定するかのように必死で「アデニウムはいい」などといってる人もいるんです。

ちなみに私も同じ意見で、こんなマンションの良さが全く分かりません。
暇なときにこのサイトを見ると、常に新潟エリアでこの物件だけが上位にレスが上がってるので、拝見していたまでです。
免震・免震とバカの一つ覚えのように書いてる人が居ますが、元々川底の立地で免震なんてちゃんちゃら可笑しいです。
信濃川沿いの道路を見れば一目瞭然でしょう。波打ってますよ。
それこそ、大手と違って地質調査をきちんとやってない証拠でしょうね。
私も1年半ほど前に訳あって、新潟でマンションを検討したのですが、積水・住友・清水の物件は綿密な地質調査をきちんとやった上で新潟の地質には免震より制震であるとの判断でそうしていると聞きました。

長々、書いてしまいましてすいません。

「免震より制震」って…
仙台の住友の勧誘そのまんまですね(プッ)
今回の大震災で免震＞＞＞＞制震～耐震が実証されました

はじめまして
住友の値引きの話に一言です

以前、住友のモデルハウス（駅前にあった頃）に行った時に
当時の所長さんとお話しました
こちらも本気で購入を検討しており
その時の話を事実としてお伝えすると

確かに値引きは一切しないと言っていましたが
こちらから、そうは言っても何年も売れ残りがあるようなら
常識的にも経営的にも値引きせざるを得ないのは？と質問したら
「正直、その可能性はあります」と言っていました

そもそもこのスレに書くべきかと考えましたが
アデのスレで住友の値引きの話でドタバタしているようでしたので
一石を投じさせて頂きました

なんでそんなに必死になって免震を否定するんでしょうか？
今回の地震で免震が最強だったのは実証済みじゃないですか？
否定する方が世間からずれてますよ。

地質によって免震・制震に工法を分けるって始めて聞きました。
素人ですが、地盤は杭や地盤改良などで対応し揺を抑える免震とは別だとおもいますけど
浦安や横浜みなとみらい、東京の湾岸地区にも免震のマンション沢山ありますよ。

また手入れだ（笑）

地震の日の、新潟市内のマンション内のゆれを動画なりで比較できるといいね　同じ階くらいで

509みたいな素人の知ったかが、マスゴミ報道に踊らされて『免震最強』とか書きこんでるの見ると笑っちゃうね（爆笑）

でも震度5の東京で↓の状態見て震度6の仙台で免震マンションのどの書き込み見ても
ほとんどなにも倒れなかったかとグラスひとつ倒れなかったて言われたらやっぱりねぇ・・・
長岡のサーパスも免震マンション作るらしいし、これはらは免震？って思ってしまう

東京都、築10年越えマンションの14階、食器などが大量に床に落ちている
http://www.youtube.com/watch?v=5EV1t43V5J4
東京都中央区マンション14階、冷蔵庫が動いたり、洗剤のボトル類が落ちている
http://www.youtube.com/watch?v=penkTBfVx6s

高い貴重品管理は、注意必要だね。置き場所重要

なんだか免震賞賛の方が多いようなのでちょっとご参考までに。

結局は地震の揺れの性質の問題ですよ。
縦揺れ・横揺れどちらに強い方を重要視するかですね。


制震は縦揺れに強い
免震は横揺れに強い

制震は維持コストが普通
免晋は維持コストが高い

制震は基礎杭の数・深さでどの地盤にも対応できる
免晋は基礎地盤が歪んだらどうにもならないが基礎が平行を保っていれば効果大


上のスレッドでも他の方が書いてましたが、新潟で今後予想されるのは直下型の縦揺れ大地震ですし、地盤のことを考えても液状化の懸念から免震は合わないと思いますよ。
長岡あたりで免震だと地盤がしっかりしていますから安心だと思いますけど。

あとは、このマンションが免震といっても売れない理由は将来的に維持管理の費用コストが曖昧な点が非常に大きいように思いますね。
ネット上の一説ではマンションの免震ダンパーの交換をするとなると約1億円近くがかかるそうです。
仮に修繕計画が25年までだったとして、そのときに交換をするとなると130世帯のマンションだと最低75万円以上の費用が必要になる計算です。
また、耐震仕様に比べて通常のメンテナンスも重要となりますから、それにかかる費用も高くなることも考えておく必要があります。
通常の修繕をしていて、その他にこれだけかかるでは既存で設定されてる一時金の徴収ではまず100%賄えないのは明白ですからね。
私も見に行ったときに価格表上では分からなかったので長期修繕計画を見せてもらったら、この点が曖昧だったので不安になりました。
あと、これに付随して不安になるのが入居者の所得層が非常に低くなりそうなので、これだけの追加拠出となるとなかなか払えない人も多くなったり、安売りマンションは投資の対象となって賃貸入居も増えるそうですから、そういった方は拠出をしたがらないだろうと思うとなかなか厳しい未来が待ってる気がしますね。

確かに私も調べたらそう書いてありました。

ここを検討するクラスの人は（私も含め）そこまで知識のある層でもなくて免震って言葉だけに踊らされてる気がします

確かに値段も破格で、仕様も免震でなんてのはうますぎる話のような気になってきます。

私も安いので検討してますが、正直将来的な負担となると払えないです。

同じような人ばかりだとするとこのマンションはリスクが高すぎるのかな？

言われてみると免震ではないグランドメゾンと比べてもこっちの方が月々1万円近く維持費が安かったので気になりました。
一時金？とか、何年かに数十万円払うやつも金額が低かった気が・・・
分譲するとき安く見せて、その後はいくらに跳ね上がろうが知ったことかって考え方なんでしょうね。

こちらの修繕積立金は10年後くらいから急に跳ね上がりませんか？

今が安すぎるんだよ。
「これだけ値引きしてくれて、この管理費なら払える」みたいなのがきっかけで買ってる人が多いだろうから将来は大変だと思うけどなぁ～

いくら値引で買おうとも最終的には帳尻が合うようになってるんですかね。
そう考えると「安物」ってレッテルが付いてる分、損なんじゃね？
10年後に飛躍的に管理修繕費が上昇して売りたいときに処分できるんでしょうか？
万代物件さん教えて

実際のところ、ジョイントも「免震にしなきゃよかった」って思ってるのかも。
値引、値引って言っても将来的に金を喰う免震だから、ちょこっと詳しいのが騒ぎ出して突っ込まれると何とも答えようがないんだろうし。
現入居者の8割程度は値段に負けた人たちでしょうから、将来の維持管理は棘の道ってとこでしょうね。
私が現在所有している新潟市内の築20年のマンションでも管理修繕で揉めていますが、簡単に言うと「住めれば問題ない」って言う人と「分譲なんだからキレイにしたい」って感じに二分します。一度マンションを経験して買換え需要の方にしてみたら、この物件ほど危険なマンションはないと考えられるんじゃないでしょうか。
ちゃんとした仕様のマンション買わないと本当に予想外の出費が嵩む結果になってしまいますよ。
新築時は側からは同じに見えても、安物は廃りがはやいですからね。

西堀は突出して高かったですよ。
見た感じも後々金喰いそうな作りだったので仕方ないのかなとは思ったんですが。
４LDKなんかに住んだら、駐車場1台込みで約45000円でした。
普通にワンルームの部屋借りれます（汗）

バカり～まんさん、何が言いたいの？？？
なんだかジョイント丸出しなんですけど（爆笑）

アデも住友も積立基金の徴収はありましたけど、何がしたいのかな？
管理費の余剰金は修繕積立金に繰り入れられるのが普通だから混同もクソもないと思いますよ。

ちなみに敷地内の管理組合所有のパーキングであれば月極家賃は管理費・修繕費に収入として計上されますから、あながち不要の比較対照ではないと思いますよ。
修繕積立金・管理費を別物とお考えのようですが、余剰金は修繕積立金に回りますから月々のトータルで考えることに何の不自然さもないと思いますよ。
なんならグランドメゾンで同じ広さの管理費・修繕費の月額も書いてみなさいよ。
531さんの言ってる事の方がまともだと思うはずですけどね。

532=530です。

>管理費の余剰金は修繕積立金に繰り入れられるのが普通
どこで普通なんですか? 管理規約で規定されてるんですか?

私は業者じゃないのでグランドメゾンの費用は知りません。
（業者としか思えない）貴方から提示お願いします。

出来る範囲で物件概要の占有面積から算出すると

管理費:19,050
駐車場:?
修繕積立金：6,200

駐車場に代金が不明ですが、管理費＋修繕積立金は特に突出して高くはありません。
なぜ、531さんの言ってる方がまともなのか説明してください。
マンションって管理費、駐車場、修繕積立金（、固定資産税）等、思ってたより結構掛かるという話なら同意です。

ちなみに管理費と駐車場料金は区別してません。

532=530=536さん

533ではありませんが、たまたま休みでちょっと見ていてアホらしかったのでダメ出しです。

>管理費の余剰金は修繕積立金に繰り入れられるのが普通
どこで普通なんですか? 管理規約で規定されてるんですか?

533さんで無くともマンションを一度でも購入したことのあって管理総会等に出席する人なら誰もが知っていますよ。
では、頭の悪いあなたは駐車場収入がどこに消えると思ってるんですか？
知らなくとも一般常識から想像すれば、普通の頭なら考え付く発想のはずです。
仮に1台12000円だとして100台分あったら月額120万円の収入ですよ。年額にしたら1,440万円です。
毎月ないし毎年、駐車場の維持費で消えるとでも思ってるんですかね？
しかも、またまた「業者だろ」的な言い回しはまさしくジョイントのバカ社員丸出しですよ。
＞月々の修繕積立金は安め（80円/m2）。
＞出来る範囲で物件概要の占有面積から算出すると
なんて事は一般の人は書かないですよ（笑）本当にジョイントさんだったら気をつけて♪バレちゃいますよ（笑）


さてさて、私はグランドメゾンは見ましたが、3LDKの77平米で管理費+修繕費で25000円を少し超えていましたが・・・

532で記載のジョイント約23000円、住友約20479円と管理サービスの質を考えると確実にコスト高だと思います。
通常のエレベーターの他にペット用・ゴミ搬出用のエレベーターが合ったりしますので多少は仕方ないのかと思いますが、駐車場を借りた場合も加味するとあの近辺の屋根付き駐車場の相場が16000円～20000円前後とのことですし、普通にワンルームが借りれるじゃないですか。

536で書いているグランドメゾンの概要を見て気づきませんか？何故、売れてないのか？
突出して毎月の維持費に占める管理費の割合が多すぎるからです。
それが意味する事とは、管理に無駄が多すぎるって事の証明なんですよ。
確か、施工の福田組の関連会社のフクダなんとかって弱小管理会社でしたけど、所詮その程度のコスト管理しか出来ない会社ってことですよね。
平たく言うと、見てくれを良くしてそれに騙される客を囲い込めれば良いって考え方がベースで作ったと考える人が多いって事です。
まっ、ここはグランドメゾンの板じゃないのでこのへんで。

532=530=536さん、あなたが本当に一般人であるなら、あなたのような人がジョイントみたいな劣悪販売業者のカモになりやすいですから気をつけてくださいね。
なんだか、かなり都合の良いように吹き込まれていらっしゃるようでしたので。

今日は、業者(営業)さん達も水曜の定休日なのか出没しないね。スレが増えなくて退屈ーっ。

安きゃ将来不安だ、大変だと言われ
高きゃ高いで管理に無駄が多いと言われ・・・

修繕積立金が10年後くらいから一気に上がりますよね。そうするといくら積立基金が他より安くても結局は同じ位の支払いになりませんか？

ホントにバカり～まんとか、ジョイントさんとかくだらな過ぎるよ。おれはジョイントではないけど、
そんなこと、自分の物件スレにはあまり書かないよ。（刺激したくないしさ）
それより、そういう風に言ってる奴が確実に他社の奴だよ！だって全然会話になってねーし。
なんで新潟なのにそんなに荒れてんの？
でもこのエリアで確実に毎月売れてんのはジョイントだよ。間違いない。
そんなことより、普通に良いところ、悪いところ、書けばいいじゃん。
普通の人もいるんだからさ。
でもホント、業者の人間も、購入者・検討者も見てるよね、このサイト！
だから、会社・個人的な誹謗中傷はよくないよ。マンション自体売れなくなっちゃうよ！
見苦しいし、悲しい。　この業界はホント、会社間の仲悪いよね、って言うか販売している人が、、、。

上の人間は意外と繋がっているんだけど、どうしたものか、、、。

人の意見を誹謗中傷ではなくて
一感想と捉えられるといいのになあ。

とかいって反応しちゃう馬鹿な面もあり…情けない。

萬代さん、入居後のレポが無いですね。
契約まではあれだけ盛り上がっていたのに…

551
どうみても完全ジョイントですね（笑）

ここ、はっきり言って売れてないもん。
民間の提携ローンがなかったから銀行に直接申込しに行ったときにも言われましたよ。
ジョイントが売れてると言ってる時点でジョイントですね。
どの銀行でも、どの他社営業さんの話からも全く逆の回答でしたから。
たまたま知人が銀行マンだったからスバっと言われましたが、【2500万も使って貧乏人マンションって言われるような販売手法で売られてるマンション買うの？】って言われましたが、まさにその通りだと思いとどまらされました。

それを言われてから、価格表で【済】って書いてあった下層階を敷地外から眺めるとカーテンも照明も全くありませんし、ウソバレバレです。こんなに簡単に見抜けるウソに騙されかけたかと思うと、自分の間抜さに思わず笑っちゃいますね(^^)

ここの物件を胡散臭いチラシを見て騙されて見に行った皆さん、チラシの部屋は【予約済み】ってなってませんでしたか？
私のときもそうでしたが、チラシの部屋なんか客寄せの餌であって販売はしないんですよ。
ほとぼりが冷めたころに【キャンセル扱い】で再びチラシで客寄せの餌として再登場するわけです（笑）
それを見てまた行くと【それらは全て予約済みです。せっかくですから他の部屋もそこそこ安くしますよ】って、この繰り返し。
これがまともな企業のすることなんでしょうかね？
おっと、失礼。まともじゃなかった（笑）

震度7クラスでドロドロに液状化する土地で免震がなんの役にたつのやら。
営業はなにかにつけては【免震・免震】と馬鹿の一つ覚えみたいにそればかり。
内容の話しなんて全く無く、ただ免震ですから・・・のオンパレード。
知識のない素人は騙せても、そこそこ精通した人間の後ろ盾がある人はまず買わないでしょうね。

私の騙された経験を元に、同じような被害者が出ないようにと思い、私の体験談を書かせていただきました。

ちなみに私はこれらの総合的な判断から他物件にて検討中です。

　
　元・見込み客さんが指摘されている、新聞広告の不思議さは
私も同感です。

　私は去年の11月にアデニウムに決めかけていた者ですが、11月に担当者の人事異動があって
新しいセールスさんに引き継がれてから、状況が一変しました。

　新しいセールスさんの責任ではないのでしょうが、私のような素人同然の者にもバレバレな
客寄せ広告にはあきれかえってしまい、グランドメゾンの新聞広告の部屋を見に行った次第です。

　それにしても、新しいセールスさんはウソが下手すぎでしたよ。
　前任者は信頼していたので、異動がなければ３ＬＤＫ買ってた可能性大ですが・・・。

　アデニウムの売り方に嫌気がさした後だったせいか、グランドメゾンのセールスさんとは
見事に波長が合って、２回交渉しただけで契約してしまいました。

　もちろん、【新聞広告に載っている部屋は売約済みです】、なんてことはありませんでした。

　
　建物自体は立地も良く、今でも良い印象を持っていますが、あの売り方では・・・・。

　残念です。








　

久しぶりにお邪魔しましたら、相変わらずヒドイですね。
ちょっと入居者に聞きたいことがあったので書き込もうとしたのですが、、、。
誰が書き込んでも構わない場所なんでしょうが、肯定的なことを書いているとジョイント、
否定的なことを書いている人は、価格表が「済」とか本当は残っているとか、ばかりですね。
私の部屋もそんなに高額な部屋ではないですが、ビンボーマンションとか、ひどすぎませんか？
ここがビンボーマンションというなら、ここ周辺に以前からあるマンションなんかもっとビンボー
にみえるのですが（失礼）。
これから検討する人も、実際にその部屋を気に入ったならばこうにゅうすればいいし、他のマンション
が気にいったならそこを買えばいいのでは？
わざわざ、ここがダメだからグランドメゾンにした！とかって逆におかしいと思います。
このエリアで売れている所ってどこなんですか？
別にきにはなりませんが、どこも似たりよったりかと、、、。

あとは、早く完売してくれるのを願うだけです。
本当は、トランクルームで聞きたいことがあったのですが、なんか違う話になってしまいました↓

同感です。

自分がいいと思ったマンションを購入するしかないですよね。

自分がより満足したいがために、他の物件を悪く言うのは万代物件さんと同じレベルじゃないんですか。

ビンボーマンションとか、マンション買うだけすごいと思いますよ。

窓掃除てどうしてますか？冬越したあたりから汚れがあって。花火の前に掃除をと

手の届かないとこは自分じゃ難しいよね。
ここのマンションって定期的に窓掃除の人は来ないんだ？

手の届かない側は、割合いいのですが(雨あたるからかな)、ベランダ側の窓は汚れやすいかな　車のワイパーみたいの使って洗ってみます

風向きによっては数回の雨で汚れちゃうし、困っちゃいますよね。
２重ガラスに対応してないかもだけど、以下使えないかな～。

//kaden.watch.impress.co.jp/docs/column_review/yajreview/20100108_340905.html

サラリーマンさん ありがとうございます。さっそく窓掃除します。

ほかのマンションてそんなにしょっちゅう窓掃除してくれるんですか？そこまでは考えてなかった。参考になった。

だぁ～っ！！！

目の前に10階建てのマンション建設の告知看板がぁ～っ！！！

敷地ギリギリでアデニウム建ってるから、真っ暗どころじゃない！！！

早めに分かって良かった♪

私も見ましたが、大東建託の賃貸高層物件なんて珍しいですね（＾ｖ＾）
ファミリー向けの広めの賃貸マンションでもやるのかな？
万代橋側の方、ご愁傷様です。
これだったら日報のビルまで多少距離があるパストラルの方が有利になってくるな。

ここは更に値引きするんだろうか？
今度こそ資産価値ゼロだな

何となくそんな話が出るのではないかと思ってました
もういつでも廃業できそうな自動車工場側ですよね？
ジョイントのクソ社員も事前に知っていたようで、そちら側を異常なほどの値引きで押してきたので不思議に思っていたのですが・・・

やはり悪意の多い、クソ会社だったようです（↓）
ここで書かれてる中傷はウソではない、が経験した私の結論。

中心部マンションのリスクまともに出たね。
しかも大東建託野賃貸じゃあ入居者もそれなりだね。
土地がないんだからこうなるとマンションの資産価値なんか０だね。

先日、パストラルハイムのチラシが堂々と我が家のポストに...。
この掲示板で散々荒らしてるのは、清水建設の工作員でしょ？
技術的な批判でなく、ただの感情論。
文系出身の営業マンだっての、バレバレですよ。
ご自身のやっている事が恥ずかしいのがお分かりでないということは、相当焦ってますね。　
営業ノルマありますもんね～。
因みに清水さん、パストラルハイムは高さ制限引っかかって、設計変更＆天井高さ低くして戸数増やして粗利出すのに躍起な物件ですので、目にも留まりませんでしたよ。
そんなマンションこそ、資産価値は下がるものです。
当方、技術系出身でマンション業界に詳しい者ですが、アデニウム購入して正解でした。

他社を含めて色々と検討していますが、ここの場合は他社に比べて営業さんの質は断トツで低い感じがして頼りない感じがします。
先日書かれていた隣接地の賃貸マンションの件にしても、誤魔化し方が尋常じゃないほど下手くそで思わず笑っちゃいそうになるほどでした。
573さんは私を接客していた営業のトークそのままなので、確実にジョイント工作員だと思います。
分かる人から見れば一目瞭然なのに間抜けです。
ここのどこを見たらパストラルより資産価値があるのか全く分かりません。
1年以上もyahooのバナー広告等で資産価値お構いなしみたいな値引き販売しても、今なお売れ残ってる建物に価値があると書いて信じる人がいるんでしょうか？
なんだか見ていてイラッとしたので暴露話してしまいました。
ちなみに私も三井レジデンシャルの工作員ではありません。一消費者です。

ここはもう販売以外は終わってしまった物件ですから、もうほっときましょうよ。

大東建託、グッジョブ♪

馬鹿営業からの必死の詐欺営業電話がウザい。
よっぽど苦しいんだな。
敷地ギリギリに賃貸マンション建つようなマンション誰が買うか！ボケ！

確かに最近DMとか頻繁にきますね。
売れてな感丸出しの内容で興ざめします。

完全に販売止まったみたいね

販売止まった？どういう意味ですか

まだ販売してますよ9/14日更新の情報では6戸販売中です
ここ賃貸に出てた物件、2LDKで15万円でした
投資用として購入するにはいいかもしれないですね
1000万円台ですし

質問、水商売が事務所構えてるマンションてどうなの？
工作員でも敵対業者でも入居者でもいいから教えて。
俺的にはイメージ悪いしトラブル多い気がするけど。

本当だ。番号すごくとんでる・・・

家具付き物件を前面に押し出して販売するマンションじゃ投資にならないでしょ。
昔流行ったウイークリーマンションやレオパレスじゃないんだから。

ここは急に残り戸数が減ったっていわれたんだけど、東京辺りでよくあるアウトレット業者に叩き売ったらしいよ。

最近チラシもあまり見なくなりましたね。

全部アウトレットになったのかな？

ビルが建つ側は見事に夕方～夜間も真っ暗。
確実に業者に転売したな

6割引って本当？

投資用にひとつ買おうかな？

隣は何階建になるのですか？

どうもネガキャンごくろうさまです。
3月末時点で未引き渡し住戸40戸強、先日の総会時点で20戸弱。
残り住戸の所有者はジョイントでしたのでアウトレット販売話はデマです。
ということで、完売に向けてゆっくりではありますが確実に歩んでいるようです。
駐車場もほぼ埋まったため、管理費会計にも余裕がでました。

みなさんの物件も早く完売するといいですね。

>>612
入居済みとの事ですので伺いたいのですが賃貸の方はどれくらいいるのでしょうか？
あと水商売が事務所を構えているといったレスありますがここではないのですか？
事実無根のレスもあるようなので入居者さんのお話聞きたいです。

>>613
各部屋が賃貸かどうかは住民に公表されていないので判らないです。
水商売の事務所とやらも看板や表札が出ていないので、存在するのか
どうか確認しようがありません。あったとしても表だって活動されて
いるわけじゃないと思います。
少なくとも、水商売事務所の話題は総会ではまったく出ませんでした。

>>611
北側に建つビルは10階建ての30mの高さです。
ただし、アデニウムの北側に面した住戸には西側または東側に窓やベランダ
があるので、まっくらにはならないでしょう。

>>614
ありがとうございます。
投資用ではないですが立地条件からいいかと思いまして。
当方の時間が遅いと水商売の関係者なんかとかちあいそうで。
入居者ならいいのですが事務所となると話が別ですし。

水商売というか、デりヘル経営者でしょ？

〉〉612
3月から減った20戸の所有者は？
業者に卸したんじゃないですかね？
残り住戸の所有者がジョイントらしいけど、確か販売は4戸程しかないと言ってましたが。
おかしいですね。数が合いませんよ。
アウトレット業者と契約はしたけど引き渡してないだけでしょうね。
総会後にこっそり、が胡散臭い業者のやり口。
こんな購入者をバカにしたような値引き販売を平然とやる会社ですから更に可能性が高まりますね。
そう思いませんか、万代物件さん？(》612》614)

>>615
水商売の事務所と言うか連絡先はある。恐らく経営者かその周辺人物。
販売関係者も不動産屋もその手の情報は教えない。やはり敬遠されるからね。
裏技だけどそういった商売の求人が出てる情報誌をまめに目を通すといい。
>>616
そんな人も入居してるの？

アウトレット業者が首都圏だとそのルートで地方都市に活路を求める「ある業界の人」が来そうですね。
ここの販売方法見てるともはや何でもアリなのでは。

>>617
未引渡しが20弱ですよ。ちゃんと読んでください。業界の人でしょ。
総会では引渡し済み（所有者）しか問題にならないので、
契約中や申し込み中の人の数は公表されていません。
私は良くは知りませんが、
現在販売している戸数は数戸程度じゃないんですか。

春から減った20戸強がアウトレットじゃないと断言できる根拠はないですが、
この期間に引越しはその程度の数は行われていました。
こんど賃貸マンションが建つ北側に面したお部屋がみんな、まっくらだとか好き勝手に
デマを書いてますが、ちゃんと入居されて夜は電気が点いてますよ。

あと、入居者が勝手に自分の部屋を仕事の連絡先にするのは、
デベも住民もどうしようもないですよね。
何かトラブルを起こすようなら、住民で対処しますので、部外者はご心配なく。

ネガキャンする暇があったらご自分の物件を何とかされたらいかがですか。

万代物件さんお久しぶりですね(笑）

>>619
「部外者はご心配なく」、、、。
私の書いた裏技、しばらく続けて見てはどうよ？
「トラブルを起こすようなら」って総会では話出てないんでしょ？
事実が確認できてもトラブルになるまでほっておく訳ね。
ちなみにあなたの書き込み「総会」で許可されてるの(笑)

＞あと、入居者が勝手に自分の部屋を仕事の連絡先にするのは、デベも住民もどうしようもないですよね。

管理規約すら守れない住民の質ではそう言わざるえないってところでしょうね（笑）
入居者の質が確保されていればそんなことする人は現れませんよ。

>>616さんじゃないけど、そちらのマンションは企業舎弟＆風俗店経営の肩書の方がお住まいだとのこと、ある筋では有名ですよ。

なんかえらく勘違いされてるようですが、総会では総会ではとほざいたところで、総会では何も疑惑の真相に迫る事実を知ることなど不可能だと思いますがね。

なにを以て自信満々に言ってるのか不思議です。

管理会社とて所詮は売り主に選ばれた舎弟みたいなもんですよ。売り主に都合の悪い話は今の段階では出してなんかこないでしょ。

入居済み住人さん、それとも万代物件さんかな？どちらでも良いですが>>622さんのレス読みましたか？
事実だとすれば臨時総会開くレベルの話ですね。場合によっては行政、警察、マスコミの力も必要でしょう。
もし嘘なら住民からすれば風説の流布による居住権の侵害、デベからすれば偽計業務妨害になりませんか。
何れにせよあなたが何の動きもしなければあなたがこのスレで書いていた事、すべて嘘デタラメと言うことになりますが。

少し前に私が聞いた話だと申込みレベルで完売したそうです。
検索をかけてみましたが、販売募集のサイトも閉じているようです。
ここでのデマによるネガキャン活動も功を奏さなかったようですね。
ごくろうさまでした。

>>623
具体的なトラブルがマンションで何も起こっていないし、
何の証拠も提示されていないのに、何を行動に移すのでしょうか？
何か具体的な証拠を提示してください。喜んで警察や売主に連絡しますよ。

前にここのネガキャンの裏取りをして無駄な労力を使ってしまいましたので、
今度行動するなら確たる証拠でも明示してくれないと話になりませんね。

まだ売れ残ってる物件の営業さんは、くれぐれも物件を賃貸マンションや
アウトレットにして、既に買ってくれた住民を裏切らないように頑張って
ください。健闘をお祈りしてます。

確かに完売したにしては変だな。
賃貸化したグランドメゾンの西大畑ですらオフィシャルページで完売って出してたのに。
最後まで胡散臭いデベでしたね。

万代物件さん、完売よかったですねー！！！
やり取りを楽しく見させてもらっていました。
あの反撃が見られなくなるのは寂しいです。
でも他のスレを荒らすのは、それこそ紳士的では
ないですよねー。

ジョイントの内情までは到底判るはずもありませんが、
完売宣言しないのは、まだ決済の済んでない部屋があるからなんじゃないんですか。
強引に契約して、かなりローンキャンセルを発生させていたようですし。
サイトをさっさと閉じたのは単なる経費削減でしょ。
逆に、残戸をアウトレットや賃貸業者に売り払わなかった傍証の一つになると思いますよ。
業者に売り払って完売なら、時間を置かずに完売宣言もサイト閉鎖もできますからね。

2,3ヵ月後に何が起こるのか知りませんが、
具体的なことを何も書かずにこういう脅しめいた文句を吐くことをまさに
「負け惜しみ」とか「最後っぺ」というんだと認識しております。
しかも、ネットじゃ読者はそんな先のこと何も覚えていてくれませんよ。

秋ごろから居住者の家族連れに廊下やロビーで会う頻度が春頃に比べて格段に
増えているので、みなさまが期待するようなことが起こるとは私には思えませんが、
わくわくしながら待ってみます。折角ですから、待ちぼうけとならないことを願います。

荒らしというなら、なりすましでこのスレにデマを書きまくった方々のことを
指すのだと思いますよ。この業界というか、とある会社のデベの営業のレベルが
よ～く判りました。いい社会勉強になりました。

http://www.j-sumai.com/
の速報に11/28付けでここの完売報告がでています。
たぶん、この日までに契約がすべて済み、ローンの認可がすべて下りたということでしょう。

この速報と販売サイトを閉じたのとがどちらが早かったのかは知りませんが、
販売サイトをさっさと閉じたのはやはり単にコスト削減のためでしょう。

ここで暮らし始めて半年になりますが、
立地、環境、買い物の利便性、交通の利便性（新潟市内ではJRよりバスの方が圧倒的に有益）、
奥村組さんのアフター＆定期点検の実施、内装、景色、建物の外観、顔見知りになった住民のみなさん、
感じのいい管理員さんや清掃員さん、これらすべてに家族ともども満足しています。
心配した夏の暑さも信濃川の川風のおかげで夜間は一度もエアコンを使いませんでした。
信頼感に欠けるここのデべさんも新規案件を手掛けて何とかふんばっているようですし。
＃　確かに信頼感には欠けますが、どこぞのようにブランドをかさにきた詐欺的行為や
＃　スレのあらし行為なんかは行ってませんので、ずっとマシだと個人的には思ってます。
＃　他社や他物件の悪口も一度も聞いたことがありません。

このスレに書かれたデマを見てしまい購入を断念された方は、残念でした。
文句はデマを書きまくった連中とその雇い主に言ってくださいね。

それにしても、完売報告がなくておかしいとかデマを懲りずに流して騒ぐ前に、
ちょっと調べてみたらどうですか、どうせ暇を持て余しているのでしょうから。
素人の私でも探す気になれば、すぐに完売報告を見つけられましたよ。