ザ・ガーデンズ 大田多摩川ってどうよ？

モデルルームに行ってきましたが、グレードが思ったより低く残念でした。
都心の物件をみてきた私にはこのマンションの値段は結構魅力で眺望も環境も（水害可能性を除く）気に入ってますが、この設備のグレードはネックになりそうです。
勿論オプションとかリフォームである程度変えれますが、そうするとこの価格帯じゃなくなりますね。
皆さんこのマンションの設備はどう考えてますでしょうか？

>>1830 マンション検討中さん
モデルルームでトイレがタンク式なのはここ以外で見たことありません。

>>1829

計画書によると小河内ダムの事前放流+その他の対策で、丸子の堰の水位が40ｃｍ下がる想定です。因みに、去年の台風でここは越水しておらず、物理的な被害は出ていません。
多摩川に限りませんが、河川整備で絶対に洪水が発生しないようにするのは不可能です。
発生確率と氾濫した場合の被害の程度を自分で判断するしかありません。

多摩川の場合、「計画規模」で想定されている雨が降る確率は年0.5％（200年に一回）。
この雨が降れば氾濫します。（公表データは無いですが、当然これより少ない雨で氾濫するでしょう）

https://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/keihin_index070.html

200年に一度の雨が、今後10年または20年以内に降る確率は、単純計算で4.89％と9.54％です。
この確率を無視できる人は購入を検討できますし、無視できない人は購入を見送るだけです。

＞皆さんこのマンションの設備はどう考えてますでしょうか？

過去の書き込みチェックすることをお勧めします。特に、仕様についてはスレ番の最初の方で的を得た書き込みが多数あり感慨深いです。
一方、仕様は最低クラスですが、それはここに限ったことでもありません。ここ数年は、コストが上昇してますが、立地等に難ありで価格転嫁できないマンションの仕様は限界まで削られており、ここはその典型ともいえるマンションだと思います。

六郷のブランシエラもタンク式トイレで食洗機オプションですよね。
その辺の設備をそろえたマンションを都内で探すとなると、あと1000万は必要かと・・・

台風それてよかったです。9号・10号と首都圏を直撃していたら、多摩川も氾濫していたかもしれません。住宅購入は家を買うだけでなく、家族の安全と安心な生活を手に入れる事だと思います。川近くは避けたいですね。

残念ながら、ここ数年で新築マンションの設備仕様はどんどん落ちているのが実情ですね。
こんな川っぺりの不便な物件を高値づかみするくらいなら、立地や専有面積等々、自分が探している条件が満足いく中古を買って、自分好みにリフォームすることも検討視野に入れることをおすすめします。

>>1836 匿名さん
こんな川っぺりの不便な物件を高値づかみするくらいなら→悪意がありますね

>>1837
いつもの荒らしでしょう。

気に入って買った住民から見れば、単なる批評も悪意と感じるんでしょうなあ･･･
川っぺりで不便、オマケにショボい設備仕様、そのくせ価格だけはいっちょ前だから、ダラダラと売れ残ってるんでしょうよ。

>>1840 匿名さん
同一人物ですね、それを荒らしって言うんですよ。

>>1841 匿名さん
荒らしってより低レベルの煽りでしょ

購入者は検討板を見るのやめた方がいいかと。

>>1843 匿名さん
いえ、検討者としては毎度登場するあなたではなくて、購入者の方のコメントがほしいんですけど。
検討外のあなたが悪意に凝り固まったいつもの主張を繰り返すとほとほとうんざりします。ひとりよがりな制約を押しつけて掲示板を私物化しないでくださいね。
購入者の方、どうか臆せず今後の暮らし方や街に関する考え方や情報をよせてほしいです。

人それぞれの考えでしょうね。
多摩川沿　不便＜景観
設備仕様　低仕様＜妥当
と感じていますので検討中です。
設備が良過ぎても故障のリスク、修繕時の金額考えると問題ないでしょう。

>>1844 マンション検討中さん
毎度って、まだ二回目ですが。

どうして購入者はすぐに個人攻撃を始めるんでしょうね？
ここはマンションについての匿名掲示板なので、物件や周辺環境について、みんなが思うところを自由に書き込むところですよ。当然ながら、モノの評価は人それぞれでしょうし、自分とは反対の意見が述べられることはむしろ当たり前のことです。
「○○な書き込みは悪意がある」とか、「荒らしは出ていけ」とか、ひとりよがりな制約を押しつけて、掲示板を私物化しないでくださいね。

>>1838 匿名さん

私は最終希望確認書を郵送済みです。できれば屋根なしの3階は避けたいですが、敷地内に駐車場が無いことはもっと避けたいので、1階から3階まで全て希望しておきました。

抽選まで憂鬱な日々が続きそうです。当たりますように！

＞当たりますように！

ほぼ無抽選で希望者は敷地内の駐車場確保できるのでは？
７割完売しているとして、自家用車保有率も７割とすると
全戸数の半分になりますが、どちらも7割以下のような気がします。

>>1849 マンション比較中さん
販売住戸分の割合でしか割り当てがないので抽選だと思います。未販売住戸分の駐車場も確保するようなので！

>>1850 名無しさん

そうなんですよね。
全部で378戸に対して駐車場が131台分なので、大体3戸に1台分の割合。つまり駐車場を希望する戸数が3割なら無抽選ですが、それ以上なら抽選です。3割よりは多そうな気が・・・

>>1849
売れてない部屋の割合に応じて、
販売会社がその分の駐車場を確保するとの事なので、
抽選になるかもしれませんね。
私も駐車場を希望しているので、
抽選が終わるまで憂鬱です。

>3割よりは多そうな気が・・・

土手のマンションは、駐車場利用率があまりに少なかったので、速攻で機械式駐車場を取り壊した（将来、修繕コストを節約する為）のは有名な話。今数えたら、機械式駐車場除いた駐車場設置率は39％。これで、土手マンションは適正規模だった。ここは土手マンションよりは自家用車保有率が高そうだが、ここの駐車場設置率の35％というのは、意外にデべも考えて作っているような気がした。

あそこは理事会が優秀ですよね。修繕積立も均等式への移行決まったらしいですし。ここも大規模なので詳しい人が理事やってくれると良いですね。

有線LAN口がついているマルチメディアコンセントが設置されているのはリビングだけでしょうか？それとも各部屋に設置されているのでしょうか？
在宅勤務が増えているので、自室でデスクトップPCを使う際は有線LANでネットに接続希望です。
最近は大手デべでも、有線LAN口があるのはリビングのみというマンションが増えているらしいのですが・・・。
また、標準ではリビングだけの場合、追加工事で各部屋に有線LANを設置することは可能でしょうか？

>>1855 マンション比較中さん

リビングと各部屋にマルチメディアコンセントはあるようです。恐らく玄関のシューズボックス辺りにSwitching-HUBが置かれ、そこから各部屋へ有線LANが敷設されているんじゃないでしょうか？

ただここは1Gbpsの光回線で引き込まれたものをマンション全体で共有するベストエフォート方式のようなので、実際にどの程度の通信速度が得られるのかは使ってみないと分かりません。

>マルチメディアコンセント

契約者であれば詳細な図面で確認できるはずです。
各部屋にLANが配線されていない場合は、各部屋のコンセントの注記に

・配線済み
・空配管のみ（配線なし）

等と記載されています。

特に記載のない場合は、全室配線済みでしょう。

>>1856
スイッチングハブは、風呂場の天井の上だと、説明を受けましたよ。

明日、熱帯低気圧が接近するようですが、台風にまで発達しないみたいでよかったですね。ただ今後も警戒は怠らないようにしましょう。

>>1858 マンション検討中さん

スイッチングハブは風呂場の天井上ですか。
宅内LANを構成したいのでルーターをスイッチングハブの前に挿入したいのですが、天井上だと難しいかなぁ。

現地をぐるりと散策してきました。大分出来上がってましたね。駐輪場の位置確認もできましたので抽選応募します。多摩川側のエントランスも高級感ありそうですね。多摩川側の道路もあんまり車は走ってないのでわりと静かな環境で住めそうです。リバーテラスから矢口渡駅までは15分ぐらいかかりそうですね。敷地内の移動が数分かかりそうです。

>>1861 マンション検討中さん
ここってメインのゲートから駐輪場へ行く時は降りて押して行くのでしょうか？
敷地内徐行程度なら乗って移動して良いのですかね？
場所によっては押して移動ってけっこうキツそうだなって思って。

>>1861 マンション検討中さん

どの棟ならどこの駐輪場が便利か迷います。

>>1862 匿名さん

敷地内は降りないとだめだそうです。「自転車置場使用細則」に書かれています。
ゲートテラス西側かリバーテラス北西側の駐輪場が押す距離が短いと思います。

>>1863 マンション検討中さん

確かに難しいですね。

部屋と駐輪場までの距離の短さをとるか、駐輪場と出入口までの距離の短さ（敷地内で自転車を押す距離を短くする）をとるか、悩みます。

子供を乗せた重い電動自転車だったりすると出入口まで近い方が良いかな？

熱帯低気圧の雨量が予想より少なくて良かったですね。心配でいてもたってもいられませんでしたが、ホッと胸を撫で下ろしました。

オプション検討会行きましたが、どれも高いですね。ガラスフィルム貼るだけで数万円。私みたいな人は自分で貼るべきなんだろうなぁ。

明日、フィリピン付近に台風が発生しそうですが、日本に向かうことは無いとのこと。今年は安心できるかな。

>>1712
>コロナ禍の今年はどうなるんでしょうね。

去年は台風19号、今年はコロナ禍と2年連続で「お会式（おえしき）」の万灯練り行列は中止だそうです。残念。

https://honmonji.jp/oeshiki/index.html

久しぶり（約２週間）に行ってみました。

外観で大きく変わった？のはバルコニーの戸境にペラボーが設置されたことです。マンションの柱に近い色なので、それほど目立つような印象は受けませんでした。

エアリーテラスのいくつかの部屋に灯がともっていました。今日は曇天気味で少し暗かったので、灯をつけて内装作業が行われていたのかも知れません。

今日はためしに駅まで歩いてみました。
リバーテラスのエントランス付近から矢口渡駅まで15分。ちなみに蒲田駅から歩いて32分。そんなに早足ではないので普通でこれくらいかと！参考まで！

>>1870

各部屋の窓が一部黒くなっているのは「網戸」ですかね。
1枚目の写真は7月12日に撮影、2枚目が今日（9月17日）撮影です。

やっぱりペラボーで一気に安っぽくなりましたね・・・

>>1871 マンション検討中さん

つまり、このマンションから最寄り駅までは、ほぼひと駅分歩くということですな。

>>1870 ご近所さん

世界文化遺産軍艦島みたいですね。壮観です。

もう朽ち果てちゃってるの?!
いくらなんでもそれは言い過ぎでは？
しかしまあ、設備仕様が廉価版なのはMRを見学してわかってたけど、外観もどこにでもあるようなノーマル仕様だね。

>>1875 マンション検討中さん
晴海フラッグの悪口はそこまでだ！！！

>>1876 匿名さん
どうでも良くない？わざわざ投稿する必要ある？

ザ・ガーデンズ大田多摩川は多摩川側への出入口があることも売りのようですが、少々注意が必要です。

まずマンション前の歩道の幅がかなり狭いです。人がすれ違うのに気をつかうくらいなので、自転車は1台通るのがやっとです。

また自転車を堤防のサイクリングロードへ上げるには、上流の矢口ポンプ所前にあるスロープ付きの歩道橋を使うか、下流の東八幡神社前にある堤防のスロープを使うのが無難だと思います。堤防へ上る階段を利用することもできますが、女性や子供では難儀しそうです。

思った以上に堤防より下がってますね。
この辺は天井川ではないでしょうが、
平時の水位と同じくらいでしょうか。

戸境のこれはキツいですね
お隣とご挨拶するレベルですね
パンツ一丁でバルコニーで出られない

>>1881 マンション検討中さん

昔懐かしい団地と思えば、それもまた悪くないです。

>>1880 マンション検討中さん

河川敷の方がもっと低いと思います。
平時の水位は河川敷よりも更に低いです。

>>1882 マンション検討中さん

そう！
ここがＵＲ賃貸の新築団地だったら文句ないんだよね。でも、三菱を筆頭に大手デベが手がける分譲マンションとしてこの内外装はどうにも安っぽい。実に残念な物件･･･

どうして購入者はすぐに個人攻撃を始めるんでしょうね？
ここはマンションについての匿名掲示板なので、物件や周辺環境について、みんなが思うところを自由に書き込むところですよ。当然ながら、モノの評価は人それぞれでしょうし、購入者にとって気に食わない意見が述べられることはむしろ自然なことです。
マンションや周辺環境への批評ではなく、書き込み主への個人攻撃という荒らし行為をするくらいなら、こんなとこ見なければ良いのに・・・

>>1884 匿名さん
仕様を良くしたら販売価格が高くなるし、価格の高い物件を買える層はこの立地は買わないだろうし。
そうして仕様を低くした結果かと。なので仕方がないです。

>>1884 匿名さん

お高くとまっていないマンションであれば、パンツ一丁でバルコニーに出ても文句言われなさそうですね。

>>1887 匿名さん
その分析はわりと正しいと思う。
でも、その結果、大量の完成在庫を抱えることになりそう。

>>1881 マンション検討中さん

>お隣とご挨拶するレベルですね
私はマンションに住んだことが無いので分からないのですが、ペラボーだとお隣との間でどのようなことが起きるのでしょうか。もう少し具体的に教えて頂けないでしょうか？

真面目に受け取ってしまうと、ペラボーが透けて見えるような印象ですが、そういう意味ではないですよね。

>>1887 匿名さん
その通りだと思います。原料高の折、価格と仕様のバランスが厳しすぎるのでしょう。これなら中古のほうがずっと仕様高いですから。

このマンションの最大の売りは多摩川の眺めだと思います。5階以上のバルコニーをガラス手摺りにしたのもそのためでしょう。でも戸境のほとんどは皆さんが大嫌いなペラボーの残念な仕様です。

では眺望を考慮しつつ、かつ戸境も納得のゆくような仕様のマンションはあるでしょうか？比較参考のために具体的例を教えて頂けると助かります。ネットに写真が掲載されていたり、Google ストリートビューで見られるとありがたいです。よろしくお願いします。

>>1892 マンション検討中さん
たしかにセールスポイントの一つでしょうが、水害以外に、風の日の埃、Gも含む虫の弊害は同時に受け入れる覚悟は必要かと思います。諸刃の剣ですね。

経験者として言えば、眺望なんて日常生活にはこれっぽっちも関係ないし、３日もすれば飽きるけど、タワマンに人気が集まるように、憧れて買っちゃう人が一定数いるのは事実。
しかし、ここが一般的なタワマンと違うところは、1887氏が分析するように、廉価に収めるために今どきの新築マンションでは当たり前になってる設備仕様までサクってしまい、何とも安っぽい仕上がりになってしまったことですな。

このマンションの仕様が低いところはどんな点ですかね？
仕様が高いマンションとどのあたりに違いがありますか？

>>1895 マンション検討中さん

サイトみるの面倒なので逆に知りたいのですが、ここはディスポーザー、タンクレストイレ、食洗機、ミストサウナ、LOW eガラスは付いてますでしょうか？

>>1896 マンション掲示板さん
ちなみにタンクレストイレって、タンクありトイレよりもどんな点で優れているんでしょうか？

>>1896
ディスポーザー以外は標準で付いてないみたいですね。
あまり必要性を感じないものが多いですね。

＞必要性を感じない

食洗器が標準装備のマンションに住んでるけど使ったことない。
住みかえるとしたら、食洗器無しのマンションでいいかと聞かれたら答えはＮＯ。
目で見えるところでコスト連発しているマンションは、目で見えないところ
でどんだけコストカットしているのか不安になる。
えーそこまでコストカットするの・・・って感じ。

>>1899 マンション比較中さん
その感じわかる！
このマンションのMRに行ってものすごく感じたことがまさしくそれ。
で、ここの営業マンときたら、「いまお住まいのお宅に比べて、ここなら最新の設備がお使いいただけますよ！」だって。思わず失笑するとこだったよ。そりゃ腐っても新築なんだから設備が新しいの当たり前じゃん。
でも、久が原ブランズや六郷プラウドより明らかにショボい。とにかくショボさを随所に感じた。もちろん営業マンの言う通り日常生活をおくるのには困らないよ。でも違うだろ、団地に住むんじゃなくて一生モノの買い物するんだから。ここの何が安っぽいのかと尋ねる人がいるけど、他の物件をいろいろ比較検討したことあるのかね？
もちろん、そんなの気にならないという人もいるだろう。だから多少は売れてるわけだけど、駅から遠いわ、川っぺりだわ、そのうえ設備仕様は安っぽいわで、この物件、良いとこ探すほうが難しいと思う。

>>1897 マンション検討中さん

そうそう、タンクレスが標準じゃないからＮＧという説明は前から「？」でした。
タンクがあるトイレに比べて流しやすかったり手入れがしやすかったり故障しにくかったりするのであればタンクレス一択なのでしょうが、どうも実用面での違いはないようです。
仮にリセールする時を考えても、買主がタンクレスでないことを嫌がるとは思えません。私が中古でマンションを買うとすれば、設備は予算の範囲で好きなものにリニューアル。特にトイレなんて一番最初に新品に更新するだろうと思っています。

食洗機は後付けでキッチン面材合わせも築３、５年以内なら可能だから必要であれば入居後で充分
付いてない分収納が確保出来るので良いかと
タンクレストイレでトイレ内に手洗い器が付いてたとしても広いトイレでないと小さな手洗い器になるので水跳ねで壁と床がびしょ濡れになると思います

ここなら眺望有りで当たり前だと思うけど、結構眺望が抜けてる部屋って少ないですよね
眺望なしだからって安いわけでもないし誰が買うんだろうか

＞川がこちらと同じような位置関係の物件

個人的には多摩川の眺めは一寸退屈なんだよね。
屋形船とかいろんな船が行き来する東京下町の川の方が飽きない。
特に夜の東京下町の川は好きだけど、多摩川は真っ暗ですからねえ・・・。

＞眺望と眺望を愛でる空間のあるバルコニー

背の低いタイプのペラボーだと、落ち着いてバルコニーで過ごせないと思いますよ・・

久が原ブランズは環八沿い、、
六郷プラウドも川沿いでないし、ダイナミックに開けた眺望じゃないので興味が湧かないですね、、
久ヶ原は価格が高め？
差額でリノベーション出来そう。

仕様は変えられるけど（外観は仕方ないとして…）
風景は変えられないので、、

仕様にこだわる方には魅力？
そうなると別にこの辺じゃなくても…と
なりました。

午後は天気も良くなったので、散歩を兼ねて見に行ってみました。

17日に行った時は堤防の雑草が伸び放題でしたが、今日は刈り取られた後で枯れた雑草の茶色が目立っていました。

拡大すると分かるかも知れませんが、部屋の窓に貼られていた「ガラス注意」の紙が13階以上の部屋だけに残っています。内装工事はほぼ完了したんでしょうね。

リバーテラス1階のテラスには目隠し用のフェンスが立てられていました。でも堤防の上からは室内が見えそうです。

>>1901

> とにかくショボさを随所に感じた。

どういう点がショボいと感じました？

ここは眺望もそうだけど、建物を遮るものが無いのが大きいよね。
いくら建物が高級でも他の家や建物が見えるっていうのは開放感にかけるからね。

昨日、車で第一京浜を走ってて改めて感じたけど、ここはけっこう国道から離れてるよね。
ということは、国道の反対側にある矢口渡の駅からはかなり離れてるってことでもある。
先日も誰かが言ってたけど、ひと駅分はたっぷり距離があるよね。やっぱり不便だわ。

台風12号勢力は弱そうだけど雨量は多そう。
皆様河川の増水には暮暮も気をつけましょう。

>>1912 マンション検討中さん
昨年の水害で、マンションは１階が水に浸かるとアウトだってみんな学習したからね。

駅から遠いのは明らかなんだから、
駅近がいい人は他の物件を検討すればいいのに。

>>1902 匿名さん
タンクレストイレじゃないってことはトイレに手洗い場が無い。つまり狭い、コストカットしてるってこと。
別にタンクのあるトイレが使えないわけではないけど、同じ価格なら手洗い場の付いたタンクレストイレを選ぶ人が多いでしょ。
見た目もスッキリしているからね。
ここは食洗機が無かったり戸境がペラボーだったり、
そもそもの立地が良くない分安いってだけなのにそれ以上に仕様を落としてのこの価格はむしろ高い。

とネガは言っているんじゃないかな？（笑）

室内の仕様なんて後から変えらるでしょ
外観や共用部は無理だけど
ペラボーはバルコニー付きマンションなら避けられない物でしょう
ペラボーが気に入らないと言ってる人はどういうマンションな合格なのでしょう？

>ペラボーはバルコニー付きマンションなら避けられない物でしょう

勉強不足にもほどがあるかと。超高級マンションは、バルコニーが隣戸と接していない設計なので、物理的に戸境が不要。次点でコンクリ壁でその次がペラボー。
ペラボーにも種類があって、トールタイプならまだマシですが、ここは団地仕様の低いペラボーですから、隣戸からの音、匂い、気配、排水等がただ漏れなのが問題なのです。

>>1911 匿名さん
>車で第一京浜を走ってて

文面から推測すると匿名さんが車で走っておられた道路は国道1号線のことだと思います。だとすると第一京浜ではなく第二京浜が正解です。第一京浜は京浜急行と平行している国道15号線です。

本筋とは関係のないことで申し訳ありません。近所の者として気になってしまいました。

タマチャンの亡霊出てきそう

>>1921 匿名さん

それは見たい！　

>>1915 匿名さん
そのとおり！
ここを見学した多くの人がそう感じたので、売れ行きがサッパリなのでしょう。
もっといえば、タンクがついているトイレは他の物件でも少なくない。でも、他の物件では、タンクを目立たなくさせたり、リモコンがスタイリッシュだったり、要は製品のグレードをある程度上げてるんだよ。そんなことは、メーカーのショールームに行けば一目瞭然だだし、そこまでしなくてもホームページのカタログを見るだけでもよくわかる。そうするとさ、ここはすっごいグレードを下げてることが手に取るようにわかるわけ。まあ、そうやって素人でもわかる箇所でコストカットしてるってことは、素人には判別つかないところでもあれこれコストカットしてるんだろうなーと容易に想像しちゃうわけさ。みんなそういうことを指摘してるんだよ。
でもいいじゃない、眺望が気に入って買った人は。たかだか多摩川と川崎が毎日観察できるってだけだけど、価値観は人それぞれ。こんなスレにいつまでも恋々としてないで、これから始まる新しい生活に目を向けるべきだと思うよ。

設備の仕様が低いから、目に見えない部分もコストカットしているに違いない

って、案に建物の構造根幹に関わる事を言っているんですか？
そんな事を憶測で言って大丈夫ですかね。

>>1925 マンション検討中さん

え？ そういうことなの？
1924氏は、型録の品番とか、それこそ建築に詳しい人じゃないとわからない部分のコストカットのことを言ってるのであって、構造上の欠陥なんて、外野で騒いでる僕らには想像もできないことだけど･･･

それとも、重要事項説明とか、購入者にしか知らされていない構造上の問題点があるのかしら？
だとしたら購入者の方、教えてくれませんか？（購入者の書き込みが初めて役に立つ予感･･･ドキドキ）

>>1926 匿名さん
それ同感！
購入者による提灯コメントなんて、MRに行って営業マンと話をすればいくらでも聞けるのでまるで必要ないが、購入者にしか明かされない当マンションの欠陥とか、いわゆるマイナス材料はぜひ知りたい。そういうホンモノのネガティブ情報こそ、ここを前向きに検討している人にとっても良い判断材料となるだろうね。

矢口渡を赦し愛せ

>>1926匿名さん
僕らには想像も出来ない事を想像できると書いちゃってるので大丈夫ですか？と言ってるんですよー
憶測でのネガは削除対象ですよね。
何だか別方向にはしゃいでおられるようですが、伝わったかな？