ザ・ガーデンズ 大田多摩川ってどうよ？

>>2098 マンション検討中さん
眺望が良い事が理由でマンション購入した人をデスっている気がします。(^_^;)

河原は、とにかく強風のときの土埃と、害虫ハンパないですよ。どれほどすごいかは住んでからのお楽しみ。

んー、やはり川っぺりの物件は避けるべき理由がいろいろとありますね。

ココと比較対象になる物件はどこでしょうかね？プラウド日吉、ガーデンクロス王子？
値段が若干安いので、立地や仕様を多少犠牲にして、消去法的にここを買う人が一定数いるのでしょうね。

>>2104 坪単価比較中さん

ガーデンクロス王子、リビオシティ西葛西親水公園、キラリスナです。価格と職場への近さでザ・ガーデンズに決めました。価格は6,000万以下にしたかったので。

ここって売れてます？
同じ川沿いのブリリアシティ西早稲田はめちゃめちゃ評判良さそうですが

>>2106 マンション検討中さん

川って神田川のことですね。小さい川ですし水害のイメージがないんでしょうか。
山手線の内側ですし希少価値ありますよね。

＞ブリリアシティ西早稲田

ノーマークでしたが見てみたら「安っ！（但し、ココよりはもちろん高いが）」って思ったけど定借やん・・・解散

まあ、何れにせよ、山手線内側ですし、こことは属性違い過ぎると思うわ

>>35285 匿名さん
最近は物件少なすぎて比較対象がない。地域と予算を広げないと、ここを買うか買わないかの選択肢しかない気がする。

プライムのほうがいいですよ

>>2109 匿名さん

プライムの方がいいですよ。その分、お値段も高いですよ。

こうなると更なる苦戦強いられますね。

>>2112 マンション検討中さん
苦戦という定義が難しいでしょうね。苦戦してるしてないは相対評価しかできないですが、それぞれ戦場は違うわけで。
購入層同じなら競合が影響するでしょうけど、プライムとは違うところの方が多いと思います。それを理解してマーケティングすれば問題ないかと。
私も10歳若ければ、プライムを選んだかもですが。

>>2104 坪単価比較中さん

そりゃプラウド六郷土手（中古）でしょ

確かに。
プライムが買えなくてここで妥協する人はいるかもしれんが、プライムを買える人はここは絶対に選ばないと思う。

ここ買われる方通勤はどのあたりでしょうか？

>>2115 マンション検討中さん
蒲田界隈の人は六郷より断然矢口
と言う人が多数ですけどね。

>>2117 マンション検討中さん
プラウド比較ね

私は品川近辺ですよ。
渋谷も出やすいらしいです。

>>2115 マンション検討中さん
プライム買えるならハルミフラッグ、パークハウス新子安を買います　笑　まだ価格は分かりませんが。一番大きい部屋でも73平米ですから、その分価格は安いかもしれません。

しかしまあ、ここを検討してる人が皆無とは言わないけど、もはや旬を過ぎた感は否めません。大量の完成在庫を抱えながら、数年かけて細々と売り続けるんでしょうな。

>>2121 マンション検討中さん

大量って大げさな。
先着順19戸しかないじゃん。

>>2122 匿名さん

公式ページの数字ですよね？
https://www.mecsumai.com/tamagawa378/outline/

この数字は当てにならないです。これは予想ですが、何ヶ月も変わってません。いま一般公開して売り出しているのが19という意味で、実際に説明聞くともっとあるはずです。わたしか゛契約したときはそうでした。マンション販売は一般的にそういうシステムのようです。

ここのアンチ派が、鬼の首とったように突っ込んでくるかと思い、先にコメントいたします。

そして、「売れ残ってる状態」なのかは、販売計画を知る売主以外には分からないことです。
もともと何年もかけて売る計画という場合もあります。住友不動産のマンションは、大抵そうですね。

これから買う人はローン減税が特例で13年間だから、既に買った人よりちょっとお得ですね。

そもそも、第〇期とか第〇次とか、区切りをつけること自体が売れ残っている証拠なのです。
期を分けることによって「ウチは売れてないんじゃなくて計画的に小出しに売ってますよ」とコテ先の新鮮味を出すという、使い古されたマンション販売の手法です。
新築マンションの場合、売るほうはプロでも買うほうはいつでも初心者なので、売れない物件ではどこでも当たり前に行われています。

>>2126 マンション検討中さん

画一的に語るのは正確では無いかと。
シティタワーズ東京ベイ、ブランズタワー、区切りをつけてますよね。売れてないから区切るのではなく、大規模なら販売を区切るというロジックと思います。

湾岸エリアのタワマンはどうか知らんが、ここが大量に売れ残ってる事実は変わらん。

>>2128 マンション検討中さん
具体的にどの程度残ってるか教えてください。

>>2128 マンション検討中さん
事実って、どうやって確認したのですか？
大量ってのが、興味有るので、具体的に教えて下さい。(^_^;)

え？ここ売れてるの？

マァマァ、そんなに鬼の首でも取ったように畳み掛けなくても、第一回の総会が開かれれば自ずと判明しますよ。そのときにでも精緻な数字をこちらでご報告くださいな。

>>2127 契約者さん
それは違いますよ。例えば目黒駅前のタワマンはあれだけ大規模なのに販売と同時に瞬間蒸発でしたよね。新築マンションは、販売を開始するずっと前からメディアや地域に綿密に広告を打って、一人でも多くホットな購買層を掘り起こすんですよ。で、資料請求や問い合わせの反響とか、モデルルームオープン後の客足、商談時の客の本気度などを探りながら、第一期の販売戸数を決めていくんです。総戸数３００戸に対し、ホットな客が５００人いたら、区切りをつける意味なんてないんですよ。むしろ抽選になるわけ。いっぽう、５０人ぽっちしかいなかったら「第一期先行限定販売５０戸！」とやるわけです。「大規模なら販売を区切るロジック」と評している時点で、デベロッパーの販売戦略に乗せられてるんですよ。
うそだと思うなら、「次期以降販売予定」と表記されている部屋を希望してみたらいい。もちろん営業マンはあの手この手で販売中の部屋に誘導するけど、「この部屋じゃないと買わない、売ってくれないならもう帰る」と席をけったら、「店長に相談してきます」とかなんとか言って引き下がり、やがて「○○さんの熱意に負けて今回は特別にお売りすることにしました」と申し出てきますよ。だって内実は売れなくて困ってるんだから。

インターネット回線の速度が心配です。テレワークや5Ｇの時代に足りるスペックが確保されているのかどうか？それにしても物件価格が高い、、、
残念ながら見送り濃厚

>>2133 口コミ知りたいさん
モデルルームに行ったら普通に販売以外の住戸も案内頂けました。誘導なんてされませんでしたが…
しかし、少々高いかな…

そりゃそうだろうよ、ここは大量に売れ残ってるんだから、営業マンも誘導に労力使っても意味ないだろ。

?買わなかった私えらい（渦巻く承認欲求）
?決めなかった自分かしこい（見え透いた自己顕示欲）
?見送った俺様さすが（過剰な自意識ダダ漏れ）

へえーあなたってすごいねー参考にしまーす（うんざり。）

うんざりするくらいなら、こんなスレに恋々とする必要なし。ストレスフリーの住民スレに移行してください。

>>2136 マンション検討中さん
この程度で労力になるわけねーよ！

>>2138 マンション検討中さん

>こんなスレ…

そんな言い方をされると、このスレッドに気持ちよく投稿しようとした人が、誰でも貶められたような気持ちになりますよね。

掲示板を運営されている方の心にも、ちょっと思いを馳せてみてください。こんなコメントをされると不当に蔑まれた気分になるのではないでしょうか。

ここはマンションの批評をするスレなのに、購入者は書き込み主に対して執拗に絡んでくるのでスレが荒れます。お願いですから出ていってください。

>>2125

>これから買う人はローン減税が特例で13年間

コロナ特例措置や減税延長されたから、既に買った人も減税期間は１３年なのでは？

>>2140 掲示板さん

そんな想像力のある方が書き込むスレだと良いのですけども、世間的には『こんなスレ』だと思います。荒れれば荒れるほど、広告収入が増えるので運営側は良いのでは…苦笑

六郷のプラウドシティは、完売するまで書き込み数が18,000超
ここは僅か2,000
ネガにも相手にされてないという感じかと

六郷は竣工後、600戸超の大規模物件とはいえ完売まで約2年かかった
ここは半分くらいの規模だけど、3社JVで機動的な値下げができないから
竣工後１年くらいで完売できれば上出来なんじゃないかな

来年の秋に、多摩川氾濫したら数年売れ残りそうだけど

>>2141 マンション検討中さん
批評をするスレではなくて、検討者が有用な情報交換をする場なのでは？

＞検討者が有用な情報交換をする場

川沿いなので水害リスクをどう評価するのかが常識的には最重要項目の一つかと
聖蹟桜ヶ丘のタワーも多摩川沿いなので、掲示板は水害リスクの話題で盛り上がってますね
多摩川がいつ氾濫するのか予測するのは不可能ですから、氾濫した場合を想定して耐えられるかどうか？
聖蹟桜ヶ丘のタワーは、水害対策面ではちょっと感心しました

・電源装置は2階に設置
・給水ポンプ等も高い場所に設置
・共有部に断水しても使える緊急用トイレ設置
等々

https://www.b-seiseki.jp/design/#gentle_01

このマンションのHP見ましたが、水害への対策は全く書かれていません。
実際何もやってないんですかね？

そういう情報こそ購入者が持ってるだろう？
水害対策はこんなことやってますよとか、検討者(どんだけいるのかわからんが)に真に有益な情報を提供して欲しい。「こんなスレなんて言い方はひどい」とか、ネガレスに対するどうでもいい揚げ足取りしか出来ないのなら、購入者がここに書き込む意味は無い。

>>2146 マンション比較中さん

電気室は1階ですよ。

こんな土手っぺりで1階とは･･･

そうは言っても、水害ガイドラインを自主的に順守して各種対策しているマンションは稀です
ここも対策すれば、このマンションを買う購買層の出せる価格レンジを大幅に超えてしまうでしょう
なので、ここは水害発生したら諦めるという覚悟ができる層が買えばいいマンションかと思います

実際、１Fは床上浸水してリフォーム必須となるでしょうけど、２F以上は自家用車全損+共有部の突発的な補修（電源装置、エレベータ）費用の追加負担を覚悟できれば無理な話でもありません。私は浸水時に、311浦安のようにトイレが使えなくなったら困るので検討無理ですが。

このマンションは杭基礎ですが、支持層が地下何メートルにあるのかHPには21ｍ以深としか書かれてないですね
40－50ｍかそれより深いってことでしょうかね？

年末に近くを通りましたが、リバーテラスは中高階が眺望優先してか透明なガラス手摺になってますが、高階層でも外から丸見えなので個人的には曇りガラスの方が良かったと思う。まあ、好みでしょうけど。

>>2151 マンション比較中さん

パンフレットには「地盤面から約21m以深にある、…支持層まで」と書いてあるだけで、杭の長さは正確には分からないです。
ブライトテラスからは人影が見えることがなかったのでガラス手すりでも人目が気になるという感じではなかったです。個人的には高所から下を見るのは苦手なので、ガラス手すりよりある程度コンクリート手すりの高さがあった方がベランダに出たときに怖くないですが。

>>2152 契約者さん
正面に建物が有ったりする立地で有れば、私もコンクリート手摺りの方が安心だと思いましたが、多摩川ビューを楽しめることと、町中ではないので余り人目が気になるという感じでもなかったので、ガラス手摺りは物件選択時には、自分の部屋の場合ですが、プラス材料になりました。

>>2150 マンション比較中さん
確かにそのとおり。水害リスクに対する考え方は人それぞれ。
でも、一昨年のような水害が同じ多摩川沿いで発生したのに、敢えて火中の栗を拾う人は限定的でしょうね。だから竣工間近なのに3ケタも売れ残りがあるというのも当然の結果でしょう。

>>2154 マンション検討中さん

3ケタも売れ残ってるんですか！？
具体的に、どれくらい残ってるのか教えてください！！！

＞コンクリート手摺りの方が安心

眺望は犠牲になるけど、逆にプライバシーが確保できる「不透明」のスリガラス仕様の方が良かったと思う
現地に行けばわかると思いますが、「透明な」ガラス手摺にしたので
川岸から結構な高階層まで丸見えです

>>2155 マンション検討中さん

適当に言ってるだけで、根拠なんか無いですよ。いつもの荒らし投稿ですから。

>>2156 マンション比較中さん
丸見えではないです。
きちんと見てから書きましょうね。

きょうは強風ですごい土埃ですね。多摩川河川敷から土煙りが巻き上がってたいへんな状況です。ぜひ検討者はきょう現地を訪問してみるべきです。

>>2158

>丸見えではないです。
>きちんと見てから書きましょうね。

結構見えると思うのですが？
下の土手から見た時、「中、丸見えだけど大丈夫かな？」っていうのが素直な第一印象でした。

透明なガラスは、リバーテラスのみのようですが、こちらに入居される人は、遮像度がかなり高いレースカーテン必須と思います。昼より夜、室内の明かりがついたときに外から見えやすいと思います。ミラーカーテンは昼に効果ありますが、夜は丸見えですので選ぶとき要注意でしょうね。

>>2174 マンション比較中さん
大きなお世話ですね、住まう方は環境や建物設備に納得したうえで購入したはずです
普通カーテンは付けるでしょうし開けて見えて様が閉めて様が人それぞれだと思います

>>2175 マンション検討中さん
確かにその通り！
住まう方は、交通不便な環境、チープな設備仕様、水害リスクなどに納得したうえで購入したはずです。

>>2176 マンション検討中さん

貴殿の発言数のおかげでクチコミ人気度が維持できてます。
ありがとうございます！

匿名掲示板の書き込みにガチレスされてる方はここ見ない方がいいですよ。
ITリテラシー低いのではないでしょうか。

>2176
言い方きついね。事実だけど。
しかし購入者も耳が痛いね。
正味な話一次取得者は鴨にされた感はあるよな。大雨来たらリセールは詰むし。

検討してない人がいつまでもいるのはなぜ？
検討に値するマンションへ移ればいいのに…

>>2180 マンション検討中さん

検討者のことを親身に心配してるからじゃないですか？

参考になるかわかりませんが、透明ガラス手摺の件で議論がなされているようですので書き込ませていただきます。貴物件の上流側にある区内マンションに住んでおります。ザ・リバープレイス、パークハウス多摩川の南側ブロック、ともに透明ガラスです。間に道路がない分、貴物件より土手のサイクリングロードの目線から近いです。土手を歩く方は前方を見ているので目線が室内に向けられることはほとんどありません。日が直接当たる午後の時間帯は太陽光線で窓のガラスが光るのでさほど室内は見えないと思いますが、室内の明かりを点けていればもちろん見えます。しかし、桜の時期は常に散歩をされる方全員の目線が悪意なく物件側を向くので、カーテンを開けていたらお互い目線が合って気まずい思いをしました。一方で、桜の季節、ベランダにテーブル椅子を置いて知人らと飲食談笑する方々や、５月以降は堂々とベランダで日光浴する方も少数いますので、居住者の考え方次第でしょう。当方は南西向きですが、真夏の西日による気温上昇はものすごく、朝出掛けるときにドレープカーテンを閉める時期もあります。レースカーテンは遮熱機能と室内が見えにくいミラーレス機能のあるものにしました。貴物件は南向きでしょうか。冬は午後の陽が室内奥まで入るので思った以上に暖かいです。私は景色が全面見える透明ガラス手摺で良かったと思っております。以上、ご参考までに。

パークハウス多摩川、ザ・リバープレイス（但しタワー3練とリバーコートに限る）は大田区多摩川沿いでは頭一つ二つぬけた存在で、とても良いマンションです。
時代が違うとはいえ、こことは比較対象になりえない格上の存在といえるでしょう。

>>2182 周辺住民さん
多摩川沿いマンションのガラス手摺の話として、大変参考になりました。ありがとうございます。

ここが気にいらない人はこういうのを買ってはどうか

（2020年12月8日　パークタワー勝どきミッド第１期1次販売結果）
第1期1次の販売結果について、紹介させていただきます。
第1期1次登録終了時の総来場件数は、約1900組
第1期1次237戸に対し約650件の登録　全戸に登録が入り最高倍率27倍　平均2.7倍
最高倍率は、M-101Asタイプ　101.16㎡の41階1億2890万円の住戸です。

>>2185 匿名さん
億ション買えたら苦労はしません

そう、本気になって購入者を住民スレに移行させるべきです。どこの物件でもスレが荒れる原因は、購入者がムキになって個人攻撃してくることです。

>>2188 マンション検討中さん

2187さんは、

> 同じ連中が袋だたきにしてるんだろうな
> マンションに縁がない層

と書かれています。マンションに縁がない層が袋叩きにしてると。
なんか無理に読み替えてませんか？目的があるのでしょうけど…

荒れてるね。立地、価格、仕様、構造、購入層など全てが中途半端。弄りの玉手箱としてちょうど良い玩具なんだろう。

>>2182 周辺住民さん

有益な情報ありがとうございます。

リモートワークになり、自然に近い環境で物件を探しています。土手沿いの景観や暮らしにも惹かれてまして検討中です。砂埃や害虫、花粉などの状況はどんな感じなのでしょうか？実際に近隣に住まれている方の情報をお聞きしたいです。

>>2182です。
書き込みがご参考になられた方もいらっしゃるようで何よりです。
さて、「自然に近い環境」「土手沿いの景観や暮らしにも惹かれて」とのことでしたら、素直に申せば、交通道路がなく土手に直結したマンションの方が、よりそれを叶えてくれると思います。ただし、先にお示しした上流側マンションはどちらも三菱地所が100年コンセプトで建築されたとはいえ、それぞれ築15年、築30年ですし、価格も安くはありませんので、新築と比較ご検討される場合は悩ましいと思います。
リビングの目の前は、桜の木々と河川敷と川の流れと低層の川崎側市街です。高層階からは、その景観と市街地が遠方まで見える眺望が、中低層階からは、桜・河川敷・川の流れがメインの郊外リゾートのような景観、よく言えばそのようなイメージでしょうか。午後、日に照らされてきらめく川面と、夕方の赤い夕日に富士山のシルエットは、まさにそのイメージのままです。貴物件前の河川敷は大田区側も川崎側も広いようですので、当方よりさらに開放感があるかもしれませんね。
砂埃は、他のマンション比較サイトをご覧になると、上流側マンションではバルコニーがすぐに汚れるなど悩まされていらっしゃる書き込みもありますが、私の中層階住戸は、幸いガラス手摺外側を含めてほとんど悩まされることはありません。しかし、部屋の吸気口に砂埃と花粉防止のために100均レンジフードカバー用不織布を切り取って付けており、２週間で茶色い跡がくっきり出ますので、何もしていなければ室内に砂埃がそれだけ入ってくる証拠です。
台所の害虫はまったく出ませんが、土手沿いなので夏から秋はカメムシがバルコニーに飛んできます。秋、魔法のように網戸の内側への侵入が数回あります。氷殺は必需品でしょう。
以前は花粉症でしたが花粉はほとんど気になりませんが、その時期は窓を開ける時間は短時間にしています。
以上、あくまでも私の主観ですが、ご参考になれば。

>>2192 周辺住民さん

2191です。
大変参考になります、ありがとうございます。リビングからの景色羨ましい限りです、都内でありながら郊外リゾートのよう。まさにそう思いました。
土埃や花粉のことは心配していましたので情報をいただけてよかったです。
ザ・リバープレイスやパークハウス多摩川をはじめ、周辺の眺望のよさそうなマンションも同時に検討していて実際に内見にも行っています。
コロナの影響で中古物件も例年に比べて少ないようでなかなか条件の合う物件は出てこない昨今です。新築も数年前に比べてどこも高すぎますね。都内一通り見ていますが、自分のマンションも高く売れますが、買い換えるマンションも高いので悩ましいです。とはいえリモート生活なので景観のよい場所へ引っ越す予定です。多摩川沿いのことを調べているうちに気に入ってしまいました。返信ありがとうございました。

心配されている土埃ですがこちらの物件の前は野球場もサッカー場も無く芝になっています。サーハウス等のマンションは目の前が野球場なので砂埃の具合は変わって来ると思います。土手下の砂利道もアスファルトにする工事が始まります。

>>2194 通りがかりさん

情報ありがとうございます。
確かにグラウンドと芝では条件が違いますね、土手下の砂利もアスファルトになるのはいいですね。多摩川緊急治水対策プロジェクトもありますし、懸念材料に朗報が多く心配事が片付いていきます。

>>2195 マンション検討中さん

治水対策プロジェクト、これですね。
https://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/keihin_index134.html

水害のリスクが消えることはないですが、2019年の台風と同じのが来たとしても耐えられるようにはなりそうですね。

>>2196 匿名さん
この資料でも解りますがこの物件辺りの大田区側は溢水も内水による浸水も起きていませんから、今後治水対策を強化するということなら必要以上に心配しなくてもよいかなと考えています。勿論おっしゃる通りだからと言って水害のリスクが全くなくなるわけではありませんが、観測史上最高水位のあの台風を耐えたという判断基準のひとつになりました。しかしこの資料読めば読むほどあの台風は凄かったとあらためて思いますね。ここに住む住まないは別としてあんな台風はもう嫌ですね。

入居予定者です。契約者板に書き込んだ内容を再掲します。当方は物件自体には満足しており、かつ今後売却予定もないため、当書き込みによる物件価値下落があっても特段構いません。今後購入を考えていらっしゃる方は、三菱地所レジデンスおよび長谷工グループがこういった会社であることをよくお見知りおきの上ご契約ください。




2月入居予定です。一件共有します。12月の内覧会で長谷工によるトイレ無断使用が発覚し、現在までその後の対応に追われています。一部屋使われているとなると、他の部屋もその可能性が高いので皆さんも同じような対応(下記参照)をとられた方がいいと思います。

①便器総取替
②引渡直前の清掃および除菌清掃（長谷工以外の第三者による）
③オプション代金負担

当方は上記を強引に提示され、受け入れざるを得ない状況です。コロナで緊急事態宣言も出ているのにこれだけで十分なのか不安で仕方ありません。
最後に...はっきり言ってここまでの三菱地所レジデンスの対応は最悪です。新築を買ったのであって、公衆便所を買った覚えはありません。