アデニウムタワー萬代橋はどうでしょうか？

今アデニウムを真剣に検討している中で、ここに立ち寄りました。
なぜアデニウムだけ他に比べ圧倒的数を書かれているのでしょうか。ある意味怖く感じました。
内容も私には気づかない事が沢山あり、勉強にもなりましたし、玄人的な内容に関してはその逆でした。
難点がないと言う事はありえませんが、ここがいい！と言う感想で盛り上がる事を期待しております。
どなたかそういう情報をお願い出来ますでしょうか！

怖いと書かれてしまったので、このスレへ書き込むまでの経緯を話しておきます。

他のスレでは書きましたが、先週一週間、新潟で物件探しをしてました。
新潟の不動産情報はその時に仕入れました。
中古物件、パストラル、アデニウム、ポレスターと
現物やモデルルームを見たりいろいろと調べたり、
一部は価格交渉したりした後に、
アデにしようかという気になって、
現在気がかりな点の最終確認をしている段階です。

なお、シティタワーもモデルルームまでは行ったのですが、
90分以上時間がない人は来るなと書いてあって、不動産屋さんとの
待ち合わせまで60分しかなかったので寄りませんでした。

ポレスターの営業の人が一番事情通で話は面白かったです。
パストラルは融通が利かない感じで、アデはちょっと頼りない感じでした。
【一部テキストを削除しました。管理人】

私もアデニウムを真剣に検討し、最終段階に入っているところです。

口コミでいい情報があれば思いきれると思い見たので酢が、購入者や検討者にとっては本当にいい感じがしないですね。

私の数件見学した中での感想は、部屋の間取りと設備のクオリティは西堀通タワーでたし、アデニウムに決めようよ思ったのは立地と眺望が気に入って価格が見合ったからです。設備に関しても納得の範囲でした。
やはり自分の生活ベースに合った立地は一番外せないですよね。

契約に踏み出せそうな気がしてきました！

そんなにダメですかね、こちらは。
立地は最高なんですけどね。
なんでここまで書かれてしまうんでしょうか。

住民の方でいいアピールがありましたら
是非聞かせて下さい。

確かに、あのあたりは水田みたいになるだろうな

なんだか、「立地は最高」って発言がこのスレは多いけど、なにが最高なの？
たんなる田舎くさい固定観念でそういってるだけの気がしますが。
伊勢店やらラブラやらが近いってだけの上面だけの話しでしょ？
現在販売中の他社物件と比較して立地は本当に最高ですか？地質は本当に最高ですか？物件のクオリティは本当に最高なんですか？購入後のアフターおよび管理も最高なんですか？これだけ値引攻勢してしまってもまだ残ってる現状で定価購入層と値引購入の貧乏人の人間関係も最高ですか？最近入居してきた住民の居住者クオリティも本当に最高ですか？
まったく根拠のない「最高」の安売りに見えてなりません。
実際に販売事務所での営業マンの動向も頼りなく、詳細は部分の話しになると妙に後ろめたそうにしたりしますし。
そう考えると、そんな知識だけの住民の集まりのようでなんだか検討してると興ざめてしまいます。

値引に負けて買ってしまってどうにもならないから肯定してる＊＊＊派とダメなものはダメと扱下ろす否定派の応酬だけで意味が全く無い。
本当に新潟市内のマンションスレ全体を見ても、ここだけは全く中身が無いですね。

で、あなたの立場は？

で、あなたはどこを買おう(もしくは買った)と思っているのですか？

どこの物件だったら合格なんですか？

是非参考にさせて下さい。

おや。
リアクションを取ってあげるやさしい人がいましたね。

どこも買わないか。ｏｒ買えないか。でしょうね。

もしくは、郊外のマンションでも購入して、
自分が検討したときに今の状況だったらなぁ。

なんて思ってるんでは？

確かに新潟では、新潟駅・万代・古町周辺のマンションを、
選択せずにＳＣ付近のマンション、戸建てを選択することも
一つの回答だと思います。

でも、長い目で常にある程度の利便性が保たれる可能性が
高いのは、新潟駅・万代・古町周辺だと思いますので、
そういう意味では、ここは良い場所なのでは。

もっとも、どこでも将来どうなるかは分かりませんし、
そんなことを考える人は、賃貸→中古住宅を
選択する人なのでしょう。
（そのパターンも一つの正解だと思います。）

>>311さん
確かに言われることは分かります。
>>312、>>313みたいに否定的な立場に対して面白おかしくレスする輩がこのスレッドだけ非常に多いですね。
私は銀行関係の資産評価等の仕事をしていますが、現在の新潟市内の分譲物件に関して言えば、このアデニウムはアパのアップルタワーと同等の評価です。
こういった事を書きこむとまた上記のような輩（もしくはアデの営業）が低俗な反抗をしてくるんでしょうが、冷静な人は現在の事実関係を再度確認してみてください。
まず、市場の評価はすでに出ているんです。
このアデニウム、ローンを使って購入する際はどんなローンが使えるでしょうか？
まず一般の金融機関では融資はしてくれません。その為、広告でも記載されていますが【フラット35】しか使えないんです。それはジョイントが倒産したのと同等の更生企業だからです。
一言でいえば、会社として作った借金を法のもとに踏み倒したのと同じことです。
これを一般人で置き換えると、サラ金で借金を作りまくって返せないから自己破産しますと言ってるのと同じです。
そんな企業を民間の金融機関が信用してくれるでしょうか？
所詮、そんな会社の物件であるということです。
しかも更に追い討ちをかけるようですが、同じ更生企業のサーパスの場合は民間金融機関での提携ローンが使えるのですから、いかにジョイント物件が金融業界から評価されていないかという事が分かります。

『数年後にいらなくなった時、中古になればどれも同じだ』みたいな事を考えておられるようですが全く違いますよ。
現在の新築ですら担保評価の低い物件が数年後に一般の同等の築年数のマンションと比較して同じ担保掛目で評価されると思ってるのでしょうか？
自分が銀行の融資担当者だったらと仮定して考えて見ればすぐ分かります。

●値引き値引きで平均所得が低い＝修繕の際に揉めて、まともな修繕が行われない可能性が高い＝資産価値がさらに下がる可能性がある　　　

●中古での購入希望者から融資の申し込み＝中古の販売価格より担保掛目が低い＝満額融資はまず無理
（よって購入できる人が限られる）

●施工ゼネコンがジョイントによって大損させられた為、全くアフターをしてくれない＝大規模修繕時にまとめて補修工事＝補修費用が膨大化＝所有者が膨大な追加拠出が必要
（よって通常の返済比率での審査以上に中古購入後に追加拠出のリスクがある事を加味して厳しく審査される為、なかなか売却先が見つからない）


と言ったことを考えます。
これだけでも非常に大きなマイナス要因です。

一生そこで骨を埋める気であるならば、気にいるなら購入するのは良い事かと思いますが、そうでないならば客観的に不動産を評価する側ならどう考えるかを想像してみるのも必要なのではと思いますよ。

ながなが長文ですいません。
何となくここ数日のこのスレッドの盛り上がりを見させていただいて、非常に的外れな擁護意見が多かったものでつい…汗
【一部テキストを削除しました。管理人】

３１２です。たしかに>>３１１さんは買わないか買えない人でしょうね。アレ読んだ感想が３１４さんと同じで驚きです。３０年で街、住民、社会、すべて変わります。「あの辺も寂れた、」「新潟で一番成功した」いずれも東区、車で数分の住宅地です。他の所でも同じでは。「住めば都」と人は言います。３１１さんの都は何処でしょう。あの投稿を読んで本当に思います。

＞＞315さん
なかなか興味深いご意見ですな（＾ｖ＾）
参考にさせていただきます。

週末家族を連れて見に行って、昨日申し込みをしてきました。
申し込み前に長時間にわたって、いろいろと質問をしましたが、
施主が更生会社であることにより大きな不利益が発生することは
ないだろうと最終的に判断しました。

以下、私からの質問へのアデ営業さんからの回答を簡潔にまとめます。
理事会は四半期に一度です（正直これはちょっと少なすぎると思います）。
施主はあき住居分の管理費と修繕積立金をちゃんと納めてます。
エビデンスを見せてもらいました。
施主に万一の事態が発生した場合、瑕疵担保責任やアフターは住宅瑕疵担保責任保険と
住宅性能保証制度で保障されます。
去年の管理組合の総会時点で修繕積立金が取り崩されていないことはエビデンスで
確認しました。もちろん、現時点でも積立金の取り崩しはないと口答で説明されました。
アフターや点検も他の物件と同様に行われることになっています。
売買契約時の手付金の保全措置も可能です。

なんか誤解している方がいますが、私は安すぎる修繕積み立て金の月額の
早期値上げを主張していて、保守管理がどうでもいいとは主張してません。
積立金の値上げを言ってるのに保守管理を軽視しているとなんで思うのか不思議です。
管理費の無駄はなるべく削減して、その分を修繕積み立てに回すべきだとは言いましたが。
新潟は知りませんが東京では維持管理をしっかりした方がマンションの資産価値が保てます。

アデの立地ですが、今回は私の新潟市内の友人も一緒に部屋を見たのですが、
絶賛していましたよ。新潟出身の母も立地は最高だと評してます。
実際、値段の高い高層階の物件は最上階の川に面していない１戸を残すのみです。
ここの立地を高く評価している人間が多いことの証明だと思います。
【一部テキストを削除しました。管理人】

315さんに私も非常に参考になりました！
そしてもう一歩教えてもらえるのであれば、315さんのお立場から見る新潟市内でのお勧めの物件を教えてもらえたら助かります！

住宅性能保証制度は後の瑕疵担保保険やアフターを保証するものではありません。

本当にカモですね。

>>319さん、私個人の意見をあまりここに書くべきではないかとは思いますが、一般論としてお聞きいただけましたら嬉しいです。
ここでこれを書いてしまうと「●●の営業だ」と書かれると思うのですが、10年後の下落幅でランクをつけるとすると以下と考えられています。

1　シティタワー新潟（住友）
2　シティハウス川端町（住友）
3　グランドメゾン西堀（積水）
・
・
・
かなり差が開いて
4　パストラルハイム万代橋（清水建設）
・
・
・
更に差がついて
5　アデニウム萬代橋（ジョイント）
・
・
ちょこっと下がって
6　ポレスターアクアガーデン（マリモ）

といった感じだと言われています。

中古になれば皆同じく、そのときの評価で価値を付けられると言っていましたが、何を見てそんな間の抜けた意見を信じ込んだのか不思議でなりません。
現在も新潟市内には野村川端や野村万代等の大手デベのマンションが築20年程の物件が存在していますが、価格的には他の倒産業者のマンションや聞いたこともないような名称のマンションと同じ評価額で取引がされてきたでしょうか？
答えはNOです。
野村の中古マンションは近年まで新潟でも他のマンションに比べると高値で流通していました。
それと同じように、今分譲中のマンションに関しても5～15年後の状況は同じ道を辿ると思われています。
上記の事からも住友・積水と言った大企業の看板は無視できないのが現実です。
積水も今のような叩売りの販売手法を取らずとも売れ行きが好調であれば住友の川端よりは評価が良かったのかも知れないのですが、西大畑を賃貸マンションにしてしまった事も重なり住友には評価の面で及ばずといった感じになっています。
一般消費者の考え方としては同じ築年数・同じ価格ならどちらを選択するかとなると、大半の人が大企業の物件の方が｢信用｣という安心がついてる分、お得だと判断すると思いますよ。
それと同じように市場での価値も評価されるのです。

ちなみにアデニウムのスレッドなのでアデについて書かせていただくなら、万代の立地に魅力を感じる人がいたとして、それ以外に評価するところがあるとするならば施工の奥村組の「免震」だけですね。
いくら管理をがんばろうとも現在の物件サイズが景観条例の網にかかっている以上、将来的な同規模の建て替えは事実上不可能であるため他の物件に比べて評価の下落率は他社より大きいと考えられると思います。
建物の耐用年数が限界にきた段階で建て替えるには既存サイズからの4分の1以上の居住スペースの縮小を迫られる訳ですから現在の持分を保障される物件ではないことも大きな減価ポイントではあると思います。

最後にご購入を決断されたのでしたら物件うんぬん以外にも今回の地震後に免震装置のメンテナンスをきちんとしたのかを確認された方がいいですよ。奥村組は他社の受注物件のチェックを最優先で、ほったらかされてる可能性が大ですから。また、基本的には竣工済み物件ですからメンテナンスは施工業者が有償だと言ってくる可能性もありますので、その際はジョイントがきちんと対応してるのかも見物です。

こういった背景から先日、僭越ながら意見を書き込みさせていただきました。
事前に言っておきますが私はスミフの関係者でも積水の関係者でもなく鑑定士の資格を持ったただのしがない金融機関関係者なので悪しからず。
【一部テキストを削除しました。管理人】

一般の金融期間で融資うけてます。ふつうにローンくんでます。
いろいろアデニウム注目されてていいですね。
他の物件より、コメント多いし、このさまざまなご意見を参考にしましょう。

アデニウムのものが良いだけにって感じですね。

個人的には西堀が好きですけど。

西堀も駅南も、庶民には購入費も含めて
当面の費用は払えそうですが、
先々の修繕積立金の上昇が厳しそうです。

ところでシティタワー新潟の売主ってスミフと日生不動産に
なってるんですよね。

売主責任等は、両者が負うんでしょうかね？

あれのどこがものがいいの？
またまた知ったかが現れましたね。
共用廊下など格安クロスのないそうですよ・・・有り得ません。
やはりド素人は全く知らないんですね。

それと>>326さん、民間でもローンは組めますよ。
でもそれは提携ローンではなく一般の店頭金利での融資の話でしょ。
提携ローンは言ってみれば銀行からの信用度の目安にもなります。
何も知らないド素人は分からないと思いますが、例えば都銀で三井住友やUFJの提携ローンでも会社の信用力で優遇幅が全く違います。
同じ価格の物件を購入しても、どの物件を選ぶかによって支払額も変わるのはご存知ですか？

アデニウムは確かに提携ではフラット35しか使えないとの事なので、一般市場での信用力は全くない業者の物件と言うことです。
普通に1パーセント未満の提携ローンを使える物件ならアデニウムで2,500万円の物件を購入するのと同じ支払いで3000万～3200万円の部屋を購入出来ますよ。
これを知ってればローンを使う人はアデニウムなんかに見向きもしなくなるんですけどね。
金利のマジックは凄いですね。無知って怖いです(>_<)

私がアデの営業さんから受けた答と見せてもらった証拠はもちろん
分譲マンションで守られて当たり前の話です。
でも、このスレで本物件の悪口として当たり前の話が守られていない例と
して出ていた話なので、気持ちよく契約するために営業さんに無理を言って
いろいろと確認させていただいたわけです。
その結果、このスレでの悪口は根拠のないデマばかりだと確認できました。

アデの購入を検討されている方はここでの話（私の意見も含めて）は信じずに
ご自分で確認された方がいいですよ。アデの営業さんはちゃんと対応してくれます。

銀行の話も、326さんが書いておられるように、フラット35以外をお使いの方が
いると聞いています。また、私自身手元資金に余裕を持たせるために、超低利の
住宅ローンを組むことを考えており、ある銀行さんから非常によいオファーを
すでにいただいています。
【一部テキストを削除しました。管理人】

330さん
やはりそのようですね。
西堀を見に行ったときに私もその辺のローンの仕組みは詳しく教わりました。
こういう事は直接聞いてみないと知ることが出来ない情報なので非常に貴重で助かります。
ここの営業さんは、あたかもそれが一般的にも一番いいもので、だから当社はそれしか扱っていないのだと言わんばかりの説明なので、知らない人は騙されてしまいます。

私ももっと支払いについて勉強してみなくてはと思っています。貴重なご意見ありがとうございました。

ネットはネット。現実は、自ら聞いて来ればよし。

今度は住心地のレポートをお願いします！

私が思うに、そんなお安い部屋ではないと思いますよぉ。

片手位のお値段なのでは・・・。

うんうん、私が見学した時もそんな感じの値段の高い部屋もありましたよっ。

まあ住友は潰れた会社はハナから相手にしてないよ。そんなことよりアデの免震構造の住み心地誰かレポートしてほしい。

契約、おめでとうございました。

レポート、是非お待ちしています。

引き続き色々な手続き頑張って下さい！

>>345さん
自分の部屋はゆらゆら～と長い周期で揺れた感じでした
ガタガタという体感は無く花瓶なども無事でした
少し船酔いのような感じになりましたが家財道具が壊れたり
あれこれ片付ける手間を考えたらずっとマシかなと思いました

万代物件契約中さん
ご契約おまでとうございます。
･･･が、上層階の件ですが私が今年に入って契約した際には上層階は全て完売となっておりましたんですが、まだいくつか販売中なのでしょうか？
私が当時いただいた価格表を持っているのですが、上層階は全て「済」となっているので気になって書きこみしてみました。

私の場合は定年退職後にマンション暮らしに転換をしたくてこちらが安かったので購入しましたが、入居してみると営業さんの説明のいい加減さがちらほらと見えてきます。
ご購入するのは結構ですが、ある意味説明を受けたことに関しては責任を持たせるように念書を取る事をお勧めします。
実際には価格表では花火の見える方角はかなり売れていたはずなんですが、上層階から2,3フロアの数件以外は全く電気がついていないので、正直どのような方がご購入されているのか不思議でならない感じはあります。
今回の大きな震災の後なので、私のような年配者は万が一の事態の際の避難を考えるのですが、こういった実態を見てしまうと実際はガラガラなのではないかと怖くなってしまいます。
建物内に販売事務所を設けているにも関わらず、地震後の入居者への対応も全く無かったことにも「売りつけてしまえばそれでお終い」といった感じがしていたところに万代物件さんの書き込みがありましたので余計に不信感が増長されてしまいました。
こういった些細な対応ひとつを見ても同時に検討したパストラルの方が利便性はほぼ変わらないので、良かったのかな？とたまに考えてしまいます。

実際の販売状況について気になって書き込みしてみたのですが、愚痴みたいになりまして申し訳ありません。

>>348さん
心配事を増やしてしまったようですみません。
上層階というのが20Ｆ以上だとすると、あと4戸残っています。
最上階も1戸残っています。しかし、これはキャンセル物件だと思います。
なぜなら、前契約者による設計変更がなされているからです。
残りの３戸がキャンセルかどうかまでは判りません。
ちなみに、私が買ったのもキャンセル物件です。

また、これらの上層階の部屋は一つも新価格に改定されていません。
債権者の意向として高く売れるものはなるべく高く売りたいという意向がある
そうです。まあ、当たり前ですが。
また、新価格として広告し、他のデベから投売りと批判されたお部屋は
私が見に行った先月下旬の時点ですべて申し込み済みでした。
現在、売れ残っている部屋は新価格に改定されているわけではありません。
もちろん、ある程度は値引きに応じると思います。
＃　競争の激しい関東圏で竣工1年半以上経っていたら新価格でも当たり前のレベルで、
＃　批判されるほどの値引きだとは個人的には思いません。

念書までは取ってませんが、営業の内部資料の一部ぐらいまでは見せてもらったので、
引渡し済みが100弱で、申し込みもない部屋が20戸というのは信用してもよいと
個人的には思っています。しかし、実際に住んでいる人がかなり少ないのは
おっしゃるとおりだと思います。私も夜電気が灯る部屋が３割程度しかないことは
確認してます。なお、引渡し済みの物件数に関しては、美術館の向かいの法務局で
確認できますよ。私は自分の部屋の所有権の確認しかしませんでしたが。

ちゃんと、売り切ってくれて瑕疵担保責任とアフターの責任を果たしてさえくれれば、
あとは各戸のオーナーが協力して維持管理していくのがマンションの宿命です。
ここは近い将来にちゃんと完売されるとふんで購入に踏み切りました。
それと、ジョイントさんはこれから新規物件をやる予定があります。
とうことで、すぐにもう一度破綻する可能性は低いんじゃないかと思っています。

私は家族（まだ小学生前の子供１人を含む）で住みますので、よろしくお願いします。

あと、心配事があったら遠慮なく管理人さんや管理会社に言いましょう。
万が一、不安にちゃんと応えてくれないようなら、そんな管理会社は住民みんなで
リプレースしてしまいましょう。そんなに難しくはないですよ。
もちろん、ちゃんとやってくれれば、末永く仲良くやって行きましょう。

すみません、ちょっと訂正です。
申し込みもない部屋は14戸でした。
私の申し込み前に、未契約の部屋が20戸でしたので、
現時点で未契約が19戸以下です。
＃　10日ぐらい古い情報に基づいてます。