アデニウムタワー萬代橋はどうでしょうか？

皆さん参加させてもらいます。アデニウムは人気でっすせ。お住みの方も、これから購入される方も修繕積立基金心配かもしれませんが、第三者機関の保険も加入してるみたいだし。瑕疵担保の保証は最低限満たされているみたいですね。昨年11月から毎月だいぶ売れてるみたいで。残戸数も半分切って勢いよく売れてるみたいですね。地元の問い合わせでもアデニウムが人気ナンバーワンです。他のタワーマンションは立地的の環境に懸念材料が多いみたいで駅前でも機動力、安らぎさ、立地条件すべてに関して皆さんアデニウムに希望されてました。このご時世マンションが売れない中、しかも会社更生法になってもこれだけ人気があり売れてるマンションは他府県でもなかなかないのでは？皆さんマイナス思考よりプラスに考えたらどうですか？対岸より夜見ても実際に電気の明かりが大変多く日々増えてますよね。たぶんすぐ完売するでしょうね。売れなければ我々も儲けれますがアデニュウムは儲けれない物件です。儲けれる物件は西大畑とPSハイムかな？3年後は駅前と古町のタワーは儲けれまっせ。年間で１億は儲けれまっせ。良い物件は購入される方が一番よくわかりますね。アデニウムは問題ないですね。

↑日本語ちゃんと勉強しましょう！

電気の明かりはニセモノが多いですよ。
明け方までいつも同じ部屋の電気が付いてます。

首都圏ではよく行う手法ですから、電気の明かりで販売状況を推測は出来ません。あしからず

>>260
久しぶりに掲示板見たけど、すごいヨイショコメントだね．ここまでするのって自社でしょ．あからさますぎてアゴがはずれて口が閉じなくなってしまいましたよ．日本語が変なのもジョイントのバカそうな若手が書いたっぽいよね．どうせ、暇つぶしに読んだナニワ金融道にでも影響されて書いたんでしょうけど、もうちょっと上手に書いてみたら？

で、いくらすんの？

買い時は間違いない

今週、上層階はすごい勢いで売れているようで、周辺のマンションの販売が止まっていて、セーリングクライマックスの様相です。

↑すごい勢いでウレテンの？ スゲー勢いのウソダネ♪

もう今以上に安くならないで完売しそうですぞ！

おう！俺は焼肉食いてぇ

オイラは冷やし中華くいて〜

目の前の川は何が釣れるの？

もちろん金目鯛よねぇ。 フェレットも河岸にいるよ…

今月号の『財界にいがた』見ました？
コンビニで表紙の見出し見てびっくり！
やはり、訴訟は怒ってるんですね（笑）

皆さんも内容見たら認識すると思いますが、自分たちの契約不履行が明白なのに認めない企業体質の会社がまともな管理・運営してるとは到底思えませんけどね（笑）

僕も現物を見に行った時に感じましたが、営業の人間自体も胡散臭い雰囲気全開でしたので見当外になりましたが、予想通りでびっくりしました。

こんな所を買う人が居るから、低レベルな値引き競争に拍車をかけるんでしょうね。

たった数百万の違いなら、まともな物を検討すべきと改めて思いました。。。

二束三文の物に3000万円払うより、ちゃんとしたものに３５００万払うほうがいいですもんね

うちの悪口言うな

潰れてない。光星会社だ。

やっぱり買ってしまっては、後悔するでしょうか。。。

でもよ、いまある何万てある中古不動産の多くの売主は倒産しているところが多いんだぜよ

カルビーのネオンがマンションの窓に反射してイイカンジですねー♪とても美観がよろしいー

バンダイ橋の花火はいつ？

釣り行きてぇ

マンションって立地や仕様・構造や価格だけではなく、
きちんと完売できるのか（完売させられるディベロッパーなのか）がすごく大事なんだね
今さらって言われそうだけど、実際にゴタゴタを見せられると（勝手に見てるんだけど）すごく勉強になる
破たん前にこのマンションを買ってしまった人には申し訳ないけど……

それは僕も同じ意見です。
これだけ値引き値引きでも売れない・・・となってしまったマンションの今後の処遇を考えると、忍耐強く一切値引きしない某社のタワーなどは頭がいいなと思ってしまいますね。
一度値引きをしだしたら、『待ってればもっと引くだろ』と新潟県民の性格上考えるでしょうから、引いても売れなくなりますからね。
やはり大手の安心感というところなのでしょうか。

でもタワーも全然売れてないんじゃない。一緒一緒。売れてないけど、どっちも良いマンションだよ。細かいこと言わずに、気に入った物件買えばいいんだよ。

現在は住まれている方は何件程あるのでしょうか?

今回で完売したのでしょうか?すごく気になります。どなたか最新情報の詳しい方、教えて下さい＞

結構うまってきたみたいですよ

そうなんですか??教えて下さって有難う御座います。

結局はゆくゆく資産価値が落ちるのが目に見えてるから、アデニウムを購入する予定はないかな～

資産価値が落ちるだけではなく、修繕もして貰えずに住むに不安になるのも目に見えてる。
地元の人なら、そんなに万代に魅力も感じないのでは？
平日は閑散としてる街ですからね～

新潟市外の人や田舎に住んでる人には魅力的なんでしょうけど・・・

現在、あんなに価格低くしてもチラシがバンバン入るんだから苦戦してるんでしょう。
それも無理ないよな～

住めば都

なんか289みたいなやつが一番むかつくんだよな。わかりもしないくせに資産価値がどうのこうのぬかしちゃって。

お住まいの方に質問です。
今回の地震のとき、免振の効果はいかがでしたでしょうか。教えてください。

新潟に転勤予定があり、万代周辺で物件を探しています。
アデニュームタワーにはいろいろと問題があるのは理解してますが、
立地、間取り、内装、設備を気に入ったので買ってもいいかなと思っています。
私は別にタワー好きではないので、すぐ近くのパストラルハイムも検討しましたが、
アデと比べると内装や外装がかなり安っぽいし、パストラルの高層階の廊下から
中庭を見下ろすと引き込まれる感じで怖いです。特に、階段は使いたくないぐらい怖く
感じました。

アデで気がかりなのは、売れていない住居の修繕積立金を施主が負担していないとか、
すでに修繕積立金を取り崩しているという話です。これらは本当なのでしょうか？
住んでいる人から教えていただけるとありがたいです。

すくなくともアデの営業の方のお話では、今月の地震では被害らしい被害はでていないそうです。
モデルルームのワイングラス等も倒れなかったそうです。
売れ行きに関しては、未契約は20戸で引渡し済みは100戸弱だそうです。
セカンドハウスの人や投資目的の人もいるので、みんな住んでいるわけでは
ないという話でした。しかし、駐車場の方はかなり埋まっていたので、
住んでいる人もすでにかなりおられるようです。

入居して１年です
先ずは今回の地震はちょうど部屋にいました
ユラユラして船に乗っているみたいな感じでした。
足が細い人形が一体倒れた程度でした。
その後、地下の物置に行ったときに壁など見てきましたが特にひび等もなかったように思います。

一年住んでみて
入居者は、ご高齢のご夫婦や、退職後の中高年の方々が多いように思います。
子供は少ないです。結構入居者が増えたようで、人に会う回数は増えましたが皆さん気さくにあいさつをしあい、穏やかな生活空間です。
新潟駅まで歩いて１５分。バス停まで３分～５分県内外高速バスを利用するにも便利が良く、海外旅行に行く際はバスセンターも近いので、朝一番のバスを利用しストレスなく空港まで行けました。
買い物は原信と駅中のけんこう市場が中心です。

問題点
・夏場など、万代でイベントなどがあると賑やかで窓を開けていることができない
・新聞を１階まで取りに行かなくてはならない

夫婦二人で住んでいますが、ここを選んで後悔はしていません。マンション購入に１年を費やし、ほとんどのマンションを見て回りここに決めました。
もちろん、ここが一番とは言いません。新潟にはもっと素晴らしいマンションが沢山ありますので、色々見て回って決断しても、まだどこも余裕はあるので今は反対に良い時期かもしれませんね

私も入居してもうすぐ1年です。
地震の際はちょうど休みだったのですが、昼間の時間帯だったのでちょうど駅前に用事を済ませに行っていたので揺れは分かりませんでした。
うちの場合は帰宅した際に開けていたはずの引き戸が半分しまっていたりしてました。
その後の長野で震度6の地震があった明け方は正直驚くほど揺れました。
建物自体がしなってギシギシ音をたてていたのが余計に恐怖心を煽っていた気がします。

地震後のフォローに関しては販売会社からのフォローは一切ありません。
一番の不満と言えばその点になりますね。

294さんが記載している通り、夏場は基本的にはうるさくて窓は開けられないですね。
私の部屋は20階前後なのですが、それでもうるさいので下層階はもっと大変かと思います。
また、冬場に関して言えば川沿い特有の上流に向かって抜ける風が強烈で洗濯ものを窓を開けるどころか、開けておくことすら困難です。

294さんが入居者は非常に多いように記述されていましたが、入居者は確かに増えてはいるように感じますが、高齢の方や風俗系のようなちょっと堅気とは思えないような強面の若い男性が仲間を引き連れて出入りしていたりと、質は低い気がします。

私の場合はジョイントが破たん前に手付を払っていたので解約できずに泣く泣く購入しましたが、基本的には転勤で来られる方の場合は永住ではないと思いますのでお勧めはできません。
住んでる私が言うのはなんですが、このスレの入居者の方は『非常に満足してます』といったようなことを記述する人が多いように見受けられますが、本音は逆なような気がします。
その理由は、293さんが記述されておりましたようにジョイントがまともに未契約住戸の修繕費・管理費を収めているのかどうか信用しきれていない為、早く誰かに買わせて積み立て不足がでるリスクを回避しようとしてる感じがします。
それに現在は３ＬＤＫを1000万円台で販売してるようなのですが、『それなら買える』という人が流入することで将来的な管理・修繕問題での紛糾は確実ですし。
また、高齢者が多いことからも、現在の経済状況を考えるとそれらの年金所得しかない人たちが更に年をとった時に管理・修繕の削減うんぬんを言いかねないと思います。

そういった点から考えると、アデニウムは購入時安くていいかもしれませんが、将来的なさまざまな負担増が目に見えるため、結局はきちんとしたマンションを購入するのと大差がないように思います。
実際にローンを組んでる場合は、フラット35しか使えないですからパストラルとかで使える民間金融機関の提携ローンの金利から考えると非常に金利負担は重いです。

結局は入り口で得するか出口で得をするかの違いで特段得ではないように思います。
逆に売却する際に買いたたかれる分、損なのかも知れないです。

私自身、破たん時に解約できたら確実に優良企業の物件を購入してました。
まぁ、自分が見た目だけが豪華なモデルルームで見極められなかったことなので仕方ないと諦めています。

294さん, 295さん、貴重な情報ありがとうございます。
特に、295さん率直なご意見本当にありがとうございます。

繁華街の音が聞こえてしまうというのは気がついていませんでした。
風が強いのは想像してましたが、思っていた以上のようですね。
住民の方も施主の負担がちゃんとなされているか不安なのですね。
非常に参考になりました。

ちなみに、私はちょっと広めの部屋を探しているので、
中古や賃貸にはほとんど選択肢がなく、未入居の売れ残り高層物件
も考慮にいれざるを得ない状況です。

現在の売れ残っている新潟の高層マンションは中古になれば、
どれも値崩れすると思っています。
＃　厳密には竣工一年が経っているので既にみんな中古ですが。
現在、新潟で中古で2,500万円以上のマンション物件はありません。
ここ数年しか4,000万円超の物件が販売されていないことを考慮しても、
新潟の住民の一戸建て志向、未入居志向、ランニングコスト重視を考えると、
中古で3,500万を超える物件が取引されるようになるとは思えません。
よって、シティハウスやシティタワーを営業の言い値で買って、
数年後に売ることになると、大損することになるのは目に見えてます。

修繕積立金の値上げ問題は他の物件でも同じように発生してくる可能性が
高いと思います。築後5年以上経っても、修繕計画すら立てていない
マンションが新潟ではめづらしくないようですから。
このマンションに限りませんが、早期に毎月の修繕積立金を値上げして、
20年後とかの大幅値上げや一時金を回避しないと、将来大騒ぎになるでしょう。
ここの管理費はちょっと高めなので、見直して修繕の方に回せないか考える
必要があるかもしれません。

できれば、もう少し教えてください。
管理組合の理事会は毎月開かれていますか？
管理会社の対応や仕事ぶりはいかがですか？

回答です。
管理会社の理事会は毎月行われているのかは、アナウンスがないので不明です。
実際の管理に関しては非常に質を落としていることが見た目にも分かるぐらいのクオリティです。
私自身、これまでも分譲物件に住んでたことはありますが、ジョイントは売れていると公言しているようですが、正規の管理には到底思えません。
ここでレスを書いている人は、『清掃員が清掃してくれています』などと書いている方もいるようですが、正直そういう方は市営住宅クラスの生活しか経験がなく、値引きされて初めて購入に手が届く程度の方ですから、きちんとしたマンションの管理の経験がないため、一般的な管理の評価とは明らかに評価のハードルが低いのだと思います。

また、住友のタワーや積水のタワー等ある中で非常に定価販売の住友に対して色眼鏡で批判的に思われて居るようですが、実際に今の私の現状から考えますと圧倒的に住友にしておけばと後悔しています。

あなたの場合は積立金の部分を非常に気にして居るようですが、基本的には同じような広さの部屋でしたら、管理費・修繕費の月々のコストは駅南のタワーと変わらなかったんです。
これが何を意味するかというと、アデニウムと住友タワーでは世帯数が圧倒的に違うんです。
つまり、その分住友のタワーの方が管理費・修繕費の収入は多いことになります。
管理人のどちらも常勤は1人のはずですし、マンション全体の支出からいえば基本的には大大差はないはずなので、圧倒的に繰り越しが多いはずなので積立金の面では圧倒的に住友優位だと思います。
また、未契約の部屋の積立金に関しても財閥系の住友と破たん直前まで平気でお客をだまして契約締結行為をしていた不誠実なジョイントでは積立金リスクの面で絶対的な差があると思います。

そして、「現在の収入の配分をもう少し積立金に回せないか考える必要がある」と記載されていましたが、現在の入居者の質から考えると管理組合の総会でも議題にすらならないどころか、9割の入居者は行っていることの半分も理解できずに話が流れるだけだと思います。

私の場合はここを検討する際に西堀の住友のタワーを中古でも検討しましたが、実際の提示額は発売時の定価のままでした。
そんな状況でもこちらが悩んでる3日の間に売れてしまっていましたので、住友の場合はあなたが思ってるような下がり方はしていないのが現実だと思います。
実際にあなたが「中古の場合は・・」と言われる物件はダイア・サーパス・アパ等の基本的に値引き完売のマンションばかりなので、新潟で唯一の優良企業物件の住友は別次元と考えて柔軟に検討された方がいいと思いますよ。

私自身も万代の川沿いって事に非常に魅力を感じましたが、よくよく考えてみるとその点だけに目がくらんで契約したことを後悔しています。

ちなみに将来的に景観条例で建て替えが制限されますので、ある意味『定期着地権付きマンション』と同じだと思って割り切っています。
まあ、現在の購入層ではそんなこと何割が理解しているか計り知れないですけど・・・
ちなみに見学された際に営業担当はその点には触れていませんでしたか？
私の担当は『現在の条例では同条件では建て替えられませんが、50年も経てば条例の規制も緩和されてますよ。ははは（笑）』などと根拠のないことを平然と言ってるぐらいですから、何も知らずに騙されてる購入した入居者はかなり居ると思います。
彼らは新潟の地では2度と分譲は出来ないでしょうし、ここが終わればとっとと新潟から去るだけですからやりたい放題です。

あなたも騙されないように値段云々だけではなく、トータルで広い視野で検討されて方がいいと思いますよ。

ここ数日の住友のスレも頻繁に更新されてるようでしたので見ましたが、他の方の意見同様に万代物件探索中さんの考え方は身を滅ぼすな～と思ったので老婆心ながらアドバイスさせていただきました。

アデニウムに住んでいる私が言うのもなんですが、将来的な部分で不安があるのであれば駅南にしておくべきだと思いますよ。
売るときの値下がり率は圧倒的に少ないと思いますし、売るのが損であれば賃貸で運用する方があそこならかなり利回りがいいと思いますよ。
私の会社の取引先の転勤者が賃貸で入居してるそうですが、３ＬＤＫで２０万近い家賃を取られてるそうですよ。

どうしても値引き物件にこだわるのであればここよりは積水の方が売り主の信用度から考えると得だと想います。

くれぐれも失敗しないマンション選びを成功させて下さい。

と、住友の営業が長々と作文しております

駅南だって。>>２９７さん新潟の人？どこかから来た住の人？それはさておき万代物件の人、ネタにされてるよ。

ご回答ありがとうございます。

タイプミスだと思いますが、
「管理会社」の理事会じゃなくて「管理組合」の理事会ですよね。
アナウンスがないのというのは酷いですね。現在の私のマンションでは
毎月理事会の議事録のコピーが全戸に配布されてます。それが当たり前だと思ってました。
でも、これは理事会に要望を出さない住民の方にも問題があるように思います。
新潟の人はおひとよしというか、おとなしいですからね（子供の頃から新潟の親戚
をよく訪ねているので、まったく馴染みがない土地ではありません）。

あと、管理会社はいざとなれば変更できます。
あまりに酷い管理状態であれば、ちゃんとそれを説明すれば、
所有者の過半数ぐらいの賛同は得られると思います。
資産価値をなるべく高く維持することはほとんどの住人にとって
共通の利益でしょうから。しかも管理会社の変更は住民の負担金が
増えるわけじゃありません。

修繕積立金に拘っているのは、当初は中古を買うつもりで見て回ったのですが、
あまりにも毎月の積立金が安いので、長期修繕計画を見せてくれと言うと、
「ない」という返事が２件も続いたからです。両方とも築10年前後です。

ともかく、契約する場合は、管理費や積立金の施主負担の話は書面で確認
を取ってから契約するつもりです。その時は、情報をみなさんにフィード
バックさせてもらいます。

最後に、住友物件が大きく値下がりしないというのは幻想だと思いますよ。
今回の大震災騒ぎでタワーマンション自体の人気が大きく落ちているので、
値付けが自体が見直されるでしょうし（東京の住友の営業の話です:-)）。
＃　私は遮音性の悪いボイドスラブのタワーマンションなんて嫌いです。
＃　でも、現状の新潟ではタワーマンションを外すとパストラルぐらいしか残りません。

今アデニウムを真剣に検討している中で、ここに立ち寄りました。
なぜアデニウムだけ他に比べ圧倒的数を書かれているのでしょうか。ある意味怖く感じました。
内容も私には気づかない事が沢山あり、勉強にもなりましたし、玄人的な内容に関してはその逆でした。
難点がないと言う事はありえませんが、ここがいい！と言う感想で盛り上がる事を期待しております。
どなたかそういう情報をお願い出来ますでしょうか！

怖いと書かれてしまったので、このスレへ書き込むまでの経緯を話しておきます。

他のスレでは書きましたが、先週一週間、新潟で物件探しをしてました。
新潟の不動産情報はその時に仕入れました。
中古物件、パストラル、アデニウム、ポレスターと
現物やモデルルームを見たりいろいろと調べたり、
一部は価格交渉したりした後に、
アデにしようかという気になって、
現在気がかりな点の最終確認をしている段階です。

なお、シティタワーもモデルルームまでは行ったのですが、
90分以上時間がない人は来るなと書いてあって、不動産屋さんとの
待ち合わせまで60分しかなかったので寄りませんでした。

ポレスターの営業の人が一番事情通で話は面白かったです。
パストラルは融通が利かない感じで、アデはちょっと頼りない感じでした。
【一部テキストを削除しました。管理人】

私もアデニウムを真剣に検討し、最終段階に入っているところです。

口コミでいい情報があれば思いきれると思い見たので酢が、購入者や検討者にとっては本当にいい感じがしないですね。

私の数件見学した中での感想は、部屋の間取りと設備のクオリティは西堀通タワーでたし、アデニウムに決めようよ思ったのは立地と眺望が気に入って価格が見合ったからです。設備に関しても納得の範囲でした。
やはり自分の生活ベースに合った立地は一番外せないですよね。

契約に踏み出せそうな気がしてきました！

そんなにダメですかね、こちらは。
立地は最高なんですけどね。
なんでここまで書かれてしまうんでしょうか。

住民の方でいいアピールがありましたら
是非聞かせて下さい。

確かに、あのあたりは水田みたいになるだろうな

なんだか、「立地は最高」って発言がこのスレは多いけど、なにが最高なの？
たんなる田舎くさい固定観念でそういってるだけの気がしますが。
伊勢店やらラブラやらが近いってだけの上面だけの話しでしょ？
現在販売中の他社物件と比較して立地は本当に最高ですか？地質は本当に最高ですか？物件のクオリティは本当に最高なんですか？購入後のアフターおよび管理も最高なんですか？これだけ値引攻勢してしまってもまだ残ってる現状で定価購入層と値引購入の貧乏人の人間関係も最高ですか？最近入居してきた住民の居住者クオリティも本当に最高ですか？
まったく根拠のない「最高」の安売りに見えてなりません。
実際に販売事務所での営業マンの動向も頼りなく、詳細は部分の話しになると妙に後ろめたそうにしたりしますし。
そう考えると、そんな知識だけの住民の集まりのようでなんだか検討してると興ざめてしまいます。

値引に負けて買ってしまってどうにもならないから肯定してる＊＊＊派とダメなものはダメと扱下ろす否定派の応酬だけで意味が全く無い。
本当に新潟市内のマンションスレ全体を見ても、ここだけは全く中身が無いですね。

で、あなたの立場は？

で、あなたはどこを買おう(もしくは買った)と思っているのですか？

どこの物件だったら合格なんですか？

是非参考にさせて下さい。

おや。
リアクションを取ってあげるやさしい人がいましたね。

どこも買わないか。ｏｒ買えないか。でしょうね。

もしくは、郊外のマンションでも購入して、
自分が検討したときに今の状況だったらなぁ。

なんて思ってるんでは？

確かに新潟では、新潟駅・万代・古町周辺のマンションを、
選択せずにＳＣ付近のマンション、戸建てを選択することも
一つの回答だと思います。

でも、長い目で常にある程度の利便性が保たれる可能性が
高いのは、新潟駅・万代・古町周辺だと思いますので、
そういう意味では、ここは良い場所なのでは。

もっとも、どこでも将来どうなるかは分かりませんし、
そんなことを考える人は、賃貸→中古住宅を
選択する人なのでしょう。
（そのパターンも一つの正解だと思います。）

>>311さん
確かに言われることは分かります。
>>312、>>313みたいに否定的な立場に対して面白おかしくレスする輩がこのスレッドだけ非常に多いですね。
私は銀行関係の資産評価等の仕事をしていますが、現在の新潟市内の分譲物件に関して言えば、このアデニウムはアパのアップルタワーと同等の評価です。
こういった事を書きこむとまた上記のような輩（もしくはアデの営業）が低俗な反抗をしてくるんでしょうが、冷静な人は現在の事実関係を再度確認してみてください。
まず、市場の評価はすでに出ているんです。
このアデニウム、ローンを使って購入する際はどんなローンが使えるでしょうか？
まず一般の金融機関では融資はしてくれません。その為、広告でも記載されていますが【フラット35】しか使えないんです。それはジョイントが倒産したのと同等の更生企業だからです。
一言でいえば、会社として作った借金を法のもとに踏み倒したのと同じことです。
これを一般人で置き換えると、サラ金で借金を作りまくって返せないから自己破産しますと言ってるのと同じです。
そんな企業を民間の金融機関が信用してくれるでしょうか？
所詮、そんな会社の物件であるということです。
しかも更に追い討ちをかけるようですが、同じ更生企業のサーパスの場合は民間金融機関での提携ローンが使えるのですから、いかにジョイント物件が金融業界から評価されていないかという事が分かります。

『数年後にいらなくなった時、中古になればどれも同じだ』みたいな事を考えておられるようですが全く違いますよ。
現在の新築ですら担保評価の低い物件が数年後に一般の同等の築年数のマンションと比較して同じ担保掛目で評価されると思ってるのでしょうか？
自分が銀行の融資担当者だったらと仮定して考えて見ればすぐ分かります。

●値引き値引きで平均所得が低い＝修繕の際に揉めて、まともな修繕が行われない可能性が高い＝資産価値がさらに下がる可能性がある　　　

●中古での購入希望者から融資の申し込み＝中古の販売価格より担保掛目が低い＝満額融資はまず無理
（よって購入できる人が限られる）

●施工ゼネコンがジョイントによって大損させられた為、全くアフターをしてくれない＝大規模修繕時にまとめて補修工事＝補修費用が膨大化＝所有者が膨大な追加拠出が必要
（よって通常の返済比率での審査以上に中古購入後に追加拠出のリスクがある事を加味して厳しく審査される為、なかなか売却先が見つからない）


と言ったことを考えます。
これだけでも非常に大きなマイナス要因です。

一生そこで骨を埋める気であるならば、気にいるなら購入するのは良い事かと思いますが、そうでないならば客観的に不動産を評価する側ならどう考えるかを想像してみるのも必要なのではと思いますよ。

ながなが長文ですいません。
何となくここ数日のこのスレッドの盛り上がりを見させていただいて、非常に的外れな擁護意見が多かったものでつい…汗
【一部テキストを削除しました。管理人】

３１２です。たしかに>>３１１さんは買わないか買えない人でしょうね。アレ読んだ感想が３１４さんと同じで驚きです。３０年で街、住民、社会、すべて変わります。「あの辺も寂れた、」「新潟で一番成功した」いずれも東区、車で数分の住宅地です。他の所でも同じでは。「住めば都」と人は言います。３１１さんの都は何処でしょう。あの投稿を読んで本当に思います。

＞＞315さん
なかなか興味深いご意見ですな（＾ｖ＾）
参考にさせていただきます。

週末家族を連れて見に行って、昨日申し込みをしてきました。
申し込み前に長時間にわたって、いろいろと質問をしましたが、
施主が更生会社であることにより大きな不利益が発生することは
ないだろうと最終的に判断しました。

以下、私からの質問へのアデ営業さんからの回答を簡潔にまとめます。
理事会は四半期に一度です（正直これはちょっと少なすぎると思います）。
施主はあき住居分の管理費と修繕積立金をちゃんと納めてます。
エビデンスを見せてもらいました。
施主に万一の事態が発生した場合、瑕疵担保責任やアフターは住宅瑕疵担保責任保険と
住宅性能保証制度で保障されます。
去年の管理組合の総会時点で修繕積立金が取り崩されていないことはエビデンスで
確認しました。もちろん、現時点でも積立金の取り崩しはないと口答で説明されました。
アフターや点検も他の物件と同様に行われることになっています。
売買契約時の手付金の保全措置も可能です。

なんか誤解している方がいますが、私は安すぎる修繕積み立て金の月額の
早期値上げを主張していて、保守管理がどうでもいいとは主張してません。
積立金の値上げを言ってるのに保守管理を軽視しているとなんで思うのか不思議です。
管理費の無駄はなるべく削減して、その分を修繕積み立てに回すべきだとは言いましたが。
新潟は知りませんが東京では維持管理をしっかりした方がマンションの資産価値が保てます。

アデの立地ですが、今回は私の新潟市内の友人も一緒に部屋を見たのですが、
絶賛していましたよ。新潟出身の母も立地は最高だと評してます。
実際、値段の高い高層階の物件は最上階の川に面していない１戸を残すのみです。
ここの立地を高く評価している人間が多いことの証明だと思います。
【一部テキストを削除しました。管理人】

315さんに私も非常に参考になりました！
そしてもう一歩教えてもらえるのであれば、315さんのお立場から見る新潟市内でのお勧めの物件を教えてもらえたら助かります！

住宅性能保証制度は後の瑕疵担保保険やアフターを保証するものではありません。

本当にカモですね。

>>319さん、私個人の意見をあまりここに書くべきではないかとは思いますが、一般論としてお聞きいただけましたら嬉しいです。
ここでこれを書いてしまうと「●●の営業だ」と書かれると思うのですが、10年後の下落幅でランクをつけるとすると以下と考えられています。

1　シティタワー新潟（住友）
2　シティハウス川端町（住友）
3　グランドメゾン西堀（積水）
・
・
・
かなり差が開いて
4　パストラルハイム万代橋（清水建設）
・
・
・
更に差がついて
5　アデニウム萬代橋（ジョイント）
・
・
ちょこっと下がって
6　ポレスターアクアガーデン（マリモ）

といった感じだと言われています。

中古になれば皆同じく、そのときの評価で価値を付けられると言っていましたが、何を見てそんな間の抜けた意見を信じ込んだのか不思議でなりません。
現在も新潟市内には野村川端や野村万代等の大手デベのマンションが築20年程の物件が存在していますが、価格的には他の倒産業者のマンションや聞いたこともないような名称のマンションと同じ評価額で取引がされてきたでしょうか？
答えはNOです。
野村の中古マンションは近年まで新潟でも他のマンションに比べると高値で流通していました。
それと同じように、今分譲中のマンションに関しても5～15年後の状況は同じ道を辿ると思われています。
上記の事からも住友・積水と言った大企業の看板は無視できないのが現実です。
積水も今のような叩売りの販売手法を取らずとも売れ行きが好調であれば住友の川端よりは評価が良かったのかも知れないのですが、西大畑を賃貸マンションにしてしまった事も重なり住友には評価の面で及ばずといった感じになっています。
一般消費者の考え方としては同じ築年数・同じ価格ならどちらを選択するかとなると、大半の人が大企業の物件の方が｢信用｣という安心がついてる分、お得だと判断すると思いますよ。
それと同じように市場での価値も評価されるのです。

ちなみにアデニウムのスレッドなのでアデについて書かせていただくなら、万代の立地に魅力を感じる人がいたとして、それ以外に評価するところがあるとするならば施工の奥村組の「免震」だけですね。
いくら管理をがんばろうとも現在の物件サイズが景観条例の網にかかっている以上、将来的な同規模の建て替えは事実上不可能であるため他の物件に比べて評価の下落率は他社より大きいと考えられると思います。
建物の耐用年数が限界にきた段階で建て替えるには既存サイズからの4分の1以上の居住スペースの縮小を迫られる訳ですから現在の持分を保障される物件ではないことも大きな減価ポイントではあると思います。

最後にご購入を決断されたのでしたら物件うんぬん以外にも今回の地震後に免震装置のメンテナンスをきちんとしたのかを確認された方がいいですよ。奥村組は他社の受注物件のチェックを最優先で、ほったらかされてる可能性が大ですから。また、基本的には竣工済み物件ですからメンテナンスは施工業者が有償だと言ってくる可能性もありますので、その際はジョイントがきちんと対応してるのかも見物です。

こういった背景から先日、僭越ながら意見を書き込みさせていただきました。
事前に言っておきますが私はスミフの関係者でも積水の関係者でもなく鑑定士の資格を持ったただのしがない金融機関関係者なので悪しからず。
【一部テキストを削除しました。管理人】

一般の金融期間で融資うけてます。ふつうにローンくんでます。
いろいろアデニウム注目されてていいですね。
他の物件より、コメント多いし、このさまざまなご意見を参考にしましょう。

アデニウムのものが良いだけにって感じですね。

個人的には西堀が好きですけど。

西堀も駅南も、庶民には購入費も含めて
当面の費用は払えそうですが、
先々の修繕積立金の上昇が厳しそうです。

ところでシティタワー新潟の売主ってスミフと日生不動産に
なってるんですよね。

売主責任等は、両者が負うんでしょうかね？

あれのどこがものがいいの？
またまた知ったかが現れましたね。
共用廊下など格安クロスのないそうですよ・・・有り得ません。
やはりド素人は全く知らないんですね。

それと>>326さん、民間でもローンは組めますよ。
でもそれは提携ローンではなく一般の店頭金利での融資の話でしょ。
提携ローンは言ってみれば銀行からの信用度の目安にもなります。
何も知らないド素人は分からないと思いますが、例えば都銀で三井住友やUFJの提携ローンでも会社の信用力で優遇幅が全く違います。
同じ価格の物件を購入しても、どの物件を選ぶかによって支払額も変わるのはご存知ですか？

アデニウムは確かに提携ではフラット35しか使えないとの事なので、一般市場での信用力は全くない業者の物件と言うことです。
普通に1パーセント未満の提携ローンを使える物件ならアデニウムで2,500万円の物件を購入するのと同じ支払いで3000万～3200万円の部屋を購入出来ますよ。
これを知ってればローンを使う人はアデニウムなんかに見向きもしなくなるんですけどね。
金利のマジックは凄いですね。無知って怖いです(>_<)

私がアデの営業さんから受けた答と見せてもらった証拠はもちろん
分譲マンションで守られて当たり前の話です。
でも、このスレで本物件の悪口として当たり前の話が守られていない例と
して出ていた話なので、気持ちよく契約するために営業さんに無理を言って
いろいろと確認させていただいたわけです。
その結果、このスレでの悪口は根拠のないデマばかりだと確認できました。

アデの購入を検討されている方はここでの話（私の意見も含めて）は信じずに
ご自分で確認された方がいいですよ。アデの営業さんはちゃんと対応してくれます。

銀行の話も、326さんが書いておられるように、フラット35以外をお使いの方が
いると聞いています。また、私自身手元資金に余裕を持たせるために、超低利の
住宅ローンを組むことを考えており、ある銀行さんから非常によいオファーを
すでにいただいています。
【一部テキストを削除しました。管理人】

330さん
やはりそのようですね。
西堀を見に行ったときに私もその辺のローンの仕組みは詳しく教わりました。
こういう事は直接聞いてみないと知ることが出来ない情報なので非常に貴重で助かります。
ここの営業さんは、あたかもそれが一般的にも一番いいもので、だから当社はそれしか扱っていないのだと言わんばかりの説明なので、知らない人は騙されてしまいます。

私ももっと支払いについて勉強してみなくてはと思っています。貴重なご意見ありがとうございました。

ネットはネット。現実は、自ら聞いて来ればよし。

今度は住心地のレポートをお願いします！

私が思うに、そんなお安い部屋ではないと思いますよぉ。

片手位のお値段なのでは・・・。

うんうん、私が見学した時もそんな感じの値段の高い部屋もありましたよっ。

まあ住友は潰れた会社はハナから相手にしてないよ。そんなことよりアデの免震構造の住み心地誰かレポートしてほしい。

契約、おめでとうございました。

レポート、是非お待ちしています。

引き続き色々な手続き頑張って下さい！

>>345さん
自分の部屋はゆらゆら～と長い周期で揺れた感じでした
ガタガタという体感は無く花瓶なども無事でした
少し船酔いのような感じになりましたが家財道具が壊れたり
あれこれ片付ける手間を考えたらずっとマシかなと思いました

万代物件契約中さん
ご契約おまでとうございます。
･･･が、上層階の件ですが私が今年に入って契約した際には上層階は全て完売となっておりましたんですが、まだいくつか販売中なのでしょうか？
私が当時いただいた価格表を持っているのですが、上層階は全て「済」となっているので気になって書きこみしてみました。

私の場合は定年退職後にマンション暮らしに転換をしたくてこちらが安かったので購入しましたが、入居してみると営業さんの説明のいい加減さがちらほらと見えてきます。
ご購入するのは結構ですが、ある意味説明を受けたことに関しては責任を持たせるように念書を取る事をお勧めします。
実際には価格表では花火の見える方角はかなり売れていたはずなんですが、上層階から2,3フロアの数件以外は全く電気がついていないので、正直どのような方がご購入されているのか不思議でならない感じはあります。
今回の大きな震災の後なので、私のような年配者は万が一の事態の際の避難を考えるのですが、こういった実態を見てしまうと実際はガラガラなのではないかと怖くなってしまいます。
建物内に販売事務所を設けているにも関わらず、地震後の入居者への対応も全く無かったことにも「売りつけてしまえばそれでお終い」といった感じがしていたところに万代物件さんの書き込みがありましたので余計に不信感が増長されてしまいました。
こういった些細な対応ひとつを見ても同時に検討したパストラルの方が利便性はほぼ変わらないので、良かったのかな？とたまに考えてしまいます。

実際の販売状況について気になって書き込みしてみたのですが、愚痴みたいになりまして申し訳ありません。

>>348さん
心配事を増やしてしまったようですみません。
上層階というのが20Ｆ以上だとすると、あと4戸残っています。
最上階も1戸残っています。しかし、これはキャンセル物件だと思います。
なぜなら、前契約者による設計変更がなされているからです。
残りの３戸がキャンセルかどうかまでは判りません。
ちなみに、私が買ったのもキャンセル物件です。

また、これらの上層階の部屋は一つも新価格に改定されていません。
債権者の意向として高く売れるものはなるべく高く売りたいという意向がある
そうです。まあ、当たり前ですが。
また、新価格として広告し、他のデベから投売りと批判されたお部屋は
私が見に行った先月下旬の時点ですべて申し込み済みでした。
現在、売れ残っている部屋は新価格に改定されているわけではありません。
もちろん、ある程度は値引きに応じると思います。
＃　競争の激しい関東圏で竣工1年半以上経っていたら新価格でも当たり前のレベルで、
＃　批判されるほどの値引きだとは個人的には思いません。

念書までは取ってませんが、営業の内部資料の一部ぐらいまでは見せてもらったので、
引渡し済みが100弱で、申し込みもない部屋が20戸というのは信用してもよいと
個人的には思っています。しかし、実際に住んでいる人がかなり少ないのは
おっしゃるとおりだと思います。私も夜電気が灯る部屋が３割程度しかないことは
確認してます。なお、引渡し済みの物件数に関しては、美術館の向かいの法務局で
確認できますよ。私は自分の部屋の所有権の確認しかしませんでしたが。

ちゃんと、売り切ってくれて瑕疵担保責任とアフターの責任を果たしてさえくれれば、
あとは各戸のオーナーが協力して維持管理していくのがマンションの宿命です。
ここは近い将来にちゃんと完売されるとふんで購入に踏み切りました。
それと、ジョイントさんはこれから新規物件をやる予定があります。
とうことで、すぐにもう一度破綻する可能性は低いんじゃないかと思っています。

私は家族（まだ小学生前の子供１人を含む）で住みますので、よろしくお願いします。

あと、心配事があったら遠慮なく管理人さんや管理会社に言いましょう。
万が一、不安にちゃんと応えてくれないようなら、そんな管理会社は住民みんなで
リプレースしてしまいましょう。そんなに難しくはないですよ。
もちろん、ちゃんとやってくれれば、末永く仲良くやって行きましょう。

すみません、ちょっと訂正です。
申し込みもない部屋は14戸でした。
私の申し込み前に、未契約の部屋が20戸でしたので、
現時点で未契約が19戸以下です。
＃　10日ぐらい古い情報に基づいてます。

万代物件探索（349）さん、1つ忠告します。
上層階はバリバリ価格改定していますよ。
発売時に最上階の天井高３Mの部屋は8000万円以上していましたが、3000万円ほど価格表上でも下げていましたし、営業さんからも『破たん後に価格改定して3000万ほど下がりましたんでお得ですよ』とアプローチされました。
やはりアデの営業は嘘つきですね。
せっかく法務局に行ったのであれば全戸確認した方がいいですよ。
私は検討して破たん前1回・破たん後3回見に行きましたが、価格は破たん後に劇的に下げられていましたし、価格表の成約済みの印も毎回違っていたので信用ができなくなってどちらの検討を見送りました。
私の経験から言わせてもらえば、万代物件さんは短期間で話を進められたようなので話のつじつまが合わせやすかったんだと思います。
私の場合は1年単位でそれそれ期間を明けて見に行ってたので、その都度営業さんが毎回違いましたし、頂く価格表の内容も売れていたはずの部屋が普通に販売されていたりでちぐはぐでした。
逆に興味本位で申し訳ないのですが、破たん後も価格を変えてないというどんな根拠を営業さんに見せてもらったんですか？
私も一度は検討した物件なのでその辺は気になってしまいますね。

昨日の余震はびっくりしましたね！
本震のときにマンションにいなかったので
ドキドキしました。
ゆっくりゆれましたが、ものが倒れたりは
全くなかったです。

>>348さん
あのような震災の後だったので
心配でしたね！
震度4でしたので、仕方ないのかなという
部分もありますが、もしでしたら
ご近所さんに声かけされてもいいと思いますよ！

住んでる方ですが、あまり顔合わさないと
不安ですよね。
今月組合の会議がありますので、
参加されてみたらいかがでしょうか？

万代物件さんの情報の方が価格の改定はともかくとしてリアルタイムですよね。私もそれ見ました。

私も最近の価格表は見ました。
確かに最上階は在庫がありましたが、一応売れたことにしてお客さんを煽っておいて、売れたらそこの部屋を売り出す商法って事？
でも、349さんが書いてくれていたようにキャンセルの部屋ってのは分かりますが、設計変更？までしてキャンセルされるってどういう事なんでしょうか？たしかキャンセルすると手付金は戻って来ないって聞いてたんですが、内装工事までしてキャンセルなんてあるのでしょうか？
基本的にマンション業者のキャンセル部屋話は信用性はゼロで、少しでも値引いて買わせるため100％嘘のような気がしますが。

万代物件契約済みさんの物件は上層のあの部屋ですね。
眺望、広さ、間取り素晴らしいですね。現在残っている西掘りのタワーのプレミアム階と比較しても
値段的にも同等かそれ以下でしたので、私もそれを見た時は、買えない値段でしたが（笑い）
血迷て買ってしまいそうになったのを覚えています。
・・が営業の人がいわく付きとのことであまり相手にしてくれませんでした。（買えないと思ったのかな？）

前置きはさておき、現在は低層の階と他社の物件を検討しておりますが、アデの立地、眺望は最高とは思うのですが、会社の現状、今後はどうなるのとか、契約時の不安が何かぬぐえないものがあり、ここを買うに踏み切れない状態です。
買ってしまえば自分のものだし、便利に使用できればいいとは思うのですが！！
確かに廊下は意外に汚かったな管理ちゃんとしてるのか？とかくだらないところも考えてしまったり。
参考にしようとこのサイトをみたのですが、ボロボロ言われてて
契約となると営業さん大丈夫かなとか、銀行も含めちゃんと契約できるかなとか考えてしまいます。

契約済みさんは契約時はスムーズに問題なく終わったのでしょうか？
立地よし、眺望よし
会社はどうあれ、購入してしまえば、あるいみ自己責任とのことで購入されたんだと思いますが
一歩踏み出すためいいアドバイスをもらえればと思います。

私のもらった価格表の最上階の最後の部屋はやはり8000万以上しています。
もっとも高い部屋はさらに1000万程度高額だと聞いています。
＃　他のデベの方からは億ションだったと聞いたのですが、それは否定されました。

古い価格表を見せろといったのですが、値段は変わっていないと返答をもらいました。
価格が変わっていないという説明を私が信じたのは、新価格の広告の値段と比べて、
同じタイプの他の部屋の値段が大幅に高いからです。
もしかすると価格表上に新価格を表示するのを止めた可能性はゼロではないと思います。
＃　そんなことをするとばれた時にたいへんな気がするのでちょっと信じられませんが。

万が一、新価格の価格表があるというならぜひ申し込み前に見たかったですね。

週末新潟に行くので、新価格の価格表の件はアデの営業に聞いてみます。

キャンセル部屋について私が聞いた話では、契約後、ジョイントさんが会社更生になったので、それが理由でその方は解約した(手続き中)…との事でした。

まだ完全に解約された訳ではなさそうでしたし、何かもめているのでしょうかねぇ？！

ハンドルを実態に合わせて万代物件契約中に改めました。

キャンセル物件はアデには結構あると思いますよ。
なんせ竣工前に破綻したんですから。
ローンキャンセルだってかなり発生するでしょうし。

私は東京でも竣工済み物件を買っているのですが、見た部屋はすべて
ローンキャンセル物件でした。一つは信じられないぐらい使いづらい
改造が施されていて候補から外し、私が選んだ部屋は営業はキャンセル
物件だとは教えてくれなかったのですが、アフターでトイレ換気扇の修理を
頼んだ際に、前の契約者が閉じるときの音がうるさいとわざと
完全にシャッターが閉じないように改悪させていたことが
修理業者の話から判りました。

>>355さん
お部屋の特定は止めてくださいね。
ここのキャンセル部屋でローンキャンセルじゃない物件は
かなりもめていると思いますよ。
＃　この件に関しては前契約者さん側に全面的に同情いたします。
でも、アデの営業さんや債権者さんもそんなにおばかさんじゃないので、
お客がつけばなんとかして紛争を収束させます。
私は「割と」すんなり契約できましたよ。

もしも管理が悪ければ、管理費は安いとは思えないので、ぜひ住民たちでなんとかして
行きましょう。だって、管理は管理会社が主体じゃなくて管理組合員である住民がすべき
ことだし、権限も住民側にあります。

ご回答ありがとうございます
皆さんのご回答を見ていて、ふと気がついたのですが、価格を変えてないのに価格改定でチラシを出すのって法律上では問題はないのでしょうか？
ある意味、詐欺のような気がしますが・・・
一言で言うなら、値引きすると見せかけて集客を図っているわけですよね。
万代物件さん等は言い方が悪いので申し訳ないのですが、今現在アデに陶酔している様なので気になされないのかもしれないのですけど、ちょっとどころかかなりおかしいと思ってしまいました。
また、キャンセルに関しては私が検討した際に知人から聞いたのですが財界にいがたで裁判になってることが記事で出ていたらしいです。
破たん後に販売再開してから1年経つのに未だに当時のキャンセル問題をクリアできていない事にも対応の不味さを感じます。一般論としては裁判でもないキャンセル事案に1年も紛争処理に懸けるものでしょうか？そういうところがやはり破綻してしまう会社って事なんでしょうか。