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おそらく来春転勤で仙台に決定しました〜お勧めのマンションを教えてください。
[スレ作成日時]2005-10-15 18:15:00
おそらく来春転勤で仙台に決定しました〜お勧めのマンションを教えてください。
[スレ作成日時]2005-10-15 18:15:00
長町1丁目に2010年度に完成のプラウド長町ファーストマークス、
15階建ての杭基礎。大震災でも大した被害は無かった様ですよ。
今度の野村も杭基礎かと思います。67戸程度なら杭で固めた方が。
杭など免震だとかそんなのどっちでもよいだろう、買うやつは買う、買えない奴は批判してろ。
中立な立場で読んでいて・・別に批判じゃないと思いますけど・・。何にカッカして言葉遣いが乱暴なのか理解できません。いろいろな情報や考えの交流の場でしょう？
免震だと四角な建物の方が有効とかで、一番町もレジデンス以外は殆んどがマッチ箱の形に。
三井の予定地は南北に長く、ステーションコートやサーパスみたくL字型の方が合うのでは？
基礎が杭基礎だから免震じゃないなんて短絡的です。
免震でも杭が必要なら施工しますから、地下階が計画されているか見てください。通常地下１階が免震層になります。
例えば最近の事例では、中島丁が地上？階、地下１階と記載されてます。
杭の方が安定するなんてのは、コストダウンをごまかす営業トークです。
免震ゴム、ダンパーは低層でも中層でも建物に応じてチューニングしますから耐震性は免震が一番です。
杭基礎の上に免震装置を乗せるって方法があるんですね！
三井の建築計画の立て看板見に行ってみます！
免震の地下ピッド部分は、３m程度で地階の階数に入れないのでは？
中島丁の物件は、地下にエントランスがあり住居があります
傾斜地の利用として別な意図があるんでしょうね
プレミスト中島丁は、直接基礎ですよ。杭ではありません。
地下があるのは、前面が開けているので、
売る部屋数確保も踏まえての地下つくりだと思います。
普通はあんな造りしないですよ。
八幡は地盤がいいので、
８階建てだし本来は免震じゃなくてもいいと思いますが、
いろいろつけて売りやすくしたかったのではと。
実際価格も高いです（オーバースペック）。
客層を医者中心と考えてのことかな。
１２０７さんは、少し冷静に考えたらいかがでしょうか。
杭だの直接基礎だの、それが施工上問題があれば、
役所の許可が下りないと思います。
それにその工法で決定的な瑕疵があれば、
売主が責任を負うことになるのですよ？
あなたが心配しているうちに、
三井もプラウドも売れちゃいます。
欲しい物件に集中されたらいかがかと思います。
あすと長町には、分譲マンションが出ませんね
最近は建物も増えてきたので、塩漬け土地もお建てになった方が良いと思います
昨日の河北にサンシティの譲渡先で
太白区に６０戸のマンションを計画と記載。どこ？
サンシティは(株)ワールドインテックに事実上吸収されたのか？
ワールドインテックはジャスダック上場企業ですが、単なる人材派遣会社。
不動産部門のワールドレジデンシャルは２０１１年にできたばかり。
まったくの振興デベロッパーで、マンション実績もほとんどなし。
飛びつくのはよく調べてからにした方がいいと思うよ。
検索すると、いろいろ出てくる。
年間３００戸を目標(全国なのか不明）とするらしいが、
よくわからんね。
太白区内に６０戸の計画はあるらしいですが、私は買わないな。
というか、これから販売されるマンションって価格高いですよ。
値頃の感覚というか、相場の感覚が震災以降の仙台市マンションの
市場価格は異様だと思う。
ここ数年の不動産物件に詳しい方、いかがですか？
ご意見をいただきたいところです。
１２０９さんは免震構造の特性を全く理解していないようですね。８階ぐらいだからこそ免震の効果が発揮されます。
それから役所を始めとする建築確認機関は施工上の問題有無なんて観点で基礎の妥当性を確認しているわけではありません。
あくまで地質調査結果より支持地盤の深さを確認し、基礎が建築基準法他関係法令に合致しているかを確認しているだけです。
低層免震物件なんて、長町あたりにできるのか？
逆に聞きたいわ。
震災後のマンション価格は２割くらいは高くなっていると思います。
サンシティとか一建設のマンションも長町に作るようですね
ロー価格路線と見ましたが。
大手は高価格で、２極化になる感じがします
三井の長町南・錦町のチラシが入ってたわね
早期に上顧客を囲い込んで、即日完売の抽選で
宣伝費を抑える作戦でしょうね
そんなこと考えなくても、即完売ですわ。
チラシは新聞折り込み？
ウチは新聞とってなくて…みてみたいな
1214
知ったかぶりこくのも大概にシロよ。
チラシと言っても、広告じゃないですよ。
住まいに関するアンケートみたいな。
錦町と、長町が載っているので、
情報を知っている人から見たら、
「ああ、物件のこと言ってるんだな」
と理解できますが、
全く三井がどこに出すか知らない方は、
正直そのまま捨てると思う。
そんな程度です。ご心配なく。
１２１４ですが、
１２１５へ、振動解析上の正しさと、デベの経済性原理の正しさは全く別物ですから、当方の関心範疇外のベクトルがずれた質問には答えようがありません。
１２２０へ、小学校で習う振り子の理解も覚束ない１２２０には難しすぎたようですね、失礼しましたW
免震がどうのこうのという話はこれくらいで終わりにしたら
いかがでしょうか？
地盤の話もそうですが、たいていエンドレスというか結論を
見いだせないままスレが流れていきますので。
私の場合、免震へのこだわりとか考え方が皆さまとは全く
違う考えにあるので、やはり個々人の認識や考え方が異なり
ますから。
だからこそ、免震の議論をしたい人もいるのも理解はできます。
ところで、1213さんのマンション価格の相場についてですが、
割高感は否めません。需要がある分、テベの販売価格は強気な
感じがしますね。
ようは3500万で買うか買わないかの問題ですよ。即決できる奴は買う、そうでない奴は諦めろ。
マンション価格は、絶対的な職人不足がまず大きな要因です。福島では、型枠大工の日当が２万５千円と、異常に高騰しています。
建築資材もやや高めに推移していますが、生コン工場が減ったとか、そういう要素も背景にはあります。でも、デベの話では、資材自体の高騰はあまりないとの話もあったり、まず、人件費が大きく影響していると思われます。現に、沿岸部の復旧が遅れているのは、市や県の公共工事の発注が、入札不調で約半分程度しか契約にならず、申し込み自体ないのが実態です。それも、人件費が高く、赤字になる状況だから、民間の工事を請け負っています。
これがデベロッパーにも同じことが言えまして、建てたくても、高くて売れず、赤字になってしまうような状況にあること、そして、建設会社を見つけられないことから、新規物件自体が少ないのです。
上手く建設会社を捕まえたところは、新たに出せますが、もちろん人件費分高くなっている上、需要過多のバブルに、なんとか高く売りたいため、最近はオーバースペックな、免震、オール電化は標準の高額物件があちこちにできています。ここに、デベの強き度次第で上乗せしているところもあるかと思います。
これは、今年の現象で、実は来年は落ち着いているかも知れません。自己判断で、様子を見るか、買うか、難しいですよね。
でも、仕様はいいのに、安いところもありますよ。高いところばかりではありません。
1226さんはマンションを販売する立場の方なのでしょうか？
ずいぶん、販売側の事情にお詳しい印象を受けました。
確かに、長町近辺に限らず、宮城県全体を見てもマンション販売戸数の絶対数が
近年と全然状況が違います。様子見できる時間のゆとりのある人はよいですが、
早くマンションを欲しい人はマンションの絶対数が少ないだけに悩みどころでは
ありますね。
マンション好調販売に便乗しようと名取の山の宅地販売のちらしが最近多いです。永住しようと考えてるなら一軒家のほうが割安ですよ。
ついに仙台進出ですね
バブルで儲けようとしている新規デベはいくつかありますが、大手ではありませんから、よく売主を調べた方がいいですよ。安易に飛び付くと、災害時に痛い目に会います。倒産したりとか、大変です。
宮城版〇本ホームですね？
そうだな、賃貸と分譲の両立は不可能だと思う。
最近の賃貸相場は、異常ですね。分譲だけではありません。中古相場も同様に高いですが、引っ越しシーズンを狙ってか、ほとんどなかったファミリー向けが、一気に放出されています。
築１０年経たないけど、広目の３Ｌで、家賃２０万円近い。１０万円で築３０年。誰が借りるのでしょうか。しばらく待ったら、相場は落ちてきます。ここは東京じゃありませんよ。
仙台に転勤になった同僚は条件に合う賃貸物件が無くてかなり困ってましたよ。
会社からの家賃補助が首都圏と仙台では金額が違うのでね。
宮城県内の分譲マンション着工戸数 ／国交省調べ
２００９年 ６１３戸
２０１０年 ８５４戸
２０１１年 ５３８戸
やはり昨年が厳しい状況です
今年も動きが鈍く、あまり期待できそうにありませんね
数年前に仙台に来ましたが、仙台は供給過多だと思いましたよ。
震災で住まいを無くされてしまった沿岸部の方々がマンションを購入したのでしょうか？
戸建てにお住まいだった方々は戸建てにこだわっていらっしゃると思っていましたので、売れ残りの物件が震災後に完売して正直驚きました。
この3月に転勤で賃貸マンションから退去します。
不動産屋さんは賃貸物件の斡旋できる物件が少なすぎて
この3月は暇なんだそうです。斡旋手数料が見込めない
今年度は業績が苦しいようですよ。
>>1236
宮城は特殊と考えてよろしいのではないでしょうか？
マンションの着工戸数が少なくても仕方ないと思います。
今後もしばらくは同様かと思いますが、
復興住宅もできるので、
仮設に住まれている方などはそちらへ移るのかと思います。
今デベの中で、来年は避難されている方がどっと家を求めるので、
「もっと高くなりますよ。今買っておいた方がいいです」
とか話している営業さんもいましたが、
どうなのかよくわかりませんね。
今年のマンションは、
欠陥住宅にならないか、
そちらの方が心配ですね。
どこの下請けにやらせているのか、見当もつきません。
福島の砂利問題も指針が国から出ていませんし、
宮城は大丈夫なのでしょうか。
本当、賃貸物件無いですね…
青葉区のスレで放射能問題が上がっていましたが、宮城県は調べてくれないようですから、今は自己判断が難しいですよね。いろいろな指針が出来るまで、私は賃貸物件に入居したいです。
>>1239
そんなに放射能汚染砂利が怖いなら、中古物件を狙ったらいかが？
4～5年前のミニバブル期の物件は材料も作りもマジでいいですよ。
大震災を理由に買い叩けば、少々安めに買える可能性も。
いやいや、いまで十分高く出しているから、買い叩いたら、普通価格だ。まだこれからだって、中古は。今度は買う人いなくなると思いますよ。
放射能汚染の砂利の心配より、震災でダメージを受けた中古マンションを
買おうという考えにはならないですよ。
震災修繕で積み立てた修繕積立金がカラ同然のマンションもあるんですよ。
5年10年後に修繕積立金が少ないマンションは当初の計画にあった修繕も
できない、なんてこともありえます。
震災後の中古のマンションは、そっちのほうが気になりますね。
ですから、中古ではその分だけお安く買えるじゃありませんか。
今回被害が小さかった物件は、地盤や作りが良かった証左です。
新しいマンションが万一の大地震に耐え得るかは未知数ですし。
その通りですね。
基本的に、みな被災物件ですから、
どういった被害があったか、
きちんと調査をしないと、買えません。
耐震物件の多くは大なり小なり損傷を受けているので、
それを前提に検討する必要がりますね。
特に太白エリアの耐震物件は要注意でしょう。
太白以外でも、マンションの修繕をどこでもやっていたので、
予定外の修繕になったマンションが多かったのではないでしょうか。
そういう物件でも高めに売り出しているので、
今は手を出さない方が正解だと思います。
むしろ本来は、
もっと安く売り出すはずの物件が
バブルになっているという現状を押さえておいた方がいいのでは？
1243さんに納得。
確かに、震災の被害状況は見た目だけで判断できないですね。
マンションの被災（もしくは経年劣化）状況＋修繕積立金（修繕資金力）≒マンションの価値
このような捉え方になるのでしょうか。
中古マンションは、新築マンションより購入判断は難しくなりますね。
とはいえ、新築マンションは高めの価格設定の販売が多いのも事実。
震災後で需要が多いから、震災前から売り出してたマンションは完売物件もたくさんありますね。
＞震災前から売り出してたマンションは完売物件もたくさんありますね
そこの所がよく分からないのです。
震災前に竣工なら、たとえ新築でも震災を被ってる訳ですからね。
震災前から売り出してた新築も築5年や築10年の中古と同じ条件のはずです。
長町にそんな物件は残っていないでしょう？
青葉区中心部はありますけど、売主の考え方ですからね。
新築して５年も残っていた物件なんて、赤のタワーくらいじゃないですか？
まだプレミアム住戸は残っていますが。
人が住んでいなければ、表示上中古でも、デベでは新古として売っていると思います。
昨年まで販売してた新築マンションは
野村不動産2つ、ナイスが2つ、くらいでしたっけ？
長町、長町南、泉崎…でしたよね。
他に長町近辺はあったかなあ？
昨年のうちに新築マンションを契約した人は、震災前と
震災後に契約した人もいるんですよね。震災後に契約した
人は震災被災で契約した人が多いのかな？
今朝の朝日新聞の別刷り特集「東日本大震災1年」
大きな被害が予測される地震の巣 (地震調査研究推進本部)
千島海溝沿いＭ7.9 30年で30％～40％
三陸沖北部から房総沖の日本海溝寄りＭ9.0 30年で30％程度
☆東日本大震災型Ｍ9.0で30年でほぼ0％
首都圏直下Ｍ7程度 30年で70％
南海トラフ沿いＭ9.0 検討中
